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上訴人趙厚淼因與被上訴人山東天元物業管理有限公司物業服務合同糾紛一案，不服山東省濟寧市任城區人民法院（2021）魯0811民初4277號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月13日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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趙厚淼上訴請求：一、依法撤銷濟寧市任城區人民法院的（2021）魯0811民初4277號民事判決，并依法改判駁回山東天元物業管理有限公司的原審訴訟請求；二、本案一審、二審訴訟費用均由山東天元物業管理有限公司承擔。事實和理由：原審法院判決對舉證責任的分配錯誤，且判決內容沒有事實和法律依據。1、原審法院對趙厚淼與山東天元物業管理有限公司關于訴訟時效的舉證責任分配明顯錯誤。山東天元物業管理有限公司在原審中主張的是2017年11月1日至2019年6月30日期間的物業服務費，山東天元物業管理有限公司原審起訴狀中載明的其起訴時間是2021年1月26日（具體時間應當以原審法院受理立案時間為準），顯然山東天元物業管理有限公司主張的2018年1月26日前的物業服務費已經超過法律規定的訴訟時效。趙厚淼在原審時就此提出抗辯，山東天元物業管理有限公司應當就其主張沒有超過法律規定的訴訟時效承擔舉證責任，而原審法院判決卻以“被告辯稱主張的2018年1月26日之前的物業費超過訴訟時效，理由不當，證據不足”而不予支持。顯然，原審法院判決對舉證責任的分配是明顯錯誤的，該舉證責任當然在山東天元物業管理有限公司。另外，山東天元物業管理有限公司主張于2020年9月5日向趙厚淼郵寄過物業費催收函，但趙厚淼根本沒有收到，山東天元物業管理有限公司所提交的物業費催收快遞單也是顯示“簽收人是（代理點代簽）”，該證據不能證明山東天元物業管理有限公司在起訴前進行過書面催收。2、山東天元物業管理有限公司應當提供證據證明其按照《物業服務合同》的約定提供相應物業服務，該舉證責任在趙厚淼，應依法駁回其訴訟請求。雖然趙厚淼與山東天元物業管理有限公司簽訂了所謂的前期物業服務協議，但并不能證明山東天元物業管理有限公司按照協議約定提供了相應的物業服務；協議中明確約定服務標準執行《濟寧市住宅物業服務收費管理實施辦法》中四星級物業服務標準提供服務，山東天元物業管理有限公司應當提供充分有效的證據證明其按照協議約定提供了與其收費標準想匹配的物業服務，否則，山東天元物業管理有限公司不能按照協議約定的收費標準收取物業費。而原審中，被山東天元物業管理有限公司沒有提供任何的證據來證明其按照約定履行了合同義務，事實上，山東天元物業管理有限公司提供的物業服務也根本達不到約定的四星級服務標準，因此，山東天元物業管理有限公司要求按照1.38元／ｍ＇／月的收費標準收取物業費沒有事實依據，不應得到支持。3、根據趙厚淼提交的證據可以證實山東天元物業管理有限公司提供的物業服務存在重大瑕疵，原審法院判決趙厚淼足額支付物業服務費及違約金是不合理的。根據原審查明的事實，山東天元物業管理有限公司提供的物業服務確實存在諸多的問題，其提供的物業服務根本達不到約定的四星級服務標準；并且，山東天元物業管理有限公司也沒有提供證據證明其具體提供了何種服務、何種標準的服務。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”，應依法駁回山東天元物業管理有限公司的原審訴訟請求。原審法院判定趙厚淼支付物業服務費及違約金是沒有事實依據的。 山東天元物業管理有限公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，對于本案客觀事實認定判決正確，請求二審法院駁回趙厚淼的上訴請求。 山東天元物業管理有限公司向一審法院起訴請求：判令趙厚淼支付山東天元物業管理有限公司物業管理費2864.60元及滯納金（從2020年10月1日起計算至實際支付之日止，按照日千分之三計算）。 一審法院認定事實：趙厚淼購買了中德公園城5號樓1單元704室住宅并入住，房屋建筑面積為103.79平方米。2016年9月5日，山東天元物業管理有限公司、趙厚淼雙方簽訂了前期物業服務協議。協議約定，物業管理費用由山東天元物業管理有限公司按1.38元／平方米／月向趙厚淼收取；業主從建設單位書面通知的交房日期起開始繳納物業服務費，山東天元物業管理有限公司預收取12個月的物業服務費，業主應在每年1月、7月的1-10日前預交物業服務費用；業主逾期繳納物業服務費、停車服務費的，從逾期之日起每天按應交物業服務費、停車服務費的千分之三繳納滯納金等內容。此后，趙厚淼未按約定交納物業費用，拖欠從2017年11月1日至2019年6月30日止的物業服務費2864.60元（103.79平方米×1.38元×20個月）。山東天元物業管理有限公司向趙厚淼催要物業服務費于2020年10月1日前交付未果，訴至法院，請求判令趙厚淼支付山東天元物業管理有限公司物業服務費及滯納金。 一審法院認為，依法成立的合同，受法律保護。山東天元物業管理有限公司、趙厚淼簽訂的《前期物業服務協議》，系雙方簽訂的前期物業服務合同，其合同效力應予確認。根據《物業管理條例》第四十一條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。”趙厚淼未按照物業服務合同的約定按時向山東天元物業管理有限公司交納物業管理費用，其應承擔違約責任，故山東天元物業管理有限公司要求趙厚淼支付物業服務費的訴訟請求，理由正當，依法應予支持。山東天元物業管理有限公司、趙厚淼在前期物業服務協議中對逾期支付物業費約定了滯納金，趙厚淼逾期未交納物業費，山東天元物業管理有限公司要求趙厚淼自2020年10月1日（山東天元物業管理有限公司催告限期屆滿之日）起依約承擔違約責任交納違約金，理由正當，依法應予支持，但雙方約定違約金過高，過高部分依法不予支持，趙厚淼承擔的違約金應按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算為宜。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”趙厚淼辯稱山東天元物業管理有限公司的服務內容未達到其收費標準、小區內消防通道被占用、樓梯間被其他業主的雜物占用、車位被其他車輛占用等問題，未提交證據證實，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十九條、第五百八十五條，《物業管理條例》第四十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：趙厚淼于本判決生效之日起十日內支付山東天元物業管理有限公司物業服務費2864.60元及違約金（以2864.60元為基數，自2020年10月1日起至實際給付完畢之日止，按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）。案件受理費減半收取25.00元，由趙厚淼負擔。 本院對一審查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費50元，由趙厚淼負擔。 本判決為終審判決

審判長扈琳 審判員張思平 審判員史海洋 二〇二一年六月三十日 法官助理劉洪信 書記員馮雪鳳

2021-09-17