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原告成都華昌物業發展有限責任公司（以下簡稱華昌物業公司）與被告遂寧市蜀寧物業服務有限公司（以下簡稱遂寧市蜀寧物業公司）物業服務合同糾紛一案，本院于2019年9月2日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告華昌物業公司的委托訴訟代理人汪利梅、李英，被告遂寧市蜀寧物業公司的委托訴訟代理人魏玥、付建婷到庭參加訴訟，本案現已審理終結

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華昌物業公司向本院提出訴訟請求：1、請求判令遂寧市蜀寧物業公司向華昌物業公司支付欠付的物業服務費378454.51元，并按日利率萬分之五支付違約金65044.80元（暫計算至2019年7月31日）；2、請求判令遂寧市蜀寧物業公司向華昌物業公司支付欠付的水費、電費7113.94元；3、請求判令遂寧市蜀寧物業公司承擔華昌物業公司為主張權利而蒙受的律師費22818元；4、請求判令本案訴訟費用、保全費用由遂寧市蜀寧物業公司承擔。 庭審中，華昌物業公司將第1項訴訟請求變更為：請求判令遂寧市蜀寧物業公司向華昌物業公司支付欠付的物業費378454.51元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付資金占用利息（自欠付物業費之日起計算至付清之日止），暫計算至2019年7月31日為16904.46元。事實及理由：華昌物業公司是物業服務專業公司，于2006年與建設單位成都高新置業有限公司（以下簡稱高新置業公司）就高新國際廣場Ｄ座及附屬設施的前期物業管理服務達成一致，簽訂了《高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》，約定了建設單位、物業買受人、物業服務公司之間的權利和義務。遂寧市中勝物業服務有限公司于2010年12月03日向高新置業公司購買了Ｄ座402、405、406、407、408號物業，簽訂的《商品房買賣合同》中有關于華昌物業公司與遂寧市蜀寧物業公司雙方的權利和義務。遂寧市蜀寧物業公司接收案涉物業后接受了華昌物業公司提供的各項物業服務。遂寧市蜀寧物業公司自2017年5月1日起至2019年7月31日止，拖欠物業費378454.51元，自2017年7月12日起至2019年7月31日止，拖欠華昌物業公司墊付的電費、水費7113.94元，經華昌物業公司催告后仍然未履行交納物業費的義務。遂寧市蜀寧物業公司故意拖延履行合同義務的行為已構成違約，給華昌物業公司造成了極大的損失，應向華昌物業公司支付違約金及資金占用利息。為維護法律的尊嚴和華昌物業公司的合法權益，特向法院提起訴訟，望法院支持華昌物業公司的訴訟請求。 遂寧市蜀寧物業公司辯稱，1、案涉房屋此前為出租狀態，承租人已繳納了部分的物業服務費，我方也在2018年后支付過部分物業費，案涉房屋于2018年7月被成都高新區人民法院查封，處于空置狀態至今，所以我們認為華昌物業公司主張的欠付的物業費數額與事實不符；2、華昌物業公司與遂寧市蜀寧物業公司之間及遂寧市蜀寧物業公司與房屋建設單位之間未就拖欠物業費的違約責任進行約定，華昌物業公司主張資金占用費沒有依據，且遂寧市蜀寧物業公司至今未收到華昌物業公司向遂寧市蜀寧物業公司發送的書面的催收物業費用的文書，華昌物業公司的起訴不符合最高人民法院關于審理物業合同糾紛司法解釋第六條“首先應當進行書面催告的前置程序”；3、華昌物業公司主張遂寧市蜀寧物業公司支付水費、電費沒有相應的事實依據，華昌物業公司應當就遂寧市蜀寧物業公司實際發生的相應水費、電費承擔舉證責任；4、雙方之間從未就物業費遲延支付而需要支付華昌物業公司因此聘請律師的費用達成一致，因此華昌物業公司要求遂寧市蜀寧物業公司支付本案的律師費22818元無事實依據。綜上，請人民法院依法裁決。 本院經審理認定事實如下：遂寧市中勝物業服務有限公司于2010年與出賣人高新置業公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買包含案涉五套房屋在內的六套房屋，即位于高新區天韻路150號1棟4樓401號、402號、405號、406號、407號及408號房屋。該合同也約定出賣人高新置業公司依法選聘的物業管理企業為華昌物業公司。而查詢時間為2019年10月21日的《房屋信息查詢記錄》載明，上述六套房屋均系遂寧市蜀寧物業公司（即名稱變更后的遂寧市中勝物業服務有限公司）單獨所有。華昌物業公司于本案中起訴的欠付物業服務費的房屋為案涉項目的402號房屋、405號房屋、406號房屋、407號房屋、408號房屋，共五套案涉房屋，建筑面積分為264.88平方米，546.01平方米，212.78平方米，190.11平方米，384.94平方米。 