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上訴人湖南岳陽湘岳電力有限公司（以下簡稱“湘岳電力公司”）與上訴人岳陽市沃頓電力酒店投資管理有限公司（以下簡稱“沃頓酒店”）租賃合同糾紛一案，雙方均不服湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院（2019）湘0602民初2799號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，上訴人湘岳電力公司的委托訴訟代理人黃思敏，上訴人沃頓酒店的委托訴訟代理人歐陽冬青到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結

暫無數(shù)據(jù)

湘岳電力公司上訴請求：1、撤銷一審判決第四項、第五項、第六項、第七項；2、變更一審判決第二項為“沃頓酒店支付拖欠的租金550500元及以550500元為基數(shù)承擔違約金”；3、由沃頓酒店承擔本案一審、二審全部訴訟費用。事實和理由：一、沃頓酒店在2010年度應支付租金135000元，欠繳租金應為100000元，非一審認定的欠繳租金45000元，一審錯誤少算欠付租金55000元；二、依據(jù)雙方在租賃合同第五條第2款的約定和消防法第十五條規(guī)定，沃頓酒店主張的房屋維修費、停車場、消防設施改造費應由其自行承擔；三、沃頓酒店對租賃房屋進行維修系其合同義務及自身經(jīng)營需要，湘岳電力公司無須向沃頓酒店支付房屋維修期間的租金損失45833元；四、沃頓酒店提供的押金收據(jù)，付款人不是沃頓酒店，一審判決湘岳電力公司向沃頓酒店退還押金300000元系認定事實錯誤；五、沃頓酒店單方申請對消防設施改造費進行評估，依據(jù)法律規(guī)定和雙方約定，該項費用不應由湘岳電力公司承擔，一審判決湘岳電力公司承擔評估費7369元不當，應予撤銷。綜上，請求支持湘岳電力公司的上訴請求。 沃頓酒店辯稱：一、沃頓酒店已向湘岳電力公司支付2010年10月至12月3個月租金，并未拖欠2010年度的租金，湘岳電力公司否認自己出具的租金收據(jù)沒有任何事實依據(jù)；二、一審判決湘岳電力公司承擔房屋維修費、消防設施及停車場改造費，符合法律規(guī)定和雙方的約定；三、湘岳電力公司上訴主張不應承擔維修期間的租金損失45833元沒有事實和法律依據(jù)，相反，沃頓酒店認為湘岳電力公司僅承擔45833元租金損失明顯過少，不公平不合理，應予調增；四、30萬元押金系沃頓酒店股東陳飛敘、歐陽彩虹交納，湘岳電力公司應予返還；五、一審判決由湘岳電力公司承擔消防設施改造評估費7369元符合法律規(guī)定。綜上，請求駁回湘岳電力公司的上訴請求。 沃頓酒店上訴請求：一、判令湘岳電力公司在一審判決向沃頓酒店支付各項費用及利息的基礎上，再賠償沃頓酒店經(jīng)營性損失893172.94元和消防、工商行政罰款損失80000元，并減少租金154167元；二、由湘岳電力公司承擔本案一審、二審全部訴訟費用。事實和理由：一、一審認定辦理消防安全檢查合格證的義務人是沃頓酒店系認定事實錯誤，湘岳電力公司依法并依據(jù)合同約定應負有辦理消防安全檢查合格證的義務，應賠償因其怠于履行該義務造成沃頓酒店自2019年10月至2010年11月期間不能正常營業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)營性損失893172.94元。