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上訴人南通久和房地產開發有限公司（以下簡稱久和公司）因與被上訴人顧鑫、蘇州萬寶物業管理有限公司海安分公司（以下簡稱萬寶物業）商品房買賣合同糾紛一案，不服海安市人民法院（2019）蘇0621民初5825號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結

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久和公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回顧鑫的訴訟請求。事實和理由：1.一審適用法律錯誤。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第十二條適用于房屋結構性質量問題，第十三條第一款適用前提是質量問題嚴重影響正常居住使用。本案不屬于房屋結構性質量問題，顧鑫所稱質量問題達不到嚴重影響居住使用程度。此外，前述法條均指向解除合同和賠償損失，二者需同時主張。顧鑫不主張解除合同，僅主張賠償損失，說明其不認可質量問題嚴重到影響居住使用，本案也不是據此要求賠償損失。對于一般質量問題，我司只承擔質保期內的質量責任，否則質保期及責任規定毫無意義。一審判決擴大我司責任范圍和期限。2.一審認定事實不清。排水管的出水口遠遠低于顧鑫房屋的廚房和衛生間地面，正常情況不可能出現污水反流。排水管溢水發生在房屋交付后四年多時間，如有問題早應發生。故即使排水管設置有瑕疵，也不會從根本上影響排水。顧鑫提起本案訴訟時，早已超過質保期，即使在2017年12月已經發生污水反溢，也不導致質保期中斷。且既然當時已經出現反溢，為何不徹底整改而僅收取施工方賠償費用，顧鑫對于損失發生亦有責任。按照鑒定結論，排水管設置不規范是損失發生的主要原因，一審判決我司承擔全部責任缺乏依據。我司系開發商，不是施工方。案涉質量問題本質是施工質量問題，最終責任主體在施工方。本案應將施工方列為案件當事人，否則會造成責任確定及承擔差異。 顧鑫辯稱，按照鑒定結論，由于排水管坡度倒置，發生倒灌，導致本人家中被污水浸泡。排水管位于地下，本人無法鑒別，此屬于結構性質量問題，久和公司應終身負責。本人不清楚具體施工方，房屋出現質量問題不能歸責于業主，本人無任何過錯不應承擔責任。久和公司對施工方的主張與本案不是同一法律關系，應另案處理。久和公司交付的房屋存在質量問題，造成本人損失，應予賠償。久和公司認為只有質量問題嚴重至解除合同程度才需賠償損失，不符合法律規定。質保期的設定是為了防止因時間原因造成質量問題，但案涉水管在初始設置時就存在倒坡隱患，不能免除久和公司的賠償責任。 萬寶物業辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求維持。 顧鑫向一審法院起訴請求：判令久和公司賠償財產損失費76925元；交通費50元／天×223天＝11150元（2019年8月6日至2020年3月16日），物業費2000元；誤工費100元／天×30天＝3000元；鑒定費15000元；本案訴訟費由久和公司承擔。 一審法院認定事實：2013年6月17日，顧鑫與久和公司簽訂商品房買賣合同一份，雙方約定顧鑫向久和公司購買坐落在海安市××府××號樓××室商品房一套（以下簡稱××室），建筑面積為86.13平方米，房屋總價493439元。 2015年2月20日，顧鑫在接受上述房屋時，與萬寶物業簽訂了物業管理協議及相關附件。隨后，顧鑫與海安波濤裝飾工程公司簽訂房屋裝修協議，后裝修公司按協議約定對涉案房屋進行了裝修。2018年下半年，顧鑫及其家人入住涉案房屋。 2019年8月6日上午，有人發現顧鑫家進戶門往外流水，隨即告知了萬寶物業工作人員。顧鑫接到萬寶物業電話后，于當日上午9時許從鄉下老家趕到了××室。隨后萬寶物業工作人員到場，發現××室房屋地面全部是污水。經查看，污水系從衛生間坐便中溢出。當即，萬寶物業保潔員對××室進行了清理。隨后萬寶物業對污水反溢的現象進行了解釋，認為小區內出現過類似的情況，是因為管道倒坡的情況。當日，萬寶物業還對房屋外側暴露在外面的管道進行了疏通。下午5時許，因顧鑫在與萬寶物業及久和公司工作人員交涉過程中產生糾紛，顧鑫撥打了110報警電話。出警人員在了解情況后，告知顧鑫可至相關部門反映情況或通過法律途徑解決。同年9月3日，顧鑫將萬寶物業列為被告，向法院提起了賠償訴訟。后顧鑫提出申請，要求將久和公司追加為被告參與訴訟，并申請對馬桶污水反溢現象形成的原因及由此造成的財產損失進行司法鑒定。 