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原告劉瑞中與被告北京住總房地產開發有限責任公司（以下簡稱住總公司）、北京合創數據通信技術有限公司（以下簡稱合創公司）、北京商品交易所商品房銷售合同糾紛一案，本院于2020年2月25日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告劉瑞中及其委托代理人付可心、張夢楠，被告住總公司之委托代理人張文敏到庭參加訴訟。被告合創公司、被告北京商品交易所無正當理由未到庭應訴，本案現已審理終結

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劉瑞中向本院提出訴訟請求：1、判令三被告依據商品房銷售關系履行協助原告辦理房產登記手續的義務；2、三被告共同承擔本案訴訟費、公告費。事實與理由：原告原為北京商品交易所員工（副總裁），1994年12月北京商品交易所與×××技術（集團）有限公司（港資）合資組建被告合創公司，原告即由北京商品交易所根據章程委派至合創公司工作，任董事長。原告就任合創公司董事長之前，北京商品交所計劃給原告解決住房問題，原告被委派至合創公司工作后，北京商品交易所決定委托合創公司代為購買住宅作為職工宿舍以解決原告的住房問題。1995年2月17日，合創公司與北京住宅開發建設集團總公司（以下簡稱住總集團）簽署了《預售商品房合同書》，1995年10月31日簽署了《北京地區商品房購銷合同》，約定合創公司購買住總集團開發建設的××公寓×單元×層×居室（即標的房產），約174平米商品房。北京商品交易所于1995年3月1日與合創公司補簽了《協議書》，約定：由合創公司購買海淀××公寓××、××（面積174.69平米）（以下簡稱標的房產），作為北京商品交易所的職工住宅，該房產應于1995年10月交予北京商品交易所；合創公司代為辦理所有購房手續并簽署所需文件；購房款由北京商品交易所于1995年3月8日前支付給合創公司。標的房產交付后，合創公司即根據其與北京商品交易所的協議將標的房產分配給原告居住，原告與××物業公司簽署了《公有住宅租賃合同》，原告為承租方，租賃期自1995年11月9日起。此后原告居住至今，合創公司于1996年11月為原告開據了《證明》，證明合創公司己將標的房產分配給原告居住。1997年9月18日，北京商品交易所與原告簽署了《房屋使用協議》并進行了公證。協議約定：北京商品交易所將標的房產分配給原告使用，如原告在購得產權之前調離北京商品交易所，則原告可以選擇將標的房產交還北京商品交易所，或選擇參加房改，按房改政策購買標的房產。1997年12月，原告的人事關系正式調出北京商品交易所，調離前，北京商品交易所根據當時的房改政策確定原告符合房改條件，由原告根據房改政策購買標的房產，并于1997年12月3日向原告發放了《付款通知書》，確定根據政策及原告工齡折算后，原告應支付房款總額為167583.61元。原告已付保證金5萬元及住房基金11萬元，還應繳納7583.61元。原告即向北京商品交易所支付了應付房款7583.61元。1998年10月30日，為了落實北京商品交易所給原告的房改政策，合創公司向海淀區人民政府住房制度改革辦公室提交《1997年度向職工出售公有住宅樓房實施辦法的請示》，1998年12月3日，海淀區住房制度改革辦公室批復同意了合創公司的請示，批復隨附了單位售房程序及明細表。在海淀區住房制度改革辦公室批復同意后，按照當時的房屋產權過戶程序，經合創公司申請，海淀區房屋土地管理局交易管理科向合創公司出具了商海字第0758號《房產賣契》。合創公司也根據《房產賣契》申請辦理房產登記，但因開發商住總集團的原因，標的房產當時不能辦理房屋產權證登記。1997年爆發了亞洲金融危機，合創公司的港資股東自身受到很大沖擊，加之1998年北京商品交易所向證監會提出了改組的請示后，證監會于1999年7月正式批復同意了北京商品交易所的改組方案。合創公司的兩個主要股東均無心合創公司的經營活動，合創公司遂于1999年8月停止了經營活動，清理了債權債務及稅務、遣散了全部員工。合創公司于2002年被工商局吊銷執照。但截至那時，原告的房子因住總集團的原因仍無法辦理產權證。原告的房產問題成為合創公司的遺留問題。2005年，住總集團通知原告可以給標的房產辦理產權登記了，并向原告提供了房屋登記及平面圖測繪。但原告在辦理中需要合創公司協助。由于合創公司在1999年已經停業，沒有人員和機構協助原告辦理。原告無奈之下多次尋找合創公司的股東，但其時合創公司的大股東北京商品交易所早已改組為證券經紀公司，港資股東×××技術（集團）有限公司早已解散，均無人理睬原告的要求。原告也曾多次向海淀房管局交易中心反應情況，但因缺乏合創公司的提供的手續，至今未能辦理產權登記。原告具有北京市住宅購買資格。原告認為，盡管合創公司至今未獲得標的房產的所有權登記證書，但合創公司與標的房產的開發商之間的房屋買賣合同已經履行完畢。合創公司已經依法獲得了標的房產的所有權。合創公司在獲得標的房產的所有權后，根據當時住房制度改革的相關政策，已將標的房產的所有權轉讓給原告，且轉讓行為履行了所需的報批手續并獲得了政府相關部門的批準，原告也支付了全部購房款項，合創公司也按當時房產登記的要求提出了房產過戶的申請。即原告與合創公司之間對標的房產的買賣合同的履行以及標的房產的過戶登記均沒有爭議。