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原告清遠市環發物業服務有限公司與被告成光大物業服務合同糾紛一案，本院于2020年5月12日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告清遠市環發物業服務有限公司的委托訴訟代理人江曼平，被告成光大到庭參加訴訟。本院現已審理終結

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原告清遠市環發物業服務有限公司向本院提出訴訟請求：1、判被告清償拖欠原告物業管理費1385.34元，Ｃ棟電梯用電公攤86.64元，花園用電公攤9.98元，花園用水公攤15.19元，二次供水用電公攤73.32元，居民用水267.92元，垃圾費88元，電梯維修費5.37元，共1931.76元；2、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：2017年3月29日，原告與清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會簽訂了《清遠市清新區湖景灣廣場物業服務合同》，由原告對清新區湖景灣小區整體提供物業服務，期限為2017年4月1日起至2018年3月30日止，因合同到期后湖景灣廣場業主委員會一直沒有組織召開業主大會表決簽訂新合同或選聘其他的物業服務公司，因此我公司參照舊合同一直為湖景灣廣場小區服務至今。按合同約定被告購買了清遠市清新區太和鎮龍苑路9號湖景灣小區＊＊＊＊＊＊＊，建筑面積125.94㎡，管理服務費按建筑面積每月每平方米1元計收，并約定公共用水電費由小區業主共同分攤費用，截至2020年4月30日止，被告共欠原告物業管理費1385.34元，Ｃ棟電梯用電公攤86.64元，花園用電公攤9.98元，花園用水公攤15.19元，二次供水用電公攤73.32元，居民用水267.92元，垃圾費88元，電梯維修費5.37元，共1931.76元未清償，為維護原告的合法權益，今特向法院提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。 原告為其主張向本院提供的證據有：1.營業執照復印件、身份證復印件，擬證明原被告的主體資格；2.《清遠市清新區湖景灣廣場物業服務合同》、清遠市環發物業服務有限公司致遠市清新區湖景灣廣場業主委員會聯系函，擬證明被告所購湖景灣物業是由原告提供物業服務；3.湖景灣收費標準（公攤）、湖景灣公攤水電費計算依據、清遠市環發物業服務有限公司2019年6月至2020年4月繳費（代繳水費、公攤水電費等）發票、公攤水電公示圖片、水電費公攤明細表和公共用水電公示、清遠市環發物業服務有限公司費用通知單、湖景灣電梯維修費計算依據、清遠市環發物業服務有限公司繳費（代繳電梯維修費）發票、電梯維修費公示圖片、Ｃ棟客梯停梯更換配件通知，擬證明被告欠付原告物業費等費用;4.清遠市物業服務合同備案申請表，擬證明原告對湖景灣廣場的管理合理合法；5.湖景灣廣場住宅物業管理費收繳情況表，擬證明大部分業主對我司的物業服務是滿意的；6.保潔員工名單、保潔綠化日常圖片、秩序維護員工名單、安保巡邏打點圖片、電梯例行保養圖片、電梯維修保養合同、小區監控圖片、湖景灣廣場小區系統維保合同，擬證明原告已履行湖景灣廣場清潔衛生綠化維護保養、日常巡邏工作的職責；對湖景灣廣場電梯門禁監控的設備維護有聘請相關專業的維保公司進行維護保養；7.后門出入刷卡設備圖片、大門閘機圖片、停車場系統圖片、電動車雨棚圖片、電動車雨棚建設支出表、瓷磚脫落修復前后圖片、湖景灣廣場2019年收支明細表、湖景灣廣場2020年1-4月收支明細表，擬證明原告正式進駐湖景灣廣場后兌現了當時業主大會上對業主們的承諾；8.建設工程暫時停止施工通知書、信訪事項的答復意見書、業主群微信聊天記錄、物業公司致電業主咨詢是否愿意起訴記錄表，擬證明原告對湖景灣廣場ＣＤ棟幼兒園建設造成問題有跟蹤處理；9.光盤，擬證明公示圖片的電子版，與證據3、證據6、證據7相對應。庭后,原告提供了垃圾費發票復印件,擬證明原告已代付湖景灣廣場的垃圾費。 被告成光大辯稱，被答辯人與湖景灣廣場第一屆業委會簽訂《清遠市清新區湖景灣廣場物業服務合同》已經過期失效，被答辯人要求答辯人繳納物業服務費無法律和事實依據。 1、因為物業服務合同期限只有一年（2017年4月1日起至2018年3月30日止）。被答辯人與第一屆業委會在物業服務合同三十四條中約定“一方愿意續簽合同，應在合同到期前90天，書面通知另一方，由業主委員會召開業主代表大會（合同到期前90天）進行表決確認。管理服務期間無重大失職過失，無財務弄虛作假，有業主代表大會表決結果滿意率達到過半數，由業主委員會直接同乙方續簽合同”。根據該約定，被答辯人應該在物業服務合同到期前90天（即合同到期90天前）書面通知第一屆業委會，但被答辯人直到2018年3月20日才發聯系函給第一屆業委會成員許美娥。而此時早已超過物業服務合同到期前90天書面通知的約定，被答辯人的聯系函只有許美娥簽名〈該簽名真實性存疑，該簽名又沒有注明簽收日期），何況聯系函沒有第一屆業委會主任簽名蓋章確認。第一屆業委會主任也沒有在原合同上簽字蓋章認可續簽。這充分說明被答辯人在一年服務期間其服務質量并沒有得到第一屆業委會和大部分業主的認同。因此，《物業服務合同》己失去法律效力，對答辯人以及清新區湖景灣廣場全體業主不具約束力。2、第一屆業委會于2016年3月成立，期限為兩年，到2018年3月底到期屆滿。