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原告孫運海訴被告臨沂華辰置業有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告孫運海的委托訴訟代理人鮑俊飛、趙海濤，被告華辰置業的委托訴訟代理人姜浩東、楊金照均到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告孫運海向本院提出訴訟請求：1、依法判決被告返還原告支付的房屋轉讓款1300萬元及占用資金期間的利息（以1300萬元為基數，自2019年10月1日至實際履行之日，按照全國銀行業間同業拆借中心公布的貸款利率計算）；2、依法判令被告向原告支付違約金449.8萬元；3、訴訟費、保全費由被告承擔。 事實與理由：原告與被告在2018年12月簽訂了《房屋使用權轉讓協議書》。雙方協議約定：“被告于2018年12月10日將其所有的位于環球香麓園小區東北角建筑面積為2041平方米的房屋交付給原告，房屋使用權轉讓款1300萬元。原告在2018年12月4日前向被告支付650萬元，剩余款項650萬元在2019年1月31日前付清。合同成立后任何一方不得單方解除合同，否則應向守約方支付合同價款20%違約金”；被告每逾期一日交房，按照合同價款2‰支付原告違約金。合同簽訂后，原告分四次共向被告支付了1300萬元，被告在2019年2月22日才向原告交付房屋。原告收到房屋后按照合同約定的用途進行使用。由于被告的原因，被告在2019年9月30日與臨沂市河東區教育和體育局簽訂了《幼兒園使用權移交協議》，將原告使用的房屋移交給臨沂市河東區教育和體育局。被告簽訂協議后才向原告告知。原告多次要求被告返還轉讓款及支付違約金，但被告以各種理由予以拒絕。原告認為被告在簽訂合同及履行合同中違背誠信原則，已構成違約。為此原告具狀起訴。 被告華辰置業答辯稱，一、答辯人根據2019年8月26日臨沂市教育局、住建局等四部門聯合下發的臨教辦字（2019）30號《關于印發的通知》要求，于2019年9月30日將涉案環球陽光城香麓園小區內的配套幼兒園使用權無償移交給臨沂市河東區教育和體育局，根據現行合同法司法解釋二第26條及即將生效的《中華人民共和國民法典》第五百三十三條中，關于情勢變更條款的法律規定，上述文件涉及的政府行為在答辯人與被答辯人訂立協議時亦無法預見。現雙方之間的合同目的無法實現，該政府行為應當認定為情勢變更，因此答辯人的行為不存在任何過錯事由，亦無違約，不應承擔違約責任。2018年答辯人與被答辯人就涉案幼兒園簽訂《使用權轉讓協議》，后答辯人按約將涉案房屋使用權轉讓給被答辯人后，被答辯人接手后將涉案房屋租賃給他人。2019年8月26日，臨沂市教育局、住建局等四部門突然聯合下發臨教辦字（2019）30號《關于印發的通知》，明確要求臨沂市五區范圍內居住區配套幼兒園建設管理活動嚴格按照上述通知內容執行，即開發建設單位及時辦理幼兒園產權或使用權無償移交臨沂市教育部門，由教育部門辦成公辦園或委托辦成普惠性民辦幼兒園的工作，不按約定移交的，臨沂市自然資源和規劃局不予辦理該居住區范圍內其他房屋不動產首次登記，并且將開發建設單位計入不良信用記錄，依法限制或停止其承接新的開發項目。因此答辯人考慮到本項目內全體業主的公共利益，如繼續履行合同對答辯人來說明顯顯失公平，因此答辯人按照政府要求依法將涉案幼兒園的使用權進行移交，答辯人不存在過錯，亦無違約行為，不應承擔任何違約責任。二、退一步講，假設答辯人存在違約行為，被答辯人主張的違約金明顯過高，并且被答辯人通過將涉案幼兒園承租給案外人，已從中獲益120萬元，依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋第二十九條及其他相關法律規定，且在被答辯人未提供相關證據證實其損失的情況下，請法庭根據公平原則依法予以調整。