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上訴人王崇煥、錢建華上訴請求：一、撤銷浙江省溫州市中級人民法院（2018）浙03民初758號民事判決第一項判決內容，改判自本判決生效之日解除王崇煥、錢建華與名城開發公司、名城投資公司于2002年6月12日簽署的《協議書》及增購的五馬街5-23號二、三層建筑面積為347.27平方米的認購協議；二、撤銷浙江省溫州市中級人民法院（2018）浙03民初758號民事判決第三項判決內容，改判駁回名城開發公司、名城投資公司的訴訟請求；三、撤銷浙江省溫州市中級人民法院（2018）浙03民初758號民事判決第四項判決內容，改判名城開發公司、名城投資公司立即支付王崇煥、錢建華改建墊付款18000000元及利息（以18000000元為基數，自2002年12月21日起，按年利率10%的標準計算至實際履行之日止），并向王崇煥、錢建華支付拆除費用800萬元及利息（以800萬元為基數，自2012年10月29日起，按年利率10%的標準計算至實際履行之日）；四、本案一審、二審案件受理費、評估費由名城開發公司、名城投資公司承擔。事實與理由：一、一審法院認定“現王崇煥、錢建華已變更訴訟請求為要求解除涉案合同，名城開發公司在反訴中要求解除上述協議，雙方于本案第一次開庭時對解除上述合同達成一致意見，確認雙方上述協議于2019年3月18日解除”屬于認定事實錯誤。一審法院認為王崇煥、錢建華的訴訟請求是解除涉案合同，名城開發公司、名城投資公司的反訴請求也是要求解除涉案合同，故得出雙方就解除涉案合同達成一致意見的結論，屬于認定錯誤。本案一審庭審中，王崇煥、錢建華主張解除合同的依據是名城開發公司、名城投資公司逾期辦理產權證給王崇煥、錢建華長達17年，構成根本違約因而要求解除合同，而名城開發公司、名城投資公司主張解除合同的依據是認為王崇煥、錢建華存在違建情形，構成違約而要求解除合同。這是兩個完全獨立的訴訟主張，而非合意或協商一致。因此，本案中雙方不存在協商一致解除合同或者就解除合同的意思表示達成一致的說法，而只能存在是何方構成根本違約，應承擔全部責任的情形。一審庭審中，王崇煥、錢建華已非常明確向一審法院提出本案的爭議焦點是：何方構成根本違約才導致涉案合同的解除，而一審法院卻從頭到尾沒有對該爭議焦點進行論述和闡釋。事實上，王崇煥、錢建華與名城開發公司、名城投資公司從未就解除《協議書》及雙方關于王崇煥、錢建華增購五馬街5-23號二、三層建筑（面積為347.27平方米）的口頭認購協議達成一致意見，因為雙方根本沒有簽署過任何關于解除涉案協議的書面文件，亦未達成任何口頭一致意見，否則就根本不會發生本案的訴訟。因此，一審法院在沒有任何事實和法律依據的情況下認定雙方協商一致，作為評判本案雙方責任分擔的根本基礎，顯然違背了司法審判“以事實為準繩、以法律為依據”的基本原則，依法應撤銷一審法院關于“雙方達成協商一致解除涉案合同的認定”。本案名城開發公司、名城投資公司存在以下根本違約的事實：（一）名城開發公司、名城投資公司沒有履行辦理涉案房屋產權證給王崇煥、錢建華逾期違約長達17年以上。本案雙方間所簽署的《協議書》及補充意見，曾經由浙江省高級人民法院做出的（2006）浙民一終字第48號民事判決書確認為“有效、正確、當事人的權利義務應按協議確定”。同時，該判決書中亦載明了“由于訴爭房屋當初并非作為開設大型商場進行設計構建，因此雙方在協議中做出了同意受讓方對房屋進行部分改建和相關費用負擔的約定，受讓方為此在履行中提出改建要求，應認為其具有合同上的依據，亦符合情理。