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上訴人廣州市翼云互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱翼云互聯(lián)網(wǎng)公司）因與被上訴人廣州銀行股份有限公司（以下簡稱廣州銀行），原審第三人廣東聯(lián)誼實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱聯(lián)誼公司）、廣州市海珠區(qū)名流房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司（以下簡稱名流公司）、張涌、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強(qiáng)、翼云（廣州）環(huán)保能源有限公司（以下簡稱翼云環(huán)保公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服廣州市天河區(qū)人民法院（2019）粵0106民初39378號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月11日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人翼云互聯(lián)網(wǎng)公司的法定代表人張涌，被上訴人廣州銀行的委托訴訟代理人蘇玲，原審第三人名流公司的委托訴訟代理人陳恩安，原審第三人張涌、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強(qiáng)、翼云環(huán)保公司的共同委托代理人黃秋敏到庭參加訴訟。原審第三人聯(lián)誼公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

翼云互聯(lián)網(wǎng)公司上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判支持翼云互聯(lián)網(wǎng)公司一審訴訟請求或發(fā)回重審；2.本案訴訟費(fèi)由廣州銀行承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、房管部門確認(rèn)“名粵廣場”項(xiàng)目未辦理首次登記不構(gòu)成涉案商鋪的登記障礙。涉案商鋪是否存在過戶障礙屬于事實(shí)問題，應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)登記部門的處理意見作為判決的事實(shí)基礎(chǔ)。事實(shí)上，廣州市規(guī)劃和自然資源局出具的復(fù)函已確認(rèn)涉案商鋪“暫無抵押備案和查封信息”，即不存在限制轉(zhuǎn)移的情況。故根據(jù)房管機(jī)構(gòu)的復(fù)函，涉案商鋪不存在轉(zhuǎn)移登記障礙。二、涉案商鋪雖未首次登記，但根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條，廣州銀行可依據(jù)廣州市天河區(qū)人民法院作出的（1999）天法公執(zhí)字第27-3號《民事裁定書》、協(xié)助執(zhí)行通知書單方辦理登記手續(xù)。同時根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第19條第1款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房管部門無需另行審查涉案房屋是否辦理首次登記問題。故涉案商鋪未辦理首次登記，不構(gòu)成廣州銀行辦理登記的事實(shí)或法律障礙，進(jìn)而不影響廣州銀行將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記給翼云互聯(lián)網(wǎng)公司。三、一審法院適用法律存在嚴(yán)重的機(jī)械性，判決結(jié)果嚴(yán)重背離公平公正的司法原則。一審法院多次在民事案件中以“無首次登記”為由不支持過戶請求，將在法律層級上不屬于法律、行政法規(guī)的部門規(guī)章《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》適用于民事糾紛，違反法律適用規(guī)定。且一審法院間歇性忽略了同一條法律規(guī)定的后半部分“法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外”，更直接忽略了涉案商鋪情況恰恰符合該規(guī)定后半部分，從而機(jī)械適用法律作出判決。四、一審法院并未按照房管部門的復(fù)函處理意見對涉案“名粵廣場”首層進(jìn)行實(shí)測。