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原告廈門市恒力機電設備運營有限公司（以下簡稱“恒力機電公司”）與被告高炳達租賃合同糾紛一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。2020年9月21日，本院追加林猷軍作為本案的第三人參加訴訟。因雙方爭議大，案件復雜，本院于2020年9月23日依法裁定將本案轉為適用普通程序，并依法組成合議庭，再次公開開庭進行了審理。原告恒力機電公司的委托訴訟代理人蘇麗麗、趙瑤珍、被告高炳達及其委托訴訟代理人蘇琳平到庭參加訴訟，第三人林猷軍經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現已審理終結

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恒力機電公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告支付自2019年6月11日至2019年12月10日止的房屋租金33883.5元（按月租金5647.25元計算）；自2019年12月11日至2020年6月10日止的房屋租金37271.88元（按月租金6211.98元計算）；自2018年12月10日至2019年12月9日止物業管理費5808.6元（按物業公司收費標準每平方米每月3元計算）；以上費用合計：76963.98元；2、判令被告向原告支付逾期付款滯納金人民幣81523.72元（暫計算至2020年4月30日，滯納金需計算至實際支付之日止）。以上費用合計158487.7元。3、本案訴訟費、公告費、保全費等費用由被告承擔。事實和理由：原告于2018年11月4日向開發商購買漳州市招商局經濟開發區南濱大道瓦格寧根路7號-永鴻御瓏灣3號樓4店面（以下簡稱“涉案房屋”）。原告購買該店面前，被告已與林猷軍于2017年12月11日簽訂《店面租賃合同》，原告購買該店面后，成為店面所有權人，授權林猷軍以其個人名義與被告簽訂《店面租賃合同》，相關租金和租期等均遵照林猷軍與被告于2017年12月11日簽訂的《店面租賃合同》履行，林猷軍收取相關租金等費用后，轉入原告名下或者原告指定人名下。《店面租賃合同》約定：被告承租涉案房屋上下兩層僅用于裝修建材使用；租賃期限：自2017年12月11日起至2022年12月10日止；租金：一樓租金按每平方米每月40元計算，二樓租金按每平方米每月30元計算，即每月租金按人民幣5647.25元計算，從第叁年起每年租金按10%遞增；租金交付時間：每6個月付一次，交付時間為租金到期前的最后一個月7日內。物業管理費由被告承擔，并于每月5日前繳交上個月費用。另約定被告逾期支付租金，除應及時如數補交外，每延遲1日支付應交租金的千分之五的滯納金，逾期超過十天，出租人有權單方解除合同，被告除承擔應繳租金及滯納金外，所交履約保證金作為合同違約金出租人不予退還。合同簽訂后，原告依約履行了義務，但是被告無視法律規定及房屋租賃合同約定自2019年6月11日起拒不支付租金、自2018年12月10日起拒不支付物業管理費及水電費等費用，經原告多次催討，被告仍未支付上述費用，已嚴重侵犯了原告合法權益。請求判如所請。 高炳達辯稱，答辯人于2017年12月11日與林猷軍簽訂店面租賃合同，租賃期限至2022年12月10日，并已經向林猷軍繳交租金至2019年9月，且已于2019年10月將該店面的東西全部搬走并將鑰匙交還林猷軍指定的人員。答辯人不存在拖欠租金。答辯人與原告不認識，且在租賃期間林猷軍或者原告并沒有任何人向答辯人提起該店面是屬于原告所有，原告訴訟主體不適格。林猷軍采取欺騙手段，將明知不是自己的店面租賃給答辯人，而且在該店面沒有竣工驗收合格、存在大量質量問題的情況下租賃給答辯人，雙方所簽訂的店面租賃合同是無效的合同。答辯人與原告并不存在租賃關系，請求駁回原告的訴訟請求。 