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上訴人北京市小井三聯建筑工具租賃站（以下簡稱小井租賃站）因與被上訴人北京山達克技術開發有限公司（以下簡稱山達克公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區人民法院（2020）京0112民初9277號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月23日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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北京市小井三聯建筑工具租賃站上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持小井租賃站的一審反訴請求，山達克公司承擔全部訴訟費用。事實與理由：在一審過程中，山達克公司對小井租賃站騰退5畝地的時間已認可，小井租賃站是2017年8月份騰退的5畝地，所以退還37500元租金、返還93750元損失是有依據的。 山達克公司未出庭參與訴訟，亦未向本院提交書面答辯意見。 山達克公司向一審法院起訴請求：1.判令小井租賃站履行臨時租用協議內容，支付欠山達克公司租金264600元；2.訴訟費由小井租賃站承擔。 山達克公司提出反訴請求：判令山達克公司返還小井租賃站已交部分租金37500元，返還未能使用部分房屋和場地損失（2019年9月1日至2021年12月31日）93750元。 一審法院認定事實：2017年3月19日，山達克公司（甲方）與小井租賃站（乙方）簽訂《土地使用權租賃協議》一份，約定：甲方自2017年6月1日起至2037年6月1日止將太子府村西路口北土地和房屋大院租賃給乙方，期限20年；租金為16萬元每年，以后每兩年遞增5％；國家征用乙方所租用的土地或合同期滿后，地上物及補償歸甲方所有（原有的），新建地上物歸乙方所有。2017年3月26日，雙方簽訂《補充協議》一份，約定：我處（小井租賃站）為楊德啟大院投資100萬元（包括房屋維修、修路、平整墊院、蓋大庫房頂等），若乙方（小井租賃站）一年內無法使用該大院，甲方（山達克公司）將全部100萬元的乙方投資無條件退還乙方等。2017年5月17日，王德超與楊德啟簽訂《補充協議》一份，約定將2.1畝地的庫內面積用此房東面3.5畝地置換等。2018年4月27日，王德超（甲方）與楊德啟、山達克公司（乙方）簽訂《協議書》一份，約定：甲方租賃乙方北京市通州區潞城鎮太子府村西16.5米地大院，因政策原因不能執行原租地協議的履行，現達成協議如下：一、楊德啟（山達克公司）無條件退給王德超共計65萬元；二、給付王德超款項分五次無條件退還，第一次在2018年6月10日付款10萬元，第二次在2018年12月31日前付款10萬元，第三次在2019年12月31日前付款15萬元，第四次在2020年12月31日前付款15萬元，第五次在2021年12月31日前付款15萬元；三、先給付王德超10萬元后王德超無條件退出大部分房屋，然后王德超留用1到2間房屋用于臨時居住使用，龍門吊可暫時使用，但不超過2021年，乙方不收取地租房屋，電費另行收取；四、楊德啟（山達克公司）因故不能履行該協議，王德超將另行按原協議要求賠償退租條件。同日，山達克公司給付小井租賃站10萬元款項。王德超表示其是代表小井租賃站簽署的相關合同。現小井租賃站給付山達克公司2017年6月1日至2018年5月31日的租金15.8萬元。 關于山達克公司與小井租賃站爭議的1200平方米庫房及辦公室和居住房屋一節，山達克公司證人馬某到庭作證，馬某稱小井租賃站承租了上述建筑物，并稱見證了雙方關于上述建筑物簽訂書面租賃合同，但庭審中山達克公司并未提交其與小井租賃站關于上述建筑物簽訂的書面租賃合同。證人馬某負責其他單位安保的同時，并負責山達克公司的安全保衛。山達克公司原職工于永榮出庭證明小井租賃站承租了訴爭建筑物，但其亦未能證明山達克公司與小井租賃站就訴爭建筑物簽訂書面合同。小井租賃站對證人馬某及于永榮的證言不予認可。小井租賃站提交與北京市興業恒基永利建筑材料廠（以下簡稱材料廠）的租賃協議及場地使用費收據和《立春大車》微信聊天記錄，欲證明騰退場地的時間，并據此要求山達克公司返還租金。小井租賃站證人侯某出庭證明，小井租賃站于2017年8月20日開始撤場，搬離的土地為5畝地。侯某與王德超系親戚關系。山達克公司對上述陳述均不予認可。現山達克公司與小井租賃站雙方各執己見，調解無效。 一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定，存在違反法律、行政法規的強制性規定情形的，合同無效。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。同時規定，鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照該解釋處理。因涉案租賃物系未取得建設工程規劃許可證的建筑物，故山達克公司與小井租賃站針對涉案房屋及院落簽訂的《土地使用權租賃協議》無效。山達克公司證人馬某到庭作證，馬某稱小井租賃站承租了1200平方米廠房及辦公室，并稱見證了雙方關于上述建筑物簽訂書面租賃合同，但庭審中山達克公司與證人馬某均未能提交山達克公司與小井租賃站關于上述建筑物簽訂的書面租賃合同。證人馬某負責其他單位安保的同時，并負責山達克公司的安全保衛。小井租賃站對證人馬某的證言不予認可。對此，山達克公司未能進一步舉證證明，故證人馬某的證言一審法院不予采信。山達克公司原職工于永榮出庭證明小井租賃站承租了訴爭建筑物，但其亦未能證明山達克公司與小井租賃站就訴爭建筑物簽訂書面合同，因于永榮曾系山達克公司的職工，其與山達克公司具有利害關系，故其證言一審法院亦不予采信。現山達克公司要求小井租賃站履行臨時租用協議，支付租金的訴訟請求證據不足，一審法院不予支持。關于訴爭的5畝地的騰退時間，小井租賃站認為是2017年5月，山達克公司認為是2018年5月。小井租賃站提交與材料廠簽訂的租賃協議及場地使用費收據和“立春大車”微信聊天記錄欲證明騰退場地的時間，山達克公司對此不予認可，且上述證據證明力不足，故一審法院不予采信。證人侯某出庭證明小井租賃站搬離5畝土地的時間，因證人侯某與小井租賃站業務經理王德超系親戚關系，與小井租賃站具有利害關系，故其證言一審法院亦不予采信。小井租賃站的租金只交付至2018年5月31日，故小井租賃站要求山達克公司返還37500元租金的反訴請求，證據不足，一審法院不予支持。小井租賃站要求山達克公司返還未能使用部分房屋及場地93750元租金的反訴請求，因房屋與土地系無償使用，故其該反訴請求證據不足，一審法院亦不予支持。一審判決如下：一、駁回北京山達克技術開發有限公司的訴訟請求；二、駁回北京市小井三聯建筑工具租賃站的反訴請求。 一審案件受理費2635元，由北京山達克技術開發有限公司負擔（已交納）。一審反訴案件受理費1463元，由北京市小井三聯建筑工具租賃站負擔（已交納）。 本院二審期間，雙方當事人均未提交新證據。 本院經審理查明的事實與一審經審理查明的事實一致，本院予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費2926元，由北京市小井三聯建筑工具租賃站負擔（已交納）。 本判決為終審判決

審判長張弘 審判員申峻屹 審判員楊夏 二〇二〇年十二月十七日 法官助理吳琳 書記員王艷

2020-12-25