上述協議約定的房屋交付后，受讓方提出了房屋改建的方案，經出讓方審查后予以認可，現今尚未獲得當地規劃部門的審核批準，指揮部在訴訟中雖提出簽署房屋改建內容屬違章建筑，規劃部門不予批準的主張，但其并無證據加以證實該項主張，故不予采納”，“即或以后出現房屋改建得不到規劃部門批準的情形，亦應由簽約雙方再行商定原合同條款無法履行的補救事宜，以保障當事人契約自由的權利”。因此，名城開發公司、名城投資公司以王崇煥、錢建華存在違建情形而主張解除合同的理由是不成立的，該事實一審法院亦已認定。同時，名城開發公司、名城投資公司在浙江省高級人民法院作出（2006）浙民一終字第48號民事判決書后至今，根本沒有履行任何義務。自2002年6月12日簽約至今，名城開發公司、名城投資公司仍然沒有將涉案房屋的產權登記到王崇煥、錢建華名下，導致王崇煥、錢建華的損失不斷擴大，應當由名城開發公司、名城投資公司承擔全部的責任。然而，一審法院沒有去審查名城開發公司、名城投資公司的根本違約行為，反而以雙方協商一致解除合同結案，缺乏事實依據。（二）名城開發公司、名城投資公司存在擅自單方解除涉案合同構成根本違約的情形。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，當事人可以解除合同。本案中，名城開發公司、名城投資公司以擅自單方解除涉案合同的行為，明確表明不履行義務，構成違約。名城開發公司、名城投資公司的上述兩項根本違約行為已經以自己的行為表明不履行協議義務，這才是導致本案合同被解除的根本原因，故名城開發公司、名城投資公司應當承擔違約責任，賠償王崇煥、錢建華的損失。因此，一審法院的第一項判決內容，應當依法予以撤銷。同時，基于名城開發公司、名城投資公司存在根本違約情形，應改判確認自本判決生效之日解除王崇煥、錢建華與名城開發公司、名城投資公司于2002年6月12日簽署的《協議書》及增購的五馬街5-23號二、三層建筑面積為347.27平方米的認購協議。二、一審法院認定“關于合同解除后款項的返還問題。根據《中華人民共和國合同法》第九十七條，現雙方協商一致解除《協議書》及雙方關于王崇煥、錢建華增購五馬街5-23號二、三層建筑（面積為347.27平方米）的口頭認購協議，根據上述法律規定……2002年12月26日至2018年12月31日，王崇煥、錢建華應參照評估的租金標準支付占有使用費共計6352.68萬元”屬認定事實和適用法律錯誤。（一）一審法院認定雙方協商一致解除《協議書》及雙方關于王崇煥、錢建華增購五馬街5-23號二、三層建筑（面積為347.27平方米）的口頭認購協議，沒有任何事實依據，屬于認定事實錯誤。本案系因名城開發公司、名城投資公司構成根本違約才導致涉案合同被解除，因此本案屬于王崇煥、錢建華依法解除而非協商解除。（二）一審法院在已經認定了王崇煥、錢建華不存在違約情形，而名城開發公司、名城投資公司的違約情形已非常明確的情況下，卻沒有認定名城開發公司、名城投資公司需要承擔賠償損失的違約責任。不僅如此，一審法院在認定王崇煥、錢建華不存在違約的情況下，還需要向存在根本違約的名城開發公司、名城投資公司支付占有使用費，屬于認定事實錯誤。王崇煥、錢建華從始至終都不存在違約，而且嚴格按照合同的約定履行，故王崇煥、錢建華在本案中不存在過錯。而導致本案糾紛發生的根本原因是名城開發公司、名城投資公司逾期17年仍未將涉案的房屋產權證辦理至王崇煥、錢建華名下，導致本案涉案合同被解除的過錯全部在名城開發公司、名城投資公司。