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上訴人北京盛璽置業(yè)有限公司（以下簡稱盛璽置業(yè)公司）因與被上訴人北京北方亞事資產(chǎn)評估事務(wù)所（以下簡稱北方亞事事務(wù)所）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2019）京0115民初8547號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月1日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

盛璽置業(yè)公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回北方亞事事務(wù)所一審全部訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.本案一審、二審訴訟費用由北方亞事事務(wù)所承擔。事實與理由：1.一審法院作出捆綁銷售的認定所依據(jù)的基本事實不清，盛璽置業(yè)公司與北方亞事事務(wù)所分別簽署了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《北京市商品房買賣合同》，該五份合同系單獨簽署，具有獨立性，不存在捆綁銷售的事實。2.北方亞事事務(wù)所提交的李金玲的相關(guān)證據(jù)不應(yīng)被采信。首先，李金玲并非盛璽置業(yè)公司職工，也非盛璽置業(yè)公司銷售人員，其不可能代表盛璽置業(yè)公司也沒有權(quán)限與任何人作出任何承諾，其次，“補充協(xié)議”的內(nèi)容與事實不符，盛璽置業(yè)公司不認可真實性，第三，雙方在《北京市商品房買賣合同》第42頁“補充協(xié)議”特別聲明第三款中對于合同的變更或補充約定如何確認達成了一致。3.北方亞事事務(wù)所支付的購房款是有針對性的，鎖定了明確的房屋號，不存在捆綁銷售的事實。18層房屋的單價在成交時是合理的市場價格。4.一審法院認定存在捆綁銷售的前提下，將5套房屋的買賣合同效力均認定無效缺乏法律依據(jù)，顯失公平。18層房屋的買賣合同并非依附19層房屋而簽置，合同效力互不影響。 北方亞事事務(wù)所辯稱，不同意盛璽置業(yè)公司上訴請求，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。一、一審法院作出盛璽置業(yè)公司捆綁銷售的認定正確。現(xiàn)有證據(jù)足以證明李金玲系盛璽置業(yè)公司負責銷售的工作人員，涉案19層房屋及18層4套房屋系盛璽置業(yè)公司進行的捆綁銷售，5份合同是一個相互聯(lián)系的整體。北方亞事事務(wù)所的付款節(jié)奏并非針對任何一套房屋，而是分期支付兩層房屋的總價款直至支付完畢。案涉18層四套房屋合同約定的價格明顯高于當時的市場價格，系19層房屋中的1000萬元購房款分攤到18層所致。二、一審法院基于合同目的及捆綁銷售的事實認定案涉19層房屋及18層房屋的買賣行為整體無效，適用法律正確。19層房屋已被拆除，北方亞事事務(wù)所購買案涉房屋整體用于辦公的目的無法實現(xiàn)。 北方亞事事務(wù)所向一審法院起訴請求：1.判令北方亞事事務(wù)所、盛璽置業(yè)公司2016年12月30日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以及編號為ＸＦ696071、ＸＦ696075、ＸＦ697171、ＸＦ697181的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》無效；2.判令盛璽置業(yè)公司返還已經(jīng)支付的購房款44459894元；3.判令盛璽置業(yè)公司賠償已經(jīng)支付的購房款44459894元的利息損失；其中，2017年5月27日至2019年8月20日，按照中國人民銀行同期貸款利率計算為4782995.4元；2019年8月21日起至盛璽置業(yè)公司全額返還之日，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算；4.