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原告寧夏盈納房地產開發有限公司與被告華夏銀行股份有限公司排除妨害糾紛一案，本院于2019年11月1日受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理，原告的委托訴訟代理人吳晨、趙亦文、被告的委托訴訟代理人海貴福到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告寧夏盈納房地產開發有限公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告騰退銀川市ｘｘｘ并交付給原告供原告組織竣工驗收；2.判令被告將銀川市ｘｘｘ樓房屋恢復原設計；3.判令被告承擔本案訴訟費用。 事實和理由：2014年9月15日，原被告雙方就位于銀川市ｘｘｘ層分別簽訂兩份《銀川市商品房買賣合同》（合同編號分別為ｘｘｘ號和ｘｘｘ號）及補充協議。被告購買原告開發建設的位于銀川市ｘｘｘ辦公商業綜合樓。2015年1月9日，因被告要求在房屋竣工驗收前進行裝修，雙方簽訂《華夏銀行銀川分行營業辦公樓裝修工程協議》，約定“買受人（被告）自本協議簽訂之日起開始進場裝修施工”；將交房時間順延至“買受人完成所有裝修及相關工作、消防工程通過驗收取得合格證之日起20日內。”同時，雙方約定被告“裝修設計荷載不得大于原設計荷載：若確需要對原結構進行改造、增加均布荷載或集中荷載、打洞穿孔的部分，應委托專業設計單位進行設計，并向出賣人（原告）報備；如未經設計、審圖擅自改造的，所造成的損失和后果由買受人自行承擔。”2015年1月16日，原告就裝修管理向被告發出備忘錄，再次明確要求“裝修設計載荷不得大于原設計載荷”。被告入場裝修后，原告進行工程巡檢時發現被告在裝修過程中存在擅自改變梁板結構等重大問題，要求被告進行整改，被告并未進行相應整改，未依照原設計規范進行裝修。2015年9月，在未竣工驗收的情況下，被告所屬銀川分行入駐案涉房屋并開業運營。因被告裝修改變原設計結構、功能，并增加了各樓層地暖，導致案涉房屋荷載大幅度增加，存在嚴重安全隱患。案涉房屋設計單位杭州中聯筑境建筑設計有限公司出具質量鑒定報告，要求對案涉房屋工程進行處理后方可投入使用，具體處理方法為恢復原狀或進行加固處理。被告的違規裝修行為導致案涉房屋無法取得《建設工程竣工備案表》，無法滿足合同約定的交付條件，也無法辦理產權登記手續。鑒于此，為履行買賣合同的約定，盡快對案涉房屋進行竣工驗收并辦理相關產權登記手續，特依據《中華人民共和國物權法》第三十四條、三十六條及其他相關法律法規，向貴院提起訴訟，懇請貴院依法判如所請。 被告華夏銀行股份有限公司辯稱，本案系合同糾紛，并非侵權糾紛，依據《最高人民法院關于商品房買賣合同的解釋》第一條及《物權法》第241條，不動產的交付、使用、收益及違約責任按照合同約定執行，本案中涉及的房產適用；原告違規交付房屋，并非被告違規使用，《房地產管理法》第27條，《建筑法》第61條，房屋未經驗收交付的責任在于建設方；房屋驗收主體單位為法定的主管部門即寧夏質監總站，并非原告陳述的設計單位，不允許合同各方進行約定。一、原告請求被告騰退銀川市ｘｘｘ層并交付給原告組織竣工驗收的訴訟請求不能成立。1、被告實際控制并占有、使用涉案銀川市ｘｘｘ號樓是基于雙方簽訂的2份《銀川市商品房買賣合同》及1份《補充協議》并支付合同約定的應該支付且已實際完成支付的159678390元購房款，通過購買并支付對價而獲得對涉案房產的實際控制并占有、使用的權利，并無不妥，無騰退之義務。2、具體根據雙方簽訂的2份《銀川市商品房買賣合同》第九條交付期限及條件之規定交房日期為2014年11月30日前（隨后因簽訂涉案辦公樓裝修協議將交房日期順延至被告完成全部裝修并消防工程通過驗收取得合格證之日起20日內，據此計算交房日期為2015年10月19日）根據該條款被告從2015年10月19日就應獲得涉案房產完全的控制、占有、使用之權利。