涉案商鋪因間隔被破壞，界址不清才需要實(shí)測，一審法院反而認(rèn)為“界址不清”不具備測量條件，屬于因果倒置?，F(xiàn)涉案商鋪并未進(jìn)行實(shí)測，不存在可供與報(bào)建比較的實(shí)測結(jié)果，故一審認(rèn)為“經(jīng)實(shí)測與報(bào)建比較”作出的判決缺乏事實(shí)基礎(chǔ)。綜上，請求二審法院予以改判。 被上訴人廣州銀行答辯稱：一、廣州銀行轉(zhuǎn)讓的是瑕疵物業(yè)組成的房產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)包，該權(quán)益包括但不限于物權(quán)、債權(quán)、使用權(quán)等，不是出售房屋，并不保證全部房屋都可以過戶，且根據(jù)雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，不能過戶的風(fēng)險(xiǎn)由買受人自行承擔(dān)。二、根據(jù)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第一條第1款、第四條第（六）第2項(xiàng)約定，廣州銀行將包括涉案物業(yè)在內(nèi)的房產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓給聯(lián)合體，不承擔(dān)協(xié)助過戶至聯(lián)合體成員之一的翼云互聯(lián)網(wǎng)公司的義務(wù)。三、若直接判決協(xié)助過戶給翼云互聯(lián)網(wǎng)公司，將導(dǎo)致廣州銀行少繳應(yīng)繳稅費(fèi)，違反相關(guān)稅務(wù)法律規(guī)定。綜上，請求二審法院予以維持。 原審第三人名流公司述稱：不同意翼云互聯(lián)網(wǎng)公司的上訴請求及理由。涉案物業(yè)已經(jīng)解封，現(xiàn)仍登記在名流公司名下，由物業(yè)公司使用。購買資產(chǎn)包是一種極大風(fēng)險(xiǎn)的投資，特別是近二十多年前商業(yè)銀行的壞賬，有特別的歷史原因。請求二審法院查清事實(shí)，駁回翼云互聯(lián)網(wǎng)公司上訴請求。 原審第三人黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強(qiáng)、翼云環(huán)保公司、張涌述稱：同意翼云互聯(lián)網(wǎng)公司意見。涉案物業(yè)界址問題屬于事實(shí)問題，是一審法院依法應(yīng)當(dāng)查明且能夠通過測繪予以查明的，一審法院未能依法查明案件事實(shí)，所作判決缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)予改判。 原審第三人聯(lián)誼公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭陳述意見。 翼云互聯(lián)網(wǎng)公司向一審法院起訴請求：1、廣州銀行及聯(lián)誼公司、名流公司共同協(xié)助翼云互聯(lián)網(wǎng)公司注銷涉案商鋪的預(yù)售合同備案登記；2、廣州銀行協(xié)助翼云互聯(lián)網(wǎng)公司辦理涉案商鋪轉(zhuǎn)移登記至翼云互聯(lián)網(wǎng)公司名下的所有權(quán)登記手續(xù)，將涉案商鋪登記至翼云互聯(lián)網(wǎng)公司名下。 一審法院經(jīng)審理查明：廣州銀行科技支行（以下簡稱科技支行）是原廣州市商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)，2009年9月27日，廣州市商業(yè)銀行股份有限公司更名為現(xiàn)名，科技支行亦隨之更名。聯(lián)誼公司原名稱為廣東省聯(lián)誼實(shí)業(yè)發(fā)展總公司，后經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)變更為現(xiàn)名。 1996年11月25日，聯(lián)誼公司（甲方／賣方）與名流公司（乙方／買方）簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》，約定：甲方將涉案商鋪出售給乙方，建筑面積為139.4平方米，成交價(jià)格為66912元。乙方于1996年11月25日前一次性付清價(jià)款給甲方，甲方應(yīng)于1997年1月31日前將涉案商鋪建成并正式交付乙方使用，除特殊情況外，甲方應(yīng)為乙方辦理《房地產(chǎn)證》的手續(xù)。本契約經(jīng)雙方簽章并在三十天內(nèi)送經(jīng)廣州市房地產(chǎn)交易所審核鑒證后生效等；上述《房地產(chǎn)預(yù)售契約》于1996年12月3日在廣州市房地產(chǎn)交易所辦理了預(yù)售契約監(jiān)證，編號為穗房預(yù)契字第××號。 