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原告大連賓館有限公司（以下簡稱“大連賓館”）與被告大連德記鞋鋪（以下簡稱“德記鞋鋪”）、楊秋華房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告大連賓館的委托訴訟代理人葉長青、王斌，被告德記鞋鋪的法定代表人楊秋華及委托訴訟代理人王帥、張文豪，被告楊秋華及委托訴訟代理人李曉鵬到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告大連賓館向本院提出訴訟請求，請求判令：1、被告大連德記鞋鋪騰退并交還其所占用的房屋及倉庫；2、被告大連德記鞋鋪向原告支付自2018年4月18日起至實際騰退之日期間占用建筑后側60平方米房屋、后門右側7平方米房屋、后門左側6平方米房屋、后門內22平方米倉庫、變電所下35平方米倉庫的占有使用費，占有使用費的標準以人民法院委托評估的租金結果為準；3、被告大連德記鞋鋪按照每月210元標準支付自2018年3月1日起至實際騰退房屋之日期間欠付的電費暫計算至起訴之日為4410元）；4、被告大連德記鞋鋪承擔原告支付的律師費17000元；5、在對被告大連德記鞋鋪的財產依法強制執行后仍不能履行債務時，由被告楊秋華承擔債務清償責任；6、被告承擔本案訴訟費。 事實及理由：2017年3月22日，原告（甲方）與被告德記鞋鋪（乙方）就其長期租賃的房屋續訂了一份《租賃合同》（編號：Ｗ2017-02），約定：原告將其所屬房屋出租給乙方做鞋類銷售場地使用，具體租賃房屋的位置面積為：甲方建筑后側（臨白玉街）房屋一間，使用面積60平方米；甲方后門右側房間一間，使用面積7平方米；甲方后門左側房間一間，使用面積6平方米；甲方后門內倉庫一間，使用面積22平方米；甲方有線電視機房對面房間一間，使用面積45平方米；甲方變電所下庫房一間，使用面積35平方米；租賃期間一年，自2017年4月18日至2018年4月17日；租金約定為：甲方建筑后側（臨白玉街）房屋一間使用面積60平方米，甲方后門右側房間一間使用面積7平方米，甲方后門左側房間一間使用面積6平方米，上述這三個房間的租金為每年106500元；甲方后門內倉庫一間使用面積22平方米的租金為每年5000元；甲方有線電視機房對面房間一間使用面積45平方米的租金為每年6000元；甲方變電所下庫房一間使用面積35平方米的租金為每年2500元，上述租金合計為每年120000元整；本合同履行期間，如因乙方原因導致甲方參加到訴訟、仲裁中，由此發生的所有費用包括律師費等由乙方承擔。 2018年4月17日，《租賃合同》到期后自動終止，被告德記鞋鋪應騰退房屋，但被告德記鞋鋪以房屋租賃期間房屋漏水給其造成損失為由拒絕騰退租賃房屋。同時，被告大連德記鞋鋪系個人獨資企業，被告楊秋華系被告大連德記鞋鋪的投資人，依據法律規定，理應對個人獨資企業財產不足以清償的債務，以其個人的其他財產予以清償?，F被告大連德記鞋鋪的行為已構成違約，嚴重侵害了原告的合法權益，故訴至貴院，望判如訴請。 被告德記鞋鋪、楊秋華辯稱：不同意原告的全部訴訟請求。 一、原、被告雙方間成立不定期租賃合同關系，對雙方有法律約束力，原告無權要求被告騰退。在原被告雙方簽訂的《租賃合同》約定的租賃期限到期后，除合同第1.1.5條約定的房屋被原告封閉之外，被告一直繼續使用其他五間租賃房屋，雙方已經成立不定期租賃合同關系，雙方應當履行該合同。另，根據《租賃合同》第2.3條之約定，現雙方均未按照該約定告知不再續租，所以即使書面租賃合同期限屆滿，雙方之間的租賃合同關系不因此自然解除。 二、原告無權要求被告支付占有使用費。