林猷軍在規定的期間內沒有提交書面答辯意見。 根據當事人的訴辯意見，可以歸納本案原、被告主要爭議焦點為：1、原告訴訟主體是否適格？2、林猷軍與被告簽訂的店面租賃合同的效力及原告的訴訟請求是否應當得到支持？ 當事人圍繞訴訟請求和爭議焦點依法提交證據，本院組織當事人進行了舉證、質證。 原告恒力機電公司提供的證據有：1、被告身份信息，欲證明被告身份，為適格的被告。2、《商品房買賣合同（預售）》，欲證明原告從開發商處購買涉案房屋。3、《不動產權證》，欲證明原告為店面的所有權人。4、《授權委托書》，欲證明原告成為店面所有權人后，繼續委托林猷軍，以其個人名義出租該店面，并同意繼續使用2017年12月11日林猷軍與被告簽訂的《店面租賃合同》。5、《店面租賃合同》，欲證明原被告存在租賃關系、租期、租金、支付時間等相關約定。6、《律師函》及快遞單證，欲證明原告（以林猷軍的名義）曾經向被告發律師函催討過相關費用。7、欠費周期及滯納金明細表，欲證明被告租金欠費周期、金額、滯納金等。8、物業管理費《繳費通知單》，欲證明被告租賃期間所發生的物業管理費用。9、租金收入明細，欲證明被告給原告轉款具體的明細單，被告欠租的周期是從2019年6月11日開始。被告高炳達質證認為：對證據1，真實性無異議，證明內容有異議，原告不是適格的訴訟主體，高炳達是與林猷軍簽訂合同并不是與原告。對證據2，真實性無異議，但這份合同跟本案無關。對證據3，無原件，真實性有異議。該店面竣工時間是2018年7月31日，到那時候才能交付使用。對證據4，與本案無關，被告并沒有看過這份證據。對證據5，這是一份無效的合同，因為證據3我們就可以看出是2018年7月31日竣工，在這之后才能交付使用，林猷軍提前將質量不合格的房屋租賃給被告使用存在合同詐騙行為，合同第五條第9項約定林猷軍已經承諾該房屋是他的不存在爭議，現在原告提出該房屋是他的提起訴訟，合同存在爭議，林猷軍也存在合同詐騙的事實。對證據6，律師函以林猷軍的名義向被告催討租金，落款2019年12月25日，作為原告并沒有訴訟主體資格。對證據7-8，與本案無關，作為原告并沒有訴訟主體資格向被告催討。對證據9，這份證據收款人都是林猷軍與陳鳳釵，跟原告并未有任何關系，租金是交給以前簽合同的甲方林猷軍。 被告高炳達提供的證據有：1、轉賬記錄，欲證明被告向林猷軍指定的人員支付了租金至2019年9月份合計96003.25元。2、租賃期間房屋質量問題的照片，證明房屋在租賃期間存在質量問題。3、微信聊天記錄，證明2019年12月17日被告已經將鑰匙歸還給林猷軍指定人員嚴麗琴。原告恒力機電公司質證認為：對證據1-2，有收到相應租金。對證據3，嚴麗琴是公司員工，其有在2019年12月17日拿到鑰匙。 第三人林猷軍沒有提交證據，也沒有提交書面意見。 對當事人無異議的證據和事實，本院予以確認并在卷佐證。雙方無異議的事實為：2017年12月11日，林猷軍以“出租方（以下簡稱甲方）：林猷軍”名義，與被告“承租方（以下簡稱乙方）：高炳達”簽訂一份《店面租賃合同》，約定：乙方承租坐落于福建省漳州市招商局經濟開發區××道××路××號××號樓××店面上下兩層（3號樓4店面一層面積80.675㎡，二層面積80.675㎡）僅用于裝修建材使用；租賃期伍年，自2017年12月11日起至2022年12月10日止；租金：一樓租金按每平方米每月40元計算，二樓租金按每平方米每月30元計算，即每月租金按人民幣5647.25元計算，從第叁年起每年租金按10%遞增（具體繳交月租金標準為：2017.12.11-2019.12.10期間月租金按5647.25元計算；2019.12.11-2020.12.10期間月租金按6211.98元計算；2020.12.11-2021.12.10期間月租金按6833.17元計算；2021.12.11-2022.12.10期間月租金按7516.49元計算）；租金交付時間：每6個月付一次，交付時間為租金到期前的最后一個月7日內。