本案名城開發公司、名城投資公司的反訴請求的基礎是基于王崇煥、錢建華存在違建構成違約的情形，而該違建情形在一審判決的認定部分已經明確不屬于王崇煥、錢建華的責任，名城開發公司、名城投資公司的反訴請求已經失去了所有的事實依據和法律依據，其無權要求王崇煥、錢建華支付在合同解除之前的占有使用費。本案在合同未解除之前，王崇煥、錢建華占有使用涉案房屋是屬于合法使用、有權使用，自己使用自己的房屋還需要支付占有使用費是不符合邏輯的。且王崇煥、錢建華從未同意向名城開發公司、名城投資公司返還涉案房屋的租金。本案一審法院所確定的合同解除日期為2019年3月18日，交接房屋之日為判決生效之日起60日內。退一萬步講，王崇煥、錢建華需要支付名城開發公司、名城投資公司占有使用費的，也應當是從本案生效判決書所確定的交還房屋之日開始計算占有使用費，而非從2002年開始計算。因此，一審法院就王崇煥、錢建華需要從2002年12月26日起支付名城開發公司、名城投資公司房屋占有使用費的認定和判決沒有事實和法律依據，前后存在明顯矛盾，依法應當撤銷，并改判駁回名城開發公司、名城投資公司的該項反訴請求。（三）一審法院認定王崇煥、錢建華需要支付占有使用費共計6352.68萬元的認定，屬于認定事實錯誤。1、名城開發公司、名城投資公司所主張的租金金額沒有依據。第一、本案名城開發公司、名城投資公司主張的租金金額根本沒有按照實際情況去評估。本案名城開發公司、名城投資公司出售給王崇煥、錢建華的房屋屬于毛坯房，而非現在已經存在配套設施、搭建或改建完成的狀態。涉案房屋內的配套設備、設施、搭建及改建完成的狀態是由王崇煥、錢建華墊付款項后形成的，而名城開發公司、名城投資公司卻根本未向王崇煥、錢建華支付任何墊付款。因此，名城開發公司、名城投資公司若要評估，也應當是以毛坯狀態的房屋進行評估，而非以涉案房屋的現狀進行評估。而名城開發公司、名城投資公司所提供的評估報告摘要第八條第3項記載“根據協議，出讓方（即名城開發公司、名城投資公司）還應負擔扶梯和貨梯、雨棚、花崗巖地面、門窗、外立面等裝修裝飾的費用”，事實上名城開發公司、名城投資公司至今未負擔該費用，因此該評估報告以名城開發公司、名城投資公司已負擔該費用作為評估標準，嚴重失實。第二、評估報告根本沒有計算涉案房屋是沒有房產證的。涉案房屋沒有房產證導致了王崇煥、錢建華在出租房屋時受到巨大阻礙，很多經營戶的證件無法辦理，所以租金根本不可能像有產權證的租賃物一樣去評估。也正是因為涉案房屋至今沒有產權證才導致王崇煥、錢建華經營虧損無限擴大。因此，即便評估也應當評估沒有產權證房屋的租金標準。第三、名城開發公司、名城投資公司所提供的評估報告摘要第八條第1項中已明確“不對評估資產的產權關系的真實性、合法性和完整性提供任何保證”，摘要第八條第4項明確“評估的是正常的市場價格，而非實際價格”。該兩項特別聲明意味著評估機構是以涉案房屋作為正常的有產權證的房屋作為評估基準的，而非以涉案房屋的實際情況作為評估標準的。第四、評估報告正文第六條評估依據第（四）款權屬依據，未提供產權證，房屋面積以《房屋建筑面積測繪成果書》確定，而該《房屋建筑面積測繪成果書》從未經過王崇煥、錢建華確認。事實上，本案涉案房屋的實際面積與《房屋建筑面積測繪成果書》差距很大，如一層的實際面積只有900多平方米，而該測繪書上卻記載了1281.39平方米（多出的面積是將一層中空部分的面積也計算在內）。