1、湘岳電力公司作為案涉租賃物的建設單位和所有權人，根據(jù)《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第八條的規(guī)定，其負有消防設計審核、消防驗收的法定義務，沃頓酒店依法不承擔且不具有提起消防驗收的主體資格；2、辦理消防檢查合格證是沃頓酒店經(jīng)營賓館所需各項行政審批的最基礎性行政手續(xù)，辦理消防合格證是辦理特種行業(yè)許可證、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他證照的必要條件；3、根據(jù)雙方合同第六條第8項的約定，為租賃物辦理消防合格證是湘岳電力公司的約定義務；4、沃頓酒店于2009年10月22日正式營業(yè)，但湘岳電力公司直至2010年11月20日才取得消防安全檢查合格證，導致沃頓酒店在2009年10月22日至2010年11月期間不能辦理經(jīng)營所需的各項證照，不能正常營業(yè)；5、沃頓酒店在未取得消防合格證期間產(chǎn)生了893172.94元的經(jīng)營損失。二、湘岳電力公司應賠償因其未依合同約定辦理消防安全合格證，導致沃頓酒店在正式營業(yè)后被公安消防、工商等行政部門處罰產(chǎn)生的罰款損失。三、沃頓酒店要求合理減少支付租金，符合雙方約定和本案事實，一審按照沃頓酒店維修房屋外墻施工期減少一個月租金不符合雙方約定，且處理失當。1、免除裝修期間的租金雙方已經(jīng)形成約定，湘岳電力公司應免除沃頓酒店第二次裝修5個月期間的租金；2、應當依據(jù)交易習慣和合同法第61條的規(guī)定，合理免除沃頓酒店租金；3、湘岳電力公司通過具有較大影響力的報紙媒介等不當方式，詆毀沃頓酒店的商業(yè)信譽，損害了沃頓酒店的合法權益，應就其過錯行為承擔責任并適當減少租金。四、一審認定合同期限屆滿前的欠繳租金數(shù)額計算錯誤。沃頓酒店提交了2009年10月至12月期間的租金收據(jù)，一審認定沃頓酒店實際只交納租金95000元與客觀事實不符。五、沃頓酒店依據(jù)雙方約定自行實施了房屋維修、消防設施及停車場改造并墊付了全部費用，湘岳電力公司應自沃頓酒店實際實施并完成相關改造之日起承擔資金利息，一審判決由湘岳電力公司自2018年10月1日起支付資金利息處理不當。六、一審判決湘岳電力公司按4.75%的利率標準向沃頓酒店承擔逾期付款利息標準過低，且沒有事實和法律依據(jù)。七、根據(jù)岳陽市政府文件規(guī)定，湘岳電力公司應當減免新冠肺炎疫情期間一個季度的租金。綜上，一審判決認定部分事實錯誤，適用法律錯誤，請求支持沃頓酒店的上訴請求。 湘岳電力公司辯稱：一、沃頓酒店具有申請消防合格證的主體資格，并且是法定義務人，依據(jù)合同約定，辦理消防合格證等與經(jīng)營相關的證照和手續(xù)是沃頓酒店自身的義務，沃頓酒店上訴主張辦理消防合格證義務人是湘岳電力公司的各項理由均不能成立，一審判決駁回沃頓酒店主張的經(jīng)營損失893172.94元正確；二、沃頓酒店提供的審計報告不能證明在2009年6月至2010年12月期間存在不能正常經(jīng)營的事實以及不能正常營業(yè)的原因，反而可以證明沃頓酒店在該期間已實際在經(jīng)營，即使產(chǎn)生虧損也系經(jīng)營導致的虧損，與湘岳電力公司無關，沃頓酒店主張經(jīng)營性損失缺乏事實及法律依據(jù)，應予駁回；三、沃頓酒店未辦理完相關證照手續(xù)就開始經(jīng)營，因此產(chǎn)生的相關行政、經(jīng)濟責任及罰款應由沃頓酒店自行承擔，另沃頓酒店所舉證據(jù)，只體現(xiàn)了消防、工商行政罰款40000元，并非是80000元；四、沃頓酒店因自身經(jīng)營需要進行裝修，其無權要求減少租金，且對租賃物進行維修保養(yǎng)也是沃頓酒店應履行的合同約定義務，沃頓酒店主張減少租金缺乏事實及法律依據(jù)，應予駁回；五、沃頓酒店主張在2010年支付了租金14萬元與事實不符，沃頓酒店僅支付租金4.5萬元。綜上，沃頓酒店的各項上訴請求均沒有事實及法律依據(jù)，請求駁回沃頓酒店的上訴請求。 湘岳電力公司向一審起請求：1、判令沃頓酒店即刻返還占用的電力大廈負一樓；岳陽電力大廈一樓接待大廳、咖啡廳；岳陽電力大廈主樓第3樓的夾層、第4、5、6、7樓及頂樓；岳陽電力大廈附樓第3層4間、第4層、第5層、第6層6間、車庫2間及上述房屋內(nèi)的所有資產(chǎn)（含動產(chǎn)、不動產(chǎn)、易耗品）。