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原告（反訴被告）北京世奧森林公園開發經營有限公司（以下簡稱世奧公司）與被告（反訴原告）北京漢能光伏技術有限公司（以下簡稱漢能公司）、被告（反訴原告）金江水力發電集團有限公司（以下簡稱金江公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，根據《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用普通程序，由審判員獨任審理，公開開庭進行了審理。世奧公司委托訴訟代理人侯文靜、王洪秦，漢能公司及金江公司委托訴訟代理人古章陽到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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世奧公司向本院提出訴訟請求：1、確認我方與漢能公司于2018年1月22日簽訂的《分租協議》無效；2、判令漢能公司向我方支付房屋占有使用費，地上面積6254.07平方米按照每天每平米5.5元計算自2019年3月30日至實際騰退之日止；地下面積1355.54平方米按照每天每平米2.2元計算自2019年3月1日至實際騰退之日止；3、判令漢能公司支付欠付房屋占有使用費的利息損失：以6877841.43元為基數按照中國人民銀行同期貸款利率計算自2019年2月2日至2019年8月19日；以6877841.43元為基數按照同期市場報價利率計算自2019年8月20日至實際付款之日止；以6765702.72元為基數按照中國人民銀行同期貸款利率計算自2019年8月2日至2019年8月19日；以6765702.72元為基數按照同期市場報價利率計算自2019年8月20日至實際付款之日止；4、判令金江公司對上述第2、3項訴訟請求承擔連帶責任；5、判令漢能公司、金江公司連帶賠償房屋設備設施損失14843.36元。事實和理由：2011年2月18日，我方與金江公司簽訂《租賃合同書》，約定金江公司承租北京市朝陽區奧林匹克森林公園北園Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建筑（以下分別簡稱Ａ棟建筑、Ｂ棟建筑、Ｃ棟建筑），其中Ａ棟建筑面積9696.87平方米，Ｂ棟建筑面積5902平方米，Ｃ棟建筑面積2486.38平方米，租期自2011年3月1日至2021年2月28日。2011年7月20日，我方與金江公司簽訂《租賃合同書之補充協議（一）》，對租賃合同中的租賃面積及租賃起始日進行了修改，修改后的租賃面積為：Ａ棟建筑面積9696.87平方米，Ｂ棟建筑面積7609.61平方米，Ｃ棟建筑面積3825.19平方米。2018年1月22日，我方與金江公司、漢能公司簽署《分租協議》，約定金江公司將《租賃合同書》及《租賃合同書之補充協議（一）》中權利義務轉讓給漢能公司，由漢能公司承租Ｂ棟建筑，分租期限自2018年3月1日至2021年2月28日。根據《分租協議》約定，漢能公司應于2019年2月1日前支付2019年3月1日至2019年8月31日期間的租金6877841.43元，2019年8月1日前支付2019年9月1日至2020年2月29日期間的租金6765702.72元。《分租協議》同時約定金江公司對漢能公司按時支付租金、各項費用及違約責任承擔連帶責任。因漢能公司未能按約定足額支付租金，經我方多次催要，漢能公司均未支付，我方于2020年1月7日向漢能公司發送律師函，通知解除《分租協議》，要求漢能公司限期搬離Ａ棟建筑，并支付租金和違約金。漢能公司已經簽收律師函，但并未搬離，亦未支付租金。我方于2020年12月7日發送騰退函，雙方于2020年12月25日辦理交接手續，發生房屋設施設備損失。故訴至法院，望判如所請。 漢能公司、金江公司辯稱并提出反訴請求：判令世奧公司賠償裝修損失1000萬元。事實和理由：世奧公司所述簽約屬實，Ｂ棟建筑未取得建設工程規劃許可證，世奧公司無權對外出租，《分租協議》無效，希望雙方協商解決。