三、在雙方合同履行的過程中原告同樣存在逾期付款的情形，如原告主張被告應承擔逾期交付的違約責任，被告請求對其逾期付款的的違約責任一并審理。原告主張的逾期交付責任在沒有造成損失的情況下，違約金明顯過高。如法院判決解除合同，被告同意承擔資金占用期間的利息。 綜上所述，答辯人基于出現情勢變更的情形，將涉案幼兒園使用權移交給臨沂市河東區教育和體育局的行為不構成違約，不應承擔任何違約責任，請求法院依法查明事實，駁回原告訴求。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。 原告孫運海提交的證據包括： 第一組證據：1、原告身份證復印件，證明：原告主體資格2、《工商登記信息》，證明：被告主體資格。 第二組證據：3、《轉讓協議》，證明：華辰公司將其所有的房屋使用權轉讓給孫運海；單方解除合同及逾期交付房屋的違約責任。4、《收據》，證明：孫運海支付了合同約定的款項。原被告之間的房屋使用權轉讓合同法律關系；雙方的合同權利與義務，原告按照合同約定支付了轉讓款：根據合同第七條第1、2項約定被告應承擔違約責任。 第三組證據：5、《移交協議》，證明：被告單方解除合同構成違約。 第四組證據：6、魯政辦字【2018】174號文件證明：此文件于2018年9月19日公開發布，其中第二條第2項規定：對已經建成需要辦理移交手續的，原則上在2018年12月底前完成。7、臨政辦字【2018】208號文件，證明：此文件于2018年11月30日公開發布，其中第二條第2項規定：“對已經建成需要辦理移交手續的，原則上于2018年12月底前完成。”第三條第4項規定：“移交不到位的，配套幼兒園已經建成完成，但未依有關規定或合同約定移交教育部門的，或開發建設單位違規出租、出售辦成高收費民辦幼兒園的，由縣區（開發區管委會）責成開發單位限期收回，辦理所占土地及校舍的移交及資產登記手續；對已挪作他用的，采取有效措施予以收回，并辦理移交手續。”8、河東區城鎮居住區配套幼兒園專項整治工作情況一覽表，證明：該表格第4項即為環球陽光香麓園，北京童年故事幼兒園河東園。9、魯政辦字【2018】189號文件，證明：此文件于2018年9月30日公開發布，其中第四條第13項規定：堅持同步交付使用。實施配套教育設施建設“交鑰匙”工程，建成并驗收合格3個月內無償交付當地教育行政部門。證明在被告華辰公司與原告簽訂《房屋使用權轉讓協議》之前，國家就已經公布了相關政策，該政策公眾可以在相關政府官方網站上瀏覽打印，同時證明華辰公司不具有法定的不可抗力事由及情勢變更，其單方解除合同構成違約。 第五組證據：10、建設工程規劃許可證，證明：涉案幼兒園具有合法的建設手續，屬于城鎮居住區配套幼兒園。11、建設工程消防驗收意見書，證明：本案房屋使用權上的幼兒園驗收合格于2018年6月11日在臨沂市公安消防支隊完成備案。12、備案工程基本情況，證明：涉案房屋使用權上的幼兒園驗收合格于2018年7月17日在臨沂市住房和城鄉建設局完成備案。以上證明本案幼兒園屬于城鎮居住區配套幼兒園，在2018年6-7月驗收合格并經相關部門備案，同時證明被告明知幼兒園具備移交條件，仍提供其制作的合同與原告簽訂《房屋使用權轉讓協議書》，不具有法定的不可抗力事由及情勢變更。 第六組證據：13、案件受理費發票，證明：原告所交的案件受理費由被告承擔。14、案件保全費用發票及票據證明：原告所交的案件的保全費用由被告承擔。 第七組證據：15、物業公司工作人員證明，16、裝修承諾書，以上兩份證據證實涉案的房產于2019年2月22日交付。 被告華辰置業質證認為：第一組證據無異議。