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上訴人王營因與被上訴人山東天元物業管理有限公司物業服務合同糾紛一案，不服山東省濟寧市任城區人民法院（2021）魯0811民初4367號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月13日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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王營上訴請求：1、請求撤銷濟寧市任城人民法院（2021）魯0811民初4367號判決判決；2、將本案發回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請求。事實和理由：原判決認定事實不清。（一）原判決“本院認定事實如下：2016年7月22日，原、被告雙方簽訂了前期物業服務協議。協議約定，物業管理費用由原告按1.38元／平方米／月向被告收取，業主從建設單位書面通知的交房日期開始繳納物業服務費。原告預收取12個月的物業服務費。”1.王營與山東天元物業管理有限公司簽訂的前期物業服務協議本著公平公正的原則，雙方享有各自的權利和義務。王營已經在協議簽訂時，預支付了12個月的物業服務費，先行履行了自己的義務。但是山東天元物業管理有限公司在之后的時間內，并沒有按照協議約定提供相應的服務，山東天元物業管理有限公司違約在先。民法典第五百二十五條規定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行請求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行請求。”第五百七十七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第五百八十四條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”2.根據濟寧市住宅小區物業服務等級評定標準規定，1.38元／平方米／月的物業管理費屬于四星級的物業等級服務標準。（1）四級服務標準規定，小區內危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施，但是小區中心區域一處深達近兩米的水池，在業主多次與物業提出交涉后仍然長時間處于防范措施的情況下。（2）雨水井、化糞池多次出現淤堵情況，是業主自行花錢找人疏通。（3）配備門崗，專人24小時值勤。但是小區出入口，任何時間段行人都是自由出入，沒有任何管理。（4）小區公共區域，地下車庫，垃圾清運不及時，衛生死角無人打理。（5）每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。山東天元物業管理有限公司從未公布過。3.《中華人民共和國物權法》第七十條的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。為了更好地保護業主對于小區共有部分的權利，《民法典》二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有”。《民法典》第九百四十三條的規定：“物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告”，以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條的規定：“業主請求公布、查閱共有部分的使用和收益情況等應當向業主公布的情況和資料的，人民法院應予支持。”利用小區共有部分進行營利的形式多種多樣，如電梯、門閘、道閘、建筑外墻等公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車費收益；小區公共區域內出租的攤位收益；利用小區公共配套設施如球場、游泳池、活動室等的經營收入；自動售賣機的場地費；快遞柜入場費等等，這些收益在扣除合理的成本之后，都應屬于小區業主公有收益，要納入全體業主的錢袋子。但收益不是按照業主人數平均分配的，根據《民法典》第二百八十三條的規定，對于這部分收益的分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的按照業主專有部分面積所占比例分配。綜上所述，山東天元物業管理有限公司并沒有按照協議的約定，提供完整的標準的服務， 山東天元物業管理有限公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，對于本案客觀事實認定判決正確，請求二審法院駁回王營的上訴請求。 山東天元物業管理有限公司向一審法院起訴請求：判令王營支付山東天元物業管理有限公司物業管理費3369.2元及滯納金（從2020年10月1日起計算至實際支付之日止，按照日千分之三計算）。 一審法院認定事實：王營購買了中德公園城3號樓1單元1901室住宅并入住，房屋建筑面積為122.07平方米。2016年7月22日，山東天元物業管理有限公司、王營雙方簽訂了前期物業服務協議。協議約定，物業管理費用由山東天元物業管理有限公司按1.38元／平方米／月向王營收取；業主從建設單位書面通知的交房日期起開始繳納物業服務費，山東天元物業管理有限公司預收取12個月的物業服務費，業主應在每年1月、7月的1-10日前預交物業服務費用；業主逾期繳納物業服務費、停車服務費的，從逾期之日起每天按應交物業服務費、停車服務費的千分之三繳納滯納金等內容。此后，王營未按約定交納物業費用，拖欠從2017年11月1日至2019年6月30日止的物業服務費3369.13元（122.07平方米×1.38元×20個月）。山東天元物業管理有限公司向王營催要物業服務費于2020年10月1日前交付未果，訴至法院，請求判令王營支付山東天元物業管理有限公司物業服務費及滯納金。 一審法院認為，依法成立的合同，受法律保護。山東天元物業管理有限公司、王營簽訂的《前期物業服務協議》，系雙方簽訂的前期物業服務合同，其合同效力應予確認。根據《物業管理條例》第四十一條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。”王營未按照物業服務合同的約定按時向山東天元物業管理有限公司交納物業管理費用，其應承擔違約責任，故山東天元物業管理有限公司要求王營支付物業服務費的訴訟請求，理由正當，依法應予支持。山東天元物業管理有限公司、王營在前期物業服務協議中對逾期支付物業費約定了滯納金，王營逾期未交納物業費，山東天元物業管理有限公司要求王營自2020年10月1日（山東天元物業管理有限公司催告限期屆滿之日）起依約承擔違約責任交納違約金，理由正當，依法應予支持，但雙方約定違約金過高，過高部分依法不予支持，王營承擔的違約金應按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算為宜。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”王營辯稱山東天元物業管理有限公司的服務內容未達到其收費標準、廣告費用收支情況未進行公示、垃圾清運不及時等問題，未提交證據證實，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十九條、第五百八十五條，《物業管理條例》第四十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：王營于本判決生效之日起十日內支付山東天元物業管理有限公司物業服務費3369.13元及違約金（以3369.13元為基數，自2020年10月1日起至實際給付完畢之日止，按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）。案件受理費減半收取25.00元，由王營負擔。 本院對一審查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費50元，由王營負擔。 本判決為終審判決

審判長扈琳 審判員張思平 審判員史海洋 二〇二一年七月二十一日 法官助理劉洪信 書記員馮雪鳳

2021-09-17