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原告北京北奧集團有限責任公司（以下簡稱：北奧公司）與被告北京奧竺物業管理有限公司（以下簡稱：奧竺公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法公開開庭進行了審理。原告北奧公司之委托代理人賀丹飏、唐榕婕，被告奧竺公司之委托代理人劉瑞峰、洪嫻到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告北奧公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告支付拖欠的奧竺苑Ａ棟地下車庫租金，暫計至2020年8月17日，共計3905055.96元；2.判令被告向原告支付奧竺苑Ａ棟地下車庫租金滯納金，暫計至2020年8月17日，共計390505.6元；3.判令被告承擔本案全部訴訟費用。事實與理由：一、《租賃合同》《協議書》《奧竺苑Ａ棟之補充協議》真實合法有效，被告應當嚴格遵照履行。2006年6月21日，原告北京北奧集團有限責任公司（“北奧集團”）與案外人北京空港天鵬商務有限公司（“空港天鵬”）簽訂《租賃合同》（見原告證據2），約定北奧集團將位于北京市順義區小天竺一街36號的奧竺苑Ａ棟住宅樓及地下車庫出租給空港天鵬，租賃期限為十五年，自2006年7月1日至2021年6月30日，其中前三個月為裝修免租期，不計收租金。其中，地上住宅樓的租金為第一年150萬；第二年至第四年185萬；第五年至第十年205萬，第十一年至第十五年，225萬；地下車庫每平方米0.4元／天。奧竺苑Ａ棟住宅樓地下車庫面積為1925.57平方米（見原告證據3）。付款方式為按月支付租金。《租賃合同》約定如果乙方拖欠支付租金的，須另向甲方繳納滯納金。拖欠15日以上的，按拖欠金額的10%繳納滯納金。2007年12月20日，北奧集團、空港天鵬和奧竺公司簽署《協議書》（見原告證據4）,約定將空港天鵬在《租賃合同》項下的權利義務轉讓給奧竺公司。2011年12月20日，北奧集團和奧竺公司簽署《奧竺苑Ａ棟租賃合同>之補充協議》（“《補充協議》”）（見原告證據5），約定將《租賃合同》的租賃期限延展至2026年6月30日，延展部分年限的租金以第15年（2021年）租金為基數遞增10%，原《租賃合同》其他條款不變。而且雙方約定原奧竺苑小區建設遺留問題，如小區道路、電梯、通信環境等需要完善的項目，北奧集團不再投入、由奧竺物業自行籌資解決。即奧竺物業作為承租人之外，也需負責對案涉小區建設遺留問題的解決。上述《租賃合同》《協議書》《補充協議》（合稱“租賃協議”）是各方的真實意思表示，合法有效，具有法律拘束力。奧竺物業應當按照其中約定履行義務。二、被告實際長期占有、使用了案涉地下車庫,但從未按照《租賃合同》的約定支付租金《租賃合同》簽訂后，北奧集團向空港天鵬交付了奧竺苑Ａ棟及其地下車庫?！秴f議書》簽訂后，空港天鵬向奧竺物業移交了案涉物業。此后，奧竺物業對地下車庫進行了占有和使用，并將其中部分面積改造成對外經營的早餐廳、會議室、倉庫及員工食堂，對此奧竺物業予以書面認可（見原告證據6、7），目前地下車庫仍由其占有使用（見原告證據8）。然而，自2006年6月21日各方簽訂租賃協議以來，空港天鵬及奧竺物業每月按照合同約定支付房屋租金，但是始終未支付地下車庫租金。對此，在租賃協議履行期間，北奧集團數次催告空港天鵬、奧竺物業支付地下車庫租金，并要求其支付滯納金，但其始終沒有支付。根據《合同法》第二百二十七條規定，被告作為承租人無正當理由未支付租金的，原告作為出租人可以要求被告在合理期限內支付。為此，2020年4月13日，北奧集團向奧竺物業發送《催款函》（見原告證據9），表明2006年10月1日（免租期結束之日起）至2020年2月29日期間，奧竺物業應交地下車庫租金，3774227.21元以及滯納金377411.72元，共計4151528.93元，北奧集團要求奧竺物業于接函之日起30日內支付。