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上訴人溫州市鹿城區萬里橋大廈第三屆業主委員會（以下簡稱萬里橋大廈業委會）因與被上訴人溫州市城市物業管理服務有限公司（以下簡稱城市物業公司）、溫州市名城建設開發有限公司（以下簡稱名城建設公司）排除妨害糾紛一案，不服浙江省溫州市鹿城區人民法院（2020）浙0302民初2142號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月7日立案后，依法組成合議庭，經閱卷、調查和詢問當事人，因沒有應該開庭審理的新的事實、證據和理由，故不開庭審理了本案，現已審理終結

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萬里橋大廈業委會上訴請求：撤銷一審判決發回重審，或改判駁回城市物業公司的一審訴訟請求。事實與理由：一審法院認定事實錯誤。一、一審法院根據《房屋建筑面積測繪成果書》地下車庫未分攤到住宅面積為由，而否定業主的共有權。根據《房屋建筑面積測繪成果書》看，不僅地下車庫未計入分攤、甚至還有電纜井、二層通道、公變、技術層、辦公、專變、廁所、智控室、郵電接線房、儲藏室、有線電視接線房、社會停車場管理房、營業管理房、門衛、商業用房、非機動車等均不同程度承擔了公用部位的面積分攤。如前所述，辦公與商業用房就屬于專有部分，雖然未計入公攤也不是名城建設公司所有。另外，其他建筑部分雖然也未計入公攤面積，但依據物權法的明確規定，均為業主共有。據此，在本案中地下車庫是否計入住宅面積分攤并非界定權屬的關鍵依據。實際上，測量單位未將上述建筑物納入建筑面積分攤系數，純屬建筑面積分攤規則所決定，而非訴爭雙方物權權屬的劃分依據。二、名城建設公司在萬里橋大廈建設總投資為4583萬元（已包括地下室造價）且均已轉嫁給全體業主分攤。既然本案車庫的造價建設單位已納入投資成本，并由全體業主分攤，且建設單位在移交本大樓時已一并移交給全體業主。依據買賣合同等價有償原則，建設單位明顯不能再以已經收回的投資成本，再做第二次收益。三、一審法院以所謂的“劃撥決定書”約定，錯誤否定法律賦予業主的共有權。1、劃撥決定書約定將本大廈的共有部分歸還政府，其約定的歸還內容已被之后的法律、法規所明確，屬于業主共有，故其約定因與法律規定相抵觸而失效。2、劃撥決定書本身就違悖合同法第五十二條的規定，屬于無效約定。劃撥決定書的簽訂雙方是建設單位與溫州市土地資源部門，以劃撥形式逃避繳納土地費用，讓本大廈各業主自己繳納土地出讓金，再約定本大廈的業主共有部分均歸國有。系惡意串通，損害第三人合法權益，顯屬無效約定。3、決定書的內容未經業主大會追認，對業主沒有法律約束力。更何況絕大部分業主持有的是已經繳納土地出讓金的國有土地出讓合同，并非劃撥土地。事實上，涉案地下車庫涉及四個方面的建設用途，有人防工程、38個停車位、1＃坡道及車庫管理用房。關于人防工程，依據《人民防空法》第五條，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。相關法律規定國防工程屬于國有，歸屬于各級政府人防辦。原建設單位已將38個車位和人防工程投資全部納入建設成本，并轉嫁給業主分攤，因此人防工程的產權雖然屬于人防辦，但非戰時管理、收益屬于業主共有。四、原建設單位與業主簽訂合同時，沒有對地下車庫作出合法有效的約定，并沒有證據證明原建設單位與業主之間約定，在移交物業項目后繼續由原建設單位保留地下車庫的所有權。依據物權法的分類，認定地下車庫的權益的關鍵證據就是產權證，以證明車位是專有部分享有所有權。根據誰主張誰舉證原則，名城建設公司應當向法庭提供車位不動產權證，或能夠證明享有物權權益的憑證，但名城建設公司對涉案地下車庫并不持有任何專有物權憑證。因此，在名城建設公司未舉證之前，可以認定案涉地下車庫屬于本大廈的公用部分，其使用、管理屬于業主共有。綜上所述，萬里橋大廈地下車庫在本大廈的規劃紅線范圍內，是該大廈的配套設施，其使用權、管理權均屬于全體業主共有，不屬于侵占。城市物業公司、名城建設公司無權要求返還地下車庫并賠償經營收益損失。 城市物業公司辯稱：一、萬里橋大廈業委會提出的涉案地下車庫已納入總投資建設成本并已轉嫁業主分攤承擔的觀點于法無據，與實際情況嚴重相悖，應當駁回。