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上訴人徐鏡新與被上訴人清遠市環發物業服務有限公司（以下簡稱環發公司）物業服務合同糾紛一案，不服廣東省清遠市清新區人民法院（2020）粵1803民初3923號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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上訴人徐鏡新上訴請求：1、撤銷一審判決，駁回被上訴人的一審訴訟請求。2、案件訴訟費用由被上訴人負擔。事實與理由：一、一審法院認定事實不清，被上訴人未按照物業服務合同的約定履行義務，被上訴人沒有提供合同約定的物業服務，包括上訴人在內的全體小區業主不需支付合同對價即物業服務費。案涉《物業服務合同》第二十條第七款規定：“乙方應向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督。”2019年4月，被上訴人在案外人未與其簽訂《裝修管理服務協議書》的情況下，允許案外人對湖景灣小區Ｃ、Ｄ棟2樓整層開展裝飾裝修工程，案外人將Ｃ、Ｄ棟2樓整層內墻全部拆除，使Ｃ、Ｄ棟2樓整層架空，導致Ｃ、Ｄ棟2樓以上的多戶業主房子受損。按照《物業服務合同》的約定，被上訴人應當在對小區業主或物業使用人的裝飾裝修行為進行監督管理，在業主或物業使用人裝修施工前，被上訴人應當與擬裝修施工的業主或物業使用人簽訂《裝修管理服務協議書》。結合2019年4月案涉小區幼兒園建設事宜，被上訴人未履行合同義務，在未與案外人簽訂《裝修管理服務協議書》的情況下，任由案外人對將Ｃ、Ｄ棟2樓整層內墻全部拆除，使Ｃ、Ｄ棟2樓整層架空，導致Ｃ、Ｄ棟2樓以上的多戶業主房子受損。二、被上訴人提供的物業服務不達標，不符合物業服務合同的約定。被上訴人日常物業服務水平差，所提供的物業服務不達標。案涉湖景灣小區內部環境衛生情況差，隨處可見生活垃圾，而且長時間無人清理；小區內單車、電單車、摩托車、小汽車等停放混亂無物業管理；小區內屬于業主所有公攤位置長期被被上訴人占用并堆放危險性較高的雜物，經常造成小朋友受傷。被上訴人長期默許租用小區物業的案外人志明科技發展有限公司占用屬于業主所有的部分公攤位置用于搭建鐵棚堆放雜物，經過上訴人多次投訴要求被上訴人處理相關問題，但被上訴人至今未處理該問題。被上訴人提供的物業服務不達標，不符合合同約定，上訴人作為接受物業服務的一方拒絕支付物業服務費合法合理。 被上訴人清遠市環發物業服務有限公司答辯稱：按一審答辯意見。 清遠市環發物業服務有限公司向一審法院起訴請求：1、徐鏡新清償拖欠清遠市環發物業服務有限公司物業管理費1359.3元，Ｆ棟電梯用電公攤111.52元，花園用電公攤9.3元，花園用水公攤14.51元，二次供水用電公攤75.32元，居民用水265.95元，垃圾費80元，電梯維修費39.81元共1955.71元；2、案件訴訟費由徐鏡新負擔。 一審法院認定事實，2017年3月29日，清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會作為甲方與環發公司作為乙方簽訂了一份《物業管理服務合同》，共約定九章，約定乙方為甲方的清遠市清新區××××××××湖景灣小區整體提供物業管理服務，約定委托管理期限為一年自2017年4月1日起至2018年3月30日止，同時還約乙方提供的物業管理服務質量標準與目標管理包括物業收費標準、小區內公共停車費收取、私家車收費標準、小區不準停放外來打車、電動車充電問題、關于Ｃ、Ｄ棟幼兒園圍墻問題、小區內的共用范圍內的廣告業務處理問題、地面共用停車場收費和管理問題、保安亭、監控室使用空調問題、消防供水供電維修問題、清潔標準等，約定物業管理服務費及其管理包括住宅物業管理服務費按產權面積每平方米1元／月、住宅物業管理服務費由乙方按月直接向業主收取、每月每戶的用水方數及分攤數據應每月公布于每棟大堂的公告欄等。徐鏡新是涉案小區里業主，其房屋位于清遠市清新區××××××××湖景灣小區××××××××，建筑面積135.93㎡。上述服務合同到期后，湖景灣小區業主并沒有組織召開業主大會表決簽訂合同或選聘其他的物業服務公司，為此，環發公司仍按照原合同一直為湖景灣廣場小區及業主管理服務至今。徐鏡新在上述合同到期后仍有按照原合同繳納物業管理費及其他費，但從2019年11月1日后，徐鏡新認為清遠市環發物業服務有限公司服務不到位就無向清遠市環發物業服務有限公司繳納物業管理費及其他費，清遠市環發物業服務有限公司向徐鏡新催收相關費用無果，清遠市環發物業服務有限公司向一審法院提起訴訟，提出上述訴訟請求。 另查明，對于涉案小區Ｆ棟涉案每月的公用水電（包括Ｆ棟電梯用電、花園用電、花園用水、二次供水用電）分攤情況，清遠市環發物業服務有限公司均在該小區的Ｆ棟公告欄公示。2019年12月28日，清遠市環發物業服務有限公司因Ｆ棟貨梯部件損壞需要更換通過張貼方式向Ｆ棟業主發出告知通知，事后清遠市環發物業服務有限公司墊付了費用，計算每戶需要支付39.81元。 