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北奧公司上訴請求：1、撤銷一審判決改判支持北奧公司一審訴訟請求；2、訴訟費(fèi)由奧竺公司負(fù)擔(dān)。主要事實(shí)和理由：1．就地下車庫租賃關(guān)系，一審法院存在事實(shí)認(rèn)定和法律適用錯(cuò)誤。奧竺公司應(yīng)支付自2006年10月1日以來的全部地下車庫租金，而非按照一審法院認(rèn)定的奧竺公司自認(rèn)的部分實(shí)際使用面積和時(shí)間支付地下車庫租金。首先，雙方當(dāng)事人就租賃地下車庫租賃有明確意圖，地下車庫的面積和租賃期限并不存在約定不明的情形，奧竺公司理應(yīng)支付自2006年10月1日以來的全部地下車庫租金。在《租賃合同》中，奧竺公司有明確的租賃地下車庫的意圖。《租賃合同》第一條約定租賃標(biāo)的物為奧竺苑Ａ座，《租賃合同》的第二條約定奧竺苑Ａ座地下車庫和其它部分的租金，奧竺物業(yè)也實(shí)際接收了奧竺苑Ａ棟的地上部分和地下車庫，并進(jìn)行了相應(yīng)的占有、使用及改造。可見，在《租賃合同》中，雙方的租賃合意不僅限于奧竺苑Ａ座的地上部分，也包括地下車庫。而且，地下車庫的面積和租賃期限并不存在約定不明的情形：就面積而言，《租賃合同》明確約定承租范圍包括地下車庫，而地下車庫的面積可通過《租賃合同》隨附的北京市順義區(qū)房屋土地管理局測繪的《樓房面積明細(xì)表》或者通過實(shí)際測量即可得知。其一，案涉租賃標(biāo)的為奧竺苑Ａ座，而奧竺苑Ａ座的地下車庫是確定、唯一的。在地下車庫落成后，北京市順義區(qū)房屋土地管理局測繪所即于2001年2月23日對地下車庫進(jìn)行了測繪，得出面積為1925．57平方米，并出具了蓋章的《樓房面積明細(xì)表》，該份《樓房面積明細(xì)表》作為《租賃合同》附件，屬于雙方約定的一部分。而且在本案一審程序中，奧竺公司也將《樓房面積明細(xì)表》作為其證據(jù)提交，可見其認(rèn)可《樓房面積明細(xì)表》及其內(nèi)容，雙方就地下車庫的租賃面積達(dá)成了合意；其二，地下車庫的面積作為一處封閉、固定的場所，其面積可通過實(shí)地測量確定，并不存在約定不明或無法確定的情形。因此《租賃合同》約定的地下車庫面積可以得到確定。就租賃期限而言，《租賃合同》雙方就地下車庫租賃時(shí)間有明確約定，不存在一審法院認(rèn)定的約定不明的情形。《租賃合同》第一條第4款明確約定，租賃期限為十五年，自2006年7月1日起至2021年6月30日止（前三個(gè)月為裝修免租期，自2006年10月1日起計(jì)收租金）。后雙方通過《奧竺苑Ａ棟〈租賃合同〉補(bǔ)充協(xié)議》將租賃期限延長至2026年6月30日。這是北奧集團(tuán)和奧竺公司之間關(guān)于租賃期限的全部約定，奧竺公司理應(yīng)支付自2006年10月1日以來的地下車庫全部租金。雙方既未約定上述租賃期限不適用于地下車庫，也未約定以實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算租金。因此，《租賃合同》中對于租賃期限有明確約定，且適用于地下車庫。一審法院認(rèn)為雙方未明確約定租賃期限屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。其次，一審法院無視雙方間租賃合同約定，轉(zhuǎn)而僅以奧竺公司自認(rèn)的部分實(shí)際使用面積和實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算占有使用費(fèi)，缺乏合同及法律依據(jù)。而《租賃合同》約定的租賃方式為出租人將租賃物交付承租人，并按約定的金額定期收取租金。與承租人是否使用、如何使用無關(guān)。雙方從未約定按照承租人實(shí)際使用租賃物的時(shí)間和面積計(jì)算租金或占有使用費(fèi)，且更不應(yīng)僅以奧竺物業(yè)自認(rèn)的部分占用面積計(jì)算占用費(fèi)。而且，從《租賃合同》的實(shí)際履行來看，奧竺公司在2020年3月23日《說明函》中說明了其對地下車庫的改造使用及具體過程和原因，可見奧竺公司對地下車庫的改造建設(shè)及使用均是根據(jù)自身需要進(jìn)行的，奧竺公司明顯單方認(rèn)為改造和使用地下車庫一事無需與北奧公司溝通并征得北奧公司的同意。