截至目前，奧竺物業仍未支付拖欠的地下車庫租金及滯納金?！逗贤ā返诙俣邨l規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、被告應根據租賃協議支付拖欠的租金，并承擔相應違約責任。根據《租賃合同》第二條的約定，奧竺物業應當按照每平方米0.4元／天的租金標準向北奧集團支付1925.57.57平方米的地下車庫的租金，由于空港天鵬自2006年10月1日起至《協議書》簽訂之日即未支付地下車庫租金,而根據《協議書》，空港天鵬在《租賃合同》項下的權利義務已轉移給奧竺物業，因此奧竺物業應當支付自2006年10月1日以來的全部地下車庫租金，暫計至2020年8月17日為390505.6元。根據《租賃合同》第七條第3款的約定，奧竺物業已經拖欠租金，15日以上，應當按拖欠金額的10%向北奧集團支付滯納金，暫計至2020年8月17日，共計390505.60元。綜上所述，被告應根據案涉租賃協議向原告支付租金及滯納金總計4295561.56元。原告認為，被告拒不支付地下車庫租金的行為，已嚴重違反租賃協議約定。原告現向貴院提起訴訟，請求貴院依法判決支持原告的全部訴訟請求。 被告奧竺公司辯稱：一、原、被告雙方之間簽訂的《租賃合同》《協議書》《奧竺苑Ａ棟（租賃合同）之補充協議》所有協議從未約定租賃范圍包含地下車庫，被告奧竺物業并未承租原告北奧集團地下車庫，原告要求被告支付租金及滯納金的請求沒有合同和事實依據。2006年6月21日，原告北奧公司與案外人北京空港天鵬商務有限公司簽訂《租賃合同》約定北奧集團將位于北京市順義區小天竺一街36號的奧竺苑Ａ棟住宅樓出租給空港天鵬，租賃期限為十五年，自2006年7月1日至2021年6月30日。2007年12月20日，原告北奧公司、案外人空港天鵬和被告奧竺公司簽署《協議書》，約定將案外人空港天鵬在《租賃合同》項下的權利義務轉讓給被告奧竺物業。自此，被告奧竺物業變更為《租賃合同》主體，成為奧竺苑Ａ棟住宅樓承租人。2011年12月20日，被告奧竺物業與原告北奧集團簽訂《奧竺苑Ａ棟〈租賃合同》之補充協議》，約定將《租賃合同》的租賃期限延展，延展部分租金以第15年（2021年）租金為基數遞增10%。原《租賃合同》其他條款不變。但《租賃合同》《協議書》《奧竺苑Ａ棟〈租賃合同〉之補充協議》對被告所租賃范圍是有明確約定，為建筑面積11677.6平方米奧竺苑Ａ棟住宅樓，并不包括地下車庫。即《租賃合同》第一條第3款約定：“乙方租賃甲方有合法出租權利的奧竺苑Ａ座，共計建筑面積11677.6平方米。第二條：“租金（不含地下車庫）第一年150萬，第二年到第四年185萬，第五年到第十年205萬，第十一年到第十五年225萬?！秴f議書》《奧竺苑Ａ棟〈租賃合同〉之補充協議》并未就租賃范圍作另行、補充的約定，因此對于租賃范圍的約定僅約定自《租賃合同》，由此可見，《租賃合同》約定的租賃標的物為建筑面積11677.6平方米奧竺苑Ａ棟住宅樓，從未涵蓋原告主張租金的面積為1925.57平方米的地下車庫。原告主張地下車庫租金是完全沒有雙方合意和事實依據的，其在起訴書主張因為《租賃合同》第二條約定地下車庫每平方米0.4元／天，所以被告應當支付地下車庫租金。這完全是錯誤、片面的理解合同及其條款。按照合同法精神和規范，就某一標的物簽署最終的合同，標的物首先要明確，《租賃合同》中通篇未提及地下車庫的名稱、地址、面積、用途、租賃期限、租金及其支付等必備條款，僅寫了“地下車庫每平方米0.4元／天”，只約定價格，卻未給價格指定的對應適用具體情況。這完全是未就地下車庫的租賃進行約定。其次，合同成立是需要嚴格的要約承諾訂立的過程，關于地下車庫雙方并未達成任何合意，被告奧竺物業并未有任何租賃地下車庫的意思表示。