2019年12月9日，法院根據顧鑫申請依照法定程序委托委托海安中信房地產評估事務所（以下簡稱中信事務所）對因馬桶污水反溢造成損失的價值進行評估。同時委托南京方正建設工程質量檢測有限公司（以下簡稱方正檢測公司）對馬桶污水反溢成因進行鑒定。2019年12月31日，中信事務所作出評估報告，結論為：位于海安市海安鎮××路××號××府××號樓××室，因馬桶污水反溢造成有資產損失，經評定估算，在評估基準日2019年12月3日的評估值為76925元（評估報告同時附有評估明細表），花費評估費5000元；2020年1月7日，方正檢測公司作出司法鑒定意見書，結論為：××府××號樓地下二層污水橫干主管道均存在倒坡情況，不符合ＧＢ50242-2002《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范》中5.2.3條和10.2.1條的規定，導致室外主管道及室內橫干管過流受阻嚴重，是引起涉案房屋室內污水反溢的主因，花費鑒定費10000元。 一審另查明：2012年8月5日，久和公司與浙江中成建工集團有限公司簽訂建設工程施工合同，合同約定久和公司將其開發建設的××府一期工程的地庫、地基基礎、主體結構、裝飾裝修、水電安裝等工程發包給中成集團施工。其中包括涉案的2號住宅樓在內。 一審審理中顧鑫陳述：我的房子在2017年12月4日廚房就發生過污水反溢現象，其與久和公司之間達成了賠償協議（一審當庭提供了情況說明復印件，該情況說明中載明了經現場對污水反溢問題進行分析屬于下水管道在室內至室外之間存在嚴重的沒有坡道的Ｓ彎，外管網設計是由西向東排水，但該管網嚴重沒有坡度，反而倒破）。 萬寶物業一審稱：確實存在這樣的情況，當時顧鑫的家中出現污水反溢造成財產損失后，是由物業公司從中協調，但費用是由開發公司轉交給物業公司，由物業公司轉交給顧鑫。 久和公司一審稱：公司不知道這個情況，沒有給過這個錢，有可能是施工單位賠償的錢。 一審審理中，顧鑫就其財產損失問題作如下陳述及提供相關證據： 1.財產直接損失76925元，根據鑒定報告； 2.交通費，主張50元＊233天，合計11150元；由于房屋污水反溢損失后顧鑫一直居住在墩頭老家，又因工作在海安，往返墩頭的交通費用，如果顧鑫不住在墩頭老家，將會產生租房費用。交通費主張的是從污水反溢發生之日到今天開庭之日，標準是按照每天的油費估算。 3.物業費2000元，因為本次污水反溢顧鑫未享受物業服務，卻仍需繳納物業費用，因此這也是顧鑫的損失。 4.誤工費，100元／天＊30天，合計3000元，標準按照農民標準，處理污水反溢事件及后期裝修需要誤工。 5.鑒定費15000元，有鑒定費發票。 萬寶物業就顧鑫提出的損失問題一審發表意見如下：對財產直接損失和鑒定費沒有異議，對于交通費、誤工費請求法庭酌定。對于物業費，因為公司已經提供了物業服務，物業費部分公司不同意退還。另外，公司不是上述損失的賠償主體，不承擔上述費用。 久和公司一審發表意見稱：公司不認可需要承擔賠償責任；顧鑫提供的損失清單看，假定法庭認為公司應當承擔相應責任的話，這個清單的提出不合理，直接損失部分是根據鑒定報告，關于污水反溢原因的鑒定結論，也只是認定了主要原因，如果按照主要原因來講，也不是所有賠償責任都應由開發商承擔；關于交通費，公司不了解顧鑫的住所問題，即使按照他所講是住到老家，也只能承擔公共交通費用，海安這邊的公共交通來回一趟也就2元、4元。物業費用方面，物業已經提供了物業服務；關于誤工費，僅僅根據清單無法證明誤工的事實，應提供勞動合同，提供單位發放工資的相關依據，證明顧鑫有無被扣工資，扣了工資才能承擔誤工費。鑒定費根據責任大小，應當依法分攤。 針對交通費，顧鑫一審稱：我老婆在歐貝黎（海安縣城南側）上班，我是個體戶到處跑，在墩頭。我老婆上班的勞動合同現在無法提供，庭后三日內可以提供，我老婆上班是開車，有駕駛證行駛證，汽車登記在我名下，她每天都開車上下班。我提出的交通費就是我老婆交通費的損失，我老婆上班的考勤表現在沒有；我已經繳納之前的物業費，從污水反溢之后我的物業費到期了，后來就沒有繳納。我最后一次繳納物業費是什么時候我不記得了，2019年10月份物業費到期，之后我就沒有交過了。下一年度物業費肯定是要補交前一年的物業費。一年是1900多元。 久和公司一審稱：關于顧鑫使用車輛問題，客觀上也是合理的，這里面有兩個因素，是不是確實開車上下班的，這點存疑，如果開車的油費都跟每個月的收入差不多了，因為一般人每天上下班50元的交通費用比較高，不合理。 