1、涉案地塊地下車庫系名城建設公司單獨投資開發建設，且在2001年4月30日國家發文劃撥土地之初即已明確規定，小區非機動車庫、汽車庫、摩托車庫等公共公益工程在建成后交還給政府。可見，涉案地下車庫在建設之初就已經明確性質和后續處理，之后一直是按上述規定執行，直到發生本案所涉萬里橋大廈業委會侵占事實。2、涉案車庫沒有計入業主公攤面積，不屬于業主的共有部分，名城建設公司享有訴爭車庫的專有物權。據《房產測繪面積成果圖》記載，機動車庫兼人防（含1＃坡道面積）未分攤面積，而且還承擔了部分公用面積分攤，未計入業主公攤面積，業主沒有任何對價支付，依法不屬于業主共有。3、萬里橋大廈業委會偷換概念，以大廈整體建造總投資建設成本與業主取得物權所有權劃等號，將物權邏輯和建筑工程分攤計算風馬牛不相及的概念混淆。按照萬里橋大廈業委會的分攤邏輯，假如大廈在僅銷售一部分房屋即已收回全部成本時，已經購買房產的業主分攤了所有的建設成本，未銷售的房屋即歸已購買房產業主共有了。假如市場不景氣，銷售價格低于總投資成本，那開越商對于業主購買的不動產則仍然享有共有權利。顯然這種那開發成本與物權獲得進行比較的觀點于法無據。事實上，成本的意義在于計算收益，而不在于確定所有權的歸屬。而且，建設成本并非決定房屋房銷售價格的唯一因素，即便銷售價格高于建筑成本，也不能說明銷售價格就包含了對車庫、車位的買賣，更何況涉案地下車庫從始至終就沒有與業主發生過交集，沒有計入業主分攤，萬里橋大廈業委會的建設成本觀點既與市場實踐不符，也無法理依據。二、萬里橋大廈業委會提出劃撥決定書屬惡意串通而無效的觀點缺乏事實依據，不能成立。萬里橋大廈業委會整個上訴理由中忽視了時間邏輯和前置條件，認為決定書的內容被之后法律法規推翻，且應當需要業主大會追認。但殊不知，決定書的內容是國家對于自己所有的土地行使處置權的表現，不需要業主追認。萬里橋大廈業委會的觀點是對憲法第十條、物權法第四十七條規定的國家對城市土地享有所有權這一根本原則提出異議。如果萬里橋大廈業委會認為劃撥決定書無效，應當提起確認無效之訴，而非僅在本案口頭抗辯，且不履行舉證義務。三、萬里橋大廈業委會提出的產權權屬證書唯一認定論的觀點于法無據，不能成立。產權權屬證書的確是認定專有部分所有權的關鍵標準，但不是唯一標準。物權法第十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。權屬證書是權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，與實際權利狀況并不一定完全吻合。城市物業公司在一審中通過劃撥決定書、測繪成果書等一系列證據證明了萬里橋大廈業委會違法侵占的事實，已經完成舉證。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，懇請二審法院駁回上訴，維持原判。 名城建設公司辯稱：一、訴爭車庫車位歸屬名城建設公司所有事實清楚、證據充分，法律規定明確，不存在爭議。1、名城建設公司基于合法建造而取得涉案項目的所有權。涉案小區原立項主體為溫州房地產聯合開發有限公司，2012年5月10日，更名為名城建設公司。物權法第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。本條是關于因事實行為發生物權變動的規定。建造房屋屬于取得權利的事實行為，房屋建好后即在事實上產生了房屋的所有權，建造人亦因此取得該房屋的所有權。依法建造房屋，屬于基于法律行為以外的原因原始取得所有權，不適用基于法律行為取得物權的原則，建造人于建造房屋的行為成就之時，可以當然取得該房屋的所有權，而不以登記為要件。城市物業公司是萬里橋大廈的建設單位，根據物權法第三十條的規定是該地塊的原始產權人。2、名城建設公司是涉案項目的投資人，根據“誰投資、誰受益”的原則，享有涉案車庫管理權和收益權。土地取得的兩種方式包括劃撥和出讓，但無論哪種方式取得，均不影響權利人對所取得土地的權屬認定。涉案地塊為劃撥取得，城市物業公司在取得劃撥土地后，對涉案項目進行開發建設，以自己的名義對外簽訂施工合同，支付工程款等。因此，名城建設公司是涉案項目的投資主體當無異議。