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莆田媽祖工藝城股份有限公司訴詹碧瓊、王霞租賃合同糾紛一案，本院于2020年8月19日立案。依法由審判員劉忠生適用簡易程序公開開庭進行了審理。莆田媽祖工藝城股份有限公司的委托訴訟代理人林舟、李萍，王霞到庭參加訴訟。詹碧瓊經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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莆田媽祖工藝城股份有限公司向本院提出訴訟請求:依法判決確認莆田媽祖工藝城股份有限公司與詹碧瓊于2013年12月29日簽訂的《店鋪租賃合同》于2020年4月10日解除；判令詹碧瓊、王霞將莆田工藝美術城木雕區××幢店鋪騰空并返還莆田媽祖工藝城股份有限公司；判令詹碧瓊、王霞向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付租金132853.5元；依法判令詹碧瓊、王霞向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付以原年租金158141元為基數計算自2020年4月10日至實際返還房屋的占用使用費；依法判令詹碧瓊、王霞向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付以應付未付金額為基數自應付未付之日起至實際付清之日止按日萬分之四計算的違約金（其中2018年12月31日至2019年6月30日以1071元為基數，2019年7月1日至2019年12月31日以80141.5元，2020年1月1日起至2020年8月18日以132853.5元為基數，2020年8月18日之后按132853.5元為基數繼續計算）；依法判令詹碧瓊、王霞向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付6-95、96號店鋪自2019年1月1日至實際返還房屋的每月1591元計算的物業費；本案訴訟費用由詹碧瓊、王霞承擔。事實與理由：2013年12月29日，莆田媽祖工藝城股份有限公司、詹碧瓊簽訂《店鋪租金合同》，合同約定詹碧瓊、王霞向莆田媽祖工藝城股份有限公司承租坐落于莆田工藝美術城木雕區××幢的店鋪，租賃期限自2014年1月1日至2016年12月31日，租金為每年158141元，租金收取方式可按每半年度收?。磕甑?2月31日前支付次年上半年度租金，于每年度6月30日前支付下半年度租金），若未按時足額支付租金，應自逾期之日起按應付金額每日萬分之四支付違約金。同時約定租賃期限產生的物業費等由詹碧瓊、王霞自行承擔。合同簽訂后，莆田媽祖工藝城股份有限公司按約將房屋交付詹碧瓊、王霞，2016年12月31日合同到期后，雙方沒有續簽書面合同，但詹碧瓊、王霞繼續使用并支付2017年全年租金、2018年全年租金、2019年部分租金，租賃期轉為不定期。根據合同約定，詹碧瓊、王霞應于2018年12月31日前支付2019年上半年度租金79070.5元，于2019年6月30日于前支付2019年下半年度79070.5元，于2019年12月31日前支付2020年上半年度租金79070.5元，同時應支付物業費。但詹碧瓊、王霞僅于2019年7月12日向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付租金78000元后，至今一直無故拖欠租金、物業費等。租賃期滿后轉為不定期合同以及嚴重違約行為，莆田媽祖工藝城股份有限公司遂于2020年4月10日向詹碧瓊、王霞發出律師函解除租賃合同并要求支付尚欠店鋪租金、房屋占有使用費、物業費等，但詹碧瓊、王霞仍置之不理。截止起訴之日，詹碧瓊、王霞尚欠租金132853.5元、房屋占有使用費56290元、違約金18218.7元及物業費31820元，經多次催討，仍不繳納。 王霞辯稱:《店鋪租金合同》是莆田媽祖工藝城股份有限公司與詹碧瓊簽訂的，與本人無關，本人不是適格的被告。2019年下半年租金的支付時間是經過與莆田媽祖工藝城股份有限公司的領導協商后，其同意拖延到年底支付，詹碧瓊只是在2019年12月30日前未按時支付，之后接著因為發生疫情而不是故意違約。