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原告清遠市環發物業服務有限公司訴被告歐業鵬物業服務合同糾紛一案，本院于2020年9月24日受理后，依法適用簡易程序，于2020年11月3日公開開庭進行了審理，原告清遠市環發物業服務有限公司（以下簡稱“環發公司”）委托訴訟代理人江曼平，被告歐業鵬到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告環發公司向本院提出訴訟請求：1、判被告清償拖欠原告物業管理費1151.43元，Ｅ棟電梯用電公攤70.98元，花園用電公攤6.53元，花園用水公攤10.08元，二次供水用電公攤52.44元，居民用水193.06.元，垃圾費56元，電梯維修費16.82元共1557.34元；2、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2017年3月29日，原告與清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會簽訂了《清遠市清新區湖景灣廣場物業服務合同》，由原告對清新區湖景灣小區整體提供物業服務，期限為2017年4月1日起至2018年3月30日止，因合同到期后湖景灣廣場業主委員會一直沒有組織召開業主大會表決簽訂新合同或選聘其他的物業服務公司，因此我公司參照舊合同一直為湖景灣廣場小區服務至今。按合同約定被告購買了清遠市清新區＊＊＊＊＊＊＊＊湖景灣小區Ｅ棟1901號房，建筑面積164.49㎡，管理服務費按建筑面積每月每平方米1元計收，并約定公共用水電費由小區業主共同分攤費用，截至2020年8月31日止，被告共欠原告物業管理費1151.43元，Ｅ棟電梯用電公攤70.98元，花園用電公攤6.53元，花園用水公攤10.08元，二次供水用電公攤52.44元，居民用水193.06元，垃圾費56元，電梯維修費16.82元共1557.34元未清償，為維護原告的合法權益，今特向法院提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。 原告環發公司向本院提交的證據有：1.營業執照復印件、身份證復印件，擬證明原、被告的主體資格；2.《清遠市清新區湖景灣廣場物業服務合同》、清遠市環發物業服務有限公司致清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會聯系函，擬證明被告所購湖景灣物業由原告提供物業服務；3.湖景灣收費標準（公攤）、湖景灣公攤水電費計算依據、清遠市環發物業服務有限公司2020年2月至2020年8月繳費（代繳水費、公攤水電費、垃圾費等）發票、公攤水電公示圖片、水電費公攤明細表和公共用水電公示、清遠市環發物業服務有限公司費用通知單。湖景灣電梯維修費計算依據、清遠市環發物業服務有限公司繳費（代繳電梯維修費）發票、電梯維修費公示圖片、關于Ｅ棟貨梯顯示屏維修通知,擬證明被告欠付原告物業費等費用。當庭提交證據（4-8）。4、清遠市物業服務合同備案申請表，擬證明原告對湖景灣廣場的管理合理合法。5、湖景灣廣場住宅物業管理費收繳情況表，大部分業主對我司服務是滿意的。6、保潔員工名單、保潔綠化日常圖片、秩序維護員工名單、安保巡邏打點圖片；電梯例行保養圖片、電梯維修保養合同、小區監控圖片、湖景灣廣場小區系統維保合同；清新湖景灣小區消防系統維護服務合同，擬證明原告已履行湖景灣廣場清潔衛生綠化維護保養、日常巡邏工作的職責；對湖景灣廣場電梯門禁監控的設備維護有聘請相關主頁的維保公司進行維護保養。7、后門出入刷卡設備圖片、大門閘機圖片、停車場系統圖片、電動車雨棚圖片、電動車雨棚建設支出表、瓷磚脫落修復前后圖片、湖景灣廣場2019年收支明細表、湖景灣2020年1-8月收支明細表，擬證明原告證實進駐湖景灣廣場后兌現了當時業主大會上對業主們的承諾。8、光盤（照片原件），擬證明證據3至證據7的照片真實可靠。 被告歐業鵬在庭審中口頭答辯稱：愿意繳納，但物業應該盡到物業合同中的責任和義務，但現在物業未盡到義務處理ＣＤ棟圍墻拆除問題，對遺留下來的圍欄圍墻未進行及時拆除，Ｆ棟后面的公用面積用來作為后面公司的私人倉庫，ＣＤ棟后面幼兒園堆放雜物，影響環境等問題。庭后提出書面答辯：1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關費用”，這與事實不符，答辯人不同意這樣的說法，事實是這樣的：原告沒有按約履行合同在先。合同第主頁，第四章、雙方權利義務，第二十、乙方權利、第7、9、10、11、13條中明確管理規定。