一審法院認為，本案為物業服務合同糾紛。根據清遠市環發物業服務有限公司、徐鏡新的訴辯意見及清遠市環發物業服務有限公司、徐鏡新庭審陳述，本案主要爭議焦點是：1、徐鏡新應否支付物業管理費及其他相關費用；2、相關費用計算問題。 關于爭議焦點1，清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會與環發公司簽訂的《物業管理服務合同》，是雙方的真實意思表示，內容不違反法律行政法規的強制性規定，是有效合同，對雙方均具有法律約束力。但該服務合同期限屆滿后，環發公司在湖景灣小區業主并沒有組織召開業主大會表決簽訂合同或選聘其他的物業服務公司情況下仍按照原合同繼續為湖景灣廣場小區提供管理服務至今，大部分業主也沒有提出異議，上述服務合同在合同期限屆滿后清遠市環發物業服務有限公司自愿自動延續提供管理服務，符合《廣東省物業管理條例》五十條規定，徐鏡新作為該小區的業主，在清遠市環發物業服務有限公司為小區及徐鏡新提供管理服務后，雙方形成事實的物業管理服務關系，而且清遠市環發物業服務有限公司提供了相關證據證實為小區及徐鏡新提供了服務，徐鏡新理應按原合同約定支付物業管理費及其他相關費用給清遠市環發物業服務有限公司。故清遠市環發物業服務有限公司訴請徐鏡新支付物業管理費及其他相關費用，合理合法，一審法院予以支持。對于徐鏡新抗辯認為因清遠市環發物業服務有限公司私放大貨車進入小區，阻塞消防通道，圍墻違建，幼兒園部分未清理等服務不到位及清遠市環發物業服務有限公司阻止業主成立業主委員會一節，一審法院認為，小區物業服務質量的提高、和諧秩序的創建需要全體業主、物業公司等相互配合、共同努力，物業公司應依約提供物業服務并根據業主的合理要求不斷完善服務質量，小區業主也應依約繳納物業費，個別業主不交物業費會影響物業公司的正常運轉，也都會損害到其他業主得權益，即使物業服務企業存在不履行或者不完全履行物業服務合同約定的管理義務，業主可以請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而不應以此為由不交物業費，另外，徐鏡新認為清遠市環發物業服務有限公司阻止業主成立業主委員會，與本案屬不同的法律關系，本案中不予審理，可另行依法主張權利。故徐鏡新上述該抗辯意見，一審法院不予采納。 關于爭議焦點2，1、物業服務費，清遠市環發物業服務有限公司提供了證據證實徐鏡新從2020年11月1日起就沒有支付過物業服務費，一審法院予以采信，物業服務費計至清遠市環發物業服務有限公司訴請未付期限日（即2020年8月31日）為1359.3元（135.93㎡×10個月×1元／月／㎡）；2、公攤水電費、水費，屬于清遠市環發物業服務有限公司代繳的費用，清遠市環發物業服務有限公司提供發票了證實其代繳了小區水電費，及對公攤費用進行了公示，大部分業主并無提出異議，同時，清遠市環發物業服務有限公司也提供發票了證實其代繳了居民用水費，一審法院對Ｆ棟電梯用電公攤111.52元，花園用電公攤9.3元，花園用水公攤14.51元，二次供水用電公攤75.32元，居民用水265.95元予以確認；3、垃圾處理費，由于清遠市環發物業服務有限公司提供了清遠市清新區×林和環衛管理所出具的廣東省行政事業性收費統一票據，證明垃圾處理費為8元／戶／月，該票據的項目為清潔費，清遠市環發物業服務有限公司提交的生活垃圾清潔、處理收費標準顯示清遠市清新區×林和環衛管理所對居民收取清潔服務費每月每戶6元，生活垃圾處理費每月每戶2元，合共每月每戶8元，綜上，一審法院對清遠市環發物業服務有限公司主張的垃圾處理費80元予以支持，計算過程為80元（8元／月×10個月）；4、電梯維修費，因Ｆ棟貨梯部件損壞需要更換需要每戶支付39.81元，由于此款清遠市環發物業服務有限公司已墊付，徐鏡新應給回清遠市環發物業服務有限公司。依照《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《物業管理條例》第七條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，《廣東省物業管理條例》五十條的規定，一審法院作出如下判決：徐鏡新應于判決生效之日起七日內向清遠市環發物業服務有限公司支付物業服務費1359.3元、電梯用電公攤111.52元，花園用電公攤9.3元，花園用水公攤14.51元，二次供水用電公攤75.32元，居民用水265.95元、生活垃圾清運處理費80元、電梯維修費39.81元，合計1955.71元。案件受理費50元，減半收取計25元，由徐鏡新負擔。 二審中，當事人沒有提交新證據。經審查，本院對一審法院查明的基本事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費50元，由徐鏡新負擔。 本判決為終審判決

審判長蘇永術 審判員李奕東 審判員成振平 二〇二一年七月十二日 法官助理周嘉俊 書記員林月敏

2021-08-11