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上訴人張小榮因與被上訴人北京富力城房地產開發有限公司（以下簡稱富力城公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區人民法院（2019）京0105民初57232號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月13日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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張小榮上訴請求：1．撤銷一審判決第一項；2．改判支持張小榮的全部訴訟請求或發回重審；3．富力城公司承擔本案的全部訴訟費用。事實和理由：一、一審法院認定事實嚴重錯誤，張小榮購買房屋事實清楚、證據確鑿。2011年3月18日，張小榮與富力城公司簽訂合同編號為Ｙ×××××××號的《北京市商品房預售合同》（以下簡稱預售合同），該商品房房屋坐落于朝陽區×。該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：鋼筋混泥土結構，建筑層數為5層，其中地上3層，地下2層。套內建筑面積446．77平方米。商品房按照套內建筑面積計算，單價每平方米人民幣61832．76元，總價款人民幣27625022元。張小榮簽訂合同后一次性支付房屋購房款并收到富力城公司開具的發票。根據基本的商業交易習慣，富力城公司作為一家專業的房地產公司，其開具發票的前提必然是已經收取到相應的房款。張小榮根據合同約定支付了相應的款項并獲得等額的發票，該證據能夠證明張小榮已經依法享有預售合同的相應權利。依法成立的合同，受法律保護。張小榮與富力城公司簽訂預售合同依法成立，受到法律保護。合同簽訂后，張小榮依據預售合同約定一次性全款支付房款27625022元。但是，富力城公司至今未按照預售合同第十二條第（一）項約定向張小榮交付房屋。根據預售合同第十四條之約定：“買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之壹的違約金，并于該商品房實際交付之日起90日內向買受人支付違約金。”富力城公司應當承擔延期交付房屋的違約責任。一審法院就該基本事實避而不談，嚴重違背基本事實。二、富力城公司顛倒事實，企業員工之間相互推諉不負責任，在明知涉案房屋未達到交付條件，5層被水淹后仍然不修復房屋，直接導致張小榮至今無法入住房屋，產生巨大的經濟損失。1．富力城公司明知涉案房屋無法辦理入住手續，因此修改房屋設計圖紙提供給張小榮，準備重新修復房屋。2．富力城公司員工之間相互推諉、不作為，明知涉案房屋無法交付入住，仍然不處理導致張小榮損失巨大。3．由于張小榮無法入住，因此涉案房屋所產生的租賃收益即是張小榮的直接損失。而導致該損失的直接原因是涉案房屋三層暖氣管片跑水后6年未修復。4．富力城公司庭審明顯虛構事實，否認發票的真實性，一審法官不審理本案基本事實導致錯案。 富力城公司辯稱，同意一審判決，不同意張小榮的上訴請求。1．富力城公司不存在任何違約行為，不同意支付違約金。2．張小榮違反合同約定不支付后續房款及收樓所需其他費用，富力城公司有權拒絕交付房屋。3．不存在所謂的租金損失，房屋閑置是張小榮單方原因導致。4．張小榮主張律師費、保全費、公證費等損失沒有事實和法律依據。 張小榮向一審法院起訴請求：1．判令富力城公司立即向張小榮支付逾期交房違約金，自2012年12月1日起算至房屋交付之日止，每日按照27625022元的萬分之一計算；2．判令富力城公司立即向張小榮支付律師費1326001．06元、公證費5000元；3．判令富力城公司立即向張小榮支付逾期交房所產生的租金損失，自2012年12月1日起算至房屋交付之日止，每月按照18萬元計算。 富力城公司向一審法院反訴請求：解除張小榮、富力城公司簽訂《北京市商品房預售合同》，判令張小榮配合辦理該房屋的網簽注銷手續。 一審法院認定事實：2011年3月18日，張小榮（買受人）與富力城公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預售合同（住宅類）》，約定：買受人通訊地址為北京市西城區×號，聯系電話為136ＸＸＸＸＸＸＸＸ。張小榮購買富力城公司開發的朝陽區×房屋，總價款27625022元，采用一次性支付全款的方式付款。出賣人應在2012年11月30日前向買受人交付該商品房。2012年11月23日，富力城公司按照合同約定的張小榮通訊地址，通過ＥＭＳ方式向張小榮郵寄了收樓通知書，該郵寄由史某某簽收。張小榮否認收到該收樓通知書，但未合理解釋為何富力城公司按照其通訊地址和電話郵寄收樓通知書卻未收到。張小榮稱實際去收房時間為2012年11月底到12月上旬左右，富力城公司稱張小榮2013年5、6月份才來富力城公司處辦理交房款和稅費手續，但是沒有實際支付房款和稅費。 2018年5月2日，富力城公司向張小榮出具三張北京增值稅發票，金額合計27625022元，發票顯示稅率為“不征稅”。富力城公司2019年9月24日庭審談話中稱無法核實發票真實性，沒有轉賬憑證不能證明張小榮支付了購房款。2019年11月18日庭審談話中再次告知未查到張小榮交納房款的記錄和憑證。2020年11月16日庭審中，富力城公司仍然稱無法核實發票真實性，沒有找到張小榮付款記錄。一審法院再次給雙方七天時間查找付款憑證，雙方均未提供。2020年12月7日開庭審理時，張小榮、富力城公司仍然無法提供付款憑證，張小榮稱銀行卡太多，找不到。 2019年4月3日，富力城公司向張小榮出具了補繳面積差的北京增值稅普通發票，金額212087元（含稅），稅率5％；張小榮提交了一張支付專項維修資金的收據，金額47904元；共計259991元。張小榮提交了一張2019年4月3日向富力城公司支付款項的刷卡憑單，付款人為黃某某（可能是，因簽名不清楚），金額259991元。張小榮提交了一張向國家稅務總局北京市朝陽稅務局支付契稅的刷卡憑單，金額834810．29元，刷卡人同樣為黃某某（可能是，因簽名不清楚）。張小榮稱黃某某系朋友和同事。 一審法院認為，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。必須防范民事商事審判領域借用合法的民事程序，侵害國家利益、社會公共利益或者案外人的合法權益。本案標的巨大，富力城公司通知收房到張小榮起訴長達六年多，時間跨度大，比較奇怪。經富力城公司多次反復陳述，一審法院注意到了合同約定房款是否支付以及支付款項來源是否合法以及是否涉及其他違法性問題，在此情況下，張小榮仍然以銀行卡過多無法提供支付相應憑證，而富力城公司作為一名經營主體，收取房款時必須采取相應措施保證付款來源的合法性和關聯性，采取規范、嚴格的財經制度，根據其答辯和通知收房等行為，一審法院有理由相信其知曉或應該知曉相應付款情況而未如實陳述，故雙方的行為無法使一審法院達到合法性的確認，有理由相信需要進行必要的合法性審查。由于款項來源和交易的合法性問題，屬于雙方訴請的基礎性問題，雙方不能規避合法性的審查，應該首先解決該問題后，再行解決其他爭議，故雙方的訴訟請求均不予支持。綜上，一審法院判決：一、駁回張小榮的訴訟請求；二、駁回富力城公司的反訴請求。 二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審法院查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費154505元，由張小榮負擔（已交納）。 本判決為終審判決

審判長付輝 審判員于洪群 審判員孫京 二〇二一年六月三十日 法官助理徐晨 書記員何昕燏

2021-07-21