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上訴人山東泰山盛世文化地產有限公司（以下簡稱盛世地產公司）因與被上訴人劉磊合同糾紛一案，不服泰安市岱岳區人民法院（2021）魯0911民初3261號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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盛世地產公司上訴請求：1、撤銷一審判決并駁回判令駁回被上訴人一審全部訴訟請求；2、依法判令本案一、二審費用由被上訴人承擔。事實和理由：一、一審法院認定上訴人根據合同性質、目的、交易習慣履行通知等義務無事實及法律依據。首先，上訴人與被上訴人無車位買賣合同關系，也未就車位買賣設立任何權利、義務，上訴人于被上訴人僅有商品房買賣預售合同關系，該合同中對于車位也未約定被上訴人要購買。故上訴人沒有通知義務，一審法院認為上訴人附有通知的附隨義務無事實及法律依據。其次，上訴人優惠銷售車位是一種促銷手段，是因疫情原因，上訴人為快速回籠資金所作出的商業經營行為，對于促銷方案在本質上屬于邀約（或要約邀請），上訴人選定促銷銷售的車位范圍、享受的人群范圍，并通過電話方式發出邀約，僅有收到該邀約的人才享有承諾的權利。被上訴人未收到邀約，則不享有承諾的權利。而以何種方式發出邀約是上訴人的自主經營行為，一審法院認為上訴人必須有效通知被上訴人顯然是強制干涉了上訴人的自主經營行為。（很多電視節目現場電話發獎與此類似，通過打電話方式派獎，若未能接到則失去獲獎機會，但不能認為參與了活動，沒明確告知放棄，沒打通電話的責任在發獎方，道理一樣。）再次，車位銷售價格沒有政府定價或政府指導價，上訴人銷售車位是一種完全自主經營行為，車位的價格本身隨著成本、物價水平、市場平均價格、通貨膨脹等因素改變，上訴人有權自行確定車位銷售價格并如何去銷售車位，若按照一審法院的認定，上訴人需要每次定價都必須通知到被上訴人一類的業主，顯然不合理，也不合法。最后，上訴人銷售車位與銷售房屋是相互獨立的兩個行為，一審法院根據上訴人與被上訴人簽訂的商品房預售合同，來約束上訴人的車位銷售行為，認為上訴人負有附隨告知義務顯然與事實不符，也無法律依據。綜上，一審法院認定上訴人根據合同性質、目的、交易習慣履行通知等義務無事實及法律依據。二、上訴人不是本案適格主體，理由如下：根據一審認定事實中的雙方房屋買賣預售合同約定可知，被上訴人明知售樓員是非上訴人的工作人員，且其所作承諾不是合同組成部分，不作為確定雙方權利義務的依據等情況明知，被上訴人稱其要求當時售樓員在有優惠時告知其的情況是否存在不能確認，即便存在也是售樓員與被上訴人之間的情誼行為或者好意施惠，若被上訴人認為售樓員沒有及時告知，應向其主張損害賠償責任，而不是向上訴人主張。故上訴人不是本案適格主體。三、被上訴人存在過錯，一審法院未認定，顯然不合情理，理由如下：被上訴人需要購買車位，則按照上訴人制定的銷售價格購買即為公平合理，被上訴人想要等車位有優惠活動時購買，就應該自己時刻關注，自行積極的去詢問，上訴人銷售車位，是否促銷，均為上訴人的經營行為，對于被上訴人不附任何義務。再者即便被上訴人當時知道了促銷政策，被上訴人也不一定能夠購買，即便購買也不一定能選購其滿意的車位，因為促銷的車位本身存在位置、周圍環境的劣勢，均為不確定行為，現被上訴人反悔想要購買車位，便不能以上訴人在前的促銷政策作為定價依據。綜上，一審法院判令被上訴人附有告知義務，判令上訴人按照原優惠方案執行是明顯的干預上訴人正常經營的行為，顯然無事實及法律依據，請求二審法院撤銷一審判決，依法駁回被上訴人一審全部訴訟請求。補充：一、雙方沒有就車位銷售達成任何協議，也沒有就車位銷售進行任何磋商，雙方無合同權利義務，以合同糾紛為由為案由無事實及法律依據。二、上訴人為疫情期間回籠資金促銷車位，并通過電話方式通知，該行為屬于邀約邀請，根據合同法15條、16條規定，邀約邀請自到達對方當事人生效，被上訴人未接到邀約邀請，不具有特殊邀約選購車位的身份。