2000年8月25日，一審法院就申請執(zhí)行人科技支行與被執(zhí)行人聯(lián)誼公司、名流公司借款糾紛一案作出（1999）天法公執(zhí)字第27-3號民事裁定書，主要內(nèi)容為：該案當(dāng)事人因借款糾紛一案，科技支行于1999年7月6日以（1999）粵公證內(nèi)字第1882號強(qiáng)制執(zhí)行公證書向一審法院申請執(zhí)行，要求被執(zhí)行人聯(lián)誼公司、名流公司清償200萬元借款及利息450784.64元。一審法院審查后立案執(zhí)行。本案在執(zhí)行期間，兩被執(zhí)行人未能在限期內(nèi)清償債務(wù)，一審法院依法査封、拍賣兩被執(zhí)行人用以提供抵押貸款的涉案商鋪（穗房預(yù)契字95027609，預(yù)售證號950068）及位于廣州市海珠區(qū)敦和路上涌村“名粵廣場”二層241、243、291、299（穗房預(yù)契字95027610，預(yù)售證號950068），三層310、312（穗房預(yù)契字95027611，預(yù)售證號950068）房產(chǎn)（預(yù)購人均為名流公司）和地下車位編號1、3、6、6Ａ、8、9、9Ａ、10、11、13（穗房預(yù)契字970321，開發(fā)商是聯(lián)誼公司）。上述房產(chǎn)經(jīng)廣東安誠信房產(chǎn)評估有限公司評估，拍賣價(jià)值1433600元。經(jīng)一審法院委托拍賣部門公開拍賣處理，但無果?，F(xiàn)申請人表示愿接收上述房產(chǎn)抵償部分債務(wù)，為維護(hù)申請人的合法權(quán)益，依法裁定如下：涉案商鋪（穗房預(yù)契字95027609，預(yù)售證號950068）及座落在廣州市海珠區(qū)敦和路上涌村“名粵廣場”二層241、243、291、299（穗房預(yù)契字95027610，預(yù)售證號950068），三層310、312（穗房預(yù)契字95027611，預(yù)售證號950068）房產(chǎn)，和地下車位編號1、3、6、6Ａ、8、9、9Ａ、10、11、13（穗房預(yù)契字970321）歸申請執(zhí)行人科技支行所有，以抵償1433600元債務(wù)。本裁定送達(dá)后立即生效。 2019年5月7日，翼云互聯(lián)網(wǎng)公司、張涌、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強(qiáng)、翼云環(huán)保公司（均系受讓方；以下統(tǒng)稱聯(lián)合體）與廣州銀行（轉(zhuǎn)讓方）、廣州產(chǎn)權(quán)交易所（交易機(jī)構(gòu)）簽訂《成交確認(rèn)書》（交易編號ＧＲ2018ＧＤ0000848-3），內(nèi)容為：茲因廣州產(chǎn)權(quán)交易所受轉(zhuǎn)讓方委托，通過公開市場方式轉(zhuǎn)讓前進(jìn)路46號之一夾層等85套房產(chǎn)權(quán)益，聯(lián)合體被確定為受讓方，現(xiàn)三方簽訂成交確認(rèn)書共同確認(rèn)，本次交易受讓方以52026080元受讓交易標(biāo)的，受讓方承諾于簽訂本《成交確認(rèn)書》之日內(nèi)與轉(zhuǎn)讓方簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并按《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定支付交易價(jià)款，同時按約定支付交易服務(wù)費(fèi)等。同日，廣州銀行（出讓方／甲方）與聯(lián)合體（受讓方／乙方）簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：甲方將甲方及其下屬機(jī)構(gòu)持有的前進(jìn)路46號之一夾層等85套房產(chǎn)（含涉案商鋪）權(quán)益資產(chǎn)包按現(xiàn)狀有償轉(zhuǎn)讓給乙方；該權(quán)益的轉(zhuǎn)讓對價(jià)為52026080元；該權(quán)益對應(yīng)資產(chǎn)過戶至乙方的所有稅費(fèi)，包括但不限于資產(chǎn)從第三方確權(quán)或過戶至甲方，以及從甲方確權(quán)或過戶到乙方等環(huán)節(jié)所涉及的一切稅、費(fèi)、金全部由乙方承擔(dān)；交易標(biāo)的對應(yīng)房產(chǎn)及土地過戶的所有手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)，甲方依有關(guān)規(guī)定協(xié)助據(jù)實(shí)提供其所能提供的必要支持性文件；甲方協(xié)助過戶義務(wù)僅指甲方為協(xié)助乙方辦理標(biāo)的對應(yīng)房產(chǎn)、土地至乙方名下的產