建設部《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條規定，地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。該條非常明確的指明了投資主體為建設單位，建設單位有權對地下工程自營或得依法轉讓、租賃。《溫州市鹿城區人民防空工程建設使用管理與產權登記辦法（試行）》的十五條規定，依法結建的人防工程及獨享的口部建筑產權歸國家所有，由區人防部門監督管理；投資修建的人防工程產權歸建設單位（投資人）所有。可見，投資人指的就是建設單位，而名城建設公司是涉案車庫的建設單位。涉案項目無論是安置房房源還是已轉為商品房出售的房源初始登記均為名城建設公司。萬里橋大廈業主是依據其與拆遷部門簽訂的拆遷安置協議繼受取得涉案房屋的物權，其并不承擔項目的風險及利潤分配，顯然不是投資人。萬里橋大廈業委會將安置房或商品房的購買行為與名城建設公司的投資建設行為相互混淆，認為其分攤了建設成本，投資建設了涉案項目，明顯沒有依據。3、關于車位歸屬的法律規定明確。（1）最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條已經將車位列為專有部分，并不屬于業主共有部分。而且最高院在對該條文的理解與適用中專門闡明了車位屬于開發者的觀點。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。該條規定也能看出規劃用于停放汽車的車位屬于開發商所有，規劃范圍外占用業主道路或者其他場地增設的車位才屬于業主共有。車庫的建設來自于政府的規劃審批及名城建設公司的投資，具有權源的合法性。車庫車位其在構造的獨立性、利用上的獨立性、法律上的獨立性，均表明其屬于具備獨立權屬的建筑物專有部分。涉案地下車庫內的車位全部為規劃用于停放汽車的車位，除人防車位外的權屬根據前述規定應屬于名城建設公司所有。（2）全國人大法工委在物權法通過后出版的《物權法條文釋義》中也明確了車位不屬于業主共有的立法本意。（3）《人民防空法》第五條規定，國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。可見，法律已經明確規定了投資者對人防使用、收益的權利。4、涉案車庫的面積并未納入小區業主購房的公攤面積。小區業主向開發商購買的房屋按建筑面積計算，既包括專用部分面積，也包括公攤面積。因此，計入公攤的部位屬于全體小區業主共有。通過名城建設公司所提供的《房屋建筑面積測繪成果書》，可以說明該車庫面積并未被業主分攤。本案業主購房款所購買的對象系其拆遷安置合同及部分商品房買賣合同所約定的專有部分產權及已經明確被分攤的共有部分，其并未為購買車庫車位支付對價。因此，涉案車庫車位的所有權應歸屬于名城建設公司。并且關于以“面積公攤說”確定權屬法院早有先例。四、萬里橋大廈業委會的上訴理由均不能成立。1、萬里橋大廈業委會所述的環網室（含電纜井）、通道、公變、專變、廁所等部位已納入公攤，而非萬里橋大廈業委會所述未納入公攤，對于部分未納入公攤的部位屬于業主共有系依據法律的明確規定。《中華人民共和國物權法》第六章對建筑區劃內屬業主共有的場所作了規定，即綠地（城鎮公共綠地或明示屬于個人的除外）、道路（城鎮公共道路除外）、維修資金以及建筑區劃內的其他公共場所、公用設施、物業服務用房。最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條對《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”中第七十條、第七十二條、第七十三條、第七十四條、第七十九條等條文中規定的“共有部分”、“業主共有”進行了解釋，該條規定除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：建筑區劃內的基礎、承重結構、外墻等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施，設備，避難層、設備層或設備間等結構部分為業主共有部分。可見，車庫符合專有部分的特征，不屬于上述法律規定的業主共有部分，并且車庫的面積也未分攤給業主。