且因莆田媽祖工藝城股份有限公司違法違規操作斷電，有微信聊天記錄和電力公司出具有關的電力明細表證明，造成店鋪一直無法經營，詹碧瓊不可能承擔期間9個月該部分房租。且詹碧瓊不同意解除合同，也因為投入裝修花費巨大，租賃的房屋不應當這樣被無償收回，莆田媽祖工藝城股份有限公司斷電造成詹碧瓊訂單損失、客戶流失等巨大損失，詹碧瓊也不同意莆田媽祖工藝城股份有限公司收取違約金。2020年因疫情造成經營困難，莆田媽祖工藝城股份有限公司應當減免一個半月租金。押金是7萬元。 詹碧瓊未作答辯。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。莆田媽祖工藝城股份有限公司提供如下營業執照、戶籍資料查詢結果復印件、《店鋪租金合同》、房屋所有權證、收款回單（10張）、莆田工藝美術城店鋪租金催款通知單（2張）、催款函（2張）、催款函郵寄回執單、律師函、律師函郵寄單、ＥＭＳ快遞查詢單、店鋪招牌照片（四張）、收款收據、物業服務合同（2份）、物業公司出具的證明復印件各一份等證據，王霞在本院指定的舉證期限內提供電費月明細及電費日明細復印件一份、微信聊天記錄一份證據。經當事人陳述及庭審舉證、質證、證據審查，本院對雙方沒有爭議的證據，予以確認在卷佐證。對雙方有異議的證據分析審核如下： 1、《店鋪租金合同》系莆田媽祖工藝城股份有限公司與詹碧瓊簽訂的，該租賃合同約定的內容只對合同簽約雙方產生法律效力，本院予以此確認。雖莆田媽祖工藝城股份有限公司提供的收款回單其中2019年7月11日、12日兩筆租金的收款回單有王霞作為匯款人，但該兩收款回單均注明用途十六品696房租，而且6-95、96幢的店鋪實際使用人分別為有工商登記的起字號個體工商戶莆田工藝美術城十六品古典家具商行和法人資格莆田十六品文化創意有限公司，王霞并非適格的訴訟主體，又莆田媽祖工藝城股份有限公司提供的2張催款通知單上及2019年11月22日的催款函上的簽收人雖為王霞，但該催款對象均為詹碧瓊，莆田媽祖工藝城股份有限公司亦無相關有效證據佐證以上代為匯款行為和代為簽收行為系王霞已明確向莆田媽祖工藝城股份有限公司表示其變更為本案合同的義務人或主動加入合同債務。本院對該兩收款回單和2張催款通知單（2019年1月5日、2020年1月6日）及2019年11月22日的催款函作以上確認。 2、王霞提供的電費月明細及電費日明細復印件一份、微信聊天記錄一份，王霞以此欲證明莆田媽祖工藝城股份有限公司的經辦人故意采取斷電9個月，造成租賃物無法正常使用，因而不應當承擔期間的物業費、租金、違約金及解除合同等責任。該證據中長時間無用電情況及微信聊天記錄部分內容截屏，其中莆田媽祖工藝城股份有限公司領導陳述經辦人會采取措施系在2019年6月6日以及經辦人陳述逾期給予斷水斷電系在2019年5月16日，之后詹碧瓊延遲于2019年7月11日、12日交納2019年上半年租金78000元（尚不足1071元），莆田媽祖工藝城股份有限公司也無訴求對應2019年上半年期間的逾期支付租金的違約金，出租方并無合同約定，亦非供電部門，采取斷電措施實質構成侵權行為，詹碧瓊如認為斷電侵權造成其經濟損失,應當另行起訴，故對莆田媽祖工藝城股份有限公司訴求未繳租金1071元的違約金應予支持，對此節作以上確認。但是其余的2020年的7個月間多次無用電量情況是為何斷電爾后又恢復供電，沒有有效的其他證據證實，該微信聊天記錄也沒有相關內容予以佐證，與疫情發生后其本身停止經營也有關，不足以證明斷電行為系由莆田媽祖工藝城股份有限公司的經辦人實施,且能夠正常經營的經濟實體如長時間無電使用，而不向有關供電部門提出控告，與實際不相符，故其稱系莆田媽祖工藝城股份有限公司實施斷電的結論,依據不足,該證據的此節證明內容,本院不予采信。 3、王霞提供的微信聊天記錄中是否可以證明雙方達成延緩支付租金等的協議。其中雖然莆田媽祖工藝城股份有限公司領導2019年7月13日陳述下半年租金等先延緩，但雙方沒有對具體的延緩時間達成一致，又本案合同履行期間發生疫情，期間2020年1月24日起莆田市關于落實全省新型冠狀病毒感染的肺炎疫情一級響應，加強對人群密集場所和活動管制措施，至2020年3月19日起調整為三級應急響應，系不可抗力的原因。