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上訴人李銀娒因與被上訴人溫州市東風五金機電有限公司（以下簡稱東風公司）及原審第三人溫州市名城建設投資集團有限公司（以下簡稱名城公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服中華人民共和國浙江省溫州市鹿城區人民法院（2019）浙0302民初11451號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月17日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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李銀娒上訴請求：撤銷一審判決，改判支持李銀娒的全部訴訟請求，并駁回東風公司一審的全部反訴請求；本案一、二審訴訟費用由東風公司承擔。事實和理由：一、一審認定“合同目的并非難以實現”屬認定事實錯誤，涉案《買賣合同營業房與二樓用房買賣合同》目的確實無法實現。1、涉案安置房的大產權證至今尚未辦理，尚不能辦理五馬街二期營業房Ｄ12室房屋產權證。名城公司陳述一樓安置房能夠辦理房屋權屬證書與客觀事實不符，且明確二樓安置房目前也不能辦理房屋權屬證書。同時，一審法院認為二樓安置房無法辦理可以選擇貨幣安置，但這與李銀娒簽訂《買賣合同營業房與二樓用房買賣合同》取得安置房屋權使用權、所有權的合同目的完全不相符，且貨幣安置必須經過評估，其評估價值顯然也遠低于李銀娒購買二樓安置房所付出的對價，因此二樓安置房貨幣安置顯然不符合李銀娒簽訂合同目的，不能以二樓房屋能選擇貨幣安置即認定李銀娒的合同目的能夠實現。2、《營業房與二樓營業房買賣合同》第二條已經約定“新建房屋安置預定30個月”，這是東風公司告知李銀娒的信息，基于該預期李銀娒簽訂合同并約定“安置房建成后，東風公司向李銀娒轉移房產權，辦理房產權給李銀娒”，但自安置房建成至今已長達十幾年，顯然超過該一定時間。且至今也不能明確一、二樓安置房具體能夠辦證的時間。涉案安置房房屋權屬證書辦理、轉移至李銀娒名下，是李銀娒支付對價、簽署涉案合同的主要目的，積極的取得涉案安置房房屋權屬證書及將涉案房屋產權轉移至東風公司名下也是東風公司最重要的一項合同義務。但是由于東風公司未積極履行義務，也未向拆遷安置單位要求辦證或提起訴訟，客觀上導致涉案安置房至今還不能明確具體辦理房屋權屬證書時間。如此長時間未能辦理房屋產權轉移手續，結合李銀娒長期居住在意大利，年事已高將無法再長途往返意大利、乘機受限的事實，李銀娒的合同目的確實已經無法實現。二、一審法院認定東風公司對涉案房屋不能辦理權屬證書不負有責任、東風公司因李銀娒未支付剩余購房款而未配合辦理二樓房屋交付，并認定該抗辯屬合理抗辯，屬嚴重認定事實錯誤。東風公司延遲履行交付及延期履行辦理權證義務的事實清楚。1、雖雙方簽訂了《營業房與二樓營業房買賣合同》，但拆遷安置主體仍是東風公司。名城公司在庭審中已也明確向東風公司交付安置房及辦理產權證書，而非直接向李銀娒交付及辦理產權證書。安置房于2008年前早已經建成，并已經摸文定位，但東風公司至今未按合同約定履行合同義務辦理房產權證義務、至今未向名城公司要求或者起訴要求辦理產權證書違反合同約定延期履行辦理權證義務的事實清楚。合同雖未約定確定的辦理產權過戶手續時間，但根據涉案合同第六條規定，安置房建成的時間即是東風公司履行辦理產權過戶義務的時間。但東風公司至今拒不配合交付二樓營業房，亦未按合同約定履行合同義務辦理房產權證、至今未向名城公司要求或者起訴要求辦理產權證書，也未促使拆遷安置單位去辦理權屬證書，東風公司當然對涉案安置房不能辦理產權證負有責任。