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原告福州市倉山區君安賓館（以下簡稱君安賓館）與被告福州新區開發投資集團有限公司（以下簡稱新區開發公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序獨任制，公開開庭進行了審理。原告君安賓館委托訴訟代理人陸汝明，被告新區開發公司委托訴訟代理人林錦添、林凌到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告君安賓館向本院提出訴訟請求:1.被告同意變更租賃合同，允許原告將原有承租的三層場地，退還一層;2.被告承擔本案的全部訴訟費用。訴訟過程中，原告明確第1項訴訟請求為：被告同意變更租賃合同，允許原告將原有承租的三層場地，退還第四層。事實和理由：原告于2018年7月租賃被告綜合樓的三、四、五三個樓層，共計4598平方，現有月租金27萬元，租期5年。原告把所租的三個樓層，兩層用來辦君安賓館，擁有102間客房；一層引進臺資，開設教育咨詢機構，合計投資700萬元。今年，賓館受疫情沖擊嚴重，3月份復工以來，每天平均入住30間左右，3、4、5三個月的營業收入分別為14.08萬元、13.25萬元、17.35萬元，而賓館兩層場地，每月應繳的租金是18萬元。感謝被告執行政府減免房租的政策，賓館才得以堅持到今天。可房租不可能無限期減免，未來還有三年租期，應當從長計議。因此，原告只有壓縮賓館的經營規模，把所租三個樓層中的一個樓層，退還被告，也就是“三退一”，才有可能生存。但是，原告的請求，沒有得到被告的同意。被告答復：要退，就全部退；否則就全不退。由于事關企業生死存亡的大事，原告只能奔走呼號，不能輕言放棄。5月8日，原告到福州市委、市××信訪局上訪。但是，被告依然堅持拒絕變更合同，28日函復：單層退租“不合理”、“不可行”。而原告認為，“三退一”是合理的、可行的。理由為：一、符合中央“六穩”、“六保”精神：省委省政府、市委市政府的相關文件，一再強調在復工復產中，要利企、援企、穩企、安企，堅持“一事一策、一難一策、一業一策”。原告承租這個標的，已經10年，向來被被告美譽“優質租戶”。此次，實在是緣于疫情這不可抗力沖擊，陷入“大體量，少營收”的窘境，這才提出變更合同的請求。“三退一”能讓一家個獨企業和一家臺資機構繼續生存，能繼續為社會提供二三十個就業崗位，何樂而不為？二、符合最高人民法院“充分發揮民商事審判職能作用，營造法治化營商環境”的有關精神。最高院審判委員會專職委員劉貴祥，出席5月19日國新辦舉行的新聞發布會，就《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》回答記者提問時，明確指出：“第一，一般情況下不支持解除租賃合同的請求。第二，一般情況下，支持變更合同的請求”。三、單層退租，不會導致“重新招租再利用困難”。第一、大樓電梯等公共配套設施，均處于開放狀態，24小時暢通。第二、被告招租的模式，是只租樓層，沒有其他。原告是整層退租，而不是只退租某樓層的一部分，沒有改變被告的招租模式。第三、退租的樓層剛裝修一年多，結構與使用功能完好。第四，重新招租，確實會增加被告的工作，但被告應當看到，原告退租也是付出代價的，光1500平方的裝修，就花了150萬元。而被告的重新招租和原告的付出代價，均因不可抗力使然，被告應當給予理解與支持。四、退一萬步，撇開上述理由來說，退單層即使會為難被告，被告所面臨的，僅僅是如其反饋函所言—“將導致重新招租及再利用困難”。而不退呢，原告面臨的，則是一生九死的問題。孰輕孰重，顯而易見。 被告新區開發公司辯稱，一、自2010年至今，被告始終將倉山區金康路30號金山碧水二期Ｂ組綜合樓18＃樓三至五層共計建筑面積4598平方米作為一個整體出租；原告已經承租整個綜合樓18＃樓三至五層（4598平方米）整整十年；2018年7月原告的承租范圍也是該樓三至五層共4598平方米。二、客觀條件使得案涉房屋難以分拆招租，原告要求僅退租案涉房屋第三層，將令被告對該第三層招租困難，導致被告合法權益嚴重受損。三、原告單方面主張變更承租范圍，事實上是將自身經營風險轉嫁給被告，將嚴重損害被告的合法權益。四、被告與原告雙方于2018年7月訂立的《福州市國有房屋租賃合同書》合法有效，對雙方都有約束力，原告的部分退租要求有違公平、于法無據，被告無法接受。綜上所述，原告為轉嫁經營風險，以疫情為借口單方面要求變更承租范圍，退租倉山區金康路30號金山碧水二期Ｂ組綜合樓18＃樓第三層的要求，嚴重違反了誠實信用原則，有違公平、于法無據；原告的要求屬于對合同根本條款的變更，將會導致被告的合法權益遭受重大損失，被告完全不能同意。請求人民法院查明事實，駁回原告的訴訟請求，依法維護被告的合法權益。 本院經審理認定事實如下：2018年7月，原告君安賓館作為承租方，被告新區開發公司作為出租方，雙方就坐落于福州市倉山區××路××號××期××組××樓××＃樓××層房屋簽訂《房屋租賃合同》，租期為5年，即從2018年8月1日起至2023年7月31日止。原告君安賓館承租后，將其中第四、五層用于開辦賓館，第三層用于開辦教育咨詢機構

駁回原告福州市倉山區君安賓館的訴訟請求。 案件受理費30800元，由原告福州市倉山區君安賓館負擔。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于福州市中級人民法院

審判員陳曜輝 二〇二〇年十月二十一日 書記員王雨祺

2021-05-10