一審法院認為：顧鑫與久和公司簽訂商品房買賣合同，雙方按合同約定履行了各自的合同義務，顧鑫取得涉案房屋的所有權，雙方所簽訂的商品房買賣合同合法有效。 依據涉案當事人陳述及法院依法查明的事實，顧鑫在正常使用涉案房屋的情況下，2019年8月6日，其衛生間馬桶出現污水反溢現象，給顧鑫的家庭財產造成嚴重損失。上述事實清楚，證據充分，法院依法予以確認。 《商品房買賣合同解釋》規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。本案經查明，顧鑫取得涉案房屋后，2017年12月4日其廚房就曾發生過污水反溢現象，經物業現場勘察后即判定系下水管道在室內至室外之間存在嚴重倒坡所致。2019年8月6日上午，顧鑫居住的涉案房屋再次出現了馬桶污水反溢現象，物業等相關等相關人員到場確認馬桶存在污水反溢現象，并組織人員對室內污水進行了清理。此后，雙方為賠償事實多次進行過協商未果后引起本案訴訟。 顧鑫起訴后，將開發商久和公司追加為被告參與訴訟。為查明馬桶污水反溢現象形成的原因，顧鑫依照法定程序向法院提出了司法鑒定申請。經依法委托相關機構鑒定后，確認馬桶污水反溢系××府××號樓地下二層污水橫干主管道均存在倒坡情況，不符合ＧＢ50242-2002《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范》中的相關規定，從而導致室外主管道及室內橫干管過流受阻嚴重，是引起涉案房屋室內污水反溢的主因。依據上述鑒定結果，涉案房屋出現污水反溢現象的原因明確，系建筑施工方由于未按建筑規范安裝管道所致，且不僅造成顧鑫財產損失，還嚴重影響了顧鑫及其家人的正常居住生活，在無其他證據證明污水反溢現象存在其他引發因素的情況下，顧鑫要求開發商（房屋出售方）賠償其損失的訴訟請求于法有據，法院對此予以支持。 萬寶物業系顧鑫所在樓盤的物業服務企業，并非房屋的開發建設主體，依據鑒定機構確定的污水反溢原因，加之并無證據證實污水反溢現象存在萬寶物業疏于物業管理而造成污水反溢的可能，故萬寶物業對涉案出現的污水反溢現象并無過錯，其不應承擔涉案賠償責任。 結合當事人舉證、質證、司法鑒定意見書及評估報告，法院核定顧鑫因涉案房屋污水反溢造成的實際損失為： 1.涉案房屋內的財產直接損失76925元，有根據鑒定報告證實，應予確認。 2.處理污水反溢事件及后期裝修誤工費。污水反溢事件發生后，事實上顧鑫為處理該事件與萬寶物業等部門多次進行過交涉，故而存在誤工現象。此外，污水反溢給顧鑫家庭財產實際造成損失，其需要對損壞后的裝修部分重新修復，必然亦會產生相應的誤工費用。顧鑫主張按100元／天，計算30天，合計3000元并無不當，對此予以支持。 3.鑒定費15000元，有鑒定（評估）機構開具的發票佐證，對此予以支持。 顧鑫主張交通費損失系指其妻子每天上下班因開汽車而往返縣城和老家之間多支付的汽油費用。但顧鑫并未對其妻子是否在歐貝黎公司上班而提供勞動合同、考勤表、機動車駕駛證、行駛證及居住情況等基礎證據，因此，法院無法認確其妻子因房屋污水反溢不能居住涉案房屋而實際增加交通費用的基本事實，其主張按50元每天的標準計算其交通費用的訴訟請求缺乏事實依據，對此難以支持。 污水反溢事件發生于2019年8月6日，顧鑫陳述當時物業費已交納至同年10月，下一年度物業費（1900多元）至今尚未補交。由此可見，顧鑫因其馬桶污水反溢而導致不能居住涉案房屋，亦未享有物業服務，物業費未來如何交納，其何時入往尚不能確定，顧鑫主張的2000元物業費損失存在多種不確定因素，本案中無法作出一并處理，可待實際發生后雙方協商處理或另行主張權利。 一審審理中，久和公司抗辯要求追加涉案樓盤建筑施工方浙江中成建工集團有限公司作為被告參與訴訟，并要求該公司直接承擔賠償責任，鑒于其抗辯與本案并非同一法律關系，久和公司與浙江中成建工集團有限公司之間的建設工程施工合同糾紛本案中不予理涉。 據此，一審法院判決：一、久和公司于判決發生法律效力后10日內賠償顧鑫財產損失費76925元、處理污水反溢事件及后期裝修誤工費3000元、鑒定費15000元，合計94925元。二、駁回顧鑫的其他訴訟請求等。 二審中，當事人沒有提交新證據。 本院經審理，對一審查明的事實予以確認。 本案二審爭議焦點為：久和公司關于其不應承擔責任的理由能否成立

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費2462元，由上訴人南通久和房地產開發有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長朱艷 審判員楊盛 審判員胡皓 二〇二一年一月十二日 書記員劉杰

2021-01-26