判令盛璽置業(yè)公司賠償原告租賃北京市大興區(qū)宏業(yè)路9號院6號樓18層1806的房屋租金損失（截至2019年1月1日為149255元）；5.盛璽置業(yè)公司承擔本案訴訟費用。 一審法院認定事實：2016年12月30日，北方亞事事務(wù)所、盛璽置業(yè)公司簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，北方亞事事務(wù)所出資購買盛璽置業(yè)公司開發(fā)的位于北京市大興區(qū)宏業(yè)路9號院嘉悅中心6號樓19層01號房屋，面積911.08平米，合同約定轉(zhuǎn)讓價款1000萬元，北方亞事事務(wù)所購買時知悉該房屋不具備產(chǎn)權(quán)登記條件，不能作為公司注冊地址。 2017年3月1日，北方亞事事務(wù)所、盛璽置業(yè)公司雙方就盛璽置業(yè)公司開發(fā)的位于北京市大興區(qū)宏業(yè)路9號院嘉悅中心6號樓18層1802、1803、1804、1805號房屋分別簽署了四份《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，1802號房屋建筑面積241.97平米，套內(nèi)面積146.76平米，公攤面積95.21平米，單價每平米91303.81元，總價款13399747元；1803號房屋建筑面積92.76平米，套內(nèi)面積56.26平米，公攤面積36.5平米，單價每平米91305.31元，總價款5136837元；1804號房屋建筑面積110.4平米，套內(nèi)面積66.96平米，公攤面積48.44平米，單價每平米91303.76元，總價款6113700元；1805號房屋建筑面積177.14平米，套內(nèi)面積107.44平米，公攤面積69.7平米，單價每平米91303.15元，總價款9809610元。 2016年12月30日，北方亞事事務(wù)所合伙人閆全山與盛璽置業(yè)公司銷售負責人簽訂“補充協(xié)議”，約定總房款為44450000元，首付30140000元，貸款14310000元，實際貸款1200萬元，19層房屋價格為2000萬，協(xié)議簽署價1000萬，付款節(jié)奏為2016年12月30日交10萬元定金、400萬支票；2017年2月26日交付2000萬；2017年4月28日交付604萬。 因涉案19層01號房屋未有房屋建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)。2016年11月2日，北京市規(guī)劃委員會向盛璽置業(yè)公司下發(fā)限期拆除決定書，責令其2016年11月13日前拆除。關(guān)于限期拆除的事實，北方亞事事務(wù)所表示因19層房屋沒有正常的消防設(shè)施，無法完成裝修，考慮到房屋的使用問題，北方亞事事務(wù)所至收房日（2017年6月15日）未收房，雙方交涉無果，后北方亞事事務(wù)所發(fā)現(xiàn)19層房屋已被盛璽置業(yè)公司拆除。為查明事實真相，北方亞事事務(wù)所于2018年11月13日向北京市規(guī)劃國土委大興分局申請政府信息公開，北京市規(guī)劃國土委大興分局向北方亞事事務(wù)所出具（2018）第367號-回、（2018）第368號-回、（2018）第369號-回《登記回執(zhí)》3份，表明2019年1月11日前書面答復(fù)。2019年1月11日前，北京市規(guī)劃國土委大興分局向北方亞事事務(wù)所出具市規(guī)大拆字（2016）第005號限期拆除決定書復(fù)印件，并加蓋北京市規(guī)劃國土委大興分局信息公開專用章，但未明確出具該復(fù)印件的具體日期。 此外，北方亞事事務(wù)所稱在此期間還進行了裝修公司的招標，積極推進接收房屋的計劃，但未提交相關(guān)證據(jù)。關(guān)于北方亞事事務(wù)所是否知悉19層房屋限期拆除的情況，在北方亞事事務(wù)所方提交的證據(jù)中，包含一組2018年5月6日拍攝的照片，顯示19層房屋尚未被拆除的情況，一組2018年10月24日拍攝的視頻，顯示19層房屋被部分拆除的情況，一組2018年10月24日拍攝的視頻，顯示雙方就19層房屋交房問題進行交涉的情況，盛璽置業(yè)公司表示只是拆除了頂子，正在等待住建委的整改意見，積極和住建委協(xié)調(diào)，等整改合格后就能把拆除的房頂蓋好，以便完成交房。 