何禮與張穎、朱娜等房屋買賣合同糾紛二審判決書
案號:(2021)蘇13民終1664號
判決日期:2021-08-31
法院:江蘇省宿遷市中級人民法院
當事人信息
上訴人何禮因與被上訴人張穎、朱娜、宿遷天園聯合會計師事務所(天園會計師事務所)、原審被告田小花、王輝、原審第三人江蘇民豐農村商業銀行股份有限公司(以下簡稱民豐銀行)房屋買賣合同糾紛一案,不服江蘇省宿遷市宿城區人民法院(2020)蘇1302民初9197號民事判決,向本院提起上訴。本院于2021年5月6日立案后,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結
訴訟參與人信息
暫無數據
案件基本信息
上訴人何禮的上訴請求為:撤銷一審判決,依法予以改判。事實與理由:一審法院判令何禮存在違約行為并賠償10萬元違約金無事實及法律依據。何禮不存在違約行為,張穎、朱娜在購買涉案房產時已經知曉涉案房產存在按揭貸款的事實,何禮只有在還清全部貸款后才能協助張穎、朱娜辦理房屋過戶手續。即使何禮存在違約行為,對于因違約造成的損失,應當以實際損失為基礎進行考量?,F張穎、朱娜已經實際占有涉案房屋,房屋大幅度增值,其并未因何禮未協助辦理過戶手續產生損失。
被上訴人張穎、朱娜發表答辯意見稱,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求二審法院駁回上訴,維持原判。其主要的答辯意見為:本案判令何禮承擔違約金是基于雙方合同的約定,具有懲罰性。根據合同約定,何禮本應承擔40萬元的違約金,張穎、朱娜自行調低至20萬元,一審法院綜合案件的情況將違約金調整為10萬元,已經充分考慮到何禮的利益。
原審被告天園會計師事務所陳述意見稱:涉案房產由江蘇永裕房地產開發有限公司(以下簡稱永裕公司)出賣給何禮、田小花,天園會計師事務所系永裕公司的破產管理人。天園會計師事務所已經將相關辦理房屋權屬變更登記手續的材料交予何禮、田小花,在房產登記機構需要辦理的相關材料也已辦齊。天園會計師事務所愿意協助何禮、田小花辦理房屋產權變更登記手續。
張穎、朱娜向一審法院提出訴訟請求:1.第三人民豐銀行協助張穎、朱娜及何禮、田小花辦理位于宿遷市宿城區房屋撤押手續;2.天園會計師事務所將位于宿遷市宿城區房屋過戶至何禮、田小花名下;3.何禮、田小花將該房屋過戶至張穎、朱娜名下;4.何禮、田小花支付張穎、朱娜違約金200000元;5.王輝對第四項訴訟請求承擔連帶償還責任;6.本案的訴訟費、保全費由何禮、田小花承擔。
一審法院經審理認定事實如下:
2013年5月2日,何禮與永裕公司簽訂《商品房買賣合同》,約定何禮購買永裕公司開發的位于綠洲豪庭7幢三單元1509號房屋,房屋總面積為133.7平方米,總金額為706605元。2017年2月26日,張穎(乙方)與何禮(甲方)簽訂《房屋買賣合同》,內容如下:一、甲方同意出售甲方所有的坐落于宿遷綠洲豪庭第7#幢三單元15層1509號房的房產給乙方。建筑面積133.7平方米,房屋用途為住宅,權屬為私產,合同編號為:201305020014,未曾裝修。本房產因暫無房地產權證,其平方面積按套計算,將來《房地產權證》證載面積中存在誤差,若開發商不予追究,甲乙互不追究,其成交價不變。若開發商就實際面積提出補退,房屋實際面積大于購房合同面積,由乙方按本購房合同原價支付,房屋實際面積小于購房合同面積,開發商退款經甲方退于乙方。二、甲乙雙方協商同意上述房屋轉讓價為人民幣82萬元整(大寫:捌拾貳萬元整),按套計算,包括公共維修金、房屋現有設施等所有費用,甲方不得再以任何形式追加。三、甲方須提供該房購房合同、購房發票、契稅發票原件等相關所有證明文件,出示本人身份證并提供復印件各壹份。四、甲方承諾保證:甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權,保證在交易時該房屋沒有產權糾紛,轉讓前無抵押、按揭債務等其他拖欠費用及法律上的障礙,該房屋所有權為合法取得,即權力(利)無瑕疵。甲方保證其丈夫、兒女和其他享有繼承權的人對該房屋不主張繼承權、共同所有權和其他權利。甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利,否則一切后果由甲方自行承擔。五、由甲乙雙方協商同意于2017年2月26日由乙方向甲方支付首付款40萬元整(大寫:肆拾萬元整),待房屋過戶后由乙方用公積金貸款支付剩余房款42萬元整(大寫:肆拾貳萬元整),銀行轉賬憑證或該房款收條即為交易憑據,上述房屋的占有、使用、收益、處分權待交付首付款時起歸乙方行使,其建筑范圍內的土地使用權一并并入乙方使用,甲方與此房屋再無任何關系,甲方親屬也不再享有任何與此房屋相關的財產繼承權。如由于國家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如:升值,貶值、拆遷等),造成的各損失或受益均與甲方無關,由乙方享受或承擔。甲方應于當日將該房屋房產實物全部鑰匙及所有購房資料原件、合同文書等權力憑證及房屋相關的資料和物品等正式交付乙方,并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收,乙方如無任何異議,視為該房屋情況符合本協議書約定,甲方完成房屋交付。六、待房屋容許過戶后的第一時間或乙方要求過戶的第一時間,甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方,過戶所需購房稅費各自承擔各方責任,乙方應在申請公積金貨款之日起三個月內完成貸款審批。