合同第5頁，第五章、物業管理服務質量標準與目標管理，第二十二、乙方須按照下例約定及本合同確定的要求，實行目標管理，第1、2、4、7、9、10、13條中明確寫明規定。合同第8頁，每七章、合同的終止、續約與交接，第二十二條明確規定住宅小區物業服務合同到期后，雙方關系即終止。乙方應提前30天按政府、行業法規，填報完整的固定資產、辦公設備資料等交接清單，送業主委員會審核。解除合同后乙方需免費提供一個管理人員協助甲方維持小區日常運作，直到甲方重新選舉出新的物業公司交接為止。本條說明了物業公司沒有履行到合同法的規定及法律的規定要求；其一、合同第四章，第二十、第7、9、10、11、13；合同第七章第三十二條規定中）物業公司沒有盡到責任。其二、我們的舉證中有提到在我們湖景灣業主申請成立清遠市清新區第二屆業主委員會期間，我們先成立籌備組并得到向群社區的批準和備案，在籌備組成立期間物業相關領導公然做假、并撕毀向群社區紅公章的公告，此證明物業是存心不良，在維護他們的利益存心損害我們廣大業主的權益，在我們提供的通話錄音和監控視頻中可以體現出這樣的物業是社會的害群之馬，在此期間我們成立業主委員會需要本小區的業主花名冊詳細資料來通知本小區業主參加選舉工作的事項，經過多次走訪清新區住房和城鄉建設局、清新區太和鎮向群社區、清新區太和鎮政府、清新區信訪辦公室、得到籌各組手上的業主花名冊只有房號和姓名并沒有任何可以聯系本小區業主的通信方式。此外，在毫無溝通的前提下，一紙訴狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權利。合同對雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務，也有享受服務的權利，不談優質服務，起碼是合同規定的；物管不是只有收費的權利，也有按合同殷行服務的義務?；谏鲜隼碛?，本人請求法院駁回原告清遠市環發物業服務有限公司的訴訟請求。 被告歐業鵬在庭后向本院提交的證據有：建筑設計要點、清遠市清新區信訪事項轉送告知書、清遠市清新區住房和城鄉建設局關于要求協助提供太和鎮向群社區湖景灣小區各業主聯系電話的復函及信訪事項的答復意見書（清新區住建局發出責令通知書，2020年8月11日，環發公司在2020年8月28日才執行向太和鎮向群社區提交交接表；ＣＤ棟圍墻問題，2017年同乙方簽合同承諾拆除，ＥＦ棟后面志明科技公司門口業主公共場地被志明公司長期占用，不是車棚）、湖景灣廣場業主簽收說明、交接表、圖片（此圖在開完庭后擺幾臺單車拍照與現實不符）、湖景灣廣場2019年度收支明細表（1、2019年地面停車費37557.6元是如何計算出來，2、2017年-2018年的地面停車費去向怎樣）、電話錄音，擬證明物業公司不作為。 被告歐業鵬對原告環發公司提交的證據質證如下：對證據1沒有意見，對證據2有意見，有按合同繳納物業管理費用，但不知道這份合同，繳納物業管理費至2019年11月，對清遠市環發物業服務有限公司致清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會聯系函不清楚。對證據3沒有意見。對證據4有意見，時間過期不認可。對證據5沒有意見，對證據6沒有意見，對證據7沒有意見。對證據8不清楚。 原告環發公司對被告歐業鵬提交的證據質證如下：一、根據被告人指出我公司關于ＣＤ棟幼兒園建設問題，我司一直有跟進并協助解決該問題，并且此問題已由區住建局介入調查，并一直有協調各方解決問題。之前住建局己經組織了三次協調會，其中安排由我們物業通知相關業主代表及幼兒園代表到住建局進行進行會談協商，第三次是由住建局通知物業、業主代表到湖景灣廣場物業服務中心進行協商會議，具體會議記錄住建局方面有會議紀要。因ＣＤ棟幼兒園二樓施工原因造成ＣＤ棟低樓層業主房屋出現裂縫，跟這次我司起訴ＥＦ棟的兩位業主有何相關嗎？二、幾個問題：1）所指出小區樓層走廊有污漬，清新湖景灣整個小區有接近三千人，有小部分業主隨地掉丟垃圾或者將地板弄臟是很正常的事，我們物業共有五個保潔員，每天會對小區進行清潔，包括每層樓走廊每天會清潔。但不能保證一天24小時沒有污潰。視頻上說該污漬幾天不清理是不可能的事，我們物業有一個業主群，相關問題可以在群或私發到客服微信，我們物業都會馬上派人處理。（2）關于照片有少量電動車沒有停在指定車棚內，的確有小部分業主為求方便會不自覺，將電動車停放在車棚外，但我們物業一直有指導規勸業主將電動車放在指定位置，一發現亂停車輛，我們物業會出通知讓其改正。（3）照片中后門附近雜物，該位置是業主裝修淤泥統一堆放點，我們物業會定期讓人清理。