2、根據東風公司及名城公司陳述，因結算表中安置補償款要抵扣的原因，東風公司拒絕在結算表上蓋章、不配合名城公司工作，導致二樓營業房至今未交付給李銀娒。一審法院認定東風公司因李銀娒未支付剩余購房款而未配合辦理二樓房屋交付，顯然與一審庭審陳述相矛盾，屬認定事實錯誤。同時，由于該合同支付剩余購房款的條件尚未成就，東風公司也無法以購房款未支付為由延期交房二樓安置房，一審法院認定其屬于合理抗辯顯然認定錯誤，東風公司故意不履行交付二樓安置房屋的事實清楚。三、一審法院認定《買賣合同營業房與二樓用房買賣合同》約定的支付剩余購房款條件已經成就，并判決李銀娒支付剩余購房款及利息，屬遺漏本案重要事實、嚴重認定事實及適用舉證責任錯誤。1、一審法院認定合同約定的房屋買賣公證為2007年8月10日辦理的拆遷安置手續的委托公證屬嚴重認定事實錯誤。根據合同約定，支付剩余購房款的條件包含“候等甲方拿到五馬街道改建工程辦公室建設工程圖紙”及“雙方前往鹿城區公證處辦理房產買賣公證”兩個條件。雙方之所以約定該兩個條件，其最終目的是為了確認雙方的買賣關系、確保李銀娒明確取得涉案一、二層安置房的所有權。因為只有在取得涉案房屋圖紙的情形下，才能明確涉案安置房具體位置、具體面積，才能初步具備辦理涉案安置房權屬證書條件及辦理房產買賣公證的前提。否則，沒有明確的具體位置、具體面積及明確的權屬，雙方是無法辦理房產買賣公證的。顯然李銀娒與東風公司于2007年8月10日辦理的辦理拆遷安置手續的委托公證是達不到雙方約定該兩個付款條件的目的即無法確認雙方的買賣關系、確保李銀娒明確取得涉案一、二層安置房的所有權。同時，根據合同的表述，應當是東風公司先拿到五馬街道改建工程辦公室建設工程圖紙，雙方再辦理房產買賣公證。而雙方于2007年8月10日辦理拆遷安置手續委托公證時，涉案安置房的建設工程圖紙還遠沒有取得，顯然也能夠反映雙方約定辦理的房產買賣公證并非辦理拆遷安置手續委托公證。2、從文義上理解和通常理解，合同約定的房屋買賣公證也顯然并非辦理拆遷安置手續的委托公證。房屋買賣公證當然是關于房屋買賣合同的公證。2007年8月10日辦理拆遷安置手續的委托公證其公證的內容就是一份“委托書”，該委托書記載“因事務繁忙，現我代表本公司委托李銀姆為我公司的代理人”并未記載任何房屋買賣的相關內容。3、一審法院的認定也有違安置房買賣市場的通常慣例。根據溫州市場安置房買賣市場的通常慣例，買賣安置房普遍去公證處辦理房屋買賣合同公證而非委托公證。因為辦理房屋買賣合同公證既是為了確認房屋買賣的事實及效力，也是為了避免出現一房二賣、出賣人違約不予出賣時出現爭議，而顯然委托公證無法達到上述目的。同時，安置房買賣中取得房屋產權后支付剩余購房款是普遍慣例，若在涉案房屋連工程圖紙還未出具、連定位摸文還沒有、連買賣關系都未公證的情形下，李銀娒需要支付完畢全部款項，顯然不符合安置房交易慣例，也顯然違背雙方簽訂合同時的意思表示。4、一審法院適用舉證責任錯誤。根據民事訴訟法“誰主張誰舉證”的基本原則，合同的付款條件已經成就、東風公司主張的2007年8月10日辦理拆遷安置手續的委托公證為《買賣合同營業房與二樓用房買賣合同》中約定的房產買賣公證的舉證責任應當由東風公司承擔。5、東風公司至今未出示任何催告李銀娒支付剩余購房款證據，顯然有違常理，能夠反映雙方合同約定的付款條件尚未成就。6、一審法院判決李銀娒支付巨額的利息無事實及法律依據。由于涉房屋產權證無法辦理，至今涉案房屋的房屋買賣公證亦不能辦理，合同約定剩余購房款支付條件尚未成就，李銀娒當然無需支付剩余購房款，不存在支付逾期付款利息的問題。姑且不論東風公司主張的利息是否需支付，東風公司主張支付的利息也完全超過了訴訟時效。四、一審法院認定事實錯誤導致理解適用法律錯誤。1、李銀娒有權依據合同法第九十四條解除涉案合同。2、一審法院依據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條規定要求李銀娒支付2350000元及利息系適用法律錯誤。