2、判令沃頓酒店支付欠繳的租金等款項550500元及違約金194138元（違約金按人民銀行同期貸款利率4.75%暫計算至2019年3月31日，實際要求計算至租金清償之日）；3、判令沃頓酒店支付租賃期屆滿后占用房屋進行經(jīng)營的占用費280000元及逾期付款違約金2784元（按照合同約定的租金標準從2018年9月30日租賃合同期間屆滿計算至2019年3月31日，實際要求計算至停止占用之日）；4、由沃頓酒店承擔本案訴訟費、保全費等費用。 沃頓酒店向一審反訴請求：1、判令湘岳電力公司向沃頓酒店支付租賃物維修費、消防設施改造費、停車場改造費共計1415507.5元，并判令湘岳電力公司按銀行同期貸款利率自其應支付之日起承擔資金利息。2、判令湘岳電力公司賠償經(jīng)營性損失893172.94元。3、判令湘岳電力公司向沃頓酒店賠償因逾期辦理消防驗收所造成的消防、工商等行政罰款損失80000元。4、判令湘岳電力公司減少租金20萬元。5、判令湘岳電力公司承擔本案全部訴訟費用。 一審法院認定的事實：2010年10月1日，湘岳電力公司與沃頓酒店簽訂了《岳陽電力大廈房產(chǎn)租賃合同》一份。約定湘岳電力公司將岳陽電力大廈負一樓；一樓接待大廳、咖啡廳；主樓第3樓的夾層、第4、5、6、7樓及頂樓；附樓第3層四間、第4層、第5層、第6層六間、車庫兩間出租給沃頓酒店。租賃期限自2010年10月1日至2018年9月30日，租金及管理費用為55萬元／年。租金支付方式及時間為：前10個月為4.5萬元／月，其余2個月為5萬元／月。沃頓酒店應在每月的最后一個工作周內(nèi)，將繳款單據(jù)給湘岳電力公司。沃頓酒店必須承擔湘岳電力公司對租賃標的物的空調改造及其他設備費用共計40萬元。按租賃期限分8年，每年5萬元繳清，租賃合同生效后第十個月內(nèi)付清當年空調改造費，以后年度付款時間相同。沃頓酒店應在合同簽訂之日，支付保證金30萬元。待合同終止且結清雙方往來賬目后，湘岳電力公司在一個工作周內(nèi)將保證金退還。保證金不計息。沃頓酒店應按照雙方意向中的承諾于合同簽訂后一周內(nèi)拿出具體改造規(guī)劃方案，投足資金對租賃物進行客房、整體形象、電梯、配套項目及附樓的改造。如沃頓酒店未在約定時間內(nèi)遞交改造規(guī)劃或不按承諾進行投資改造，或減少投資，縮小改造范圍，或未按期改造，均視為沃頓酒店違約。合同中租賃標的物的設備設施的改造、維修保養(yǎng)由沃頓酒店負責并承擔費用。經(jīng)營期間，沃頓酒店對租賃標的物的改造，必須經(jīng)湘岳電力公司書面同意。未經(jīng)同意擅自改造的，由沃頓酒店恢復原狀或賠償損失。合同終止時，不動產(chǎn)及改造的水電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)設備不得損壞，全部無償移交給湘岳電力公司。合同執(zhí)行期間湘岳電力公司原有資產(chǎn)不能收回，合同期內(nèi)沃頓酒店投入的資產(chǎn)合同期滿時沃頓酒店不得收回。沃頓酒店依照法律法規(guī)自主招聘員工。同等條件下，優(yōu)先招用與原租賃單位岳陽市宏蕾酒店管理服務有限公司簽訂了2009年勞動合同，并在賓館從事相關工作的人員。沃頓酒店在使用租賃物正式營業(yè)前，必須按規(guī)定辦理好與經(jīng)營范圍相關的證照和手續(xù)（營業(yè)執(zhí)照、機構代碼證、稅務登記證、消防合格證等）。如沃頓酒店未辦理以上手續(xù)開始經(jīng)營，因此產(chǎn)生的行政、經(jīng)濟責任由沃頓酒店全權負責。合同標的物的消防改造，鑒于電力大廈目前存在的消防問題，由湘岳電力公司根據(jù)消防部門的要求進行整改到位，并于沃頓酒店正式營業(yè)日前取得消防合格證書。沃頓酒店承擔消防改造主體部分費用二分之一，沃頓酒店承租區(qū)域內(nèi)的消防設施改造由沃頓酒店負責。合同標的物中的消防設施的運行、維修、管理、相關檢查等均由沃頓酒店負責，并承擔因消防設施引發(fā)的各項責任。