但合創公司因自身原因無法為原告辦理房產登記，使得合同的根本目的無法實現。原告對于標的房產至今未能辦理房產登記既無過錯也沒辦法，故訴至法院。 住總公司辯稱，關于訴爭房屋，我公司與合創公司簽訂了《預購商品房合同書》及《北京地區商品房購銷合同》，原告與我公司之間并不存在任何合同關系，要求我公司協助其辦理訴爭房屋所有權登記手續缺乏依據。第一，原告并非商品房購銷合同當事人，我公司對原告不負合同義務。1995年2月17日，我公司與合創公司就×××單元×層×居室房屋簽訂了《預購商品房合同書》，約定房屋建筑面積約172平米，價格為7560元。1995年10月31日，我公司與合創公司又簽訂了《北京地區商品房購銷合同》，約定購銷商品房地址為海淀××公寓××、××號房屋（以下簡稱訴爭房屋），面積為174.69平米，1995年11月9日，我公司向合創公司開具了1320656.4元的發票。訴爭房屋的購房人為合創公司，原告并非訴爭的《北京地區商品房購銷合同》的買受人，與我公司之間并沒有任何合同關系，根據合同相對性原則，原告要求我公司協助辦證沒有任何的合同依據。第二，原告要求我公司協助辦證也缺乏事實根據和法律依據。在購銷合同簽訂后，合創公司與原告關于訴爭房屋的權利處分我公司無法核實，也與我公司無關，原告要求我公司協助辦證沒有任何的事實根據。并且根據我國民法典關于物權編的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依據法律規定登記，現原告要求我公司協助辦證并沒有任何的法律依據。綜上，我公司認為，原告要求我公司協助其辦理訴爭房屋所有權證沒有任何合同依據、事實根據和法律依據，懇請依法駁回原告的訴訟請求。 合創公司、北京商品交易所未作答辯。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。本院經審理認定事實如下： 1995年3月1日，甲方北京商品交易所與乙方合創公司簽訂協議書，約定甲方委托乙方為甲方購買海淀區××公寓××.××作為甲方職工住宅。購房款由甲方支付。 1995年10月31日，合創公司與住總公司簽訂北京地區商品房購銷合同，約定甲方購買海淀××公寓××.××室，面積174.69平方米，造價7495元每平米，交房時間為1995年10月。后住總公司為合創公司出具了1320656.4元的發票。 1995年11月9日，劉瑞中與北京住總××住宅小區物業管理公司簽訂了公有住宅租賃合同，約定該物業公司將上述房屋出租給劉瑞中。1996年11月，合創公司出具證明，內容為“我公司于北京市住總房地產開發部購買的海淀區××公寓×號樓××＃和××＃住房現已分配給我公司職工劉瑞中居住。” 1997年9月18日，劉瑞中與北京商品交易所簽訂房屋使用協議書，約定甲方將涉案房屋分配給乙方使用，在使用房屋之前，乙方須向甲方交納住房保證金5萬元。乙方使用房屋只享有居住使用權。乙方如在購得產權之前調離甲方單位時，經甲乙雙方協商，在尊重乙方選擇的基礎上，對乙方現有住房可選擇下列一種方式處理：（1）將住房交給甲方，甲方全額退回乙方已交納的住房保證金；（2）如乙方準備參加住房制度改革，愿意取得房屋產權，需按北京市政府房改辦公室規定的1997年出售公有住宅樓房的成本價在調離之前一次性補交齊購房成本價，甲方負責按北京市住宅制度改革的規定，為乙方辦理產權事宜。 1997年12月3日，北京商品交易所出具付款通知書，內容為“經交易所領導批準，劉瑞中同志于1997年12月調離交易所。關于住房問題，雙方均同意按照交易所與員工簽訂的《房屋使用協議書》第八條第（2）項規定的方式進行處理。按照北京市政府房改辦公室規定的1997年出售公有住宅樓房的成本價進行計算，劉瑞中同志居住的××樓××.××號住房的成本價為167583.61元（其中，工齡折扣按40年統計計算，房價中未計入調節因素、裝修設備價、成新折扣和現住房折扣等項內容，房屋面積按174.69平米計算，其已交納住房保證金5萬元，加住房基金11萬元，還應交納7583.61元。”現劉瑞中表示已支付該款項，但北京商品交易所未出具收據。 1998年11月23日，合創公司出具申請書，內容為“我單位于1995年購買海淀區×××號樓×套×間174.69平方米，并已在海淀房地局交易科辦理了過戶手續，房屋賣契號為×××號。現申請辦理房產登記，以上申請登記房屋情況與房屋實際情況相符，如出現其他問題，由我單位負法律責任。具體房號為××號、××號。” 現劉瑞中表示2005年，住總公司通知可以辦理產權過戶手續，但是因為其手中并無合創公司的公章，導致無法辦理過戶手續，但北京市海淀區房屋土地管理局出具了北京市房屋登記表，并在房產賣契及單位售房程序表中蓋章。故現起訴要求住總公司、合創公司、北京商品交易所協助為其辦理涉案房屋的過戶手續。住總公司表示其公司與劉瑞中并無合同關系。因歷史久遠，現不確定能否為合創公司辦理產權過戶手續。另查，涉案房屋在海淀區不動產登記事務中心未有任何登記信息

駁回劉瑞中的全部訴訟請求。 公告費260元，由劉瑞中負擔，已交納。 案件受理費3652元，由劉瑞中負擔，已交納。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第一中級人民法院

審判長王利丹 人民陪審員漢青 人民陪審員祁躍進 二〇二一年六月三十日 書記員湯思淼

2021-10-06