三、促銷車位一審已查明是2020年3月22日前，被上訴人要求購買車位時已過該期限。 劉磊辯稱，第一，車位銷售是房屋買賣合同的延續，是后期附加合同，且對符合條件的業主發出出售車位通知是民法典中規定的要約行為，必須通知到業主。因上訴人并未有效通知到我，我也從未作出放棄權利的表示，故其單方撤銷無效。當初看房買房時，售樓處人員一直對客戶承諾的是車位是按1:2配置的（電話錄音中也證實），只是還沒定下來何時出售車位。車位作為業主買房后出售的配套設施，上訴人既然有明文公告對于車位出售群體有專門的條件，就應對符合條件的業主和上訴人形成要約并具備法律約束力，應對所有符合條件的業主公平、公正對待，選擇權在業主這邊，而不在上訴人。上訴人所說想賣給誰就賣給誰，僅收到邀約的業主才有權利，是典型的霸王行徑，侵犯了同是符合條件的業主的合法權益。第二，上訴人主張被上訴人明知售樓員不是上訴人工作人員以及優惠告知為售樓員工作人員的情誼行為，缺乏依據。從第一次進售樓處，上訴人就安排售樓員李凱接待，上訴人服務承諾書上就有公司印章和李凱的簽字手印，李凱當然是上訴人的工作人員。電話錄音中證實，上訴人發布車位方案都安排相應的銷售顧問通知，而李凱離職后卻沒有安排其他銷售人員交接。第三，民法典規定，民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則。車位優惠銷售方案，是針對2020年3月份所有已購房業主的，上訴人應盡到有效通知所有符合條件的業主的責任。 劉磊向一審法院起訴請求：1、判決被告給予原告按其2020年3月份公布的認籌車位優惠方案執行，并賠償原告錯失可選取理想車位賠償金5000元；2、判決被告支付原告處理此事造成的交通費、誤工費及精神損失費5000元；3、被告承擔本案的訴訟費。 一審法院認定事實：劉磊與吳然然系夫妻關系。2019年4月4日，出賣人盛世地產公司與買受人吳然然、劉磊簽訂《新建商品房買賣合同（預售）》一份，買受人以一次性付款方式購買出賣人位于梅××以東、××以北××盛世.××樓××商品房。出賣人應當在2021年7月31日前向買受人交付該商品房。該合同首部買受人信息處記載有吳然然、劉磊的姓名、身份證號碼及聯系電話，未記載通訊地址等信息。該合同第十章第二十五條約定，出賣人和買受人保證在本合同中記載的通訊地址、聯系電話均真實有效。任何根據本合同發出的文件，均應采用書面形式，以郵政快遞、電話、短信方式送達對方。任何一方變更通訊地址、聯系電話的，應在變更之日起7日內書面通知對方。變更的一方未履行通知義務導致送達不能的，應承擔相應的法律責任。合同附件十一補充協議五，出賣人所做的有關該商品房的銷售廣告、宣傳資料、展示沙盤及樣板房等的效力及示范單位部分約定：1、買賣雙方的權利義務，僅以買賣合同及其附件、雙方簽署的書面協議約定為準，并以此作為確定雙方權利義務的唯一依據。所有涉及的資料、圖示、數據等均以政府主管部門的批準文件和交房實際情況為準。出賣人無需就該等變化通知買受人，無需就此對買受人承擔責任。出賣人在簽署買賣合同及其附件及相關協議之前或之后，以任何形式發布的廣告、樓書、宣傳資料（包括售樓員的解說、口頭承諾、應允）、效果圖、展示沙盤、樣板房及出賣人所有廣告及宣傳資料中景觀效果、建筑物外立面、房屋綠化景觀及其色彩效果與實際建成后的景觀、建筑物的外立面及其色彩可能會出現差別或局部調整等所述內容，僅為要約邀請，不是出賣人的要約或承諾，不作為買賣合同條款以及該商品房交付標準，不是買賣合同的組成部分，不對確定房價產生重大影響，不作為確定買賣雙方權利義務的依據。合同還約定了其他相關事項。盛世地產公司認可劉磊已支付合同房款。案涉Ａ14號樓22層2204號商品房位于開元盛世.裕園一期西區。2020年3月，盛世地產公司出臺開元盛世裕園、信園、望岳園車位優惠執行方案。該優惠方案針對的是2020年3月份之前購買房屋的客戶。其中，開元盛世裕園、信園車位優惠政策為：已購房客戶交納1萬元車位認籌金，享受優惠10萬元的車位優惠活動；按照認籌金順序選車位，選車位時間另行確定；每戶限購1個優惠車位，第二個車位按原價執行；車位優惠截止時間為2020年5月1日，5月1日上調3萬元，6月1日上調5萬，7月1日上調7萬，2020年12月31日后調至原價。