合同有效期屆滿，沃頓酒店需要續(xù)租房產(chǎn)的，應于有效期滿之日三個月內(nèi)提出續(xù)租要求。湘岳電力公司需將房產(chǎn)繼續(xù)出租的，在同等租賃條件下，沃頓酒店享有優(yōu)先租賃權。本合同屆滿前三個月，如雙方不能達成續(xù)租協(xié)議，應將所有資產(chǎn)（含動產(chǎn)、不動產(chǎn)、易耗品）清理造冊交湘岳電力公司備案。湘岳電力公司應在屆滿時按沃頓酒店使用房屋的實際面積收回房屋。沃頓酒店投入的所有動產(chǎn)、不動產(chǎn)無償移交給湘岳電力公司。違約責任：沃頓酒店逾期15天未能全額上繳應交納的租金等費用，視為違約，應按日交納千分之一的滯納金。湘岳電力公司有權采取扣除租賃保證金、終止合同等措施。 合同簽訂后，沃頓酒店2010年度應交3個月租金135000元，實際交租金95000元（10月、11月），欠交租金45000元；2011年度應交租金600000元（550000元租金＋50000元空調費），實交租金374500元，欠交租金225500元；2012年度應交租金600000元，實交403500元，抵扣消費116119元，欠交租金80381元；2013年度應交租金600000元，實交635381元（租金535381元＋另行交納的100000元空調費），多交租金35381元；2014年度應交租金600000元，實交350000元，抵扣消費28840元，欠交租金221160元；2015年應交租金600000元，實交656160元，抵扣消費145000元，多交租金201160元；2016年應交租金600000元，實交405000元，抵扣消費72642元，欠交租金122358元；2017年應交租金600000元，實交594256元，抵扣消費198102元，多交租金192358元。2018年1月至9月，應交租金455000元（含2018年空調費50000元），實交租金225000元，少交租金230000元。自2010年10月1日至2018年9月30日，沃頓酒店共欠租金495500元。2018年4月25日，湘岳電力公司通知沃頓酒店召開電力大廈到期不再續(xù)租告知會議，并向沃頓酒店送達到期不再續(xù)租的函。載明，根據(jù)國家電網(wǎng)公司關于深化集體企業(yè)瘦身健體、清理處置閑置低效資產(chǎn)的工作要求，湘岳電力公司將在合同到期后，不再對外租賃岳陽電力大廈房屋資產(chǎn)。要求沃頓酒店做好資產(chǎn)移交工作。2018年10月30日，湘岳電力公司通知沃頓酒店召開電力大廈資產(chǎn)移交協(xié)調會，并發(fā)出《關于限期移交租賃標的物和清算清繳租金的函》。2019年2月2日，湘岳電力公司又通知公證處向沃頓酒店送達了《湖南岳陽湘岳電力有限公司依法收回岳陽電力大廈及全部資產(chǎn)的告知函》。但沃頓酒店至今未將租賃物交還。另查明，30萬元押金的交納情況。2009年6月18日，河池市天泰中科電氣設備有限公司與湘岳電力公司簽訂租賃合同一份。租賃標的物及租金均與此后湘岳電力公司與沃頓酒店簽訂的租賃合同一致，租賃期限自2009年6月18日到2017年6月17日。合同簽訂后，原法人歐陽彩虹于2009年6月19日向湘岳電力公司交納押金30萬元。2009年6月26日，沃頓酒店成立。沃頓酒店成立后，一直由沃頓酒店在實際履行該租賃合同。2010年10月1日，沃頓酒店與湘岳電力公司重新簽訂租賃合同，沒有再交納押金。河池市天泰中科電氣設備有限公司于2015年注銷，歐陽彩虹出具了情況說明，30萬元的押金權利人系沃頓酒店。 沃頓酒店消防工程施工及驗收情況。沃頓酒店提供了一份2009年7月1日，沃頓酒店與湖南警安工程有限公司簽訂的《消防安裝工程施工承包合同》。約定沃頓酒店將消防安裝工程承包給湖南警安工程有限公司，工程面積6779平方米，雙方結算工程款為1059213元。但沃頓酒店沒有提供任何付款憑據(jù)。