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上訴人遂寧市蜀寧物業服務有限公司（以下簡稱遂寧市蜀寧物業公司）因與被上訴人成都華昌物業發展有限責任公司（以下簡稱華昌物業公司）物業服務合同糾紛一案，不服四川省成都高新技術產業開發區人民法院（2019）川0191民初11295號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法進行了審理。本案現已審理終結

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原審法院審理查明，遂寧市中勝物業服務有限公司于2010年與出賣人成都××公司（以下簡稱高新××公司）公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買包含案涉五套房屋在內的六套房屋，即位于高新區天韻路150號1棟4樓401號、402號、405號、406號、407號及408號房屋。該合同也約定出賣人高新××公司依法選聘的物業管理企業為華昌物業公司。而查詢時間為2019年10月21日的《房屋信息查詢記錄》載明，上述六套房屋均系遂寧市蜀寧物業公司（即名稱變更后的遂寧市中勝物業服務有限公司）單獨所有。華昌物業公司于本案中起訴的欠付物業服務費的房屋為案涉項目的402號房屋、405號房屋、406號房屋、407號房屋、408號房屋，共五套案涉房屋，建筑面積分為264.88平方米，546.01平方米，212.78平方米，190.11平方米，384.94平方米。 2006年9月28日，高新××公司作為甲方，華昌物業公司作為乙方，簽訂了《高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》，該合同主要做了以下約定：1.甲方將所開發的位于高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目物業委托乙方實行物業管理，乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；2.委托服務項目中約定，負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費、經與個別業主約定的綜合有償服務費、違約金、水、電、氣及其它合理分攤費用、其它法定費用；3.物業管理服務費標準：4—10層的寫字間物管費11元／每月·每平方米（其中管理費9元／每月每平方米，能耗費2元／每月每平方米，業主自用部分空調能耗按實際使用計費）；4.物業服務費由乙方按月向物業買受人或物業使用人在每月1—10日內收取；5.前期物業服務期限為兩年，自2006年8月25日至2008年8月24日。 2008年8月，高新××公司作為甲方，華昌物業公司作為乙方，簽訂了補充合同，載明雙方就《高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》和《高新國際廣場Ｅ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》達成以下共識，并簽訂補充合同。補充合同約定：前期物業服務期限為自2006年8月25日起至本物業業主大會成立，業主大會與其選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同時止。 案涉房屋交房后，華昌物業公司依約向遂寧市蜀寧物業公司提供了物業服務，遂寧市蜀寧物業公司未按約向華昌物業公司支付物業管理費。遂寧市蜀寧物業公司現欠繳五套案涉房屋的物業管理費具體為：1.402號房屋，欠費期間自2017年11月13日起至2018年3月19日，按每月30日計算為12334.58元（11元／月×264.88平方米÷30天×127天）；2.405號房屋，欠費期間自2017年10月1日起至2019年7月31日，為132134.42元（11元／月×546.01平方米×22個月）；3.406號房屋，欠費期間自2017年5月1日起至2019年7月31日，為63195.66元（11元／月×212.78平方米×27個月）；4.407號房屋，欠費期間自2017年5月1日起至2019年7月31日，為56462.67元（11元／月×190.11平方米×27個月）；5.408號房屋，欠費期間自2017年5月1日起至2019年7月31日，為114327.18元（11元／月×384.94平方米×27個月）。五套房屋共計欠物業服務費378454.51元，至原審法庭辯論終結，遂寧市蜀寧物業公司仍未向華昌物業公司支付。 另查明，2017年11月21日，華昌物業公司向遂寧市蜀寧物業公司出具《四川增值稅普通發票》，金額為31048.17元，貨物或應稅勞務、服務名稱為：物業服務費401（2017-1-1至2017-2-28），物業服務費402（2017-5-13至2017-11-12），代收電費402（2017-5-13至2017-11-13），代收水費402（2017-5-13至2017-11-13）。 2018年7月27日，遂寧市蜀寧物業公司委托案外人十堰××公司向華昌物業公司支付了31048.17元，備注為代遂寧市蜀寧物業公司付服務費。 再查明，案涉位于高新區天韻路150號1棟4樓402號、405號、406號、407號以及408號房屋，已分別于2019年9月17日、10月22日通過本院于××平臺開展的網絡拍賣項目，以公開競價的方式予以了出售。 還查明，2012年8月,遂寧市××公司名稱經核準變更為遂寧市蜀寧物業公司。 嗣后，華昌物業公司向原審法院提起訴訟，請求：1.判令遂寧市蜀寧物業公司向華昌物業公司支付欠付的物業費378454.51元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付資金占用利息（自欠付物業費之日起計算至付清之日止），暫計算至2019年7月31日為16904.46元；2.