再則，雙方所簽署的《協議書》上記載的房屋總建筑只有4557平方米，其中一層為1047平方米，二層為1757平方米，三層為1753平方米，這是雙方最原始的房屋買賣依據，在名城開發公司、名城投資公司未提供房產證證實涉案房屋實際面積的情況下，最多也只能以該面積作為依據，而非以未經核實的評估報告所記載的5554.87平方米作為依據。因此，評估報告所依據的《房屋建筑面積測繪成果書》無法作為涉案房屋面積的計算依據。第五、雙方關于增購五馬街5-23號二、三層建筑（面積為347.27平方米）的口頭認購協議與雙方所簽署的《協議書》屬于兩個獨立的合同，該口頭認購協議并非《協議書》的補充合同。同時，口頭協議所增購的347.27平方米面積的認購款，王崇煥、錢建華已經全額支付給了名城開發公司、名城投資公司。因此，該部分房屋面積不應計算在評估報告的面積里的。名城開發公司、名城投資公司沒有任何理由要求王崇煥、錢建華支付該增購的347.27平方米面積的占有使用費。第六、評估報告正文第六條評估依據第（五）款取價依據第3項明確“中國房價行情網發布的2008年至2018年溫州市鹿城區商鋪及辦公樓出租的平均價格”以及第5項“名城集團提供的五馬街13號樓第一百貨商店2樓的租賃合同”。這些評估依據都是在有產權證的房屋上進行評估的出租價格，不符合本案實際情況。第七、評估報告正文第七條第（二）款評估方法的選擇及基本思路第2項明確“評估專業人員認為可以通過價格指數調整得出評估結論”，而這些價格指數針對的都是有產權證的房屋所進行的指數評價，不符合本案實際情況。第八、評估報告正文第九條評估假設第（三）款特殊假設，第1項明確“委托方和被評估單位所申報的各項資產是真實的、合法的和完整的，我們對這些資料的準確性不做任何保證”，而事實上，名城開發公司、名城投資公司所提供的《房屋建筑面積測繪成果書》根本不是產權證書，無法作為房屋評估的依據。因此，評估報告所依據的假設條件不成立，該評估報告的結果自然也無法成立。綜上，名城開發公司、名城投資公司所主張的租金金額所依據的《評估報告》完全不符合實際，無法作為本案的定案依據。2、王崇煥、錢建華實際獲得年租金為100萬元／年。涉案房屋自2002年6月18日（交房）起至2023年6月30日止，由王崇煥、錢建華與溫州市五馬廣場商城簽署了《房屋租賃合同》。由于涉案房屋屬半成品的毛坯房，房屋相關設備、設施均未配置，故由承租方從2002年6月18日到2004年1月1日期間進行裝修（期間為免租期）。在王崇煥、錢建華與溫州市五馬廣場商城簽署的《房屋租賃合同》中，約定了房屋年租金含稅金額為130萬元，其中30萬元為稅費和設施補償，最終王崇煥、錢建華凈得年租金人民幣100萬元。該事實由王崇煥、錢建華所提供的租賃稅發票和租賃合同為證。故2004年1月1日至2017年12月30日租賃期間，王崇煥、錢建華共計獲得租金人民幣1300萬元。實際上王崇煥、錢建華至今仍無法正常收到涉案物業有關的租金。造成該情況的原因如下，根據中國有關法律規定有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權證件的；2、屬于違法建筑的（造成涉案房屋存在違法建筑的根本原因是名城開發公司、名城投資公司未取得合法審批導致的，因為這些增建部分是屬于名城開發公司、名城投資公司的合同義務）。涉案物業實際上根本不具備出租條件，王崇煥、錢建華作為出租方，由于沒有取得有效的房屋所有權證件，導致承租方溫州市五馬廣場商城有限公司（以下簡稱“五馬廣場”）在經營轉租涉案物業期間，房屋常年處于空置狀態，涉案房屋屬于半爛尾樓狀態。