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原告中國長城資產管理股份有限公司（以下簡稱長城資產管理公司）與被告王嬌、第三人寧夏嘉利源房地產開發有限公司（以下簡稱嘉利源公司）申請執行人執行異議之訴一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法適用普通程序，于2021年6月9日公開開庭進行了審理。原告長城資產管理公司的委托訴訟代理人魏金娥、王明明，被告王嬌的委托訴訟代理人趙瑞、高宇到庭參加了訴訟，第三人嘉利源公司經傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席進行審理。本案現已審理終結

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長城資產管理公司向本院提出訴訟請求：1、判令對備案登記在原告名下位于惠農區尚城名邸1號樓1單元302號房屋準許執行（價值16萬元）；2、本案訴訟費由被告承擔。事實及理由：原告與第三人嘉利源公司于2014年5月9日簽訂了《商品房買賣合同》，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋產權產籍管理所進行了合同備案，雖然該合同名義上為買賣合同，但其實質是為了擔保債權的實現。因石嘴山市房屋產權產籍管理所就債務重組協議項下的抵押合同無法辦理抵押登記，故通過簽訂買賣合同并進行合同備案的形式以設立擔保物權。本案中，原告與嘉利源公司簽訂的《石嘴山市商品房買賣合同》實質上為“其他具有擔保功能的合同”，對該合同進行備案登記已完成對擔保物權的設立，因此，原告對涉案房屋的買賣合同完成備案登記后，對涉案房屋的擔保物權便已設立。被告對涉案房屋僅享有普通債權，不具有優先性，不能排除執行；被告未盡到審慎義務且怠于行使權利，對涉案房屋產生權屬糾紛存在過錯，應承擔不利后果。因此被告不能阻卻對涉案房屋的執行。 王嬌辯稱：1、惠農區法院（2021）寧0205執異29號《執行裁定書》認定事實清楚、適用法律正確，應當予以支持；2、長城資產管理公司與嘉利源公司簽訂的《商品房買賣合同》違反法律規定，不具有法律效力。《物權法》第186條條款：抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。而長城資產管理公司通過《商品房買賣合同》在債務到期之前就將案涉房屋所有權固定在自己名下，該《商品房買賣合同》事實上達到了“流押（質）”契約的效果，有違強制性規定。同時，根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條之規定，長城資產管理公司對案涉房屋設立擔保物權，享有優先受償權的說辭也不能成立；3、案涉房屋系拆遷補償安置房屋具有排他性、優先性。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”該司法解釋賦予了被拆遷人對安置房具有優先權，在符合條件的情形下，任何人不得將補償安置房另行處置給第三人，可以說這種優先是絕對的優先，其立法價值就是傾向性的保護被拆遷人。而涉案房屋是《房屋征收補償安置協議書》中的被拆遷人取得的拆遷補償安置房屋,那么王嬌從被拆遷人處購買取得涉案房屋，自然承接該拆遷補償安置房屋的權利義務，并不改變拆遷補償安置房屋的性質。4、涉案房屋不能辦理備案登記的原因是第三人造成的，不能歸責于答辯人,不存在答辯人怠于行使權利之說。從時間及先后順序看，《房屋征收補償安置協議書》簽訂在前，長城資產管理公司與嘉利源公司簽訂合同時間在后。