關(guān)于19層01號房屋價款的問題，一審?fù)徶惺t置業(yè)公司主張應(yīng)以合同簽訂數(shù)額為準為1000萬元，北方亞事事務(wù)所主張房屋實際價款為2000萬元，因除了19層以外，還一并購買了18層的四套房屋作為整體辦公使用，鑒于19層房屋沒有房產(chǎn)證，應(yīng)盛璽置業(yè)公司要求將19層部分房款寫到18層房屋的銷售合同中，并提交與盛璽置業(yè)公司銷售人員的聊天記錄以及雙方付款節(jié)奏等證據(jù)予以證明。 經(jīng)核實，北方亞事事務(wù)所共向盛璽置業(yè)公司支付44459894元，其中2017年1月1日支付400萬元，2017年2月23日支付2000萬元，2017年4月26日支付300萬元，2017年4月27日支付30萬元，2017年5月15日支付5159894元，2017年5月27日支付1200萬元。上述款項，北方亞事事務(wù)所主張其中有2000萬元系向案外人拆借，1200萬元系銀行按揭貸款。經(jīng)查，2017年2月8日，北方亞事事務(wù)所與江蘇富華工程造價咨詢有限公司簽訂借款合同，借款2000萬元，借款期限2017年2月8日（以實際匯款日計息）至2020年2月7日，年息10%。2017年2月9日，北方亞事事務(wù)所收到2000萬元借款，并陸續(xù)支付銀行利息300萬元。2017年5月10日，北方亞事事務(wù)所與北京銀行成壽寺支行簽訂法人商用房貸款合同，貸款1200萬元，貸款期限2017年5月27日至2027年5月27日，年息5.88%，季付。 以上房款交納情況，經(jīng)核實相關(guān)發(fā)票，19層房款開發(fā)票為“房租”1000萬元，18層四套房屋所開房款發(fā)票金額均與房屋買賣合同約定的價格相同。 關(guān)于房屋交付情況，雙方在《補充協(xié)議》第9條第1款、第2款約定，買受人應(yīng)于房價款付清后次月15日當日攜帶相關(guān)材料到售樓處辦理房屋交接手續(xù)；買受人逾期不辦理交接手續(xù)，視為出賣人在約定的交付日已經(jīng)交付，自交付之日起，該商品房的毀損滅失風險及管理維護費用，以及由此給出賣人導(dǎo)致的損失由買受人承擔；同時，自交付之日屆滿60日起至實際接收之日止，買受人每日按照總房款的萬分之二向出賣人支付違約金。北方亞事事務(wù)所付清最后一筆房價款的時間是2017年5月27日，據(jù)此，雙方辦理房屋交接手續(xù)應(yīng)為2017年6月15日，北方亞事事務(wù)所未按照協(xié)議約定的時間收取房屋。 關(guān)于房屋單價，北方亞事事務(wù)所提交涉案房屋所在區(qū)域2019年1月網(wǎng)上報價截圖，顯示所在區(qū)域每平米售價為2.6萬至3.2萬不等。另提交了盛璽置業(yè)公司銷售負責人李金玲的微信朋友圈推銷涉案樓盤銷售的截圖，其中部分截圖顯示“2015年，云端辦公2800平僅需6688萬”，“2016年8月17日，220平700多萬，你見過單價兩萬多的地鐵上宜家旁寫字樓嗎”，“2018年2月26日，53-83平，一口價3.2萬一平米”等內(nèi)容。此外，李金玲和北方亞事事務(wù)所財物人員李雪2016年12月21日的短信聊天記錄顯示：報價：18層4套：1802號，優(yōu)惠底價9245441元；1803號，優(yōu)惠底價3770226元；1804號，優(yōu)惠底價4445480元；1805號，優(yōu)惠底價24459894元；總數(shù)622.27平米，優(yōu)惠底價24459894元。19層，1502平米，優(yōu)惠底價21000000元；18層和19層合計優(yōu)惠底價45459894元，首付31149894元，貸款14310000元。2017年1月5日，李金玲再次表示，18-19層拆開銷售是12月底臨時決定的銷售方案，認購當天是一個草簽合同，還需在收到房款后簽訂正式合同。2017年2月28日，李金玲表示建委合同更換了新版本，可能還要晚點出合同，要走會簽，等合同出來了再打電話。 為證明整體辦公用途，北方亞事事務(wù)所提交了于2017年7月7日與案外人孫蕾就北京市大興區(qū)宏業(yè)路9號院嘉悅中心6號樓18層1806號房屋簽署的《房屋租賃合同》，年租金149255元，并實際支付了一年房租，以滿足辦公需要。