3、被告按合同約定已分別于2014年9月24日支付購房款154328440元（約定98%購房款），2016年6月13日支付5349950元（重新核算面積補差增減價款），合計支付購房款159678390元，據此完成購房款支付義務后獲得占有使用房屋之權利。4、原告請求騰退的銀川市ｘｘｘ，至今原告并未交付不存在騰退之可能，對此地下一層交付問題被告已起訴至銀川市中級人民法院，并保留追究原告遲延交付之違約責任、損失賠償責任等權利。二、原告請求被告將銀川市金鳳區新昌東路銀川財富大廈1號樓恢復原設計的訴訟請求不能成立。1、被告對涉案房產的裝修行為一是基于雙方簽訂的《銀川市商品房買賣合同》及其補充協議，二是基于雙方簽訂的《華夏銀行銀川分行營業辦公樓裝修工程協議》。涉案房產的裝修行為是裝修工程協議雙方共同確認認可的合同行為，并非被告一方的單方行為。2、被告的裝修過程從設計、施工、監理到驗收全部通過有資質的專業單位進行，而且以會議紀要的形式通過了驗收，且將全部驗收資料上報給了原告。3、原告認為要求恢復原設計的理由是裝修改變原設計導致無法完成竣工驗收，但原告截至目前并無驗收主管部門或其他獨立第三方出具的有效直接證據證明裝修行為影響竣工驗收，僅憑與原告有利害關系的原設計單位出具的監測報告不足以認定該事實及其因果關系。4、第三方設計公司出具的質量鑒定報告給出的具體處理方案也僅為恢復原狀或加固處理，并不必然進行騰退或恢復原狀。三、原告本案訴請不具有現實可操作性且必將導致雙方損失擴大以及對可能擴大的損失如何承擔等重大問題。1、原告之訴請形式上要求騰退房屋恢復原設計，本質上為恢復原狀返還原物，涉案房產系被告于4年前花巨資為實現開設華夏銀行銀川分行之合同目的而購買，購買后又投入3千余萬元裝修并開業使用至今。所謂騰退恢復原狀即退出使用、作廢裝修、返還房產，如此訴請對于作為銀行業省級分行的金融機構不具有現實可操作性。2、原告之訴請騰退房屋恢復原設計必然導致發生巨額損失，該損失至少包括被告已裝修投入損失約3100萬元、騰退搬遷損失、臨時辦公損失、二次裝修損失等，保守評估將不低于1億元。3、如果發生騰退則前述損失必然發生，依法原告作為具有專業資質的地產開發企業，明知法律禁止將未經竣工驗收合格的工程交付使用而明知故犯，對此應承擔主要或全部損失賠償責任。四、原告本案訴請之案由、侵權構成要件及基礎法律關系等均爭議較大不符合法律規定而不能成立。1、原告訴請本案案由為排除妨害恢復原狀糾紛，該案由為物權保護糾紛下的二級案由，其法律性質為物權請求權。物權一般包括所有權與他物權之用益物權和擔保物權。本案涉案房產雙方權利義務基于買賣合同之合同關系約定而產生，不存在侵權之法律關系。2、原告對履行商品房買賣合同發生爭議可通過被告正在銀川市中級法院訴訟的案件提出反訴或另案起訴的方式主張權利，特別是原告請求騰退房屋恢復原狀的訴請可以以訴訟解除商品房買賣合同返還原物的法律關系主張，而不能以侵權為由提起訴訟。3、原告訴請排除妨害恢復原狀，不符合物權法規定的排除妨害恢復原狀之侵權構成要件。《物權法》第三十四條至第三十七條的規定，關于行使物權保護請求權的構成要件：權利人是物權人或占有人；侵害人無權占有物或者侵害物權；侵害人的行為與妨害、損害物權具有因果關系。其中，損害賠償的責任還需侵害人具有過錯。首先，原告不是涉案房屋的所有權人和占有人。原告是房地產開發公司，雙方之間的合同關系是涉案房屋的商品房買賣合同關系，原告基于雙方的買賣關系已經將涉案房屋的所有權出讓給被告，并獲得了買賣合同的出讓對價購房款。因此鑒于原告作為房地產公司的組織經營目的和商品房買賣合同的目的，原告現在不應基于《物權法》第三十條、第一百四十二條主張自己是所有權人或者占有人。其次，被告是涉案房屋的基于合同關系的合法占有人。