關于房屋占有使用費，漢能公司未能于2019年3月1日支付租金，后陸續支付100萬元。Ｂ棟建筑3層于2020年1月5日發生起火，起火原因不明，漢能公司保安將火撲滅。世奧公司物業部門沒有及時進行維修，而是將電箱封住，導致Ｂ棟建筑3層自2020年1月6日起空調無法使用，辦公受到影響，應當扣除3層1786.87平方米面積的使用費。自2020年3月1日起，漢能公司進出Ｂ棟建筑受到限制，車輛禁止進入，公司人員和訪客進入需要提前一天預約，至今仍未提供供暖和空調，影響了正常工作，給漢能公司經營造成影響和損失，要求減免自2020年3月1日后的使用費。世奧公司于2020年12月9日斷水斷電，Ｂ棟建筑已經不具備使用條件，此后不應計算房屋使用費。雙方辦理交接時，迫于世奧公司壓力，我方才簽署物品損失清單，否認無法取回新能源車，房屋設施設備損失由法院依法判定。關于利息損失，漢能公司不同意支付，《分租協議》無效，不存在利息損失的計算基礎。另，漢能公司進駐后進行了裝飾裝修，裝修成本很高，世奧公司應當賠償裝修損失，故提起反訴，望判如所請。 世奧公司針對反訴辯稱：不同意漢能公司、金江公司的反訴請求。漢能公司于《分租協議》中特別承諾，即使合同無效，裝修損失不予賠付。漢能公司、金江公司簽約時對Ｂ棟建筑未取得規劃許可證是知曉的，對合同無效的風險有所預判，在明知風險情形下仍然簽約并作出自愿承擔風險的承諾，應當依承諾對裝修損失不予賠償。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認，并在案佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下： 2011年2月18日，世奧公司（甲方）與金江公司（曾用名漢能控股集團有限公司）（乙方）簽訂《租賃合同書》，約定乙方承租甲方房屋作為辦公地址，乙方承租的租賃標的為三個單體建筑：Ａ棟建筑為5層的整體單體建筑（含地下一層），建筑面積9696.87平方米，其中地上8273.87平方米，地下1423平方米；Ｂ棟建筑為3層的整體單體建筑（含地下一層），建筑面積5902平方米，其中地上4424平方米，地下1478平方米；Ｃ棟建筑為2層的整體單體建筑，建筑面積2486.38平方米，其中地上2315.54平方米，地下170.84平方米。Ａ棟建筑已經取得建設工程規劃許可證，暫時未取得房屋產權證。甲方承諾保證乙方在租賃期限內正常使用租賃標的不受影響。但由于Ｂ棟建筑、Ｃ棟建筑未取得建筑工程規劃許可證等政府批準手續，乙方同意，如相關政府部門書面要求甲方拆除合同項下的租賃標的，不視為甲方違約。在此情況下，除合同另有約定外，甲方對因此給乙方造成的包括裝修在內的全部損失不承擔任何責任。Ａ棟建筑租賃期限自2011年3月1日起至2021年2月28日止共計十年；Ｂ棟建筑、Ｃ棟建筑租賃期限自交付乙方之日起算，截止至2021年2月28日。租金每五年調整一次，為上一個五年租金標準的110%。租賃期限第一個五年內，全部租賃標的年租金30245908.96元。其中Ａ棟建筑年租金16742595.26元，建筑面積9696.87平方米，其中地上面積8273.87平方米，每日每平米5.2元；地下面積1423平方米，每日每平米2元。Ｂ棟建筑年租金9152740元，建筑面積5902平方米，其中地上面積4424平方米，每日每平米5元；地下面積1478平方米，每日每平米2元。Ｃ棟建筑年租金4350573.7元，建筑面積2486.38平方米，其中地上面積2315.54平方米，每日每平米5元；地下面積170.84平方米，每日每平米2元。租金支付房屋為每半年支付一次租金，上付款。乙方逾期兩個月未交租金及水、電費，并經甲方書面催討后15日內仍未繳納的，甲方有權解除合同，乙方已付全部租金不予退還，同時乙方賠償因其違約行為給甲方造成的一切損失。甲方對乙方包括裝修費用在內的所有費用，無義務給予乙方任何補償或賠償，乙方應在收到終止合同通知后30日內撤出涉租房屋。合同期滿或合同提前終止的，乙方應在撤出之前結清所有合同下尚未清繳的款項，并在租賃期限屆滿之日三十日或本合同提前解除終止之日起三個月內撤出租賃標的，將租賃標的完好無損無償交還甲方。如有缺失或損毀，乙方應照價賠償或予以修復。