承租方日常的轉租經營收入甚至不能彌補該物業管理開支，且由于“五馬廣場”承租涉案物業初期，涉案物業處于未完工的毛坯狀態，“五馬廣場”還墊付了1800萬元涉案物業的完善建設費用，運營至今一真處于嚴重虧損狀態。雖然租賃合同每年稅后凈租金100萬元，但由于上述原因承租人至今沒有支付任何租金。綜上，王崇煥、錢建華在取得涉案物業期間，年租金收入為100萬元／年，且實際上至今還無法收到涉案物業有關的租金的事實。因此，即便按照協商解除合同的角度來審理本案，也最多只能以王崇煥、錢建華歸還實際所得為限，而非根據所謂的評估報告結果來賠償。3、名城開發公司、名城投資公司無權要求王崇煥、錢建華支付五馬街5號樓104室房屋的占有使用費。在整體協議中，雙方便已約定104房屋是作為交易的物業由名城開發公司、名城投資公司出售給王崇煥、錢建華的。另在2002年12月23日涉案雙方共同遞交給錢興中市長《報告》中的第3條內容中，名城開發公司、名城投資公司同意東首第二間營業房后面部分（104房屋）乙方（王崇煥、錢建華）作為樓梯間使用，房款應在甲方（名城開發公司、名城投資公司）退出目前占用的5號樓北面第2、3間配電用房后即付清。因此，該104房屋系作為整體轉讓標的的一部分，同時，本案名城開發公司、名城投資公司至今仍占用著5號樓北面第2、3間配電用房才導致付款條件未成就，故名城開發公司、名城投資公司要求王崇煥、錢建華支付占有使用費的說法不能成立。另外，該104房屋僅僅是作為樓梯間的用途而非商鋪使用，該用途雙方已經通過書面方式明確，且涉案104房屋的實際情況也是作為樓梯間。因此，評估報告以該房屋作為商鋪的價格來評估，完全錯誤。（四）一審法院錯誤地認定雙方協商一致解除合同作為本案的事實基礎，并適用《中華人民共和國合同法》第九十三條“當事人協商一致，可以解除合同”的規定以及第九十七條中當事人要求恢復原狀、采取其他補救措施的方式來分配雙方的責任，屬于適用法律錯誤。本案屬于房屋買賣合同糾紛，在王崇煥、錢建華作為購買方已經完全履行合同約定，而名城開發公司、名城投資公司作為出售方存在根本違約情形的情況下，本案應適用法律關于違約責任的賠償法條，而非協商一致解除合同的法律適用。王崇煥、錢建華有權根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第二十五條、《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條的規定，請求法院判決解除合同并要求名城開發公司、名城投資公司賠償損失。而本案名城開發公司、名城投資公司要求王崇煥、錢建華支付占有使用費的反訴請求，在其存在根本違約的情況下，沒有事實依據和法律依據，應依法駁回。三、一審法院認定的“關于王崇煥、錢建華主張的配套設施和改建墊付款1800萬元，王崇煥、錢建華在庭審中表示相關證據均在浙江省溫州市中級人民法院（2004）溫一民初字第329號案件中已經提交，經本院核實該案案件卷宗中并無王崇煥、錢建華所稱的上述憑證……故酌情認定配套設施和改建墊付款、平澆部分拆除費用800萬元”，屬于認定事實錯誤。本案王崇煥、錢建華已經向一審法院提交了浙江省溫州市中級人民法院（2004）溫一民初字第329號案件中的證據目錄清單，該清單里顯示“裝修詳細清單證據原件”已提交給一審法院，且一審法院沒有證據材料證明該原件已經交還給王崇煥、錢建華。這些證據原件恰恰是本案審理該裝修墊資款的關鍵證據。在此情況下，一審法院認為已核實該案案件卷宗中沒有裝修證據的原件為由不予認定王崇煥、錢建華的裝修費用是不負責任的說法，屬于認定事實錯誤。