因此，萬里橋大廈業委會對案涉車庫不享有相關權益。另外，萬里橋大廈業委會認為辦公與商業用房屬于專有部分，不屬于名城建設公司所有也沒有法律依據。2、萬里橋大廈業委會認為案涉車庫的投資成本已由全體業主分攤，進而認為案涉車庫的所有權歸屬于全體業主所有，同樣沒有依據。案涉項目為安置房建設工程，根據溫州市計劃委員會發出溫發改審（2001）51號《關于下達溫州市2001年第二批自籌基本建設投資計劃的通知》，案涉安置房工程建設資金由溫州市財政按收支兩條線管理原則統一安排。案涉小區業主購房款基本上是由原拆房屋價款進行折抵，業主只繳納了少部分尾款，且已上繳財政，萬里橋大廈業委會所述由小區業主分攤建設成本沒有事實依據。“成本”是會計學概念，用于計算收益，與所有權無關。3、案涉項目土地系依劃撥方式取得，劃撥決定書中明確非機動車庫、汽車庫、摩托車庫建成后交還政府，萬里橋大廈業委會認為劃撥決定書與法律、法規抵觸沒有依據，如前所述，車庫的權屬在法律規定上是明確的，屬于建設單位所有。案涉項目土地用途系用于安置房建設，土系無償取得，不存在名城建設公司逃避繳納土地費用的情況，案涉項目在安置后的多余房源對應的土地面積只有234平方米，涉及的住宅面積只有845平方米，該部分面積已轉為出讓，名城建設公司也已補繳了土地出讓金。萬里橋大廈小區業主從未繳納過土地出讓金，萬里橋大廈業委會所述均不屬實。4、名城建設公司與萬里橋大廈安置戶在拆遷安置協議中未對案涉車庫的權屬進行約定，這意味著名城建設公司沒有對案涉車庫的權屬進行處分，且劃撥決定書明確約定名城建設公司有義務將案涉車庫移交給政府，因此，名城建設公司也不可能將車庫權益處分給萬里橋大廈業委會。萬里橋大廈業委會認為合同沒有約定，即在物業項目移交后由業主取得案涉車庫的所有權沒有依據。5、車庫是否領取產權證與權屬無關。車庫車位的權利歸屬并非肇始于發證，其權源肇始于開發商的投資建設，物權法第七十四條約定歸屬說，即是立法依據。車庫是否登記，何時登記這與各地相關制度的完善程度及個案的特殊性都有關系，且車庫、車位的登記也有一個逐步進行的過程，黃龍康園、南甌景園等小區地下車庫車位都已辦理了產權登記。6、萬里橋大廈業委會認為案涉車庫為小區配套設施，但房屋的功能或用途與權屬無關。房屋的功能或用途與權屬無關，已有生效案例說明，房屋的功能不能決定權屬。萬里橋大廈業委會以案涉車庫為小區配套設施為由要求確認車庫的所有權為業主共有沒有法律依據。綜上所述，萬里橋大廈業委會構成侵權事實清楚，證據充分。本案車庫屬于國有資產，其處置利益涉及到國有資產安全和公共利益問題。萬里橋大廈業委會的上訴不能成立，請求駁回。 城市物業公司向一審法院起訴請求：1.判令萬里橋大廈業委會立即停止侵占并向城市物業公司返還萬里橋大廈地下停車庫；2.萬里橋大廈業委會賠償城市物業公司侵占地下停車庫期間的經營收益損失（按承包費11208元／月的標準，自2018年12月1日起算至實際退出返還之日止，暫算至2020年2月2日為156912元）。 一審法院認定事實：鹿城區解放南路13＃地塊安置房建設項目于2001年1月9日由溫州房地產聯合開發有限公司報批立項。2001年2月14日，溫州市計劃委員會發出溫發改審〔2001〕51號《關于下達溫州市2001年第二批自籌基本建設投資計劃的通知》，明確解放南路13＃地塊安置房工程，總投資4583萬，資金由溫州市財政按收支兩條線管理原則統一安排。2001年4月30日，溫州市人民政府批準將解放南路13＃地塊劃撥給溫州房地產聯合開發有限公司用于建設拆遷安置房項目，批準土地面積5985平方米，其中公共用地1593平方米，并特別規定“土地使用者應在劃撥土地范圍內一并建筑下列公共、公益工程，并在建成后交還政府：非機動車庫916平方米，汽車庫1587平方米，摩托車庫124平方米；物業管理辦公房162平方米，物業管理營業房83平方米；汽車停車場448平方米；非機動車停車場648平方米”。解放南路13＃地塊改建時，拆遷人與被拆遷人簽訂的《房屋拆遷產權調換協議》中未約定車庫停車位的權屬。2003年1月，涉案地塊安置房被命名為萬里橋大廈。