原告北奧集團在《租賃合同》中寫的地下車庫的價格為每平方米0.4元／天，其意思表示不完整，其欲出租的地下車庫地址、面積、使用方式、付款方式等情況都沒有明確表達。原告此處的表示的價格，可以看成是要約邀請，告知被告其地下車庫承租價格，若被告有承租意向，雙方就具體地下車庫的租賃事項如租賃面積和期限等內容去進一步磋商。但是，雙方并未就任何地下車庫進行磋商，達成任何承租合意，因此，雙方之間沒有進行訂立合同的必經程序及完整的租賃合同，原被告之間無地下車庫租賃合同關系。雙方之間沒有租賃地下車庫的合同基礎，《租賃合同》及其后的《協議書》《奧竺苑Ａ棟〈租賃合同》之補充協議》并非地下車庫租賃關系文件，那么原告北奧公司地下車庫租賃價金支付請求權便無依據，同時被告奧竺公司已按時支付合同約定的應支付租金，不存在任何租金逾期滯納金，原告北奧公司要求被告奧竺公司支付拖欠租金滯納金的訴求也因不存在租金支付請求權而自始不成立，無法律依據。綜上，《租賃合同》等基礎文件是關于建筑面積11677.6平方米奧竺苑Ａ棟住宅樓租賃事項的合同文件。地下車庫的租賃雙方并未達成合意，成立任何關于地下車庫租賃的合同關系。被告奧竺物業未承租地下車庫，也不應當承擔面積為1925.57平方米地下車庫的租金。且被告奧竺公司并未拖欠任何Ａ棟住宅樓租金，地下車庫非《租賃合同》標的物，那么《租賃合同》違約條款也并不適用地下車庫，因此，被告奧竺物業不應承擔任何滯納金，原告北奧集團的訴求于法無據。二、原告北奧集團所謂的支付地下車庫價金的請求權2017年10月1日前的已過訴訟時效，法院不應當支持其訴訟請求原告北奧集團在無合同基礎的前提下要求被告奧竺物業支付建筑面積為1925.57平方米地下車庫的租金是無任何依據的。但，假設忽略該請求權基礎不存在這點，單從權利行使的范圍與期限來看，其主張被告奧竺物業拖欠租金的租金支付請求權在2017年10月1日前的訴訟時效已過。最高人民法院在答復《云南省高級人民法院關于繼續性租金債權的訴訟時效期間如何計算的請示》的文件：《關于分期履行的合同中訴訟時效應如何計算問題的答復》中規定：“對分期履行合同的每一期債務發生爭議的，訴訟時效期間自該期債務履行期屆滿之日的次日起算?！薄吨腥A人民共和國民法通則》第一百三十六條規定：“下列訴訟時效期間為一年：（三）延付或者拒付租金的。”租賃合同是繼續性合同，在履行過程中具有雙務性，該債務是在合同履行過程中不斷產生的，因而各期債務履行期限屆滿后，均為獨立債務。其所謂的租金支付請求權主張依據的是《租賃合同》，其中約定租金的支付是月付，每月前5日前支付該月房屋租金。因此，原告北奧集團單方面主張的拖欠租金及滯納金的支付請求權是獨立債務，2017年10月1日前每月前5日應支付的租金起算的訴訟時效期間，原告北奧集團在期間內未向被告奧竺物業主張權利，訴訟時效已經屆滿，該部分請求不應獲得法院支持?！吨腥A人民共和國民法總則》第一百八十八條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國民法總則》訴訟時效制度若干問題的解釋》“第一條民法總則施行后訴訟時效期間開始計算的，應當適用民法總則第一百八十八條關于三年訴訟時效期間的規定。因此，2017年10月1日后起算訴訟時效的，適用三年訴訟時效。但是，承接第一點答辯觀點：原告與被告之間沒有訂立任何關于地下車庫的合同，那么沒有合同基礎，原告主張的地下車庫租金請求權及逾期付款違約金則完全沒有依據，其主張不應當得到任何支持。綜上：原告北奧集團租金支付請求權及逾期付款違約金不僅從時效角度已經無法得到支持，而且雙方之間對于地下車庫未達成的一致租賃協議，原告北奧集團租金支付請求權及逾期付款違約金請求權完全于法無據，懇請法院駁回其所有訴訟請求，以維護被告合法權益。 本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。 