李銀娒按合同約定履行了支付購房款義務，且在東風公司企業困難的情形下，在合同付款條件尚未成就的情形下，為了幫助企業還提前支付了100萬元（該款先以借款出借后轉為購房款）。已經按照約定全面履行自己的義務，不存在違約的情形。 東風公司辯稱，一、李銀娒認為合同目的不能實現，沒有事實和法律依據。1、李銀娒購買涉案的房屋本身是屬于商業性用房，是用于投資。其早在2008年1月份已經收房并出租收取多年的租金，二樓也已經交房并出租。至少從投資的目的來看，李銀娒的目的已經實現，辦理產權并非李銀娒的唯一的目的。名城公司也已經明確表示一樓已經可以具備辦理產權證，是因為李銀娒自己沒有去辦理，二樓可以選擇貨幣安置。2、李銀娒購買涉案的房屋的時候，涉案房屋的狀態是屬于拆遷房，李銀娒對于何時交付何時辦理產權證，是非常清楚的，也是應當能夠明知、預知的。3、李銀娒以自己長期旅居意大利年事已高，乘機受限作為理由，解除涉案合同，理由不能成立。因為這些理由均是在涉案房屋買賣合同簽訂之后發生的。且系李銀娒自身原因導致。4、李銀娒的上訴理由自相矛盾。李銀娒先陳述其與不動產登記部門溝通，發現涉案的房屋至今未能辦理產權證，后又陳述根據涉案合同第二條和第六條的約定安置在預定30個月、房屋安置房建成后轉移房產辦理產權證，又認為已經具備辦理產權條件證是因為東風公司的原因不配合辦理。上述陳述自相矛盾。二、涉案房屋的交付及辦理產權手續上，東風公司不存在任何責任。1、東風公司和李銀娒簽訂合同，并辦理了委托公證，李銀娒完全可以憑借公證書的委托權限去辦理交房、辦證、結算等手續。2008年時，涉案房屋的一樓也已經由李銀娒自行與名城公司辦理結算交房。在一樓辦證的時候，也沒有要求東風公司到場去簽字蓋章之類的行為。二樓也應當是同樣的手續。2、涉案合同中約定新房安置預定30個月，這只是暫定時間，并不是一成不變的。安置房建成后的轉移產權手續的前提是要在名城公司竣工驗收通過，包括消防、綜合等驗收通過，具備辦證手續后再辦理產權證的。如上述條件未成就，東風公司無法協助辦理過戶手續。這是強人所難，也是法律所不允許的。3、涉案合同是一個雙務合同，作為買方，李銀娒當然負有付款的義務，東風公司辦理完公證書，并將相關的辦證交房結算的權限交給了李銀娒所指定的人。事實上，李銀娒無需東風公司協助即可與名城公司辦理交房、辦證結算事宜。對于東風公司來講，其義務已經全部履完畢。買賣合同委托公證書已經是符合去辦證的條件，李銀娒應當要支付剩余的購房款。另外，在2007年辦理委托公證到現在，李銀娒都沒有提出過任何異議，沒有向東風公司主張過要求辦理房屋買賣合同公證。三、涉案合同的付款條件已經成就，李銀娒未履行付款的義務。從合同的文義來看，約定公證書成立，李銀娒將房款一次性付清。該公證書指的就是委托的公證，現委托公證已經成立，李銀娒就應當要履行付款義務。李銀娒至今沒有履行付款義務，東風公司即使不在結算單上蓋章，也是屬于東風公司合理的抗辯。請求駁回李銀娒的上訴。 名城公司述稱，一、關于涉案房屋一樓、二樓產權辦理的問題。經了解，一樓的產權證確實是可以辦理的。二樓的產權并非無法辦理，而是因為消防政策改變的原因，消防通道需分隔調整，暫時無法辦理。待調整完畢后，便可申請辦理產權。二、一審認定事實正確，名城公司沒有異議。請求依法處理。 李銀娒向一審法院起訴請求：1.依法判決解除李銀娒與東風公司于2001年6月8日簽訂的《營業房與二樓用房買賣合同書》；2.依法判決東風公司返還李銀娒已支付的購房款4002022.3元及利息（利息為4002022.3元為基數自付款之日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率計算，自2019年8月20日起至實際履行之日止按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。