七、協議生效后,甲乙雙方均不得反悔,甲方不許再行轉讓,不得以任何形式或借口將房地產權證寫成第三人或私自轉讓第三方。八、未盡事宜,甲乙雙方友好協商解決。九、違約責任。本協議一經雙方簽字即成立并生效,任一方違約,需向守約方支付違約金,違約金為本合同的四十萬元首付款。十、本合同按照《中華人民共和國合同法》規定的內容履行,一式兩份,甲乙雙方各執一份,具有同等法律效力,一經簽字即產生法律效力。十一、本合同在履行中若發生爭議,甲乙雙方友好協商解決,協議不成,任何一方均可向房地產所在地的人民法院或仲裁機構提起法律追究。十二、本“房屋買賣協議書”共三頁,永久有效。十三、擔保人對甲方的責任負有連帶責任。該協議由張穎、何禮以及擔保人王輝簽字。張穎于當日支付購房款400000元,并由何禮、田小花出具收條。2017年6月30日,張穎、朱娜與何禮、田小花又簽訂《房屋買賣合同》,內容于2017年2月26日合同內容一致,該份合同由張穎、朱娜,何禮、田小花,擔保人王輝簽字,并經宿遷公證處公證。2017年10月3日,何禮向張穎出具收條一份,注明收到購房款180000元。2018年3月13日,何禮向張穎出具收條一份,注明收到購房款200000元。經張穎、朱娜催促,何禮、田小花仍未辦理涉案房屋轉移登記手續。
一審法院另查明,2015年11月11日,江蘇省宿遷市中級人民法院受理永裕公司破產清算申請。后指定天園會計師事務所為破產管理人。2020年10月28日,宿遷市中級人民法院作出(2015)宿中商破自第00013號之五民事裁定書,裁定終結永裕公司破產程序。2020年11月2日,永裕公司注銷登記。
一審法院再查明,涉案房屋登記權利人為永裕公司管理人,不動產證號為蘇(2020)宿遷市不動產權第0002278號。抵押權人為民豐銀行。
根據張穎、朱娜申請,一審法院于2020年11月5日作出(2020)蘇1302財保328號民事裁定書,查封在何禮、田小花名下的位于宿遷市宿城區房屋,查封期限三年。
一審法院認為,張穎、朱娜與何禮、田小花自愿簽訂《商品房買賣合同》,該合同不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。出賣人應當履行向買受人交付標的物,并轉移標的物所有權的義務。本案中,涉案房屋已經具備辦證條件?,F張穎、朱娜同意代償涉案房屋的抵押權人民豐銀行的貸款本息,故第三人民豐銀行應當在收到張穎、朱娜支付的代償貸款本息后協助張穎、朱娜辦理涉案房屋的抵押注銷登記手續。因永裕公司已經注銷登記,涉案房屋登記在永裕公司破產管理人名下,破產管理人天園會計事務所應協助何禮將涉案房屋轉移登記至何禮名下。而后何禮、田小花協助張穎、朱娜將涉案房屋轉移登記至張穎、朱娜名下。何禮、田小花未及時協助張穎、朱娜辦理產權過戶手續,根據雙方合同約定,應向張穎、朱娜支付違約金,一審法院根據何禮、田小花的違約程度、合同履行情況、損益相抵、違約金兼具懲罰性等因素,酌定何禮、田小花應支付張穎、朱娜違約金10萬元。王輝作為連帶擔保人,應對上述債務承擔連帶擔保責任,并有權在實際償還后向何禮、田小花追償。
綜上,依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十條、第一百三十五條,《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》第二十九條,《中華人民共和國擔保法》第十九條、第二十一條、第三十一條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規定,一審法院判決:一、何禮、田小花于判決生效之日起三日內至民豐銀行辦理抵押貸款提前清償手續,全部款項(包括但不限于尚欠抵押貸款、違約金等)由張穎、朱娜負擔。清償完畢后,何禮、田小花應立即到房管部門辦理抵押權撤銷手續,民豐銀行應協助辦理上述貸款清償及抵押權撤銷手續;二、上述第一項確定的義務履行完畢后三日內,天園會計師事務所協助何禮將位于宿遷市宿城區房屋不動產權屬轉移登記至何禮名下;三、上述第二項確定的義務履行完畢后三日內,何禮、田小花協助張穎、朱娜將位于宿遷市宿城區房屋不動產權屬轉移登記至張穎、朱娜名下;四、何禮、田小花于判決生效后五日內支付張穎、朱娜違約金100000元。五、王輝對于判決第四項內容承擔連帶責任,并有權在實際償還后向何禮、田小花追償。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6990元(已減半收?。?,保全費5000元,合計11990元,由何禮、田小花、王輝負擔。
雙方當事人在二審中均未提交新的證據。
鑒于雙方當事人對一審查明的事實無異議,本院依法對一審查明的事實予以確認。
二審另查明,張穎、朱娜向一審法院提存款項20萬元,用于為何禮、田小花墊付其尚欠民豐銀行的貸款本息。張穎、朱娜合計向何禮已經支付房款78萬元,就剩余房款4萬元,雙方均表示將另行結算。天園會計師事務所同意協助何禮辦理涉案房屋的權屬變更登記手續。
本案二審中的爭議焦點是:何禮應否承擔違約責任,如應承擔,違約金數額如何確定
判決結果
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費13980元,由上訴人何禮負擔。
本判決為終審判決
合議庭
審判長吳振環
審判員王雷
審判員王冬冬
二〇二一年五月二十一日
書記員周小鳳
判決日期
2021-08-31