從奧竺公司的改造、使用行為中可見，奧竺公司基于租賃關(guān)系，自2006年便實(shí)際控制了地下車庫的全部面積。二、就地下車庫的實(shí)際使用情況，一審法院事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。除一審法院認(rèn)定的倉庫、餐廳、會(huì)議室外，剩余部分也被奧竺公司用于其內(nèi)部人員和奧竺苑Ａ棟訪客停放車輛，或擺放其它雜物，一審法院并未對上述使用的具體情況、面積和時(shí)間做任何詢問，也未對地下車庫實(shí)際占有使用情況進(jìn)行查明或?qū)嵉靥皆L，而徑行按照奧竺公司在2020年3月31日《補(bǔ)充材料》中的內(nèi)容進(jìn)行判決認(rèn)定，屬于明顯的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。三、就滯納金問題，一審法院存在事實(shí)認(rèn)定和法律適用錯(cuò)誤。根據(jù)《租賃合同》第三條第3款的約定，奧竺公司應(yīng)于每月5日前支付當(dāng)月租金。可見雙方對地下車庫租金支付方式已有明確約定。而對于自2006年應(yīng)付的地下車庫租金，奧竺公司顯然早已延遲支付超過15日，根據(jù)《租賃合同》第七條第3款的約定，應(yīng)當(dāng)按照拖欠金額的10%支付滯納金。奧竺公司實(shí)際租賃自2006年起至今已達(dá)15年，但從未就地下車庫支付過租金，已構(gòu)成延遲支付。而且即便按照一審法院的認(rèn)定，相關(guān)租賃區(qū)域自2011年、2013年、2017年即占有使用，奧竺公司也存在延遲支付租金的情況，對此應(yīng)當(dāng)支付延遲支付的滯納金。《租賃合同》第七條第3款的約定，應(yīng)當(dāng)按照拖欠金額的10%支付違約金。奧竺公司辯稱，同意一審法院判決，不同意北奧公司的上訴請求。1．租賃范圍不含地下車庫1925．57平方米，雙方達(dá)成的租賃標(biāo)的物是奧竺苑Ａ座。租賃合同約定的租金也不包含車庫租金，北奧公司陳述的租賃面積明確違背事實(shí)。北奧公司主張以樓房面積明細(xì)表計(jì)算地下車庫面積沒有法律依據(jù)，該明細(xì)表并非租賃合同附件。雙方在簽訂租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，并未將地下車庫作為租賃標(biāo)的；2．租賃期限并不明確，雙方對地下車庫沒有達(dá)成任何合意。一審法院對于實(shí)際使用時(shí)間和面積進(jìn)行了詢問，奧竺公司只認(rèn)可一審判決確定的時(shí)間；3．北奧公司對其主張應(yīng)當(dāng)舉證。北奧公司向一審法院起訴請求：1．判令?yuàn)W竺公司向北奧公司支付拖欠的奧竺苑Ａ棟地下車庫租金，暫計(jì)至2020年8月17日，共計(jì)3905055．96元；2．判令?yuàn)W竺公司向北奧公司支付奧竺苑Ａ棟地下車庫租金滯納金，暫計(jì)至2020年8月17日，共計(jì)390505．6元；3．判令?yuàn)W竺公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2006年6月21日，北奧公司（出租方、甲方）與北京空港天鵬商務(wù)有限公司（承租方、乙方）簽訂了《租賃合同》，約定由乙方承租甲方位于北京市順義區(qū)小天竺一街36號，奧竺苑Ａ棟住宅樓，共計(jì)面積11677．6平方米，租賃期限自2006年7月1日至2021年6月30日。租金（不含地下車庫）：第一年150萬，第二年至第四年185萬，第五年至第十年205萬，第十一年至第十五年225萬；地下車庫：每平米0．4元／天。約定租期開始后，乙方應(yīng)按月支付租金，乙方須按每年上繳總額的1／12于每月5日前向甲方支付該月的房屋租金。第七條違約責(zé)任第三款約定：乙方違反本合同第三條的第3款規(guī)定，拖欠支付租金的，須另向甲方繳納滯納金。