除合同另有約定外，乙方添附的物品，在不影響涉租房屋結構和使用功能的情況向由乙方自行拆除，不可拆除或拆除將影響房屋結構或使用功能的，乙方不得拆除，無償歸甲方所有，乙方不向甲方要求任何補償。乙方逾期支付租金及水電費的，每逾期一日，應向甲方支付當期應付款項萬分之四的違約金。乙方逾期支付房租、水電費超過三十天，并經甲方書面催討后仍未支付的，甲方有權采取相應措施。因甲方采取相應措施而給乙方造成的任何直接或間接損失，全部由乙方自行承擔，甲方對此無須承擔任何責任。甲方采取相應措施期間，乙方仍需支付租金。乙方逾期支付租金超過兩個月的，甲方有權解除合同。在此情況下，乙方已付租金不予退還，同時乙方應向甲方支付相當于一年租金的違約金。因Ａ棟建筑尚未取得房屋產權證，Ｂ棟建筑、Ｃ棟建筑未取得建設工程規劃許可證等政府部門批準手續，雙方承諾在任何情況下不以上述理由主張本合同無效。乙方承諾，如因Ｂ棟建筑、Ｃ棟建筑未取得建設工程規劃許可證而導致本合同部分無效，乙方仍有義務按照合同約定的租金標準向甲方支付實際使用期間的租金。甲方應當退還乙方已預交但未實際使用期間的租金。乙方對Ｂ棟建筑、Ｃ棟建筑的裝修未形成附合的，由乙方拆除，如因拆除造成房屋損毀，由乙方負責賠償。對已形成附合的，無償歸甲方所有，乙方不向甲方主張任何補償、賠償。 2011年7月21日，世奧公司（甲方）金江公司（乙方）簽訂《租賃合同書之補充協議（一）》，約定：1、租賃期限第一個五年內，全部租賃標的年租金35939719.16元。其中Ａ棟建筑年租金16742595.26元，建筑面積9696.87平方米，其中地上面積8273.87平方米，每日每平米5.2元；地下面積1423平方米，每日每平米2元。Ｂ棟建筑年租金12403221.95元，建筑面積7609.61平方米，其中地上面積6254.07平方米，每日每平米5元；地下面積1355.54平方米，每日每平米2元。Ｃ棟建筑年租金6793901.95元，建筑面積3825.19平方米，其中地上面積3654.35平方米，每日每平米5元；地下面積170.84平方米，每日每平米2元。2、Ｂ棟建筑租賃起始日為2011年4月11日；Ｂ棟建筑地下及加層租賃起始日為2011年5月11日。Ｃ棟建筑（含地下及加層）租賃起始日為2011年5月19日。3、乙方應于2011年8月1日前，向甲方支付三棟建筑至2012年2月28日止的扣除免租期后的全部租金8741853.62元。4、原合同與補充合同不一致的，以補充合同為準，補充合同未涉及的，仍以原合同為準。5、合同一式四份，雙方各執兩份，具有同等法律效力。 2018年1月22日，世奧公司（甲方）、金江公司（乙方）、漢能公司（丙方）簽訂《分租協議》：丙方為乙方關聯公司，乙方、丙方共同向甲方申請由丙方分租Ｂ棟建筑作為丙方的辦公場所，為此達成分租協議：甲方同意乙方于租賃期內將Ｂ棟建筑面積7609.61平方米（其中地上面積6254.07平方米，地下面積1355.54平方米）分租給丙方使用，分租期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。Ｂ棟建筑地上面積每日每平米5.5元，地下面積每日每平米2.2元。Ｂ棟建筑2018年3月1日至2019年2月28日年租金13643544.15元；2019年3月1日至2020年2月29日年租金13643544.15元；2020年3月1日至2021年2月28日年租金13653544.15元。Ｂ棟建筑租金、物業管理費及其他費用，由丙方直接向甲方支付，甲方后款后，直接向丙方開具發票。乙方同意對丙方支付上述費用的義務承擔連帶支付責任。……丙方應于2019年2月1日前向甲方支付2019年3月1日至2019年8月31日期間租金6877841.43元；于2019年8月1日前向甲方支付2019年9月1日至2020年2月29日期間租金6765702.72元。三方確認《租賃合同書》及附件的各項條款均繼續有效，分租協議不免除乙方在《租賃合同書》項下的任何義務。本協議簽訂時，丙方已收到《租賃合同書》并清楚知曉全部內容，丙方完全同意遵守條款全部義務。乙方同意，如丙方違反租賃合同書中的任何約定，即等同于乙方違約，乙方須承擔《租賃合同書》項下約定的所有違約責任，丙方對此承擔連帶責任。 