案件審理過程中，沃頓酒店申請對租賃物所作的消防改造工程進行造價鑒定，并依法確定沃頓酒店對租賃物消防改造的投資投入（消防改造主體部分和沃頓酒店承租區(qū)域部分的工程造價予以分列）。2020年4月10日，湖南三權價格評估咨詢有限公司作出［2020］026號價格評估結論書。評估結論為：沃頓酒店對租賃物所作的消防改造工程，在估價基準日（2009年11月1日消防改造時間）的工程造價為：消防改造主體部分566812元，承租區(qū)域部分356183元。評估費12000元，由沃頓酒店支付。 沃頓酒店相關證照和手續(xù)的辦理，以及行政處罰情況。2009年9月8日，岳陽市公安消防支隊因沃頓酒店未經(jīng)消防設計審核擅自施工，向沃頓酒店下發(fā)行政處罰決定書，罰款30000元。2010年初，岳陽市工商局因沃頓酒店自2009年10月21日至2009年12月20日，超出核準登記的經(jīng)營范圍，在應當取得而未取《消防安全檢查合格證》、《衛(wèi)生許可證》、《特種行業(yè)許可證》的情況下，擅自從事住宿經(jīng)營服務，向沃頓酒店下發(fā)行政處罰決定書，對沃頓酒店處以罰款50000元。2010年4月9日，湘岳電力公司向岳陽市消防支隊出具報告，申請對電力大廈住宿部（沃頓酒店）消防設施整體改造進行竣工驗收。2010年11月20日，岳陽市公安消防支隊對沃頓酒店頒發(fā)《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》。使用面積3350平方米；場所電力大廈4-7層。現(xiàn)有消防設施：火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓、室外消火栓、應急廣播、應急照明、消防電梯、消防控制室、安全出口（3）、ＡＢＣ／4干粉滅火器30具。2010年12月23日，沃頓酒店取得《特種行業(yè)許可證》。 沃頓酒店相關的維修情況。2015年3月10日，沃頓酒店因電力大廈外墻漏水嚴重，向湘岳電力公司出具了《關于請求維修沃頓酒店外墻漏水工程的報告》，認為前期漏水維修效果不佳，需從外墻處理防水。2015年6月，沃頓酒店與湖南晨光建設工程有限公司三湘裝飾分公司簽訂了一份《工程雙包合同書》，將沃頓酒店的防水工程承包給晨光公司。工期為30天，自2015年6月18日至7月18日，工程款824440元，最終金額以實際完工量結算。2015年8月3日，沃頓酒店與晨光公司結算，總工程款為838340元。沃頓酒店自2015年6月至2015年11月，通過銀行轉賬支付800000元，2016年2月19日支付現(xiàn)金38340元。2015年9月3日，沃頓酒店向湘岳電力公司出具報告，載明，因租賃物外墻漏水，沃頓酒店于2015年3月2日正式關門停業(yè)對客房進行改造，至2015年8月，共有六個月未能營業(yè)。對外墻全部改造投資83萬余元，停車場包括下水道改造合計20余萬元，對房屋裝修總投資300余萬元。要求減免裝修期間的租金及外墻維修的費用補貼。 停車場改造情況。2015年8月18日，沃頓酒店對停車場進行改造，與岳陽興盛建材有限公司簽訂了一份《電力大廈瀝青混凝土路面施工合同》。約定，沃頓酒店將電力大廈瀝青混凝土路面施工承包給岳陽興盛建材有限公司施工。面積1040平方米，總價6.8萬元。沃頓酒店于2015年8月21日至2016年5月6日將68000元支付完畢。 一審法院認為，湘岳電力公司與沃頓酒店簽訂的《岳陽電力大廈房產(chǎn)租賃合同》，是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方均應按合同的約定行使權利、履行義務。2018年9月30日租賃期屆滿，沃頓酒店作為承租人負有返還全部租賃物的義務，并且根據(jù)合同約定，沃頓酒店投入的所有動產(chǎn)、不動產(chǎn)無償移交給湘岳電力公司。關于租金及占用費的認定。截止2018年9月30日，沃頓酒店共欠租金495500元。根據(jù)合同約定，按日千分之一支付滯納金。現(xiàn)湘岳電力公司主張按年利率4.75%的標準計算至實際清償之日，系對自己權利的處分，且未損害他人利益，一審予以支持。