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的有關規定，本案合同不存在無效情形，原告要求支付占有使用費，沒有法律依據。 三、因不可歸責于被告的原因，致使租賃物部分損毀、滅失，被告因此要求由減少租金并賠償損失。2018年1月14日，因不可歸責于被告的原因，原告的餐廳廚房暖氣爆裂，致使被告租賃的45㎡庫房（第1.1.5條所示租賃物）棚頂漏水，使存放在內的待售靴鞋商品被水淹浸泡損毀。該損失應由原告予以賠償。同時，該房屋因泡水損壞，已不具有作為靴鞋倉庫繼續使用的客觀條件。2018年1月17日，原被告共同盤點庫內泡水損壞的商品后，在雙方共同見證下，原告將該45㎡庫房封閉。自封閉后，被告再未使用該房屋。故自2018年1月17至2018年4月17日期間，共計三個月的租金1500元（＝6000元÷12月×3個月），被告已經提前支付，原告應予賠償。 四、原告無權要求我方支付律師費，雖然合同中有關于律師費承擔的約定，但法律并未規定律師費應由我方承擔，同時本案訴訟原告具有過錯，故律師費的支付請求不成立。 反訴原告德記鞋鋪向本院提出反訴，請求判令：1、反訴被告大連賓館有限公司賠償反訴原告大連德記鞋鋪直接財產損失1019066元人民幣；2、反訴被告大連賓館有限公司賠償反訴原告大連德記鞋鋪經營收入損失36998元人民幣；3、反訴被告大連賓館有限公司向反訴原告大連德記鞋鋪支付自2018年1月14日起至實際履行之日止的利息（以第一項訴訟請求與第二項訴訟請求合計金額1056064元為基數、自2018年1月14日起至2019年8月19日按照中國人民銀行一年期貸款基準利率計算，自2019年8月20日起至實際履行之日止按一年期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算，暫計算至開庭前為106122.70元人民幣）；4、反訴被告大連賓館有限公司向反訴原告大連德記鞋鋪返還多收取的租金1500元；5、本案訴訟費由反訴被告承擔。 事實及理由：反訴原告自2003年4月起承租反訴被告位于中山區中山廣場4號的部分房屋，用于反訴原告所經營鞋鋪的倉庫和店面。2018年1月14日晚17時許，反訴被告所經營賓館的餐廳廚房暖氣爆裂，大量暖氣水涌入反訴原告所租庫房，直接造成反訴原告待售的鞋靴商品被淹。涌出的暖氣水直到1月15日下午17時左右才被止住。為避免損失擴大，事故發生后，反訴原告立即組織搶救商品，但由于漏水事故持續了將近24小時，受災庫房內待售長靴全部被水泡壞。這不僅造成反訴原告直接財產損失，更使反訴原告在春節銷售旺季，損失了巨額經營利潤。2018年1月17日，反訴原、被告雙方共同對受損的設備和庫存商品進行了盤點，并確認《商品盤點表》。在2018年1月17日，雙方完成盤點商品當日，反訴被告大連賓館有限公司將發生漏水事故的房屋封閉，反訴原告自2018年1月17日至2018年4月17日期間，實際并未租用該房屋。而反訴原告已經預交了自2017年4月18日至2018年4月17日期間的全部租金。故反訴被告大連賓館有限公司應當返還多收取的租金。 2018年2月5日，反訴原告向反訴被告提出賠償交涉，反訴被告就此事故向反訴原告出具了《情況說明》一份，承認其餐廳廚房暖氣突然爆裂，造成反訴原告財產損害，承諾對反訴原告經濟損失進行評估，并向上級主管部門報告以解決賠償事宜。自2018年起，反訴原告多次向反訴被告交涉，但反訴被告一直未能妥善解決。2019年，反訴被告委托遼寧新華資產評估有限公司對泡水的機器設備和待售靴鞋商品進行評估。2019年9月9日，遼寧新華資產評估有限公司出具遼新評報字（2019）24號《資產評估報告》，認定反訴原告德國百福縫紉機、拋光機等機器設備以及庫存靴鞋商品的價值為1019066元人民幣。評估后，反訴原告多次要求反訴被告賠償反訴原告損失，但反訴被告拒絕給付，已嚴重侵犯了反訴原告的合法權益。