詹碧瓊經辦人王霞其以不可抗力原因要求免除疫情期間租金，該主張與因疫情影響不能履行合同之間存在直接的因果關系，應予采納。2020年3月19日疫情管制逐步放開，過后的合同責任未獲得莆田媽祖工藝城股份有限公司同意免除，2020年3月19日之后的租金等，詹碧瓊應當予以承擔。本院作以上確認。 本院對本案事實認定如下： 莆田媽祖工藝城股份有限公司與詹碧瓊于2013年12月29日簽訂的《店鋪租賃合同》約定詹碧瓊因經營木雕工藝品向莆田媽祖工藝城股份有限公司租賃坐落于莆田工藝美術城木雕三區6-95、96幢的店鋪，四層面積共計604.46平方米，租賃期限自2014年1月1日至2016年12月31日，租金為每年158141元，租金收取方式可按每半年度收取，應于每年底12月31日前支付次年上半年度租金，于每年度6月30日前支付下半年度租金。若詹碧瓊未按時足額支付租金，應自逾期之日起按應付金額每日萬分之四支付違約金，逾期超過一個月，出租方有權解除合同。若租賃期滿時再續租，詹碧瓊應當在租賃期滿前3個月內以書面形式提出申請，若未續租，應當在租賃期滿前10日內做好清場騰退準備，且租賃期限產生的水電費、物業費等由詹碧瓊自行承擔。合同簽訂后，莆田媽祖工藝城股份有限公司按約將房屋交付詹碧瓊。租賃期滿后詹碧瓊繼續承租，雙方未能補簽書面合同，同時口頭約定2017年起按時交納租金的商戶給予優惠：一次性繳納半年度租金的給予優惠20%，一次性繳納全年度租金的優惠36%。詹碧瓊于2017年6月24日向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付2017年全年度租金101210元。詹碧瓊于2017年12月31日向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付2018年全年度租金101210元。詹碧瓊經莆田媽祖工藝城股份有限公司于2019年1月5日催款，于2019年7月12日向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付2019年上年度租金78000元，詹碧瓊于2019年8月9日向莆田媽祖工藝城股份有限公司支付2017年至2018年的物業費共計38184元，莆田媽祖工藝城股份有限公司于2019年11月22日催款時提出該78000元不符合優惠條件，之后于2020年1月6日再次催款通知單，并且以上三次催款均提出如逾期支付租金，其有權解除合同。詹碧瓊支付租金至2019年上半年（尚不足1071元），支付物業費至2018年。因詹碧瓊未交納其余的租金等，莆田媽祖工藝城股份有限公司因此提起本案訴訟，詹碧瓊不到庭參加訴訟，致雙方無法達成調解

一、確認莆田媽祖工藝城股份有限公司與詹碧瓊之間于2013年12月29日簽訂的《店鋪租賃合同》于2020年4月10日解除； 二、詹碧瓊應在判決生效之日起10日內騰空位于莆田工藝美術城木雕三區6-95、96幢的店鋪租賃物并返還給莆田媽祖工藝城股份有限公司； 三、詹碧瓊應在判決生效之日起五日內支付給莆田媽祖工藝城股份有限公司租金共計113085.88元及逾期付款違約金（其中，2019年6月30日以1071元為基數，2019年7月1日起至2019年12月30日以79070.5元為基數，2020年1月1日起按112016.5元為基數繼續計算至實際付清之日止，以上均按日萬分之四計算）； 四、詹碧瓊應在判決生效之日起五日內支付給莆田媽祖工藝城股份有限公司物業費自2019年1月1日起至歸還租賃物之日止以每月1591元標準計算； 五、詹碧瓊應在判決生效之日起五日內支付給莆田媽祖工藝城股份有限公司占用費自2020年5月1日起至歸還租賃物之日止以年租金158141元標準計算及其逾期付款利息自2020年5月1日起至歸還租賃物之日止按日萬分之四計算； 六、駁回莆田媽祖工藝城股份有限公司其他的訴訟請求。 如果詹碧瓊未按本判決指定的期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案案件受理費4614元,減半收取2307元，由詹碧瓊負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省莆田市中級人民法院

審判員劉忠生 二〇二〇年十一月一日 書記員吳麗麗

2020-12-29