因雙方在合同期內(nèi)，一直存在消費抵租金等往來，一審酌情從2018年10月1日合同期屆滿后計算欠交租金的違約金。2018年9月30日合同到期后，沃頓酒店未返還租賃物，湘岳電力公司請求按租金標準，支付占用費至租賃物實際返還之日，符合法律規(guī)定，一審予以支持。暫計算至2020年3月30日的占有用費為830000元。所欠占用費違約金按年利率4.75%的標準計算至租賃物實際返還之日。關于租賃物維修費838340元能否支持的問題。《中華人民共和國合同法》第二百二十一條規(guī)定，“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期”。湘岳電力公司作為出租方，在租賃期間應保持租賃物符合約定的用途。現(xiàn)租賃物在租賃期間，外墻嚴重漏水，對沃頓酒店經(jīng)營帶來影響。湘岳電力公司應當履行租賃物的維修義務。沃頓酒店提供的滲水的照片、維修報告、施工合同、結算單、匯款記錄，能夠證明維修費的真實發(fā)生及數(shù)額。對維修費838340元，一審予以支持。湘岳電力公司稱，合同已明確約定“租賃標的物的設備設施的改造、維修保養(yǎng)由乙方負責并承擔費用”，維修費系租賃標的物的維修保養(yǎng)費，應由沃頓酒店自行承擔。因雙方合同中約定的是“租賃標的物的設備設施”的改造、維修保養(yǎng)費用，而不是“租賃標的物”的改造、維修保養(yǎng)費用。湘岳電力公司以此抗辯，沒有事實和法律依據(jù)，一審不予采信。關于消防設施改造費能否支持的問題。沃頓酒店提供了《消防安裝工程施工承包合同》及工程結算單，用以證明沃頓酒店墊付租賃物整棟大樓消防改造主體部分的費用1018335元。但沒有提供任何付款憑證及發(fā)票。對沃頓酒店主張消防改造主體部分費用為1018335元的數(shù)額，一審不予認定。根據(jù)湖南三權價格評估咨詢有限公司作出的［2020］026號價格評估結論，一審認定沃頓酒店對租賃物所作的消防改造主體部分工程造價為566812元，承租區(qū)域部分工程造價為356183元。根據(jù)合同的約定，湘岳電力公司應承擔主體部分消防改造費用的二分之一，即283406元。其他造價費用由沃頓酒店承擔。評估費12000元，由湘岳電力公司承擔7369元，沃頓酒店承擔4631元。關于停車場改造費的問題。沃頓酒店于2015年8月18日將電力大廈瀝青混凝土路面施工承包給岳陽興盛建材有限公司，并支付工程款68000元。因合同解除后，攤鋪瀝青混凝土路面的受益人是湘岳電力公司，湘岳電力公司應承擔該部分費用。關于沃頓酒店主張的租賃物維修費、消防設施改造費、停車場改造費三筆費用的利息。沃頓酒店在租賃期內(nèi)一直存在拖欠租金的行為，對于湘岳電力公司主張的租金違約金一審均認定從合同期滿后開始計算。綜合考慮沃頓酒店的違約行為，對于此三筆費用的利息，一審同樣按照年利率4.75%的標準，從合同期滿后開始計算。關于沃頓酒店主張的2009年9月至2010年11月20日經(jīng)營損失893172.94元。沃頓酒店提供了審計報告一份，用以證明湘岳電力公司怠于履行合同義務，于2010年11月20日才辦理并取得消防部門頒發(fā)的《公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》，導致沃頓酒店自2009年6月至2010年11月期間不能正常營業(yè)，累計發(fā)生經(jīng)營虧損893172.94元。在案件審理過程中，沃頓酒店申請對2009年6月至2010年12月期間的經(jīng)營虧損進行重新鑒定，被鑒定部門以提交的鑒定材料不足為由，終結鑒定程序。一審認為，1、沃頓酒店現(xiàn)有的證據(jù)只能證明2009年6月至2010年12月期間，沃頓酒店已經(jīng)在實際經(jīng)營；無法證明沃頓酒店在此期間存在不能正常營業(yè)的事實以及不能正常營業(yè)的原因。