2006年9月28日，高新置業公司作為甲方，華昌物業公司作為乙方，簽訂了《高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》，該合同主要做了以下約定：1、甲方將所開發的位于高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目物業委托乙方實行物業管理，乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；2、委托服務項目中約定，負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費、經與個別業主約定的綜合有償服務費、違約金、水、電、氣及其它合理分攤費用、其它法定費用；3、物業管理服務費標準：4—10層的寫字間物管費11元／每月·每平方米（其中管理費9元／每月每平方米，能耗費2元／每月每平方米，業主自用部分空調能耗按實際使用計費）；4、物業服務費由乙方按月向物業買受人或物業使用人在每月1—10日內收取；5、前期物業服務期限為兩年，自2006年8月25日至2008年8月24日。 2008年8月，高新置業公司作為甲方，華昌物業公司作為乙方，簽訂了補充合同，載明雙方就《高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》和《高新國際廣場Ｅ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》達成以下共識，并簽訂補充合同。補充合同約定：前期物業服務期限為自2006年8月25日起至本物業業主大會成立，業主大會與其選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同時止。 案涉房屋交房后，華昌物業公司依約向遂寧市蜀寧物業公司提供了物業服務，遂寧市蜀寧物業公司未按約向華昌物業公司支付物業管理費。遂寧市蜀寧物業公司現欠繳五套案涉房屋的物業管理費具體為：1、402號房屋，欠費期間自2017年11月13日起至2018年3月19日，按每月30日計算為12334.58元（11元／月×264.88平方米÷30天×127天）；2、405號房屋，欠費期間自2017年10月1日起至2019年7月31日，為132134.42元（11元／月×546.01平方米×22個月）；3、406號房屋，欠費期間自2017年5月1日起至2019年7月31日，為63195.66元（11元／月×212.78平方米×27個月）；4、407號房屋，欠費期間自2017年5月1日起至2019年7月31日，為56462.67元（11元／月×190.11平方米×27個月）；5、408號房屋，欠費期間自2017年5月1日起至2019年7月31日，為114327.18元（11元／月×384.94平方米×27個月）。五套房屋共計欠物業服務費378454.51元，至法庭辯論終結，遂寧市蜀寧物業公司仍未向華昌物業公司支付。 另查明，2017年11月21日，華昌物業公司向遂寧市蜀寧物業公司出具《四川增值稅普通發票》，金額為31048.17元，貨物或應稅勞務、服務名稱為：物業服務費401（2017-1-1至2017-2-28），物業服務費402（2017-5-13至2017-11-12），代收電費402（2017-5-13至2017-11-13），代收水費402（2017-5-13至2017-11-13）。 2018年7月27日，遂寧市蜀寧物業公司委托案外人十堰洪運軸承材料有限公司向華昌物業公司支付了31048.17元，備注為代蜀寧物業付服務費。 再查明，案涉位于高新區天韻路150號1棟4樓402號、405號、406號、407號以及408號房屋，已分別于2019年9月17日、10月22日通過我院于阿里拍賣平臺開展的網絡拍賣項目，通過公開競價的方式予以了出售。 還查明，2012年8月,遂寧市中勝物業服務有限公司公司名稱經核準變更為遂寧市蜀寧物業服務有限公司。 以上事實，有華昌物業公司、遂寧市蜀寧物業公司的當庭陳述及華昌物業公司提交的《高新國際廣場Ｄ座及附屬設施項目前期物業管理服務合同》、補充合同、《四川增值稅普通發票》、《成都華昌物業發展有限責任公司結算票據》、《交通銀行電子回單》、《拍賣公告》等證據材料予以佐證。本院經審查認為，上述證據可以相互印證、來源合法、內容真實，與本案具有關聯性，能夠證明本案待證事實，故予以采信

一、被告遂寧市蜀寧物業服務有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告成都華昌物業發展有限責任公司支付物業服務費378454.51元及資金占用利息（具體計算方式為：以欠付總額378454.51元為基數，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率從2019年9月2日起計算至款項付清之日止）； 二、駁回原告成都華昌物業發展有限責任公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案案件受理費4201元由原告成都華昌物業發展有限責任公司負擔201元，由被告遂寧市蜀寧物業服務有限公司負擔4000元。（此款原告成都華昌物業發展有限責任公司已預交，被告遂寧市蜀寧物業服務有限公司在履行上述債務時一并支付給原告成都華昌物業發展有限責任公司） 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省成都市中級人民法院

審判員仇金瑪 二〇一九年十一月二十七日 書記員尹璨

2020-11-06