拖欠租金7日內(nèi)的，按拖欠金額的2％繳納滯納金；拖欠租金8至15日的，按拖欠金額的3％繳納滯納金；拖欠15日以上的，按拖欠金額的10％繳納滯納金，乙方拖欠應(yīng)支付租金達(dá)20天的，甲方有權(quán)停止乙方對該房屋的使用權(quán)，并有權(quán)將房屋內(nèi)所有物品代為保存。乙方拖欠應(yīng)支付租金達(dá)30天仍未到甲方辦理手續(xù)的，甲方視乙方自動(dòng)放棄合同違約，甲方有權(quán)處理乙方所租房間內(nèi)的所有物品，同時(shí)乙方所交納的保證金當(dāng)作違約金扣除，其數(shù)額按上述方法計(jì)算。奧竺苑Ａ棟的地下車庫面積為1925．57平方米。 2007年12月20日，北奧公司（甲方）與北京空港天鵬商務(wù)有限公司（乙方）、奧竺公司（丙方）簽訂了《協(xié)議書》，約定就上述合同，經(jīng)甲方同意，乙方將其在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給丙方，丙方同意并接受轉(zhuǎn)讓。 2010年12月30日，北奧公司名稱由“北京北奧有限責(zé)任公司”變更為“北京北奧集團(tuán)有限責(zé)任公司”。 2011年12月20日，奧竺公司與北奧公司簽訂了奧竺苑Ａ棟《租賃合同》之補(bǔ)充協(xié)議，約定將《租賃合同》總則第4條第4款租賃期限延展至2026年6月30日。 2020年3月23日，奧竺公司向北奧公司發(fā)送了《說明函》，說明了對合同中有關(guān)條款的解析與聲明、忠實(shí)履行合同與資金投入、物業(yè)的歷史與現(xiàn)在，地下車庫的現(xiàn)狀與請求。 2020年3月31日，奧竺公司向北奧公司發(fā)送了《補(bǔ)充材料》，其中關(guān)于地下車庫部分面積的使用及時(shí)間。1．2011年5月建倉庫22平方米；2．2013年初建員工食堂145平方米，同時(shí)建倉庫44平方米；3．2017年6月建早餐廳180平方米。北奧公司提交了圖片，證明涉訴地下室的使用情況。 2020年4月13日，北奧公司向奧竺公司發(fā)送了《催款函》，催收地下車庫租金，載明2006年10月1日至2020年2月29日期間，奧竺公司應(yīng)交地下車庫的租金及滯納金，并要求奧竺公司于接函之日起30日內(nèi)支付。一審法院認(rèn)為，通過庭審，一審法院根據(jù)各方當(dāng)事人訴辯基礎(chǔ)中的要件事實(shí)，排除無爭議事實(shí)后，確定本案的核心爭議焦點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：案件爭議焦點(diǎn)一是涉訴租賃合同的效力問題。根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。具體到本案中，北奧公司作為出租方與承租方北京空港天鵬商務(wù)有限公司于2006年6月21日就涉訴住宅樓的租賃事宜簽訂了租賃合同，后北京空港天鵬商務(wù)有限公司經(jīng)北奧公司同意將該租賃合同的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給了奧竺公司，符合法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。涉訴租賃房屋具有房屋產(chǎn)權(quán)證。該租賃合同均系合同當(dāng)事人真實(shí)、自愿的意思表示，也不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方所簽租賃合同應(yīng)屬合法有效。雙方應(yīng)按照涉訴租賃合同的約定和相關(guān)法律規(guī)定履行各自的義務(wù)。案件爭議焦點(diǎn)二是租賃合同中關(guān)于地下車庫的使用及租金確認(rèn)問題。合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。就本案中，在租賃合同中，雙方僅在租賃合同中確定了地下車庫的使用費(fèi)為0．4元／天，未明確約定使用的面積、使用的時(shí)間、以及支付的方式等詳細(xì)條款應(yīng)屬于合同約定不明的情形，現(xiàn)雙方對該地下車庫的使用又無法達(dá)成協(xié)議，一審法院根據(jù)雙方提交的證據(jù)來確認(rèn)奧竺公司實(shí)際使用的地下車庫的使用面積及使用時(shí)間。