2、岳陽市公安消防支隊于2010年11月20日頒發(fā)的《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》上明確載明了場所使用情況是電力大廈4-7樓，即該消防安全檢查合格證是對沃頓酒店自身經(jīng)營場所進行的消防驗收。根據(jù)合同的約定，沃頓酒店在使用租賃物正式營業(yè)前，必須按規(guī)定辦理好與經(jīng)營范圍相關的證照和手續(xù)（營業(yè)執(zhí)照、機構代碼證、稅務登記證、消防合格證等）。如沃頓酒店未辦理以上手續(xù)開始經(jīng)營，產(chǎn)生的行政、經(jīng)濟責任由沃頓酒店全權負責。因此，即使此期間有損失，根據(jù)約定也應由沃頓酒店自行承擔。現(xiàn)沃頓酒店要求湘岳電力公司承擔此期間的經(jīng)營性損失，沒有法律依據(jù)，一審不予支持。關于消防、工商行政罰款80000元能否支持的問題。1、沃頓酒店所舉的證據(jù)中，只體現(xiàn)了消防、工商行政罰款40000元，而不是80000元。2、消防支隊下發(fā)行政處罰決定，是因為沃頓酒店未經(jīng)消防設計審核擅自施工。因此，該行政處罰決定的后果應由沃頓酒店自行承擔。3、沃頓酒店認為，湘岳電力公司逾期辦理消防驗收，導致自己未按時取得《衛(wèi)生許可證》、《特種行業(yè)許可證》，而被工商處罰。因辦理《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》的義務人是沃頓酒店，而不是湘岳電力公司。沃頓酒店以湘岳電力公司系《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》的辦理主體，要求湘岳電力公司承擔罰款，沒有法律依據(jù)，一審不予支持。關于減少租金200000元能否支持的問題。沃頓酒店主張，1、沃頓酒店因為維修和做防水，公司停業(yè)六個月，要求抵減2015年租金。2、合同期滿后，湘岳電力公司在報紙刊登公告和張貼公告的行為，影響到沃頓酒店的經(jīng)營，應當減少租金。一審認為，沃頓酒店因為自身經(jīng)營需要進行裝修，此部分的停業(yè)損失應自行承擔。合同期滿后，沃頓酒店未返還租賃物，應當自行承擔經(jīng)營風險。沃頓酒店因維修租賃物外墻而停止營業(yè)造成經(jīng)營損失是客觀存在的事實，對此部分損失，一審根據(jù)沃頓酒店提供的外墻工程施工合同（工期一個月），認定為一個月租金45833元（550000元／12月）。關于合同保證金30萬元能否退還的問題。沃頓酒店應交納的30萬元保證金是由河池市天泰中科電氣設備有限公司與湘岳電力公司所簽租賃合同中的押金轉換而來。且湘岳電力公司在與沃頓酒店重新簽訂合同后，未再要求沃頓酒店交納30萬元保證金的事實，也說明了湘岳電力公司對轉押金的認可。根據(jù)約定，湘岳電力公司應在合同終止且結清雙方往來賬目后，退還給沃頓酒店。沃頓酒店提供的證人證實，沃頓酒店一直在向湘岳電力公司主張租賃維修費、消防設施改造費、停車場改造費。對湘岳電力公司抗辯沃頓酒店以上權利已過訴訟訴訟的意見，一審不予支持。綜上，一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十六條、第二百三十五條、《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、由沃頓酒店向湘岳電力公司返還占用的岳陽電力大廈負一樓；岳陽電力大廈一樓接待大廳、咖啡廳；岳陽電力大廈主樓第3樓的夾層、第4、5、6、7樓及頂樓；岳陽電力大廈附樓第3層四間、第4層、第5層、第6層六間、車庫兩間及上述房屋內(nèi)的所有資產(chǎn)（含動產(chǎn)、不動產(chǎn)、易耗品）。二、由沃頓酒店向湘岳電力公司支付拖欠的租金495500元；并以495500元為基數(shù)，按年利率4.75%的標準承擔自2018年10月1日起至租金實際支付之日止的違約金。