第一屆業委會屆滿后本應召開業主代表大會改選，但由于種種原因未能召開業主代表大會開展改選工作。雖然答辯人和大部分業主對被答辯人的管理服務質量非常不滿意，但是，因為被答辯人曾做了一些工作，因此答辯人的物業服務費一直繳納到2019年5月份。2019年5月底，因為大部分業主對被答辯人的工作非常不滿，強烈要求成立新的業委會，于是向太和鎮向群社區居民委員會申請成立新的業委會，向群社區居民委員會在湖景灣廣場小區內張貼《關于成立清新區太和鎮湖景灣廣場第二屆業主大會籌備組的公告》。被答辯人出于維護其利益的目的撕毀上述公告并多次阻撓籌備組開展工作，致使第二屆業主大會無法如期召開，新的一屆業委會至今未能成立。 基于上述原因，答辯人為了維護自己和廣大業主的權益，經過深思熟慮，決定從2019年6月起拒繳物業管理費。 答辯人認為，被答辯人在《物業服務合同》屆滿己失去法律效力的情況下應該誠心誠意與廣大業主溝通并切實把物管工作搞好，全力協助新一屆業委會籌備組開展工作，爭取早日成立新的業委會，共同把小區管理好。但是事與愿違，被答辯人并沒有這樣做，而是處心積慮阻撓、破壞籌備組工作，其行為己侵害了全體業主的合法權益。 綜上所述，為了維護答辯人和湖景灣廣場全體業主的合法權益，請求法院依法駁回被答辯人的全部請求。 被告成光大為其主張向本院提供證據有：1.業主大會議事規則，擬證明第一屆業委會任期期限；2.第二屆業主委員會籌備資料，擬證明第二屆業主委員會籌備情況；3.錄音光盤、錄音文字版，擬證明原告與被告溝通的情況。 本院經審理認定事實如下：2017年3月29日，清遠市環發物業服務有限公司與清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會簽訂《清遠市清新區湖景灣廣場物業服務合同》，約定清遠市環發物業服務有限公司從2017年4月1日起至2018年3月30日止在湖景灣小區提供物業管理，成光大是清遠市清新區太和鎮龍苑路9號湖景灣小區＊＊＊＊＊＊＊的業主，該房屋的建筑面積125.95㎡，物業管理費按建筑面積每月每平方米1元計收，并約定物業管理服務質量標準按照《住宅小區物業管理服務標準》對小區內公共停車位收取小車每月200元、摩托車每月35元、電動車每月30元，私家車位按原收費標準，小區不準停放外來大貨車過夜、關于Ｃ、Ｄ棟幼兒園圍墻問題，物業公司應協助業委會維權，違法設立的圍墻必須拆除；Ｃ棟后面消防通道門隔壁應增設人行出入門等。 清遠市環發物業服務有限公司從2017年7月起入駐湖景灣小區提供物業服務至今。2019年6月清遠市清新區湖景灣廣場籌備成立新的業主委員會（第二屆業主委員會），新的業主委員會至今尚未成立。清遠市環發物業服務有限公司主張截至2020年4月30日止，成光大共欠其物業管理費1385.34元，Ｃ棟電梯用電公攤86.64元，花園用電公攤9.98元，花園用水公攤15.19元，二次供水用電公攤73.32元，居民用水267.92元，垃圾費88元，電梯維修費5.37元，共1931.76元。在庭審中成光大明確表示對清遠市環發物業服務有限公司主張的收費及收費標準沒有異議，但認為服務合同到期，不需要交納物業費。 另查明，2016年3月10日，清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會在清遠市清新區住房和城鄉建設局登記備案。2016年3月11日，清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會刻制的印章在清遠市公安局清新分局辦理印鑒備案。2017年7月17日，清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會、清遠市清新區致誠物業服務有限公司與原告簽訂了《清新區湖景灣廣場新舊物業交接協議》，約定清遠市清新區致誠物業服務有限公司在2017年7月13日至2017年7月24日前制備好所有需交接的物品、資料及設備等清單，并提交業委會，2017年7月25日前由業委會對清單進行補充、核實、確認，2017年7月25日由開發商、業委會、清遠市環發物業服務有限公司、清遠市清新區致誠物業服務有限公司對最終移交文件進行匯總簽字蓋章。清遠市清新區致誠物業服務有限公司于2017年7月25日撤出湖景灣廣場小區。 以上事實，有原告清遠市環發物業服務有限公司及被告成光大提供的上述證據，及證人歐慶輝出庭作證的證言和本院庭審筆錄、本院（2018）粵1803民初1870號民事判決書等證實。 本院認為，本案系物業服務合同糾紛。結合原、被告的訴辯意見，歸納本案的爭議焦點為：原告與清遠市清新區湖景灣廣場業主委員會簽訂的《清遠市清新區湖景灣廣場物業服務合同》過期后，被告是否應向原告支付物業管理費等費用

被告成光大應于本判決發生法律效力之日起十日內向原告清遠市環發物業服務有限公司支付物業管理費1385.34元，Ｃ棟電梯用電公攤86.64元，花園用電公攤9.98元，花園用水公攤15.19元，二次供水用電公攤73.32元，居民用水267.92元，垃圾費88元，電梯維修費5.37元，共1931.76元。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費減半收取計25元，由被告成光大負擔。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省清遠市中級人民法院

審判員鄒志祥 二〇二〇年七月二十七日 法官助理李芬 書記員葉詩韻

2020-11-20