因為這些證據原件若丟失了，是屬于一審法院的責任。另外，即便一審法院丟失了這些證據的原件，也應當向王崇煥、錢建華書面釋明，并主動委托評估機構對涉案裝修墊付款的金額進行評估，而不是逃避責任。其二、由于王崇煥、錢建華購房之后的多年都沒有拿到關于涉案物業的產權證，于是再三要求辦理產權證，當時名城集團董事長林時進及主管處長連燕口頭告知王崇煥、錢建華，“只要把涉案物業的建筑復原，就可以辦理產權證”。于是王崇煥、錢建華于2011年至2012年期間進行了復原建筑的拆建及裝修工程并墊付了工程款602萬元。但工程竣工后，還是無法辦理產權證。由于復原建筑裝修工程長達18個月（年租金含稅130萬元／年），導致涉案物業租金損失約198萬元，故該部分共計800萬元的復原建筑工程費用、租金損失費用及利息（以800萬元為基數，自2012年10月29日起，按年利率10%的標準計算至實際履行之日），應由名城開發公司立即支付給王崇煥、錢建華。同時，由于涉案改建、搭建的配套設施、設備多數已經被拆除，若二審法院最終無法取得該涉案墊付款詳細的證據原件的，請求二審法院依法對雙方所簽署的《協議書》中所約定的改建、搭建的配套設施、設備的費用以及后續拆除的費用進行評估，作為本案的定案依據。請二審法院查明本案事實后，判令撤銷一審判決第四項內容，改判名城開發公司、名城投資公司立即支付王崇煥、錢建華改建墊付款18000000元及利息（以18000000元為基數，自2002年12月21日起，按年利率10%的標準計算至實際履行之日止），并向王崇煥、錢建華支付拆除費用800萬元及利息（以800萬元為基數，自2012年10月29日起，按年利率10%的標準計算至實際履行之日）。四、請求二審法院本著公平公正的原則維護民營企業家的利益。本案名城開發公司、名城投資公司為國有企業，而王崇煥、錢建華為民營企業家。王崇煥、錢建華當初為支持家鄉建設而投資購買了涉案房屋，有關政府部門是承諾會將涉案房屋的產權證及時辦理給王崇煥、錢建華的，但是卻遲遲無法辦理下來。后又因政府換屆、領導人員更替等原因導致涉案房屋長達17年時間未取得房產證，嚴重損害了王崇煥、錢建華的合法權益。因此，請求二審法院切實保護王崇煥、錢建華作為企業家的合法權益，依法改判支持王崇煥、錢建華的上訴請求。名城投資公司、名城開發公司共同辯稱，一、一審法院判決涉案合同于2002年6月12日解除不存在錯誤。王崇煥、錢建華一審變更訴訟請求，要求解除王崇煥、錢建華與名城投資公司、名城開發公司簽訂的合同，名城投資公司、名城開發公司亦提起反訴，反訴請求之一也是要求解除合同，因此，雙方關于解除合同已達成合意。一審法院確認雙方于2019年3月18日達成解除合同的一致意見沒有錯誤。本案王崇煥、錢建華與名城投資公司、名城開發公司關于合同解除達成合意，但對于合同解除的原因雙方各執一詞，這不影響雙方一致同意解除合同的認定。在雙方當事人均請求解除合同的情況下，雖然雙方對于解除的原因及后果存在爭議，但解除合同的要求是相同的，依據《中華人民共和國合同法》第九十三條的規定，應當認定雙方達成了解除合同的意思表示一致，可視為特殊的合意解除。二、一審法院沒有在判決中明確涉案合同是否無法履行及無法履行的原因，請二審法院對此予以糾正。一審法院雖然判決王崇煥、錢建華與名城投資公司、名城開發公司雙方解除合同，但是沒有對合同無法履行的原因進行說明。在本案一審審理過程中，名城投資公司、名城開發公司已申請一審法院向溫州市自然資源和規劃局調查涉案房屋能否辦理不動產登記及無法辦理的原因。