故反訴原告依法提起反訴，望判如所請。 反訴被告大連賓館辯稱：不同意反訴原告大連德記鞋鋪的反訴請求。 一、在承租伊始，大連賓館已如實向德記鞋鋪告知房屋老舊的狀況并明確告知德記鞋鋪特別要針對該房屋漏水隱患，需要提前做好安全防護及辦理財產保險，且《租賃合同》中已明確約定案涉房屋漏水的責任由德記鞋鋪自愿承擔。 二、德記鞋鋪隱瞞漏水事故發生之時的背景信息，大連賓館從未對因漏水而受損的設備及庫存商品的數量及價值進行確認，也從未承諾向德記鞋鋪賠償。真實情況為大連賓館與德記鞋鋪只是就受損貨物進行了封存以固定損失，為日后鑒定損失價值做準備，且大連賓館也未承諾向德記鞋鋪“賠償”。 三、遼新評報字（2019）24號《資產評估報告》不能作為認定案涉損失的依據。該份《資產評估報告》雖由大連賓館申請評估而形成，但大連賓館當時申請評估的初衷是大概統計一下雙方之前封存的商品價值以視情況是否能與德記鞋鋪協商處理騰退等相關事宜，且其所持有的《資產評估報告》并不是大連賓館提供的，不能證明大連賓館已經認可損失，更不能以此作為賠償德記鞋鋪的依據。 經審理查明：2017年3月22日，原告大連賓館與被告德記鞋鋪簽訂《租賃合同》，約定甲方（原告）同意將其所屬房屋租賃給乙方（被告）做鞋類銷售場地使用，具體租賃房屋位置、面積為：1.1.1甲方建筑后側（臨白玉街）房屋一間（附件1-房間位置圖），使用面積60平方米。1.1.2甲方后門右側房屋一間（附件1-房間位置圖），使用面積7平方米。1.1.3甲方后門左側房屋一間（附件1-房間位置圖），使用面積6平方米。1.1.4甲方后門內倉庫一間（附件2-房間位置圖），使用面積22平方米。1.1.5甲方有線電視房對面房屋一間（附件2-房間位置圖），使用面積45平方米。1.1.6甲方變電所下庫房一間（附件2-房間位置圖），使用面積35平方米。租賃期限為一年，合同期為2017年4月18日至2018年4月17日止。本合同期滿自動終止解除。甲乙雙方無論哪一方在租賃期滿后不再續約，均應在租賃期滿90日前告知對方。租金標準為：本合同第1.1.1、1.1.2、1.1.3項下租金為每年人民種壹拾萬陸仟伍佰（106500.00元）整；本合同第1.1.4項下租金為每年人民幣伍仟（5000.00）元整；本合同第1.1.5項下租金為每年人民幣陸仟（6000.00）元整；本合同第1.1.6項下租金為每年人民幣貳仟伍佰（2500.00）元整，合計租金為每年人民幣壹拾貳萬（120000.00）元整。合同中還對租賃物用途、交付、違約責任等進行了約定。前述合同簽訂后，被告一次性向原告支付了合同期內的房屋租金人民幣12萬元。合同實際履行中，被告德記鞋鋪每月承擔電費210元。租賃合同于2018年4月17日期滿后，雙方未續簽租賃合同，除有線電視房對面房屋一間外，租賃房屋現仍由被告使用，被告現未支付2018年4月17日以后的房屋租金。 案涉租賃合同期滿后，原告稱曾多次要求被告德記鞋鋪騰退，被告稱原告從未要求被告騰退。北京京師（大連）律師事務所系原告主管單位大連棒棰島賓館集團的法律顧問單位，該律所喬雙鵬律師出庭作證稱，2019年6月11日與原告人員及大連棒棰島賓館集團人員至被告處，向被告提出騰退房屋事宜。 查，2018年1月14日，因原告大連賓館餐廳廚房暖氣爆裂，致使被告德記鞋鋪承租的有線電視房對面房屋一間發生漏水，導致被告德記鞋鋪存放的商品受損。原告大連賓館與被告德記鞋鋪于2018年1月17日對受損商品進行盤點后，封存被告德記鞋鋪將該房屋鑰匙交還給原告。2018年2月5日，原告大連賓館向被告德記鞋鋪出具《情況說明》，內容為“2018年1月14日晚18時左右，因天氣寒冷，我館已停業的餐廳廚房暖氣突然爆裂，流水淹至貴司其中一間庫房。雖然我館立即排空暖氣管道，全力排水，但漏水量過大，還是造成貴司儲存于該庫房內的待售商品（靴鞋）被水淹浸泡，給貴司造成較大的經濟損失有待專業權威部門進行評估。