被告已經完整舉證并證明了基于雙方的房屋買賣合同關系，合法享有占有使用收益的權利，不是無權占有人。依據《物權法》第二百四十一條，基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。結合本案應當依據雙方之間已經約定的關于商品房買賣合同確認涉案房屋的使用和違約責任，依此，應在銀川市中級法院雙方之間的商品房買賣合同糾紛訴訟的案件中處理。最后，被告的裝修現狀與涉案房屋無法進行竣工驗收備案沒有因果關系。涉案房屋如果因裝修造成無法進行竣工驗收備案應由住房建設局確定。設計公司因為裝修與設計不符而拒絕申請竣工驗收備案不符合法律規定，同時這是設計單位與建設單位之間的合同關系。設計公司也無權作出涉案房屋的裝修是否影響房屋使用安全的判斷以及如何整改決策，應由建筑工程質量監督站驗收確認，以及具有相應資質的房屋質量鑒定機構出具整改方案。綜上答辯理由，因案涉房產對被答辯雙方系合同糾紛并非侵權糾紛，被告根據合同約定支付對價而獲得實際控制并占有使用之權利，原告通過收取購房款并交付房產的行為已喪失對涉案房產的所有、占有，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規定“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同”之規定，涉案房產已實際完成了買賣、付款、備案、交付、占有、使用等全部行為，原告僅剩合同約定的協助辦理產權登記之義務，據此其訴請完全不能成立，懇請法庭依法駁回。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了舉證、質證。原告提交的銀川市商品房買賣合同、銀川市商品房買賣合同及補充協議，真實、合法，能夠證實被告華夏銀行股份有限公司購買原告開發建設的位于銀川市ｘｘｘ樓的事實，本院予以采信；原告提交的華夏銀行銀川分行營業辦公樓裝修工程協議，真實、合法，能夠證實原告案涉房產未經驗收的情況下，同意被告進場裝修的事實，本院予以采信；原告提交的備忘錄4份，真實、合法，能夠證實在被告裝修過程中，原告多次對被告進行提醒與告知的事實；原告提交的關于“銀川ｘｘｘ樓”項目預驗收的相關函件，真實、合法，但僅能證明組織預驗收要求被告整改的內容，故對原告的證明目的，本院不予采信；原告提交的網頁截圖，真實、合法，與本案事實具有關聯性，本院予以采信；原告提交的《關于銀川財富大廈Ａ座改造后的初步質量鑒定報告》雖系第三方作出，但該第三方系案涉房產的原設計單位，故本院予以采信；原告提交的建筑工程施工許可證，真實、合法，本院予以采信；原告提交的（2019）寧01民初3140號民事庭審筆錄，真實，合法，與本案事實具有關聯性，本院予以采信，但對部分證明目的不予采信；原告提交的《夾層梁、板拆除施工方案》真實，合法，能夠證實被告在對案涉房產裝修時對一層大廳懸臂梁、橫梁及混泥土頂板拆除的事實，本院予以采信；原告提交的建筑工程質量安全隱患責令停工整改通知書，真實、合法，與本案事實具有關聯性，本院予以采信。被告提交的銀川市商品房買賣合同、銀川市商品房買賣合同補充協議、存款金額交易明細查詢、華夏銀行付款憑證，真實、合法，與本案事實具有關聯性，本院予以采信；被告提交的華夏銀行銀川分行營業辦公樓裝修工程協議、建筑工程施工許可證，真實、合法，本院予以采信；被告提交的工程竣工驗收備案表，本院不予采信；被告提交的建設工程消防驗收意見書、會記紀要、告知函、關于懇請盡快組織對銀川財富大廈1號樓主體工程驗收的函，真實、合法，本院予以采信。 根據當事人的當庭陳述、舉證及本院對證據的認證，本院認定事實如下： 2014年9月，原被告簽訂《商品房買賣合同》兩份，約定：被告購買原告開發建設的位于銀川市ｘｘｘ層，交付時間為2014年11月30日前，交付使用條件為1.該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》；2.