第二組證據有異議。原告提交的收款收據，證實其在2019年2月21日才完成最后的付款，其已經構成逾期付款，應承擔違約責任。第三組證據真實性和合法性沒有異議，但是對證明目的有異議，被告基于政府規范性文件的要求，將涉案房屋移交給政府機關部門，應構成情勢變更，并不是違約。第四組證據，證據6該份文件是山東省辦公廳頒布的指導性文件，不具有實際的可操作性。2019年8月26日臨沂市教育局針對該指導性意見發布適用臨沂的具體規定，因此關于幼兒園的處理方案應當以具有可操作性的臨沂市教育局發布的關于印發臨沂市城區××幼兒園建設管理細則的通知為準。證據7該份通知發布的時間是2018年11月30日，但是根據雙方轉讓協議書以及實際繳款日期，第一筆款的支付日期是2018年11月30日，能夠證實雙方合同應簽署于2018年11月30日之前，因此該份通知的發布被告并不能預見。證據8整治工作一覽表沒有蓋章和簽字，但應當屬于證據7的一項附件，如果原告認可該證據的合法性，洽能夠證實該幼兒園在上述證據發布之前即2018年11月30日前就已經存在，因此被告后續移交所有權是不可預見的。證據9的意見同證據6。第五組證據庭后落實。第六組證據無異議，保全保險費不應由我方承擔，其他費用由法院判決。第七組證據被告需要庭后核實。 被告華辰置業提交的證據為：1、臨沂市教育局等四部門關于印發臨沂市城區××幼兒園建設管理細則的通知，該證據在臨沂市政府網站上打印，證實被告依據該通知內容將涉案房屋移交給臨沂市河東區教育和體育局，是應政府規范性文件的要求，構成情勢變更。2、幼兒園租賃合同，系原告同案外人張鋒、張敏簽署，證實原告因為雙方簽署的使用權轉讓協議書非但沒有造成損失，反而因為其對外租賃獲利120萬元。3、銀行打款記錄，證實原告在履行付款義務的過程中存在違約。 原告孫運海質證認為：證據1的證明目的有異議，該文件是政府下屬部門發布的，發布日期晚于山東省政府及臨沂市政府的相關文件，該文件是針對尚未按照省政府及市政府發布文件按期配合移交的幼兒園進行的再次督促行為，因此居住區配套幼兒園移送管理的政府行為應在2018年9月19日，被告的主張不符合情勢變更的法定事由。證據2被告主張原告獲利120萬元，恰能證實以120萬元為基數，計算出原告的可得利益損失，即被告解除合同，給原告造成的損失，同時證實本案不存在違約金過高的情形。證據3中2018年11月30日的銀行電子回單，付款人及交易金額與原告交付的轉讓款不符，應以被告提供的數據、日期確定原告轉款時間。 根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認為原、被告所提交證據的真實性應予以認定，并依據以上書面證據，認定事實如下： 原告孫運海與被告華辰置業曾簽訂《房屋使用權轉讓協議書》一份，該協議書中部分內容為“出讓方：臨沂華辰置業有限公司（以下簡稱甲方）受讓方：孫運海（以下簡稱乙方）第二條房屋有關說明乙方已充分了解并知悉該房屋不能辦理產權證，僅有使用權，現由甲方將該房屋及庭院使用權一次性轉讓給乙方，乙方擁有使用權，乙方有權出租或轉讓，但僅限做幼兒園之用。第三條合同總房款：人民幣1300萬元（大寫：壹仟叄百萬元）第四條乙方應于2018年12月4日前向甲方支付人民幣650萬元，剩余款項650萬元于2019年1月31日前付清，甲方僅向乙方開具收據。第五條甲方于2018年12月10日將該房屋實際交付乙方。該房屋不能辦理產權登記，甲方保證該房屋現無任何糾紛，交付使用前的手續辦理完畢，并確保可以正常交付使用，若因甲方原因導致經濟糾紛，由甲方負責處理解決，因此給乙方造成的損失由甲方承擔。第七條合同成立以后任何一方不得單方面要求終止或者解除合同，否則視為違約，違約方須向守約方支付合同價款20%的違約金。