以上情況我們已向上級主管部門報告。我們將積極與貴司溝通協商，盡最大努力補償貴司的經濟損失?！?2019年8月7日，原告大連賓館委托遼寧新華資產評估有限公司對被告德記鞋鋪被淹受損商品進行評估，遼寧新華資產評估有限公司于2019年9月9日出具遼新評報字（2019）24號《資產評估報告》，確定評估范圍為大連賓館有限公司提供的資產明細表所列的庫存商品，價值類型為市場價值，評估方法為根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，選擇適用重置成本法，本次評估確定的資產價值為1019066元（大寫：壹佰零壹萬玖仟零陸拾陸元整）。2020年6月8日，遼寧新華資產評估有限公司向本院出具《關于提供評估用原始證據資料的證明》，確認評估需要提供的靴鞋商品的出廠出庫單、往來財務帳表、稅務報表等原始證據資料，均是由德記鞋鋪直接提交給我公司相關評估人員的，并非由大連賓館有限公司向我公司提供。 又查，原告大連賓館與遼寧恒信律師事務所簽訂《委托律師合同》，因本案訴訟發生律師費人民幣17000元。 大連德記鞋鋪于2013年10月25日成立，系個人獨資企業，投資人為本案被告楊秋華。 本院所確認的上述事實，有原告、被告均提供的租賃合同、原告提供的專用收款收據、委托律師合同、國內支付業務收款回單、大連增值稅專用發票、個人獨資企業設立登記申請書、關于清退通知有關情況的證明、網頁信息打印件；被告德記鞋鋪提供的照片、情況說明、商品盤點表、資產評估報告、視頻及證人證言、被告律師申請本院調查令調取的評估報告檔案及當事人陳述筆錄在案為憑，上述證據業經當庭質證和本院的審查，可以采信

一、被告（反訴原告）大連德記鞋鋪于本判決發生法律效力之日起十日內將2017年3月22日簽訂的《租賃合同》項下的租賃房屋騰退交還給原告（反訴被告）大連賓館有限公司； 二、被告（反訴原告）大連德記鞋鋪自2018年4月18日起至租賃房屋實際騰退之日止按日租金312.33元標準向原告（反訴被告）大連賓館有限公司支付房屋占有使用費； 三、被告（反訴原告）大連德記鞋鋪自2018年3月1日起至租賃房屋實際騰退之日止按每月210元標準向原告（反訴被告）大連賓館有限公司支付電費； 四、被告楊秋華對被告大連德記鞋鋪應向原告大連賓館有限公司支付的前述房屋占有使用費及電費承擔補充清償責任； 五、原告（反訴被告）大連賓館有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內賠償被告（反訴原告）大連德記鞋鋪財產損失人民幣1019066元。 六、原告（反訴被告）大連賓館有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內返還被告（反訴原告）大連德記鞋鋪房屋租金人民幣1500元。 七、駁回原告大連賓館有限公司的其他訴訟請求； 八、駁回被告（反訴原告）大連德記鞋鋪的其他訴訟請求。 上述二至六項應給付之款項，均應于本判決發生法律效力之日起十日內給付，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費人民幣15005元（含反訴費人民幣8895元），由原告大連賓館有限公司負擔人民幣8508元，被告大連德記鞋鋪負擔人民幣6497元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提供副本，上訴于遼寧省大連市中級人民法院。并于遞交上訴狀之次日起七日內，向本院繳納上訴費用，逾期不交的按放棄上訴處理。 （此頁無正文）

審判長牛小琦 人民陪審員孫亞芹 人民陪審員于淑麗 二〇二〇年六月二十二日 書記員周晨辰

2021-03-10