物業管理費（按物業公司收費標準每月每平方米3元收取，如有變化相應做調整）、水電費（包括：公共分攤的水電費）等與房屋使用有關的費用由被告承擔，并于每月5日前繳交上個月費用。并約定乙方需于合同簽訂后7日內付給甲方2個月租金的履約保證金11294.5元，以及逾期支付租金的違約責任等。《店面租賃合同》簽訂后，被告同日向林猷軍支付履約保證金及前6個月的租金共計45178元。后被告高炳達陸續向林猷軍本人或其指定人陳鳳釵交付了至2019年6月10日的租金，并陸續繳交了至2018年12月10日的物業費用。2019年6月11日起的租金及2018年12月11日起的物業費用被告未再交付。因被告認為其所租賃的房屋存在漏水現象，在向林猷軍指定的人員嚴麗琴提出提前解除租賃合同要求后提前搬離涉案房屋，并于2019年12月17日將租賃的涉案房屋鑰匙交還嚴麗琴。雙方房屋租賃合同實際已提前解除。2019年12月25日，福建旭豐律師事務所接受林猷軍委托，向高炳達發送《律師函》，要求高炳達在接函后3日內向委托人林猷軍支付2019年6月11日至2019年12月10日止的房屋租金33883.5元；2019年12月11日至2020年6月10日止的房屋租金37271.88元。后該《律師函》于2019年12月31日退回。 另查明，2018年11月4日，原告恒力機電公司向漳州鴻力房地產開發有限公司購買涉案房屋并簽訂一份《商品房買賣合同（預售）》，并于2019年1月21日辦理完成不動產權屬登記。2018年11月4日，恒力機電公司向林猷軍出具一份《授權委托書》，授權林猷軍以其個人名義與涉案房屋的承租人高炳達“簽訂《店面租賃合同》，相關租金和租期等均按照受托人與高炳達于2017年12月11日簽訂的《店面租賃合同》履行，受托人收取相關租金等費用后，轉入委托人名下或者委托人指定人名下”。但之后，林猷軍及其指定人員除收取高炳達租金外，并未與高炳達簽訂新的《店面租賃合同》。 訴訟中，原告恒力機電公司主張其向開發商購買涉案房屋后有通知被告高炳達，被告否認該事實并主張其接到本案起訴狀后才得知原告為涉案房屋的產權人。對此爭議事實，原告未提供相應的證據，故對原告的該主張，本院不予采信。原告還主張其向林猷軍出具《授權委托書》后“可能有通知”被告，但被告否認，原告也未提供相應的依據證明其主張。對原告的該主張，本院亦不予采信。 對當事人爭議的問題，本院分析認定如下： 1、關于原告訴訟主體是否適格問題。 原告恒力機電公司認為，原告有提供相關的購房合同、產權證，證明原告是涉案房屋產權人，是適格主體， 被告高炳達認為，被告與林猷軍簽訂合同，是被告與林猷軍的租賃關系，跟原告之間不存在租賃合同關系。原告的訴訟主體不適格。 本院認為，原告提供涉案房屋的相關購房合同、不動產權證，可以證明原告是涉案房屋所有權人，對涉案房屋享有完全的物權。原告主張被告租賃、占有其房屋并提起訴訟，原告訴訟主體適格。 2、關于林猷軍與被告簽訂的《店面租賃合同》的效力及原告的訴訟請求是否應當得到支持問題。 原告恒力機電公司認為，合同是有效的，且被告轉了租金證明他確認了租賃關系，原告訴求應得到支持。 被告高炳達認為，原告拿到產權之后并未通知被告，發律師函也以是林猷軍的名義催討租金。原告提供的產權證顯示竣工時間是2018年7月31日，房屋未竣工林猷軍就將其出租給被告，存在合同詐騙行為，且在簽訂合同時林猷軍承諾房屋產權沒有爭議，故雙方所簽訂的店面租賃合同無效。原告沒有權力收取租金，懇請依法駁回原告的訴訟請求

駁回原告廈門市恒力機電設備運營有限公司訴訟請求。 案件受理費3353.5元，由原告廈門市恒力機電設備運營有限公司負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省漳州市中級人民法院

審判長洪河根 人民陪審員趙加坤 人民陪審員許建明 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理盧鉑浜 書記員黃文娟

2021-10-13