本院經審理認定事實如下： 2006年6月21日，北奧公司（出租方、甲方）與北京空港天鵬商務有限公司（承租方、乙方）簽訂了《租賃合同》，約定由乙方承租甲方位于北京市順義區小天竺一街36號，奧竺苑Ａ棟住宅樓，共計面積11677.6平方米，租賃期限自2006年7月1日至2021年6月30日。租金（不含地下車庫）：第一年150萬，第二年至第四年185萬，第五年至第十年205萬，第十一年至第十五年225萬；地下車庫：每平米0.4元／天。約定租期開始后，乙方應按月支付租金，乙方須按每年上繳總額的1／12于每月5日前向甲方支付該月的房屋租金。第七條違約責任第三款約定：乙方違反本合同第三條的第3款規定，拖欠支付租金的，須另向甲方繳納滯納金。拖欠租金7日內的，按拖欠金額的2%繳納滯納金；拖欠租金8至15日的，按拖欠金額的3%繳納滯納金；拖欠15日以上的，按拖欠金額的10%繳納滯納金，乙方拖欠應支付租金達20天的，甲方有權停止乙方對該房屋的使用權，并有權將房屋內所有物品代為保存。乙方拖欠應支付租金達30天仍未到甲方辦理手續的，甲方視乙方自動放棄合同違約，甲方有權處理乙方所租房間內的所有物品，同時乙方所交納的保證金當作違約金扣除，其數額按上述方法計算。 經查，奧竺苑Ａ棟的地下車庫面積為1925.57平方米。 2007年12月20日，北奧公司（甲方）與北京空港天鵬商務有限公司（乙方）、奧竺公司（丙方）簽訂了《協議書》，約定就上述合同，經甲方同意，乙方將其在合同中的權利義務一并轉讓給丙方，丙方同意并接受轉讓。 2010年12月30日，原告名稱由“北京北奧有限責任公司”變更為“北京北奧集團有限責任公司”。 2011年12月20日，奧竺公司與北奧公司簽訂了奧竺苑Ａ棟《租賃合同》之補充協議，約定將《租賃合同》總則第4條第4款租賃期限延展至2026年6月30日。 2020年3月23日，奧竺公司向北奧公司發送了《說明函》，說明了對合同中有關條款的解析與聲明、忠實履行合同與資金投入、物業的歷史與現在，地下車庫的現狀與請求。 2020年3月31日，奧竺公司向北奧公司發送了《補充材料》，其中關于地下車庫部分面積的使用及時間。1.2011年5月建倉庫22平方米；2.2013年初建員工食堂145平方米，同時建倉庫44平方米；3.2017年6月建早餐廳180平方米。 北奧公司提交了圖片，證明涉訴地下室的使用情況。 2020年4月13日，北奧公司向奧竺公司發送了《催款函》，催收地下車庫租金，載明2006年10月1日至2020年2月29日期間，奧竺公司應交地下車庫的租金及滯納金，并要求奧竺公司于接函之日起30日內支付。 上述事實，有工商登記信息、《租賃合同》、樓房面積明細表、《協議書》《補充協議》《說明函》、照片、《催款函》、民事判決書及當事人的陳述等證據在案佐證

一、被告北京奧竺物業管理有限公司于本判決生效之日起七日內向原告北京北奧集團有限責任公司支付自二〇一一年五月一日起至涉訴倉庫（面積為二十二平方米）實際騰退之日止的租金，按照每日八元八角計算； 二、被告北京奧竺物業管理有限公司于本判決生效之日起七日內向原告北京北奧集團有限責任公司支付自二〇一三年一月一日起至涉訴部分倉庫、食堂（面積為一百八十九平方米）實際騰退之日的租金，按照每日七十五元六角計算； 三、被告北京奧竺物業管理有限公司于本判決生效之日起七日內向原告北京北奧集團有限責任公司支付自二〇一七年六月一日起至涉訴餐廳（面積為一百八十平方米）實際騰退之日止的租金，按照每日七十二元計算； 四、駁回原告北京北奧集團有限責任公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費二萬零五百八十二元，由被告北京奧竺物業管理有限公司負擔，于本判決生效之日起七日內交納。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第三中級人民法院

審判員張鵬飛 二〇二〇年十二月三十日 法官助理孫鵬 書記員趙文鑫

2021-06-29