2003年12月17日，解放南路13＃地塊安置房工程竣工驗收，2007年2月8日，溫州市國土資源局與溫州市舊城改建指揮部簽訂《國有土地使用權出讓合同》，約定出讓人出讓給受讓人的宗地位于溫州市區××路××＃地塊，宗地總面積為4392平方米，原屬于拆遷安置房代建單位溫州房地產聯合開發有限公司國有劃撥土地，劃撥補辦出讓土地分攤面積為234平方米，合同項下出讓宗地用途為住宅用房，土地使用權出讓金為5549100元，受讓人在合同項下宗地范圍內進行投資、開發建設的主體建筑物為住宅，總建筑面積為845平方米。2007年6月，根據溫州聯合房地產開發有限公司的委托，溫州市民信房地產測繪有限公司對萬里橋大廈分層分戶建筑面積進行測繪，并出具了《房屋建筑面積測繪成果書》。該測繪成果書中“成套房屋共有共用建筑面積分攤系數計算表”載明：非機動車庫兼人防（含2＃坡道面積）套內面積882.414平方米，分攤了公用部位的面積合計66.878平方米；機動車庫兼人防（含1＃坡道面積）套內面積1626.845平方米，分攤了公用部位的面積合計123.297平方米；住宅16281.432平方米，分攤公用部位的面積合計3893.81平方米。2012年5月10日，溫州房地產聯合開發有限公司更名為溫州市名城建設開發有限公司。名城建設公司與城市物業公司簽訂《地下機動車停車庫委托經營管理協議書》，將萬里橋大廈地下室現有37個機動車泊車位委托城市物業公司進行物業管理與經營（出租使用）管理，約定：管理期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，委托管理協議期滿后雙方無異議，合同自動延續至該車庫簽訂新合同為止；車位出租使用管理服務費按每月每個車位返還第三人120元（不含稅金額為114.29平方米）；等等。名城建設公司于2020年1月8日出具一份《情況說明》，稱《地下機動車停車庫委托經營管理協議書》有效且在履行，其與城市物業公司之間的委托管理關系存續。2015年11月17日，城市物業公司與案外人戴新華、吳錫崇簽訂承包經營合同，將萬里橋大廈地下機動停車庫交由戴新華看管，并約定期限自2015年12月1日起至2018年11月30日，承包費為11208元／月。2018年12月1日，萬里橋大廈業委會開始對涉案地下室機動車停車位進行占用，并對外收取停車費用。城市物業公司、萬里橋大廈業委會為此產生糾紛，并訴至法院。 一審法院認為，根據《房屋建筑面積測繪成果書》，地下車庫未分攤到住宅建筑面積，且承擔了部分公用面積分攤，結合萬里橋大廈建設項目為安置房項目，建設用地由溫州市政府以劃撥方式提供，土地劃撥決定書特別規定土地使用者應在劃撥土地范圍內一并建筑包括非機動車庫、汽車庫、摩托車庫等在內的公共、公益工程，并在建成后交還政府，可以確認萬里橋大廈業主并非車庫車位的所有權人。名城建設公司系國有企業，負責保障性住房建設，其作為萬里橋大廈建設項目的立項主體，建設了涉案地下車庫，依法對車庫車位享有管理權和收益權。名城建設公司將地下車庫車位委托城市物業公司進行物業管理與經營（出租）管理，并認可以城市物業公司名義向萬里橋大廈業委會主張權利，故城市物業公司作為涉案地下車庫車位的權利人，系本案適格主體。萬里橋大廈業委會侵占地下車庫車位，系無權占有，造成城市物業公司的損失，城市物業公司作為權利人可以向萬里橋大廈業委會主張返還車位并賠償占有期間的經營收益損失，經營收益損失參照城市物業公司與案外人戴新華的承包合同，確定為11208元／月。依照《中華人民共和國物權法》第三十四條，判決：一、萬里橋大廈業委會于判決生效之日起一個月內將其占有的坐落于溫州市鹿城區萬里橋大廈地下停車庫（38個泊車位）返還城市物業公司；二、萬里橋大廈業委會于判決生效之日起一個月內賠償城市物業公司經營收益損失（按11208元／月的標準，自2018年12月1日起算至實際返還之日止）。案件受理費3438元，減半收取1719元，由萬里橋大廈業委會負擔。 二審期間，雙方均未提供新證據。 本院審核當事人在一審程序中提出的證據后，依法對原判認定的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審受理費3438元，由溫州市鹿城區萬里橋大廈第三屆業主委員會負擔。 本判決為終審判決

審判長鄧習軍 審判員吳躍玲 審判員柯麗夢 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理丁虹 書記員戚彬濱

2020-12-15