經查，漢能公司未能依約于2019年2月1日支付自2019年3月1日至2019年8月31日期間的租金6877841.43元,后漢能公司于2019年4月17日支付50萬元，于2019年4月29日支付50萬元。2020年1月7日，世奧公司向漢能公司送達律師函，通知解除合同并于15日內騰退Ｂ棟建筑、支付欠付費用及違約金。 另查，2020年12月7日，世奧公司向漢能公司、金江公司發送騰退函，要求騰退并告知將于2020年12月9日停止公共服務。2020年12月25日，世奧公司與漢能公司簽署交接材料，確認房屋設施設備損失14843.36元。 經詢，各方均確認截止至本案庭審辯論終結前，Ｂ棟建筑未取得建設工程規劃許可證；各方亦均確認《分租協議》無效，漢能公司自2019年3月30日起欠付Ｂ棟建筑地上部分占有使用費，自2019年3月1日起欠付Ｂ棟建筑地下部分占有使用費。 關于使用情況，漢能公司認可占有使用Ｂ棟建筑至斷水斷電前即2020年12月9日，表示Ｂ棟建筑空調室內機于2020年1月5日起火，房頂、地面及員工工位遭受損害，物業部門沒有及時維修，而是將電箱封住，導致Ｂ棟建筑3層自2020年1月6日起空調無法使用，辦公受到影響，應當扣除3層1786.87平方米面積的使用費。且，世奧公司自2020年3月1日起禁止其車輛進入，人員及訪客均需提前一天登記，涉租房屋沒有供暖和空調，影響其正常辦公，要求減免自2020年3月1日后占有使用費，并主張2020年12月9日斷水斷電后無法使用分租區域辦公，不應支付使用費。對此，世奧公司表示Ｂ棟建筑3層空調于2020年1月5日自燃起火，僅空調使用受到影響，辦公場所沒有損失，不影響漢能公司辦公使用。2020年3月1日后，雙方另行簽署的停車場租賃協議期滿，漢能公司車輛無法進入指定停車場。因疫情防控措施要求對進出人員進行登記，并未限制進入。Ｂ棟建筑沒有供暖及空調，但水電可以正常使用，漢能公司辦公沒有受到影響，不同意減免房屋使用費，亦不認可2020年12月9日后免交使用費。 關于裝修情況，漢能公司表示承租Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建筑裝修總投入1個億左右，樓棟外立面作了電站，Ｂ棟建筑投入裝修成本3000萬元至4000萬元之間，合同無效應當予以賠償。對此，世奧公司認為漢能公司知曉Ｂ棟建筑未取得建設規劃手續情形下仍然承租并承諾裝修不予賠償，應當依照雙方約定處理，漢能公司無權主張裝修損失

一、原告（反訴被告）北京世奧森林公園開發經營有限公司與被告（反訴原告）金江水力發電集團有限公司、被告（反訴原告）北京漢能光伏技術有限公司于二〇一八年一月二十二日簽訂的《分租協議》無效。 二、被告（反訴原告）北京漢能光伏技術有限公司于本判決生效之日起七日內支付原告（反訴被告）北京世奧森林公園開發經營有限公司房屋占有使用費二千二百二十一萬五千一百九十一元。 三、被告（反訴原告）北京漢能光伏技術有限公司于本判決生效之日起七日內賠償原告（反訴被告）北京世奧森林公園開發經營有限公司房屋設施設備損失一萬四千八百四十三元三角六分。 四、駁回原告（反訴被告）北京世奧森林公園開發經營有限公司的其他訴訟請求。 五、駁回被告（反訴原告）北京漢能光伏技術有限公司、被告（反訴原告）金江水力發電集團有限公司的反訴請求。 如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本訴案件受理費150400元，由被告（反訴原告）北京漢能光伏技術有限公司負擔（于本判決生效之日起七日內給付原告（反訴被告）北京世奧森林公園開發經營有限公司75200元，剩余75200元于本判決生效之日起七日內向本院交納）。反訴案件受理費81800元，由被告（反訴原告）北京漢能光伏技術有限公司負擔（已交納40900元,剩余40900元于本判決生效之日起七日內向本院交納）。 如不服本判決，可于本判決書送達之日起十五日之內向本院提交上訴狀，并按對方當事人人數提交副本，上訴于北京市第三中級人民法院

審判員孫琪 二〇二一年三月二十三日 書記員李劍奇

2021-07-20