乙方不能按期向甲方付清購房價款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由違約方向守約方支付合同價款千分之二的違約金。若乙方逾期付清購房款超過30日，甲方有權收回該房屋，乙方已繳納款項不予退還并按照房價款的20%向甲方支付違約金”。2018年12月7日被告華辰置業向原告出具收據兩張，證實收款650萬元。2019年1月30日被告華辰置業向原告出具收據一張，證實收款200萬元。2019年2月21日被告華辰置業向原告出具收據一張，證實收款450萬元。 2019年2月20日原告孫運海與案外人張鋒、張敏簽訂《幼兒園租賃合同》，約定“甲方系位于臨沂市河東區××路××街××小區東北角，不動產名稱為：香麓園幼兒園，乙方作幼兒園使用時，乙方應按照國家相關規定進行增補基本設施，并確保幼兒園安全。甲方僅將該房屋出租給乙方使用，不參與乙方經營辦園…租賃期自2019年5月1日至2029年4月30日…合同有效期內，房屋租金前兩年半年計收，以后都是按年計收，前五年內租金每年120萬…”。 2019年9月30日，被告華辰置業與臨沂市河東區教育和體育局簽訂《城鎮居住區配套幼兒園使用權移交協議》，其中部分內容為“本協議簽訂后十日內或按標準完成裝飾驗收后，乙方將環球陽光城香麓園小區內的配套幼兒園使用權無償移交給甲方，并承諾不再用本房產辦理房產抵押、過戶、出租等事項…”。 另查明，2018年9月26日山東省人民政府辦公廳發布關于印發《山東省城鎮居民區配套幼兒園專項整治工作方案》、《山東省無證幼兒園專項整治工作方案》的通知，其中實施步驟為“全面整改…對已經建成需要辦理移交手續的，原則上在2018年12月底前完成，對需要置換、購置的，原則上在2019年3月底前完成，對需要補建、改建、新建的，原則上在2019年6月底前完成相關建設規劃，2020年6月前完成項目竣工驗收”。2018年11月30日，臨沂市人民政府辦公室發布關于印發《臨沂市城鎮居民區配套幼兒園專項整治工作方案》、《臨沂市無證幼兒園專項整治工作方案》的通知，在具體實施方案中，同樣要求“對已經建成需要辦理移交手續的，原則上在2018年12月底前完成，對需要置換、購置的，原則上在2019年3月底前完成，對需要補建、改建、新建的，原則上在2019年6月底前完成相關建設規劃，2020年6月前完成項目竣工驗收”。其中對移交不到位的，規定“配套幼兒園已經建成，但未依有關法規政策規定或合同約定移交當地教育部門的，或開發建設單位違規出租、出售、辦成高收費民辦幼兒園的，由縣區政府責成開發建設單位限期收回，辦理所占土地及校舍的移交及資產登記手續…”

一、被告臨沂華辰置業有限公司于本判決生效后十日內向原告孫運海返還13000000元及利息（自2019年10月1日起至實際履行之日止，按照全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）。 二、被告臨沂華辰置業有限公司于本判決生效后十日內向原告孫運海支付2019年10月1日至2020年4月29日的違約金583333元；2020年4月30日至實際履行之日止的違約金（按照每年120萬元為基數計算實際損失；以上兩項最高額不超過260萬元）。 三、駁回原告孫運海的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費63394元，由被告臨沂華辰置業有限公司承擔57700元，由原告承擔5694元，保全費5000元由被告臨沂華辰置業有限公司承擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省臨沂市中級人民法院

審判員武威 二〇二一年一月十九日 書記員張騰飛

2021-04-26