同時提交了目前租用6套房屋總面積970.28平米用于辦公的租賃合同，以及現(xiàn)有職工136人的社保記錄，證明目前辦公條件無法滿足辦公需要。 一審法院認為，當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與購買人訂立的買賣合同無效。本案中，關(guān)于19層房屋，盛璽置業(yè)公司未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其與北方亞事事務(wù)所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無效。本案關(guān)鍵在于如何確立18層房屋的效力問題，法院認為，首先，雖然涉案五套房屋系分別簽署合同，但是該五個合同并非彼此獨立，而是一個互相聯(lián)系的整體，故應(yīng)整體考量。從合同履行上來看，雙方履行合同權(quán)利義務(wù)與分別簽訂的合同內(nèi)容不符。其一，盛璽置業(yè)公司自銷售推銷至簽訂合同的全過程，都是在向北方亞事事務(wù)所整體推銷兩層房屋，包括最終優(yōu)惠底價的商定，亦是建立在購買兩層房屋的基礎(chǔ)上。雙方于2016年12月30日即簽訂19層房屋《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》同日簽訂的“補充協(xié)議”，約定了涉案五個合同的總房款、首付款、貸款數(shù)額；載明19層房屋價格和協(xié)議簽署價；還約定了付款節(jié)奏。故“補充協(xié)議”是雙方對涉案五個合同五套房屋總體價款、付款節(jié)奏等事項的約定；由此認定，雙方關(guān)于涉案五個合同的簽訂及履行屬整體購買行為。其二，從付款節(jié)奏和實際付款來看，北方亞事事務(wù)所分期付款并非針對任何一套具體房屋，而是分期支付兩層房屋的總價款直至支付完畢。從合同目的上來看，北方亞事事務(wù)所購買18層房屋的前提在于整體辦公。北方亞事事務(wù)所作為專門從事會計行業(yè)的企業(yè)，提交了136名員工的在職證明以及購買房屋之前的辦公條件證明，包括購買房屋以后在18層有租賃一間房屋的事實，足以認定北方亞事事務(wù)所購買涉案房屋并非單純的投資用途。其次，涉案房屋涉及的五個合同既有無證房屋又有有證房屋，在整體考量合同效力的情況下，如何認定合同效力。對此，法院認為，從房屋面積上看，19層房屋面積超過900平米，而18層房屋面積總數(shù)622.27平米，無證房屋面積大大超過有證房屋面積，故在捆綁銷售的情況下，該五套房屋的買賣合同效力應(yīng)認定為整體無效。從合同目的來看，正是因為19層房屋沒有產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，導(dǎo)致被行政部門限期拆除，即使18層房屋為有證房屋，北方亞事事務(wù)所購買房屋整體辦公目的無法實現(xiàn)，故該買賣行為整體無效。 合同無效后，因合同無效取得的利益應(yīng)相互返還，本案北方亞事事務(wù)所沒有收房，不涉及房屋返還問題。關(guān)于房屋價款，雙方雖然對簽訂的房屋價款是否存在分攤問題存在爭議，但在雙方簽訂合同整體無效的情況下，法院不再區(qū)分具體合同價款，北方亞事事務(wù)所支付的所有的購房款均應(yīng)返還。關(guān)于返還的利息問題，涉及當事人因合同無效遭受損失的認定，需綜合全案情況一并考慮北方亞事事務(wù)所、盛璽置業(yè)公司之間的合同過錯予以認定。本案中，雙方當事人對于合同無效均有一定過錯。首先，北方亞事事務(wù)所在簽訂19層的買賣合同時已經(jīng)明知19層房屋沒有產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，無法辦理房產(chǎn)證；但是盛璽置業(yè)公司在收到限期拆除通知之后沒有將上述情況告知北方亞事事務(wù)所，仍然向北方亞事事務(wù)所出售房屋，主觀惡意更為明顯，故法院認定為盛璽置業(yè)公司為主要過錯，北方亞事事務(wù)所承擔次要過錯。 