（4）ＣＤ棟幼兒園房屋己分給各股東，屬于私人物品，換個說法該外墻也屬于私人物品，此處門及窗門的確損壞，我們物業己派人將玻璃碎等雜物清理，但修復不是我司職責。至于公共區域物品，我們物業己讓人清理。（5）Ｅ棟一樓的兩個攝像頭，是我們物業安裝，攝像頭拍攝位置是小區公共區域，攝像頭是小區公共物品。原本打算再安裝一個拍攝大堂的，但有個別業主說我們占用他的電，所以我公司只能順其意思，沒有繼續安裝；三、被告人說我司處心積慮阻撓，破壞業主委員會籌備工作，是沒有的事。對于被告人提供的電話錄音，當時業主委員會籌備人員張貼公告前沒有知會我們物業，我司老板在不知情下讓員工撕了，我們物業經理黎國飛（電話錄音中“黎”）開始并不知道是我司老板讓人撕的。在了解清楚后，我們物業經理黎國飛己馬上讓人貼回去，不存在阻止的說法。另外業主花名冊，我們物業兩次均按相關部門要求，提交相應的花名冊，并在證據十中提交了“向群社區居委會交接表”。 本院經審理認定事實如下：2017年3月29日，清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會作為甲方與原告環發公司作為乙方簽訂了一份《物業管理服務合同》，共約定九章，約定乙方為甲方的清遠市清新區＊＊＊＊＊＊＊＊湖景灣小區整體提供物業管理服務,約定委托管理期限為一年自2017年4月1日起至2018年3月30日止，同時還約乙方提供的物業管理服務質量標準與目標管理包括物業收費標準、小區內公共停車費收取、私家車收費標準、小區不準停放外來打車、電動車充電問題、關于Ｃ、Ｄ棟幼兒園圍墻問題、小區內的共用范圍內的廣告業務處理問題、地面共用停車場收費和管理問題、保安亭、監控室使用空調問題、消防供水供電維修問題、清潔標準等，約定物業管理服務費及其管理包括住宅物業管理服務費按產權面積每平方米1元／月、住宅物業管理服務費由乙方按月直接向業主收取、每月每戶的用水方數及分攤數據應每月公布于每棟大堂的公告欄等。被告歐業鵬是涉案小區里業主，其房屋位于清遠市清新區＊＊＊＊＊＊＊＊湖景灣小區Ｅ棟1901號房，建筑面積164.49㎡。上述服務合同到期后，湖景灣小區業主并沒有組織召開業主大會表決簽訂合同或選聘其他的物業服務公司，為此，原告環發公司仍按照原合同一直為湖景灣廣場小區及業主管理服務至今。被告歐業鵬在上述合同到期后仍有按照原合同繳納物業管理費及其他費，但從2020年2月1日后，被告認為原告服務不到位及不作為就無向原告繳納物業管理費及其他費，原告向被告催收相關費用無果，原告向本院提起訴訟，提出上述訴訟請求。 另查明，對于涉案小區Ｆ棟涉案每月的公用水電（包括Ｆ棟電梯用電、花園用電、花園用水、二次供水用電）分攤情況，原告均在該小區的Ｆ棟公告欄公示。2020年7月13日，原告因Ｅ棟貨梯部件損壞需要更換通過張貼方式向Ｅ棟業主發出告知通知，事后原告墊付了費用，計算每戶需要支付16.82元。在庭審中，被告對原告訴請的1557.34元沒有意見。 以上事實，有原告營業執照、被告身份證復印件，《清遠市清新區湖景灣廣場物業服務合同》，湖景灣收費標準（公攤）、湖景灣公攤水電費計算依據、清遠市環發物業服務有限公司2020年2月至2020年8月繳費（代繳水費、公攤水電費、垃圾費等）發票、公攤水電公示圖片、水電費公攤明細表和公共用水電公示、清遠市環發物業服務有限公司費用通知單、清遠市環發物業服務有限公司繳費（代繳電梯維修費）發票、電梯維修費公示圖片、關于Ｅ棟貨梯顯示屏維修通知，湖景灣廣場住宅物業管理費收繳情況表，保潔員工名單、保潔綠化日常圖片、秩序維護員工名單、安保巡邏打點圖片，電梯例行保養圖片、電梯維修保養合同、小區監控圖片、湖景灣廣場小區系統維保合同、清新湖景灣小區消防系統維護服務合同，后門出入刷卡設備圖片、大門閘機圖片、停車場系統圖片、電動車雨棚圖片、電動車雨棚建設支出表、瓷磚脫落修復前后圖片、湖景灣廣場2019年收支明細表、湖景灣2020年1-8月收支明細表以及庭審筆錄等在案佐證

被告歐業鵬應于本判決生效之日起七日內向原告清遠市環發物業服務有限公司支付物業服務費1151.43元、電梯用電公攤70.98元，花園用電公攤6.53元，花園用水公攤10.08元，二次供水用電公攤52.44元，居民用水193.06元、生活垃圾清運處理費56元、電梯維修費16.82元，合計1557.34元。 如果未按判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費50元，減半收取計25元，由被告歐業鵬負擔，此款原告已預交。 如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省清遠市中級人民法院

審判員劉偉東 二〇二〇年十一月二十五日 書記員黃梓維

2020-12-15