即便參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條、第29條之規定，答辯人有權排除長城資產管理公司的執行。綜上所述，惠農區法院（2021）寧0205執異29號《執行裁定書》，應當予以支持。長城資產管理公司的訴訟請求缺乏事實根據與法律依據，請求依法判決駁回其訴訟請求。 嘉利源公司未到庭，亦未答辯。 長城資產管理公司為證明其訴訟主張，提交了下列證據，王嬌進行了質證，本院予以認證。 證據一、（2021）寧0205執異29號《執行裁定書》一份證明惠農區人民法院裁定中止對涉案房屋的執行，裁定書認定事實錯誤，原告依法提起執行異議之訴程序合法。 王嬌對（2021）寧0205執異29號執行裁定書的三性無異議。證明目的不予認可。該在執行裁定書下發日期為2021年2月1日，而原告提起執行異議的日期為2021年3月8日，已經超過15日的訴訟時效。 因（2021）寧0205執異29號《執行裁定書》系本院作出的生效法律文書，對該裁定書本院予以采信，對其證明目的本院結合其他證據認定。因文書生效時間應為當事人簽收之日起算至十五日后，而非文書落款時間，故對王嬌稱長城資產管理公司提起執行異議之訴超過法定期間的質證意見不予采納。 證據二、《抵押合同》、《商品房預售許可證》、《石嘴山市商品房買賣合同》各一份，證明：1.2011年12月2日，石嘴山市住房保障和城市管理局向嘉利源公司頒發《商品房預售許可證》，涉案房屋所在樓棟自2011年12月2日起可以辦理備案登記，2.2014年4月24日，原告與嘉利源公司簽訂《抵押合同》，約定：寧夏嘉利源房地產開發有限公司以其合法所有的“尚城名邸”、“領航鑫源”項目為2014年4月24日雙方簽訂的《債務重組協議》項下的債權提供抵押擔保。后雙方前往石嘴山市不動產登記中心辦理抵押登記時，由于抵押擔保的主合同為《債務重組協議》，無法辦理抵押登記。因此，2014年5月9日，原告與嘉利源公司就案涉房屋（“尚城名邸”小區1號樓1單元302號房屋）簽訂了《石嘴山市商品房買賣合同》并于2014年5月14日將案涉房屋備案登記在原告名下，以此種方式擔保原告債權的實現，即原告的擔保物權于備案登記之日起設立。 王嬌對該組證據的合法性和證明目的均不予認可。原告是通過商品房買賣合同在債務到期前將房屋所有權固定在自己名下，事實達到了流質契約的效果，違反法律規定。 因《抵押合同》、《石嘴山市商品房買賣合同》系原件，合同上均加蓋有長城資產管理公司、嘉利源公司的印章，《商品房預售許可證》系有權機關頒發，故對該組證據真實性本院予以采信。 證據三、（2016）寧民初44號《民事調解書》、（2016）寧民初44-1號《民事裁定書》、（2018）寧0205執255號之六《執行裁定書》各一份，證明原告與嘉利源公司合同糾紛一案經寧夏回族自治區高級人民法院裁判后，指定惠農區人民法院執行。2016年6月24日，惠農區人民法院對寧夏嘉利源房地產開發并登記備案在原告名下的位于石嘴山市惠農區“尚城名邸”小區201套房屋、“領航鑫源”小區32套房屋予以查封。后原告向貴院申請強制執行，在執行過程中貴院依法委托寧夏博源卓越華瑞房地產評估咨詢有限公司對被執行人寧夏嘉利源房地產開發有限公司抵押在原告名下的位于石嘴山市惠農區“尚城名邸”小區的81套房產、“領航鑫源”小區的13套房產，共計94套房產進行評估。于2019年1月27日、2019年3月4日分別進行第一、二次網絡拍賣，流拍后對上述房屋進行變賣。變賣失敗后，原告對上述房屋中“尚城名邸”小區的71套房產、“領航鑫源”小區的10套房產接受以物抵債，并依法完成了交付手續。因此，原告已合法享有涉案房屋的所有權，被告的異議不足以排除原告對涉案房屋的執行。 王嬌對民事調解書三性無異議，證明目的不予認可。