關(guān)于利息損失的認定，法院主要考慮以下因素：首先，關(guān)于起算期限，北方亞事事務(wù)所的購房款來源于銀行借貸和自有資金兩個方面，且2000萬元貸款利息為10%，借款期限起始時間為2017年2月8日，1200萬元貸款利息為5.88%，借款期限起始時間為2017年5月27日，法院考慮北方亞事事務(wù)所2017年5月27日支付最后一筆款項1200萬元之前已經(jīng)支付了大部分款項，且支付了部分銀行利息，在此期間，自有資金也有一定的利息損失，因此，北方亞事事務(wù)所要求利息自支付最后一筆款項計算，法院認為該要求合理，予以支持。其次，關(guān)于過錯承擔，在合同整體無效的情況下，對于自有資金部分，法院考慮北方亞事事務(wù)所支付該部分款項之后，盛璽置業(yè)公司予以占用，盛璽置業(yè)公司應(yīng)支付起碼的占用資金費用，考慮北方亞事事務(wù)所過錯情況，故法院認定自有資金占用期間的利息參照中國人民銀行同期存款利率計算。同時，對于貸款部分，鑒于雙方僅約定1200萬元系貸款籌集，北方亞事事務(wù)所自己貸款2000萬元部分雖然利息較高，但屬于合理范圍之內(nèi)，應(yīng)認定系因購房導(dǎo)致的損失，考慮北方亞事事務(wù)所對無效合同本身的過錯，法院綜合認定兩項貸款部分的綜合利率為2017年5月27日起至2019年8月19日，按照中國人民銀行同期貸款利率計算，2019年8月20日起至盛璽置業(yè)公司全額返還之日，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。北方亞事事務(wù)所主張的另租房損失于法無據(jù)，法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，一審法院于2020年8月判決：一、北京盛璽置業(yè)有限公司與北京北方亞事資產(chǎn)評估事務(wù)所2016年12月30日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以及2017年3月1日簽訂的編號為ＸＦ696071、ＸＦ696075、ＸＦ697171、ＸＦ697181的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》無效；二、北京盛璽置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)返還北京北方亞事資產(chǎn)評估事務(wù)所購房款44459894元；三、北京盛璽置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付北京北方亞事資產(chǎn)評估事務(wù)所購房款的利息損失（其中，1245894元按照中國人民銀行同期存款利率計算，自2017年5月27日開始支付至實際付清之日；32000000元自2017年5月27日起至2019年8月19日，按照中國人民銀行同期貸款利率計算，2019年8月20日起至盛璽置業(yè)公司全額返還之日，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。）；四、駁回北京北方亞事資產(chǎn)評估事務(wù)所的其他訴訟請求。如果未按判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 二審中，當事人均未提交與本案具有關(guān)聯(lián)性的新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。 本院認為，因19層房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，所涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)屬無效，雙方對此不持異議。本案爭議焦點為：一、案涉18層《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》效力如何認定；二、如案涉合同整體無效，責任如何承擔

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費296705元，由北京盛璽置業(yè)有限公司負擔（已交納）。 本判決為終審判決

審判長高寶鐘 審判員蔣春燕 審判員陳雨菡 二〇二〇年十二月三十日 法官助理宋佳 書記員趙婕

2021-01-11