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原告洛陽地久物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱地久物業(yè)公司）訴被告王曉梅物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法適用小額訴訟程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告地久物業(yè)公司的委托訴訟代理人王利娟，被告王曉梅及其委托訴訟代理人王應(yīng)軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

地久物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法判令被告向原告支付物業(yè)費(fèi)17869元、垃圾費(fèi)240元及違約金1802元，共計(jì)：19911元（違約金暫計(jì)算至2020年10月26日，應(yīng)計(jì)算至實(shí)際清償完畢之日止）；2.判令本案訴訟費(fèi)等費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告為偃師市首陽新區(qū)府佑路山水人家小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告為偃師市首陽新區(qū)府佑路山水人家小區(qū)5-506號(hào)商鋪業(yè)主。2016年元月18日，原告與洛陽市廣華置業(yè)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定由原告為偃師市首陽新區(qū)府佑路山水人家小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先繳納及繳納標(biāo)準(zhǔn)，未按時(shí)足額支付費(fèi)用的，應(yīng)按欠款總額的10％的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。合同簽訂后，原告依約向被告提供物業(yè)管理等服務(wù)，被告未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，拖欠原告2017年2月15日至2021年2月15日物業(yè)管理費(fèi)17869元、垃圾費(fèi)240元，違約金1802元（違約金暫計(jì)算至2020年10月26日），共計(jì)：19911元。經(jīng)原告多次催要，被告拒不繳納，為維護(hù)原告合法權(quán)益，特訴至法院，望判如訴請(qǐng)。 王曉梅辯稱，原告與我之間沒有物業(yè)合同關(guān)系，我是2016年9月29日才與洛陽市廣華置業(yè)有限公司簽訂了商鋪買賣合同，購(gòu)買了山水人家樓下的商鋪，在該合同第十一條約定“由出賣人在交付商品房的同時(shí)，買受人應(yīng)與指定的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》”，但是時(shí)至今日，原告包括出賣人均沒有與我簽訂任何的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，因此原告沒有任何依據(jù)可以向我主張權(quán)利。根據(jù)《民法典》第九百三十七條、第九百四十二條、第九百四十三條、第九百四十四條的規(guī)定可以看出：1.物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的民事合同，因此任何一方都不享有特權(quán)。2.物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權(quán)獲得報(bào)酬。3.物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在享有權(quán)利的同時(shí)，又必須履行義務(wù)。因此原告必須是在履行了服務(wù)之后才有權(quán)向被告主張權(quán)利，收取物業(yè)費(fèi)用，不能僅僅因?yàn)殚_發(fā)商和原告簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，原告就可以坐享其成。在本案中，1.我購(gòu)買的是商鋪不是住宅，因此原告和出賣人簽訂的前期服務(wù)合同內(nèi)容中關(guān)于樓道、綠地、車位、門禁等的約定是針對(duì)住宅業(yè)主，不適合我們這些業(yè)主，開發(fā)商或者原告均沒有針對(duì)我們這些商鋪業(yè)主簽訂任何協(xié)議。2.因?yàn)樯啼伒奈恢檬桥R街，因此和住宅的服務(wù)內(nèi)容不一樣。我們商鋪的門面、臺(tái)階、門口空地、綠化帶的衛(wèi)生清潔、占道、損壞、污水、糞便等嚴(yán)重影響我們商鋪經(jīng)營(yíng)和生活的情況，原告提供了哪些服務(wù)？或者說原告真實(shí)給我們這些商鋪的業(yè)主們提供了哪些服務(wù)？按照法律規(guī)定，誰主張、誰舉證，原告不能僅僅拿份合同就證明自己履行了義務(wù)，就來向我們索要?jiǎng)趧?dòng)報(bào)酬，《民法典》第九百四十三條明確規(guī)定原告應(yīng)該向我們業(yè)主定期報(bào)告提供服務(wù)的情況，但時(shí)至今日從來沒有一個(gè)人給我告知過任何情況，我的水費(fèi)是我自動(dòng)去相關(guān)部門交納的，電費(fèi)物業(yè)代收也增收了轉(zhuǎn)供電價(jià)（國(guó)家電網(wǎng)是不允許加收轉(zhuǎn)供電價(jià)的），我的店鋪門面以及門前是我自己天天打掃的，我的門前經(jīng)常被一些車輛亂停亂放，阻塞交通，影響市容，影響我的生意，原告沒有明確的商鋪物業(yè)服務(wù)條例，也沒有實(shí)實(shí)在在地提供物業(yè)服務(wù)，根據(jù)《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，原告沒有履行自己的義務(wù)，那么就沒有權(quán)利要求我支付物業(yè)費(fèi)用。綜上所述，根據(jù)《民法典》第四百九十條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。原告依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同來起訴我，說明有這個(gè)合同存在，那么應(yīng)該向法庭提供我和開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，但是無論原告還是開發(fā)商均沒有給我提供前期物業(yè)服務(wù)合同，因此該合同對(duì)我不具有約束力，原告無權(quán)按照自己制定的標(biāo)準(zhǔn)向我主張物業(yè)費(fèi)，不知者不為罪，我也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故請(qǐng)法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。 當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以審查后確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人提交的證據(jù)和陳述，本院認(rèn)定以下事實(shí)：原告地久物業(yè)公司是具有壹級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2016年1月18日，原告地久物業(yè)公司（乙方）與洛陽市廣華置業(yè)有限公司（甲方）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定為偃師市首陽新區(qū)·山水人家提供前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：高層住宅0.98元／月·平方米；商業(yè)物業(yè)2.28元／月·平方米；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按季繳納，但首次交房可預(yù)收一年物業(yè)費(fèi)；甲方未能按時(shí)足額支付費(fèi)用的，應(yīng)按欠費(fèi)總額的10%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金等。2016年9月29日，被告王曉梅與洛陽市廣華置業(yè)有限公司簽訂了商鋪買賣合同，購(gòu)買了偃師市首陽新區(qū)·山水人家5號(hào)樓506商鋪，建筑面積為163.28平方米。被告從購(gòu)買之日起未向原告地久物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)、垃圾費(fèi)，2020年10月12日，原告地久物業(yè)公司向被告發(fā)出《繳費(fèi)催款通知書》，但被告仍未繳納相應(yīng)費(fèi)用，原告地久物業(yè)公司遂來院提起訴訟。 另查明，洛陽市人民政府關(guān)于開征城市生活垃圾處理費(fèi)的通知（洛政〈2006〉72號(hào)2006年5月15日）規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：城市居民（含建成區(qū)內(nèi)被告生活垃圾集中處理的居住戶）按戶計(jì)收，每戶每月5元。 以上事實(shí)，有原告地久物業(yè)公司提交的前期物業(yè)服務(wù)合同、資質(zhì)證書、洛政（2006）72號(hào)文件、繳費(fèi)催款通知書、欠費(fèi)明細(xì)表等，被告王曉梅提交的通知、證人證言、銷售電價(jià)表宣傳彩頁、收據(jù)、照片、視頻資料等，證人張冰張某永強(qiáng)、衛(wèi)黛衛(wèi)某作證，及庭審筆錄在卷資證

一、被告王曉梅于本判決生效后三日內(nèi)支付原告洛陽地久物業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)17125元、垃圾費(fèi)230元、違約金1713元，共計(jì)19068元。 二、駁回原告洛陽地久物業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費(fèi)減半收取148元，由被告王曉梅承擔(dān)。 本判決為終審判決

審判員肖新生 二〇二一年二月二十七日 書記員田宇飛

2021-06-28