暫算至2019年12月30日合計為4117419.22元）；3.本案訴訟費用由東風公司承擔。審理過程中，東風公司向一審法院提起反訴請求：1.請求判決李銀娒繼續履行合同，并向東風公司支付購房款2350000元，并賠償利息損失（自2007年8月10日至2019年8月19日按央行同期同檔次貸款基準利率計算；2019年8月20日起至李銀娒全部付清之日止，按照全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；2.本案訴訟費由李銀娒承擔。 一審法院認定事實：溫州市東風五金機電公司（系東風公司改制前單位）與溫州市舊城改建指揮部五馬街改建工程辦公司于2000年9月29日簽訂《單位拆遷補償安置協議書》及于2001年2月25日簽訂《單位拆遷補償安置補充協議書》就有關溫州市大同巷2號房屋的拆遷事宜達成一致，對有關拆遷補償進行約定。2001年6月8日，李銀娒（作為乙方）與溫州市東風五金機電公司（作為甲方）簽訂了《營業房與二樓用房買賣合同書》，約定：甲方五金機電公司（法人代表宋龍森）將原座落溫州市大同巷2號自管房（以下簡稱涉案房屋），現已被五馬街改建工程辦公室拆建，確認返還營業房面積96.41平方米、二樓用房面積93.36平方米，共計面積189.77平方米。拆遷補償安置協議書兩份，協議書文號№26號、№42號。經東風五金機電公司投標，并經全體職工大會全體職工一致同意，將以上列出的房產出賣，東風五金機電公司屬集體企業。要房產出賣必須經屬管領導批準才可出賣，為此由法人代表宋龍森報請東風街道辦事處審批、經東風街道黨工委研究同意，發文東風辦事處（2001）09號。出賣給乙方李銀娒為業，乙方受買后，有占有、使用、收益、處分房產權利，出賣核實總房價款伍佰捌拾伍萬元正，為了雙方買賣順利實施，特訂立以下合同條款：“一、合同建立之日起，乙方預付購房款貳佰伍拾萬元正，余款叁佰叁拾伍萬元正，候等甲方拿到五馬街改建工程辦公室建設工程圖紙，甲乙雙方前往鹿城區公證處辦理房屋買賣公證。公證書成立乙方將房款一次性付清……；三、甲方出賣的返還營業房，二樓用房合計購房款伍拾柒萬伍仟玖佰叁拾元零捌角貳分，全額由乙方支付，但分二期支付，每期支付50%。當合同成立，乙方應即付一期購房款貳拾捌萬柒仟玖佰陸拾伍元肆角壹分，第二期購房款結算款乙方憑甲方繳款通知書由乙方支付清楚……；五、甲方出賣的營業房與二樓用房與五馬街改建工程辦公室協議認定為189.77平方米。在新建房安置時，如面積多出，由乙方直接交錢給甲方與五馬街改建工程辦公室結算，甲方不作另外與乙方結算補償。六、安置房建成后，甲方向乙方轉移房產權，辦理房產權給乙方。其交易費、交易稅等一切費用均由乙方繳納，甲方概不負擔。但甲方必須無償、無條件協同辦理，不宜任何借口推諉一切責任。上述《營業房與二樓用房買賣合同書》簽訂后，李銀娒按約于2001年6月支付了二樓拆遷安置房第一期預付款287965.41元，并于2001年6月13日向東風公司支付了預付購房款250萬元。2005年1月24日，李銀娒又根據東風公司的要求向其支付房屋預收款100萬元。2007年8月10日，李銀娒、東風公司共同前往溫州市××東公證處辦理了（2007）浙溫華證內字第016864號《公證書》，東風公司就溫州市大同巷2號房屋拆遷事宜由東風公司委托李銀娒處理。2008年1月24日，溫州萬家利拆遷事務所通知東風公司進行認購定位，2008年1月29日，李銀娒進行摸文定位后簽署了《五馬街二期營業房地塊安置定位認購單》：“自愿認購五馬街二期營業房地塊Ｄ12室拆遷安置房壹套，新房建筑面積97.8平方米”并接收了涉案安置房的一樓。2008年10月，李銀娒通過東風公司向溫州萬家利拆遷事務所補交了房款173880.89元及總電表費210元。