(chǎn)權(quán)證手續(xù)而提供其現(xiàn)有所能提供的必要支持性文件，甲方不承擔(dān)協(xié)助過戶至除乙方之外的任何第三方的義務(wù)；如甲方現(xiàn)有的支持性文件仍不能達(dá)到過戶要求的，乙方應(yīng)當(dāng)自行解決相關(guān)問題，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任；甲方在乙方付清交易價(jià)款之日起的15個工作日內(nèi)把該權(quán)益對應(yīng)資產(chǎn)的權(quán)證相關(guān)文件交付給乙方，該資產(chǎn)權(quán)證相關(guān)文件的交付即視為資產(chǎn)的交付；因法律法規(guī)、政策變化和交易標(biāo)的相關(guān)法律瑕疵以及交易標(biāo)的實(shí)體瑕疵問題，或乙方不滿足現(xiàn)行政策規(guī)定的受讓條件或其所提供的文件資料不能滿足現(xiàn)行政策要求而導(dǎo)致交易標(biāo)的成交后，交易標(biāo)的對應(yīng)資產(chǎn)權(quán)屬不能過戶至乙方名下，使乙方不能全部或部分實(shí)現(xiàn)受讓交易標(biāo)的權(quán)益和權(quán)利的，乙方應(yīng)自行承擔(dān)所有相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和損失，甲方及廣州產(chǎn)權(quán)交易所不承擔(dān)任何責(zé)任，乙方對此充分知悉且無異議等。 2019年5月28日，廣州銀行出具《收款收據(jù)》，確認(rèn)收到廣東聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司前進(jìn)路46號之一夾層等85套房產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)包公開掛牌交易款。 本案審理過程中，一審法院向廣州市規(guī)劃和自然資源局查詢涉案商鋪的權(quán)屬等情況，該局回復(fù)：海珠區(qū)敦和路上涌村“名粵廣場”項(xiàng)目由聯(lián)誼公司和廣州市海珠區(qū)新滘鎮(zhèn)東風(fēng)村合作開發(fā)建設(shè)，經(jīng)原市規(guī)劃局穗城規(guī)（南片）建字（1994）第86號、穗城規(guī)建字（1996）第414號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)建設(shè)，項(xiàng)目未辦理規(guī)劃核實(shí)（或規(guī)劃驗(yàn)收）手續(xù)，整體尚未辦理首次登記。部分房屋由小業(yè)主通過協(xié)助司法執(zhí)行或解決歷史遺留問題辦證途徑單方辦理了不動產(chǎn)權(quán)證。1996年12月，涉案商鋪辦理合同備案（合同編號為1995027609號），預(yù)購人為名流公司。2011年12月7日，法院送達(dá)（1999）天法公執(zhí)字第27-3號《協(xié)助執(zhí)行通知書》，將涉案商鋪判決歸科技支行所有；協(xié)助科技支行辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。暫無涉案商鋪首次登記、查封、抵押和轉(zhuǎn)移（商品房過戶）登記的信息。該項(xiàng)目地下室為自行車和機(jī)動車庫，一至三層為商場。實(shí)測地下室至首層未辦理分割測繪，實(shí)測與報(bào)建比較，首層未辦分割，原北面Ｄ-Ｇ軸，2附近的樓梯被取消，改為正北面無蓋外梯；原南面Ｊ-Ｌ軸，18附近的樓梯被改動，移到Ｇ-Ｆ軸，18位置；1層夾層為走道樓梯，有兩個加建房屋（位于南北兩車道上。由于首層未分割，無法確認(rèn)商鋪現(xiàn)狀與合同備案、報(bào)建圖是否相符，現(xiàn)提供《報(bào)建圖》和《合同備案附圖》供法院參考，若商鋪現(xiàn)狀與規(guī)劃存在不符的，建議先取得規(guī)劃部門意見后再辦理登記等。上述房產(chǎn)處置前建議先行辦理實(shí)測，若實(shí)測與報(bào)建規(guī)劃功能相符的，在房產(chǎn)不存在查封、抵押或其他限制轉(zhuǎn)移的情形，符合相關(guān)法律法規(guī)、政策，提交資料齊全的情況下，買受人可持法院生效法律文書和協(xié)執(zhí)收件回執(zhí)等資料辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。關(guān)于處置、過戶非住宅房屋涉及的限購政策規(guī)定，建議法院征詢廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的意見等。