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原告天津天易智慧物業服務有限公司（以下簡稱“天易公司”）與被告泰富海洋工程裝備（天津）有限公司（以下簡稱“泰富公司”）物業服務合同糾紛一案，本院于2021年1月28日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告天易公司委托訴訟代理人王玥、被告泰富海洋工程裝備（天津）有限公司委托訴訟代理人石果平到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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天易公司向本院提出訴訟請求：1、請求法院依法判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年9月30日期間的物業服務費270338.46元；2、請求法院依法判令被告向原告支付物業服務費逾期支付利息（以欠費金額為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率計算至2019年8月19日的利息及自2019年8月20日起按照全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際支付之日止的利息）；3、訴訟費用由被告承擔。事實與理由：2012年12月19日，原告與案外人天津天保嘉園投資有限公司（以下簡稱“天保公司”）簽訂《天津市住宅前期物業服務合同》，2015年8月27日，原告名稱由天保物業服務有限公司變更為現名稱。上述物業服務合同約定原告為坐落于天津市臨港經濟區××路××花園項目提供物業管理服務，物業服務費用的標準為高層住宅2元／月／㎡（按建筑面積計算），業主應于每月5日前向原告支付物業服務費，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。 2014年10月24日，天保公司與被告簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”）。該合同約定：被告承租原告位于天津市臨港經濟區××路××花園××號棟××樓××樓的房屋28套（以下簡稱“租賃房屋”），租賃期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。建筑面積2371.39㎡，后被告于2018年1月1日至2019年9月30日期間繼續占有使用上述租賃房屋，并由原告向其繼續提供物業服務。依據租賃合同第四條約定，被告應按照天保公司與原告簽訂的物業服務合同的約定交納物業服務費。原告依約提供了物業服務，被告作為月灣花園的物業使用人也實際接收了原告的管理和服務，雙方成立事實物業服務關系，現依據《物業管理條例》第四十二條、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、第十二條，被告欠付物業服務費共計270338.46元（物業服務費標準：建筑面積2371.39㎡，物業服務費收費標準2元／月／㎡，每月物業服務費合計收費4742.78元），被告至今未交納上述費用。故原告為維護自身合法權益，特向貴院提起訴訟，請求依法判決以維護原告的合法權益。 泰富公司辯稱：1、被告不是實際租房人和房屋使用人，不應交納物業服務費；2、根據原告提供的物業服務合同證據，被告不應繳納物業服務費用，訴訟主體不適格；3、根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條、第六條規定，業主提出抗辯的，人民法院應當支持；4、根據《物業管理條例》第四十一條，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納；5、我公司不應支付違約金和利息；6、主張物業服務費的請求權利已超過訴訟時效；7、原告沒有履行物業服務義務；8、原告就本案同一事實和證據，于2020年12月7日以（2020）津0116民初34893號案件，被天津市濱海新區法院裁定準予原告撤訴。9、房屋租賃合同中房屋地址與物業服務合同中物業位置區域不一致，應當駁回訴訟請求；10、被告對于收費標準、收費時間不知曉、也從未催收；11、物業服務費計算無依據，結果錯誤；12、原告沒有對《房屋租賃合同》中的出租房屋履行物業服務；13、原告提供的房屋租賃合同的復印件有刪改，原件中有裝修費由被告負責，物業費免除，由天保公司繳納。綜上，請求法院駁回全部訴訟請求。 當事人圍繞訴訟請求各自提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。 根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：2012年12月19日，原告與天保公司簽訂《天津市住宅前期物業服務合同》，2015年8月27日，原告名稱由天保物業服務有限公司變更為現名稱。上述物業服務合同約定原告為坐落于天津市濱海新區××工業區××路××花園項目提供物業管理服務，物業服務費用的標準為高層住宅1.4元／月／㎡，配備電梯、消防、二次供水等機電設施的運行、維護、管理費用按建筑面積每月每平方米住宅0.6元，商業0.38元的標準由業主繳納。業主應于每月5日前向原告支付物業服務費，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。 經生效文書（2019）津0116民初24816號民事判決書認定，2014年10月24日，天保公司與被告簽訂租賃合同。該合同約定：被告承租涉案租賃房屋，租賃期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。建筑面積2371.39㎡，后被告在合同到期后繼續占有使用上述租賃房屋至2019年4月11日，并由原告向其繼續提供物業服務。依據租賃合同第四條約定，被告應按照天保公司與物業公司簽署的物業管理合同的約定交納物業費。上述民事判決書判令被告給付2019年4月27日至實際騰空之后的占有使用費。同時，原告提供了一份交接清單，顯示泰富公司于2019年9月30日向天保公司移交涉案房屋。被告未向本院提交涉案房屋交接手續。 另查明，原告明確被告租賃的涉案房屋房間號為：月灣花園4號樓房間號為：1201室-1204室,1301室-1304室,1401室-1404室,1501室-1504室,1601室-1604室,1701室-1704室,1801室-1804室，共28套房屋。同時，原告陳述，物業服務合同中顯示房屋為16層系由于房屋在2012年簽署，系在房屋竣工驗收合格之前簽署，房屋竣工后系是19層。原告同時提交了上述房屋的權屬查詢記錄。 又查明，原告主張被告未交納自2015年1月1日至2019年9月30日期間的物業管理服務費。原告已對涉案物業費用進行了相應書面催收。按照涉訴房屋的面積及物業費單價、欠費期間綜合計算，涉案物業費數額應為270338.46元。 再查明，本院赴天保公司調取了涉案房屋租賃合同的原件，同時也查到了合同中提及的“詳細情況見附圖”的平面圖，經查，房屋租賃合同的原件中并沒有被告陳述的物業費項目有刪改的內容。原件與原告提供的房屋租賃合同復印件一致

一、被告泰富海洋工程裝備（天津）有限公司于本判決生效后十日內給付原告天津天易智慧物業服務有限公司自2015年1月1日至2019年9月30日期間物業管理服務費270338.46元，同時，被告應以欠費270338.46元為基數，自2019年9月6日起，按照全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率支付原告違約金至實際支付之日止； 二、駁回原告天津天易智慧物業服務有限公司其他訴訟請求。 如果被告未按本判決指定的期間履行上述給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費減半收取計2677.5元，由被告負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于天津市第三中級人民法院。 本判決書生效后，負有履行義務的當事人須依法按期履行判決書確定的義務，逾期未履行的，應向本院報告財產狀況，并不得有高消費及非生活和工作必需的消費行為。本條款即為執行通知，違反本條規定的，本案執行立案后，人民法院可立即查封、扣押、凍結相關當事人名下財產，并依法對相關當事人采取納入失信被執行人名單、罰款、司法拘留等措施，構成犯罪的，依法追究刑事責任

審判員楊婧 二〇二一年五月二十八日 法官助理肖明秀 書記員程旭

2021-07-01