三、由沃頓酒店按合同約定的租金標準（550000元／年）向湘岳電力公司支付自2018年10月1日起至租賃物實際返還之日止的占用費；并以實際所欠占用費數(shù)額為基數(shù)，按年利率4.75%的標準，自2018年10月1日起計算違約金至租賃物實際返還之日。四、由湘岳電力公司向沃頓酒店支付房屋維修費838340元、消防設施改造費283406元、停車場改造費68000元，合計1189746元。并以1189746元為基數(shù)，按年利率4.75%的標準承擔自2018年10月1日起至以上費用實際支付之日止的利息。五、由湘岳電力公司向沃頓酒店支付房屋維修期間的租金損失45833元。六、由湘岳電力公司向沃頓酒店退還押金300000元。七、由湘岳電力公司向沃頓酒店支付評估費7369元。上述七項內(nèi)容，限雙方在判決生效后十日內(nèi)履行。逾期履行，則依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息和遲延履行金。八、駁回湘岳電力公司的其他訴訟請求。九、駁回沃頓酒店的其他反訴請求。本案一審本訴案件受理費14946元，反訴案件受理費13755元，由湘岳電力公司承擔7979元，由沃頓酒店承擔20722元；財產(chǎn)保全費5000元，由沃頓酒店承擔。 二審期間，沃頓酒店提供了股東陳飛敘、歐陽彩虹出具的關于電力大廈住宿部承租押金的情況說明，擬證明向湘岳電力公司支付30萬元租賃押金的權利人是沃頓酒店。本院組織雙方進行了質證，本院經(jīng)審查認為，該30萬元押金是從河池市天泰中科電氣設備有限公司履行與湘岳電力公司租賃合同中的押金轉換而來，實際交納該押金的付款人為歐陽彩虹、陳飛敘，湘岳電力公司也于2009年6月9日開具了“歐陽彩虹、陳飛敘交納的“電力大廈住宿部承租”押金30萬元”的收據(jù)，歐陽彩虹、陳飛敘又出具“說明”證明該30萬元押金的實際權利人是沃頓酒店，陳飛敘又系沃頓酒店的法定代表人，故一審根據(jù)雙方的約定，認定湘岳電力公司應在合同終止且結清雙方往來賬目后，將該30萬元押金退還給沃頓酒店，并無不當，本院予以確認。湘岳電力公司上訴主張不應退還該30萬元押金的請求，本院不予支持。 經(jīng)審理查明：一審法院查明的事實屬實，本院予以確認

一、維持湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院（2020）湘0602民初2799號民事判決第一項、第二項、第四項、第六項、第七項、第八項、第九項； 二、變更湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院（2020）湘0602民初2799號民事判決第三項為“由岳陽市沃頓電力酒店投資管理有限公司按合同約定的租金標準（550000元／年）向湖南岳陽湘岳電力有限公司支付自2018年12月1日起至租賃物實際返還之日止的占用費；并以實際所欠占用費數(shù)額為基數(shù)，按年利率4.75%的標準，自2018年12月1日起計算違約金至租賃物實際返還之日”； 三、變更湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院（2020）湘0602民初2799號民事判決第五項為“由湖南岳陽湘岳電力有限公司向岳陽市沃頓電力酒店投資管理有限公司支付房屋維修期間的租金損失45833元，并補償岳陽市沃頓電力酒店投資管理有限公司未取得消防檢查合格證期間的經(jīng)營損失91666元。”； 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案一審案件受理費的處理按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費共計34127.59，由湖南岳陽湘岳電力有限公司負擔20000.59元，岳陽市沃頓電力酒店投資管理有限公司負擔14127元。 本判決為終審判決

審判長胡鐵霞 審判員余立根 審判員許進 二〇二〇年十二月二十二日 書記員榮晴瑤

2020-12-29