判令遂寧市蜀寧物業公司向華昌物業公司支付欠付的水費、電費7113.94元；3.判令遂寧市蜀寧物業公司承擔華昌物業公司為主張權利而蒙受的律師費22818元；4.判令本案訴訟費用、保全費用由遂寧市蜀寧物業公司承擔。 以上事實，有華昌物業公司、遂寧市蜀寧物業公司的當庭陳述及華昌物業公司提交的《高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》、補充合同、《四川增值稅普通發票》《成都華昌物業發展有限責任公司結算票據》《××銀行電子回單》《拍賣公告》等證據材料予以佐證。原審法院經審查認為，上述證據可以相互印證、來源合法、內容真實，與本案具有關聯性，能夠證明本案待證事實，故予以采信。 原審法院認為，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”，本案中建設單位高新××公司與華昌物業公司簽訂的《高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》，對遂寧市蜀寧物業公司及華昌物業公司具有約束力。華昌物業公司按約定提供了物業服務，遂寧市蜀寧物業公司應當按照合同約定向其按期支付相應的物業服務費用，故對于華昌物業公司訴請要求遂寧市蜀寧物業公司支付其拖欠的案涉五套房屋的物業服務費，共計378454.51元的請求予以支持。 對于華昌物業公司主張的要求遂寧市蜀寧物業公司支付逾期支付物業費的資金占用利息問題，雙方雖沒有在合同中約定遲延交納物業服務費的違約金數額或具體計算方法，但遂寧市蜀寧物業公司未按期繳納物業費的違約行為客觀上導致了華昌物業公司存在資金利息損失。同時考慮到華昌物業公司的催告行為，原審法院調整資金占用利息為以欠付總額378454.51元為基數，從華昌物業公司起訴之日（2019年9月2日）起，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際付清之日止，因此對該訴訟請求中的合理部分予以支持。 關于華昌物業公司要求遂寧市蜀寧物業公司支付水費、電費的訴訟請求，華昌物業公司雖提供《高新國際廣場Ｄ座客戶水電記錄表》《拍賣標的調查情況表》用以證明遂寧市蜀寧物業公司欠付水費、電費，及欠付的具體金額，但原審法院認為上述證據系單方證據，在遂寧市蜀寧物業公司不予認可的情況下尚不能證明該待證事實，故在華昌物業公司未提交證據證明上述費用已實際發生的情況下，原審法院對華昌物業公司的該項訴訟請求不予支持。 關于華昌物業公司要求遂寧市蜀寧物業公司支付律師費的訴訟請求，雖華昌物業公司已提供證據證明該項費用實際發生，但關于費用的承擔雙方之間并沒有合同約定，因此對華昌物業公司的該項訴訟請求不予支持。 關于本案中遂寧市蜀寧物業公司提出的辯稱意見，首先，華昌物業公司主張的欠付物業費的計算期間及具體數額，華昌物業公司提供了案涉房屋物業費繳納的相應票據，遂寧市蜀寧物業公司雖對欠付期間提出抗辯，但并未提交反駁證據；其次，遂寧市蜀寧物業公司主張其在2018年支付過31048.17元物業費應當予以扣減，對此原審法院認為，華昌物業公司曾在2017年11月21日出具了《四川省增值稅普通發票》，載明收到上述款項的具體費用，該筆款項已實際計算為遂寧市蜀寧物業公司已繳納的物管費，在本次訴訟中華昌物業公司并未主張。雖然發票上載明的時間與遂寧市蜀寧物業公司付款時間具有差距，但上述發票上載明的金額與遂寧市蜀寧物業公司支付的金額相當，且遂寧市蜀寧物業公司也未證明其還存在另一筆31048.17元的支付款項，因此該筆付款應當與發票上載明的收款內容予以對應；最后，關于遂寧市蜀寧物業公司提出的案涉房屋處于被查封狀態，未實際使用，因此不支付物業管理費的抗辯意見，原審法院認為，華昌物業公司作為物業服務企業，承擔了對整個案涉項目的物業管理服務，遂寧市蜀寧物業公司不能僅因為其自身未使用案涉房屋而不承擔物業管理費的交納義務。綜上，對遂寧市蜀寧物業公司的辯稱意見均不予采納。 據此，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決：一、遂寧市蜀寧物業公司應于本判決生效之日起十日內向華昌物業公司支付物業服務費378454.51元及資金占用利息（具體計算方式為：以欠付總額378454.51元為基數，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率從2019年9月2日起計算至款項付清之日止）；二、駁回華昌物業公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案案件受理費4201元由華昌物業公司負擔201元，由遂寧市蜀寧物業公司負擔4000元。（此款華昌物業公司已預交，遂寧市蜀寧物業公司在履行上述債務時一并支付給華昌物業公司） 宣判后，遂寧市蜀寧物業公司不服原審判決，向本院提起上訴稱，遂寧市蜀寧物業公司至今未收到華昌物業公司向遂寧市蜀寧物業公司發送的書面的催收物業費用的文書，華昌物業公司的起訴不符合最高人民法院關于審理物業合同糾紛司法解釋第六條“首先應當進行書面催告的前置程序”，另上訴人遂寧市蜀寧物業公司在2018年向被上訴人支付過31048.17元的物業費，原審判決未予扣減。故請求撤銷原審判決并駁回被上訴人的訴訟請求。 被上訴人華昌物業公司二審中辯稱，原審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。 本院二審查明的事實與原審判決一致

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費6977元由上訴人遂寧市蜀寧物業服務有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判員喻小岷 二〇二〇年九月二十七日 書記員陳悅

2020-11-06