2018年12月28日，李銀娒又向溫州市名城建設開發有限公司支付了39966元。李銀娒要求東風公司配合辦理涉案房屋二樓的交付手續，東風公司因李銀娒未支付剩余購房款，故未予配合辦理。2019年6月20日及2019年7月1日，李銀娒通過溫州問政平臺向溫州市名城建設投資集團有限公司詢問涉案房屋產權辦理的相關情況。名城公司答復：涉案房屋屬于Ｄ幢，因Ｄ幢1-2層消防通道需分隔、調整，暫時無法辦理產權。消防通道分隔、調整需相關部門審核批準，故無法確定具體時間，如消防通道分隔、調整完畢，便可申請辦理產權事宜。李銀娒認為東風公司沒有將涉案房屋的產權過戶至李銀娒名下導致李銀娒的合同目的無法實現，李銀娒遂訴至法院。 一審法院認為，李銀娒與溫州市東風五金機電公司于2001年6月8日簽訂的《營業房與二樓用房買賣合同書》系雙方真實意思表示，內容沒有違反法律法規的強制性規定，應確認為有效，雙方應按照合同的約定全面履行自身義務。關于李銀娒主張因涉案安置房至今未取得權屬證書導致李銀娒的合同目的無法實現故要求解除合同。一審法院認為，雙方在合同中并未約定東風公司應協助李銀娒辦理產權過戶手續的具體時間，安置房至今尚未辦理產權登記，根據名城公司的陳述是因為安置房建設的消防問題，并非東風公司的原因所導致，另外，因雙方買賣的是尚未建成的安置房，存在很多不確定的因素，李銀娒仍然愿意購買，應承擔安置房產權在一定時間內無法辦理的風險，李銀娒主張李銀娒現常年居住在意大利，使用涉案房屋存在困難，也不是解除合同的理由，還有根據名城公司陳述，安置房的一樓產權現可辦理，安置房的二樓產權近期也可以辦理，關于涉案安置房的二樓，李銀娒也可以選擇貨幣安置，李銀娒的合同目的并非難以實現，關于涉案房屋二樓的交付問題，東風公司主張李銀娒不支付剩余的款項故未予配合，屬于合理的抗辯，亦不能成為李銀娒解除合同的理由，綜上，李銀娒主張要求解除合同的理由不成立，不予支持，由此，李銀娒主張要求東風公司退還購房款及支付利息損失的主張，亦不予支持。關于東風公司主張要求李銀娒支付剩余購房款，一審法院認為，根據雙方的陳述，李銀娒已經支付給東風公司的購房款為350萬元，李銀娒支付其余的款項為支付涉案房屋的結算款，根據合同的約定，合同的總價款為585萬元，李銀娒應在雙方辦理買賣公證的公證書成立之日支付剩余的款項，現該公證書于2007年8月10日已經辦理，李銀娒應按約支付剩余的款項235萬元。關于李銀娒主張的雙方在合同中約定的公證書是買賣合同的公證，并非2007年8月10日辦理的公證，依據不足，不予采信。因李銀娒未按約支付剩余款項，東風公司主張利息損失，予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十四條、第一百零七條的規定，判決：一、李銀娒于本判決生效之日起十五日內向東風公司支付購房款2350000元及利息損失（以2350000元為基數，自2007年8月10日至2019年8月19日按中國人民銀行同期同類貸款利率計算，自2019年8月20日至實際履行完畢之日止按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；二、駁回李銀娒的訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費68636元，減半收取34318元，由李銀娒負擔，反訴案件受理費12800元，由李銀娒負擔。 本院二審期間，各方當事人均未向本院提供新的證據。經審核當事人向一審法院提供的證據及當事人陳述，本院依法對一審法院認定的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費38816元，由上訴人李銀娒負擔。 本判決為終審判決

審判長余萌 審判員蔡蓓蓓 審判員曾慧 二〇二〇年十二月十五日 法官助理陳黛錦 代書記員蔡瑞潔

2021-03-26