車位報價為：平面車位15萬／個，優惠后5萬／個；立體區域平面車位16萬／個，優惠后6萬／個；無障礙車位17萬／個，優惠后7萬／個；子母車位19萬／2個，優惠后9萬元／2個。案涉Ａ14號樓22層2204號商品房所在的裕園一期西區認籌時間為2020年3月20日-2020年3月31日。庭審中，盛世地產公司主張其公司工作人員于2020年3月17日15:05分給合同中劉磊預留手機號撥打過電話但未接通，對盛世地產公司該主張，劉磊不予認可，主張該工作人員并非被告指定的與原告聯系的銷售顧問，其不認識，電話沒有接到，其手機上也沒有這個電話，車位和儲藏室是購房的后續合同的延續，對符合條件的購房者應平等對待，并有效通知，且盛世地產公司賣房時電話和微信都給其聯系過原告，現僅打一個電話，沒有第二次或采用其他方式有效通知到原告，是被告工作失職，原告沒有做出放棄權利的表示，盛世地產公司單方撤銷承諾無效。盛世地產公司主張雙方《新建商品房買賣合同（預售）》中，并未約定被告在車位銷售有優惠時及時通知原告，且合同附件11第五條第一款明確約定銷售人員的口頭承諾、應允不作為確定買賣雙方權利義務的依據，原告對此應當具有預見性。被告作出車位優惠政策不代表原告就一定享有。被告出售其所有的車位系被告的自主經營權，被告可以選擇任何價款進行出售，原告未享受到優惠責任并不在被告。以上事實有當事人的陳述、《新建商品房買賣合同（預售）》、開元盛世裕園、信園、望岳園車位優惠執行方案、微信聊天記錄、通話錄音等在案證實。 一審法院認為，根據法律規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。本案中，原告與被告于2019年4月4日簽訂《新建商品房買賣合同（預售）》，并支付了房款，該合同系基于雙方意思自治原則依法成立，對雙方當事人具有法律約束力，雙方應按照合同約定全面履行自己的義務。盛世地產公司于2020年3月份出臺的開元盛世裕園、信園、望岳園車位優惠執行方案，界定了享受車位優惠的購房者的條件資格，屬涉及該部分具體確定的符合車位優惠條件資格的購房者利益的重要事項，雖盛世地產公司與該部分購房者簽訂的《新建商品房買賣合同（預售）》中未對盛世地產公司應否對該事項履行告知義務作出約定，但基于誠實信用原則，盛世地產公司負有將該車位優惠方案條件等內容通知該部分具體確定的符合車位優惠條件資格購房者的附隨義務，其應采用合同約定的方式等將車位優惠方案相應內容有效告知合同對方，盛世地產公司在與劉磊、吳然然通過雙方合同預留聯系電話通話未果的情況下，未采取合同約定的其他方式等再次進行告知，應視為盛世地產公司未全面履行自己的義務，對導致原告未及時按照盛世地產公司出臺的車位優惠方案決定是否選購及及時選擇車位存在過錯，應承擔相應的民事責任。原告主張盛世地產公司對其執行盛世地產公司2020年3月份出臺的開元盛世裕園、信園、望岳園車位優惠執行方案的訴訟請求，一審法院予以支持。原告未提供證據證實其因被告過錯錯失可選取理想車位的實際損失，且其提出的因處理案涉爭議事宜造成的交通費、誤工費及精神損失亦無相應的法律依據，對其該部分訴訟請求，一審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規定，判決：一、被告山東泰山盛世文化地產有限公司對原告劉磊執行其于2020年3月份出臺的開元盛世裕園、信園、望岳園車位優惠執行方案；二、駁回原告劉磊的其他訴訟請求。案件受理費50元，減半收取計25元，由被告山東泰山盛世文化地產有限公司負擔。 二審中，當事人均未提交新證據，本院對一審查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費50元，由上訴人山東泰山盛世文化地產有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長閻鵬 審判員井慧 審判員于永剛 二〇二一年八月十日 書記員蘇倩

2021-10-10