經(jīng)質(zhì)證，翼云互聯(lián)網(wǎng)公司對上述復(fù)函的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議，但尚未辦理首次登記不構(gòu)成轉(zhuǎn)移登記的障礙，本案中應(yīng)當(dāng)通過司法委托具備測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)測才具備實(shí)體處理的事實(shí)基礎(chǔ)，翼云互聯(lián)網(wǎng)公司愿意補(bǔ)交土地出讓金。廣州銀行對該復(fù)函的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)，但不清楚涉案商鋪為何沒有成功過戶到廣州銀行名下，且涉案商鋪一直被他人占用，無法進(jìn)行現(xiàn)場測繪，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證，如涉案商鋪的實(shí)測情況與報(bào)建情況不一致，與廣州銀行無關(guān)。名流公司對復(fù)函的真實(shí)性予以確認(rèn)，但稱依據(jù)其之前為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的經(jīng)驗(yàn)，有預(yù)售契約備案但沒有購房發(fā)票的原件，房管部門不予辦理房產(chǎn)證。聯(lián)合體其他成員對上述復(fù)函的真實(shí)性予以確認(rèn)。 2020年9月1日，一審法院組織各方當(dāng)事人前往名粵廣場進(jìn)行現(xiàn)場勘查，經(jīng)現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)無法根據(jù)《合同備案附圖》在現(xiàn)場找到涉案商鋪的具體四至；據(jù)陳恩安指認(rèn)及陳述，涉案的Ｇ02鋪與相鄰的Ｇ03鋪打通為一個房間，用于居住用途；通往涉案Ｇ66鋪、Ｇ68鋪的通道現(xiàn)被隔成商鋪使用，當(dāng)天因該商鋪被上鎖，無法入內(nèi)查看涉案Ｇ66鋪及Ｇ68鋪的情況，而Ｇ68鋪實(shí)際位于樓梯的底部，不足一人高，已不具備商鋪的使用用途；涉案Ｇ80鋪現(xiàn)作為廁所和廚房使用；涉案Ｇ91鋪、Ｇ92鋪與周圍商鋪打通連成一片，作為一個整體使用；涉案Ｇ96鋪、Ｇ99鋪與周圍商鋪打通連成一片，現(xiàn)作為廁所使用；涉案Ｇ118鋪、Ｇ126鋪亦是與周圍商鋪打通連成一片，作為一個整體使用。 一審法院認(rèn)為：根據(jù)房管部門的復(fù)函，可知涉案商鋪所在項(xiàng)目整體未辦理首次登記，而經(jīng)實(shí)測與報(bào)建比較，首層存在改動、加建的情況，即涉案商鋪出現(xiàn)了現(xiàn)狀與規(guī)劃不符的情形。又，據(jù)一審法院現(xiàn)場勘查情況及當(dāng)事人的指認(rèn)，現(xiàn)場商鋪間隔與《合同備案附圖》所顯示的商鋪間隔不一致，現(xiàn)場存在界址不清，無界址等不具備測量條件的問題。綜上，涉案商鋪目前不具備辦理房地產(chǎn)權(quán)證的條件，一審法院對翼云互聯(lián)網(wǎng)公司要求廣州銀行、聯(lián)誼公司、名流公司協(xié)助其辦理涉案商鋪的不動產(chǎn)權(quán)證的請求不予支持。翼云互聯(lián)網(wǎng)公司可待涉案商鋪具備辦證條件后另循法律途徑主張權(quán)利。至于翼云互聯(lián)網(wǎng)公司有關(guān)辦理注銷預(yù)售合同備案登記的訴請，應(yīng)待涉案商鋪的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)障礙消除后一并主張，本案暫不予審處。聯(lián)誼公司經(jīng)一審法院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，不影響本案的審理。綜上所述，一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、一百一十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，一審法院于2020年12月28日作出判決如下：駁回翼云互聯(lián)網(wǎng)公司的全部訴訟請求。一審件受理費(fèi)1470元，由翼云互聯(lián)網(wǎng)公司負(fù)擔(dān)。 本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。 經(jīng)審查，一審查明事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)1470元，均由廣州市翼云互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長黃春成 審判員柳瑋瑋 審判員李娜 二〇二一年八月六日 書記員張旭

2021-09-26