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原告張璐儀訴被告廣州市住宅建設發展有限公司（簡稱住建公司）、被告區國強、被告廣州銀行股份有限公司（簡稱廣州銀行）、第三人張涌、第三人翼云（廣州）環保能源有限公司（簡稱翼云環保公司）、第三人黃飛、第三人鄭燦烽、第三人邱良深、第三人林培春、第三人黃喜強、第三人廣州市翼云互聯網服務有限責任公司（簡稱翼云互聯網公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院依法進行了審理。現已審理終結

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原告張璐儀訴稱：廣州市奧奇食品實業公司（簡稱“奧奇食品”，現已變更為“廣州奧思味食品實業公司”）向廣州市城市合作銀行淘金支行（簡稱“淘金支行”，現已變更為本案被告廣州銀行）借款70萬元。由于奧奇食品未能及時還清借款，淘金支行以借款合同糾紛為由，在廣州市東山區人民法院（今已變更為“廣州市越秀區人民法院”）將奧奇食品及其法定代表人區國強提起訴訟。案件審理過程中，經廣州市東山區人民法院主持調解，雙方當事人自愿達成將區國強憑與廣州市住宅建設公司（現已變更為本案被告住建公司）簽訂的《房屋預售契約》而擁有的“廣州市海珠區泰沙路泰康花苑ｘ北梯ｘ1（即涉案房屋）、ｘ2房”以以物抵債形式清償奧奇食品的借款70萬元及其利息的協議，廣州市東山區人民法院因此出具（1997）東法經初字第524號民事調解書，后淘金支行整體變更為廣州銀行，這是廣州銀行享有涉案房屋所有權的經過。2019年3月原告與第三人張涌簽訂《資產包權益團購合同》（簡稱“團購合同”），約定原告委托第三人，由第三人以自己名義參與競拍涉案房屋，并約定競拍成功后涉案房屋的所有權益歸屬原告所有，第三人并協助辦理涉案房屋過戶登記手續，這是原告通過合同方式享有涉案房屋所有權的依據。雖然淘金支行持有法律效力的民事調解書，可將涉案房屋辦理過戶手續，但由于歷史原因，涉案房屋在當時未進行大確權，以當時政策無法辦理房產證。同時，淘金支行是金融經營單位，若大批量將催收借款抵債的房產過戶到自己名下，無疑淘金支行變了買房賣房的機構，由此與銀行經營的業務相悖，所以廣州銀行至今始終沒將涉案房屋過戶至自己名下。現廣州銀行根據國務院關于盤活國有資產的相關規定，通過公開拍賣的形式將涉案房屋轉讓給原告，原告有權依據相關合同享有涉案房屋所有權。由于廣州銀行不協助原告到現場按房管部門的要求辦理房屋過戶登記，涉案房屋約定所有權與物權效力相分離，導致原告無法對涉案房屋行使完整的、真正意義的物權。廣州銀行協助原告實現將涉案房屋約定所有權與物權效力合二為一是其法定附隨義務，該附隨義務不因約定而免除。廣州銀行經法院調解將涉案房屋抵債給廣州銀行具有法律效力，同時根據《物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，廣州銀行通過拍賣方式已將涉案房屋轉讓給原告，雖然涉案房產未辦理物權變更登記，但并不影響原告可依法享有涉案房屋所有權。同時，根據《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”的規定，雖然原告可依法享有涉案房屋所有權，但由于廣州銀行不協助，原告無法到現場按房管部門的要求辦理房屋過戶登記，未經登記，涉案房屋不發生物權效力，導致涉案房屋約定所有權與物權效力相分離，才導致原告無法對涉案房屋行使完整的、真正意義的物權。原告認為，原告具有在廣州購房的資格，原告通過委托第三人競拍涉案房屋，通過合同方式受讓涉案房屋沒有違反法律規定，原告據此享有的涉案房屋所有權應具有不動產物權完整的物權效力，但現由于廣州銀行的原因，原告無法去房管部門將涉案房屋過戶至自己名下，無法實現完整物權效力。鑒此，原告為維護自身合法權益，特依法提起訴訟，請求法院判令：1、廣州市海珠區康泰街3號201房不動產產權歸原告所有；2、三被告及全部第三人協助將上址房屋過戶登記至原告名下

駁回原告張璐儀的起訴。 如不服本裁定，可在裁定書送達之日起十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院

審判長李新程 人民陪審員王剛 人民陪審員張獻收 二〇二〇年十一月二十六日 書記員梁怡筠

2020-11-26