北奧公司主張地下車庫的租金自2006年10月1日起，根據(jù)其提交的證據(jù)，一審法院無法認(rèn)定奧竺公司自2006年10月1日起使用了全部的地下車庫面積。根據(jù)北奧公司提交的照片及說明函，一審法院可以確認(rèn)奧竺公司使用的地下車庫的面積分別為：1．2011年5月建倉庫22平方米；2．2013年初建員工食堂145平方米，同時(shí)建倉庫44平方米；3．2017年6月建早餐廳180平方米。關(guān)于剩余的面積，北奧公司提交的證據(jù)不足以證明奧竺公司實(shí)際占有使用，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。關(guān)于北奧公司主張的違約金問題，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。案件爭議焦點(diǎn)三是北奧公司主張的租金是否已經(jīng)過訴訟時(shí)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算”。北奧公司、奧竺公司簽訂的租賃合同至今仍在履行期間，且雙方對地下車庫的租金持續(xù)存在爭議，因此地下車庫租金的訴訟時(shí)效只要尚未超過最后一期租金的訴訟時(shí)效即可，因此關(guān)于奧竺公司的答辯意見一審法院不予支持。據(jù)此，一審法院于2020年12月30日判決：一、北京奧竺物業(yè)管理有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向北京北奧集團(tuán)有限責(zé)任公司支付自二〇一一年五月一日起至涉訴倉庫（面積為二十二平方米）實(shí)際騰退之日止的租金，按照每日八元八角計(jì)算；二、北京奧竺物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)向北京北奧集團(tuán)有限責(zé)任公司支付自二〇一三年一月一日起至涉訴部分倉庫、食堂（面積為一百八十九平方米）實(shí)際騰退之日的租金，按照每日七十五元六角計(jì)算；三、北京奧竺物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)向北京北奧集團(tuán)有限責(zé)任公司支付自二〇一七年六月一日起至涉訴餐廳（面積為一百八十平方米）實(shí)際騰退之日止的租金，按照每日七十二元計(jì)算；四、駁回北京北奧集團(tuán)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本院二審期間，北奧公司圍繞上訴請求依法提交以下證據(jù)：證據(jù)1．照片；證據(jù)2．北奧公司單方制作的平面圖；證據(jù)3．面積估算表。上述證據(jù)共同證明奧竺公司對地下車庫的使用情況。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。奧竺公司對上述證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見為：真實(shí)性不認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，不屬于二審新證據(jù)。本院對上述證據(jù)認(rèn)證如下：上述證據(jù)與本案待證事實(shí)并無必然關(guān)聯(lián)。奧竺公司二審未提交新證據(jù)。二審訴訟中，雙方均確認(rèn)地下車庫面積自2006年起至今未發(fā)生變化，仍為1925．57平方米。關(guān)于地下車庫是否還存在其他單位使用的情況，北奧公司表示只有奧竺公司一家公司使用，奧竺公司雖未予正面回應(yīng)，但亦未舉證證明存在其他使用主體。經(jīng)詢，奧竺公司稱除一審法院認(rèn)定奧竺公司實(shí)際使用地下車庫的面積外，另有地下會(huì)議室也由其使用，但提出北奧公司劃歸其無償使用。本院對一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)

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