如因政府管理部門原因，造成1暫未達到，且出賣人提供了政府部門證明文件的則必須符合：該商品房已由出賣人組織設計單位、施工單位、勘查單位、監理單位驗收合格；3.買受人已按照本合同第七條約定的付款進度支付了本階段相應的購房款；4.符合本合同中約定的交付標準。并約定：買受人僅作辦公商業綜合使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。鑒于ｘｘｘ樓整棟購買，在不影響主體結構安全條件下，由買受人自行確定使用方案；如變更方案涉及到改造及外立面變更的，應向出賣人提供相關資料備檔。合同還約定了其他權利義務及違約責任等。后原被告簽訂《補充協議》一份，對雙方簽訂的《商品房買賣合同》部分條款進行了補充。2015年1月19日，原被告簽訂《華夏銀行銀川分行營業辦公樓裝修工程協議》一份，約定：雙方于2014年9月就購買“ｘｘｘ樓”簽訂商品房買賣合同，就購買面積、價格、交付條件、驗收期限等進行了約定。截止2014年11月末施工現場已完成約定工程量，但因氣候溫度不滿足消防驗收條件等原因未能如期驗收。鑒于買受人對本項目投入使用時間已確定，同時現場具備買受人進場裝修改造的條件。經雙方研究、協商一致，同意買受人自本協議簽訂之日起開始進場裝修施工，同時雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定的交房時間順延至買受人完成所有裝修及相關工作、消防工程通過驗收取得合格證之日起20日內。并約定了買受人及出賣人的具體義務。 被告聘請深圳遠鵬裝飾集團有限公司寧夏分公司為案涉房產的裝修設計及施工單位，施工經寧夏回族自治區住房和城鄉建設廳許可，被告拆除案涉房屋一層大廳懸臂梁、橫梁及混泥土頂板。裝修過程中，原告就裝修注意事項、存在的問題以備忘錄、函的形式向被告告知，同時載明被告擅自使用未經竣工驗收的“ｘｘｘ樓”項目，視為2015年6月25日原告公司已完成了合同商品房的交付義務。2015年8月13日，案涉房屋的裝修經設計單位、施工單位、監理單位及建設單位即被告同意竣工。2015年6月3日、9月29日，案涉房屋的1-4層土建及室內裝修工程、5-16層土建及內裝修、地下一層建設工程經銀川市公安消防支隊消防驗收合格。2015年9月16日，被告華夏銀行在案涉房屋正式開業。2015年10月27日、2015年11月13日，被告分別向原告送達告知函一份，要求原告組織相關單位對案涉房屋的主體工程進行竣工驗收。2018年6月20日，案涉房屋的原設計單位杭州中聯筑境建筑設計有限公司出具關于銀川財富大廈Ａ座改造后的初步質量鑒定報告，本工程主要因荷載增加（改變功能、增加地暖做法等）后，導致大量框架梁、次梁配筋不足，局部樓板配筋不足。存在嚴重安全隱患，且框架梁配筋不足導致結構抗震性能嚴重降低，建議對本工程進行處理后再投入使用。具體處理方法：ａ.恢復原設計，進行卸載處理；ｂ.針對現狀進行加固處理。2020年1月3日，自治區建設工程質量安全監督總站向原告發放建筑工程質量安全隱患責令停工整改通知書一份，載明：你單位銀川財富大廈Ａ座工程，經抽查施工現場存在以下問題：未經竣工驗收合格交付使用，違反《工程質量管理條例》第五十八條，責令你單位停止使用，驗收合格后方可使用。限于2020年1月18日前整改完畢。現原告盈納房地產公司以被告華夏銀行的違規裝修行為導致案涉房屋無法取得《建設工程竣工備案表》，無法滿足合同約定的交付條件，也無法辦理產權登記手續為由，提出前述訴訟請求

駁回原告寧夏盈納房地產開發有限公司的全部訴訟請求。 案件受理費50元，由原告寧夏盈納房地產開發有限公司負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于銀川市中級人民法院

審判員馬花 二〇二〇年三月二十三日 書記員胡雅茹

2021-09-07