該調解書系原告與第三人達成的協議，對其他人并不具有約束力，其中原告享受的優先權僅是第三人給其的承諾，并不能約束案外權益人。保全裁定書三性無異議，證明目的不予認可。該裁定書只是原告申請的保全裁定書，并不能證明案涉房屋的歸屬和性質。（2018）寧0205執255號之六執行裁定書三性無異議，證明目的不予認可。該裁定只是原告申請的執行時，執行機關下發的裁定書，并未明確涉案房屋的門牌號，也未就案涉房屋的歸屬和性質進行實質核查。 該組證據系生效法律文書確認的事實，本院予以采信。 王嬌為證明其抗辯主張，提交了下列證據，長城資產管理公司當庭進行了質證，本院予認證。 證據一、《房屋征收補償協議》、《房屋買賣協議》各1份，證實2012年9月21日，被拆遷人閆嘉豪與惠農區濱河新區征地安置辦公室、本案第三人嘉利源公司簽訂《房屋征收補償協議》，將尚城名邸1號樓1單元302號房屋以產權調換的形式安置給被拆遷人閆嘉豪，2015年4月2日，被拆遷人閆嘉豪將安置房屋以27萬元的價格賣給被告王嬌的事實。案涉房屋無法辦理產權證書，所以該房屋系拆遷補償安置房的性質一直沒有發生改變。 長城資產管理公司對房屋征收補償協議真實性予以認可。其他均不予認可。僅憑該協議不能證明嘉利源公司應當向閆嘉豪交付房屋，該協議第六條第4、5款，寫明乙方入住前必須付清全部房款，否則丙方不予辦理入住手續，房屋建成后，三方手續齊全后甲乙雙方配合丙方直接將安置房屋產權辦理至乙方名下，故僅憑該協議不能證明三方已經完全履行了該協議且手續齊全，乙方交清了房款。售房協議三性和證明目的均不予認可，因為案涉房屋系拆遷安置房屋，2015年該房屋還沒有辦理產權證書，不允許上市交易。 該組證據均當庭核對原件，協議上有雙方的簽字、加蓋了石嘴山市惠農區濱河新區征地安置辦公室的印章，能夠證實2012年9月21日，被拆遷人閆嘉豪與惠農區濱河新區征地安置辦公室簽訂《房屋征收補償協議》，將尚城名邸1號樓1單元302號房屋以產權調換的方式安置給被拆遷人閆嘉豪以及2015年4月2日，閆嘉豪將安置房屋以270000元價格賣給王嬌的事實，故對該組證據本院予以采信。 證據二、《尚城名邸房屋征收補償結算情況表》、收條各1張，證實被拆遷人閆嘉豪、被告王嬌取得拆遷補償安置房屋均支付了對價的事實。 長城資產管理公司認為證據中該收條系復印件，且該收條中的四人名字并非案件當事人，無法證實與案件有關聯性，對三性及證明目的均不予認可。 該組證據中《尚城名邸房屋征收補償結算情況表》上加蓋了石嘴山市惠農區濱河新區征地安置辦公室的印章，收條與證據一能相互印證，故對其真實性本院予以認可。 證據三、收據三份，證實被拆遷人閆嘉豪、被告王嬌持續占有使用涉案房屋的事實。 長城資產管理公司認為三張收據三性及證明目的均不予認可。該收據上載明的時間是2020年8月20日，2019年10月9日惠農區法院以以物抵債的裁定形式將案涉房屋所有權裁定給原告名下，被告明顯是在原告接受以物抵債后未依法行使自己的權利擅自撬開了原告的門鎖進行裝修，物業公司在明知道該房屋已經抵債給原告的情況下，向閆嘉豪收取相關費用，違反法律規定。案涉房屋2015年閆嘉豪出賣給王嬌，2020年8月份以閆嘉豪的名義收取費用，其提供的證據前后矛盾，情況表真實性予以認可。合法性關聯性及證明目的均不予認可。意見同房屋征收補償協議意見一致。 該組證據與王嬌提交的證據一、二之間相互印證，客觀真實，故本院予以采信。 本院經審理認定事實如下：2012年，因惠農區濱河新區緯六路工程建設需要，對工程建設地段實施房屋征收，閆嘉豪居住房屋屬征收范圍。2012年9月21日惠農區濱河新區征地安置辦公室、嘉利源公司與閆嘉豪簽訂房屋征收補償協議一份，協議約定，惠農區濱河新區征地安置辦公室對閆嘉豪以產權調換方式為主，貨幣方式為輔進行補償。惠農區濱河新區征地安置辦公室負責征收，嘉利源公司對閆嘉豪按照房屋征收補償協議提供安置房屋。閆嘉豪自愿選擇位于惠農區尚城名邸小區1號樓1單元302號房屋作為拆遷安置房屋。房屋建成后，嘉利源公司將該房屋交付給閆嘉豪時，未進行登記備案。2015年4月2日，被拆遷人閆嘉豪與王嬌簽訂售房協議一份，閆嘉豪將其位于惠農區尚城名邸小區1號樓1單元302號的房屋以270000元的價格出售給王嬌，王嬌支付了購房款240000元，閆嘉豪將房屋交付王嬌。 同時查明，2014年5月10日，嘉利源公司與中國長城資產管理公司（2016年12月6日變更為中國長城資產管理股份有限公司）簽訂了《石嘴山市商品房買賣合同》，約定將惠農區興業街尚城名邸1幢1單元102號、1幢1單元302號（即1號樓1單元102號及1號樓1單元302號）房屋銷售給長城資產管理公司。 另查明，2016年6月24日，長城資產管理公司與嘉利源公司、石嘴山市和通工貿有限公司、杜和平、孫國霞、杜買和合同糾紛一案，寧夏回族自治區高級人民法院作出的（2016）寧民初44號民事調解書內容為：一、嘉利源公司于2017年12月31日前向長城資產管理公司支付61699280.14元，其中貨款5000萬元、利息8263888.89元（暫計算至2016年3月20日）、違約金2235391.25元、財務顧問服務費120萬元，以及2016年3月20日之后所產生的利息和罰息。如嘉利源公司不能在2017年12月31日前支付上述款項，對未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日萬分之五的標準向長城資產管理公司支付違約金；二、石嘴山市和通工貿有限公司、杜和平、孫國霞對上述債務承擔連帶清償責任;三、長城資產管理公司對杜和平質押的嘉利源公司1140萬元（萬股）股權享有優先受償權;四、長城資產管理公司對嘉利源公司抵押的兩宗土地使用權（土地證號：惠國用（2010）第ＸＸＸＸ號，抵押面積2741平方米；土地證號：惠國用（2012）第ＸＸＸＸ號，抵押面積83308平方米）享有優先受償權;五、長城資產管理公司對杜買和質押的石嘴山市和通工貿有限公司840萬元（萬股）股權享有優先受償權;六、案件受理費350296元，減半收取計175148元，保全費5000元，合計180148元，由嘉利源公司負擔。同日，寧夏回族自治區高級人民法院作出（2016）寧民初44-1號民事裁定書，裁定對嘉利源公司開發并登記備案在長城資產管理公司名下的位于石嘴山市惠農區“尚城名邸”小區201套房屋、“領航鑫源”小區32套房屋予以查封。因嘉利源公司未履行生效法律文書確定的義務，長城資產管理公司于2018年1月10日申請寧夏回族自治區高級人民法院強制執行。2018年1月15日，寧夏回族自治區高級人民法院作出（2018）寧執7號執行裁定書指定惠農區人民法院執行。本院在執行過程中，王嬌以其為惠農區尚城名邸1號樓1單元302號房屋實際權利人為由向本院提出執行異議，本院于2021年2月1日作出（2021）寧0205執異29號執行裁定書，裁定中止對位于惠農區尚城名邸小區1號樓1單元302號房屋的執行

駁回原告中國長城資產管理股份有限公司的訴訟請求。 案件受理費3500元，由原告中國長城資產管理股份有限公司負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于石嘴山市中級人民法院。 在上訴期限屆滿后七日內憑判決書到石嘴山市中級人民法院預交上訴案件受理費，逾期不交，視為放棄上訴。 如一方當事人未按判決書內容履行義務，另一方當事人應在履行期限屆滿之日起二年內向本院申請執行

審判長馬國平 人民陪審員郭興儒 人民陪審員羅振紅 二○二一年八月三日 書記員劉云

2021-09-06