溫州市自然資源和規劃局在給一審法院的復函中稱：“由于溫州市鹿城區五馬街5號樓項目存在違法建筑，因此目前該項目未通過規劃核實?！保撟C據對本案至關重要，但一審法院在判決解除合同的說理部分對此只字未提。因此，請二審法院在對該證據進行認證的基礎上明確雙方的責任。三、涉案合同因王崇煥、錢建華違章搭建導致合同無法履行，應由王崇煥、錢建華對此承擔責任，具體理由為：1、舊城改建指揮部在王崇煥、錢建華對涉案房屋改建前不知道王崇煥、錢建華的改建方案，即舊城改建指揮部對王崇煥、錢建華搭建違章建筑不知情。根據規劃局的復函可以明確涉案房屋系因王崇煥、錢建華違章搭建導致無法辦理產權登記，因此，需要查明的事實是舊城改建指揮部是否同意王崇煥、錢建華違章搭建及何時同意王崇煥、錢建華進行違章搭建。一審法院據以認定舊城改建指揮部同意王崇煥、錢建華違章搭建的幾份證據均無法體現舊城改建指揮部在王崇煥、錢建華違章搭建前就已知曉王崇煥、錢建華的改建方案，即搭建違章建筑。涉案房屋舊城改建指揮部在交付王崇煥、錢建華當時不存在違章建筑，舊城改建指揮部亦未同意王崇煥、錢建華違章改建。舊城改建指揮部與王崇煥、錢建華于2002年6月12日簽訂的《協議書》中同意王崇煥、錢建華將屋頂透明雨棚適當進行改建，但并未約定王崇煥、錢建華可以違章改建。從協議書第一條的約定來看，協議書第一條約定舊城改建指揮部同意王崇煥、錢建華將屋頂透明雨棚適當進行改建，費用由王崇煥、錢建華自負，西面院子僅允許院子南邊樓上辦公房留通道通行。協議書第二條約定舊城改建指揮部負責西面院子透明雨棚安裝，費用可由王崇煥、錢建華先墊付。從《協議書》的約定來看，沒有任何同意王崇煥、錢建華違章搭建的表述，影響涉案房屋產權登記的主要違章共有三處：二、三樓原天井位置澆筑混凝土樓板；三樓中庭升高建成透光玻璃房；西面院子建成透光玻璃房。現王崇煥、錢建華已拆除兩處，但最主要的違建西面院子的玻璃房至今仍未拆除，從協議書的約定來看，舊城改建指揮部允許搭建的透明雨棚，顯然不是后來建成的玻璃房，雨棚的四周沒有注腳，而王崇煥、錢建華所建的玻璃房根本就不是雨棚。從一審法院認定的幾份證據來看，《五馬商城裝修及擴建審理意見》的形成時間是2002年8月14日，此時距舊城改建指揮部向王崇煥、錢建華交付涉案房屋的時間不到二個月，根據該審查意見的內容來看，該意見第一條是二、三樓原天井位置澆筑混凝土樓板，舊城改建指揮部對此的意見是：“需經原設計單位計算審查，并報房管部門和規劃部門審批?！钡诙l的內容是透明中庭升高，舊城改建指揮部的意見是“望你單位整改后報規劃部門審批”。第三條是涉案房屋最主要的搭建部位，也是影響涉案房屋無法辦理產權登記最重要的原因，即西面院子的玻璃房，第三條舊城改建指揮部的意見為：針對西院改建要求，根據協議可搭建一層透明雨棚，且四周無遮攔，否則需另行報批。該條明確了要建設的內容為透明雨棚，否則要報批。第四條的內容是針對北立面的，同樣要求需經規劃部門審批。因此，一審法院以該份審查意見為據，認為王崇煥、錢建華違章建筑搭建前已經過舊城改建指揮部審批同意完全沒有事實依據。一審法院據以認定舊城改建指揮部同意王崇煥、錢建華違章改建的另一證據為王崇煥、錢建華給市規劃局的報告。該報告的形成時間為2002年8月15日，此時王崇煥、錢建華在給規劃局的報告中要求審批的內容的第三項還是“西面院子增添一對上下自動扶梯及透光簡易雨棚”舊城改建指揮部手書的意見是“市規劃局：五馬商城因功通需要，局部改變，其中①頂樓透明雨棚經原設計單位會簽，其范圍應在1軸-17軸，Ｃ軸-Ｈ軸，宜為四坡壓頂，中央屋脊：15.2Ｍ，四周屋脊≤14.4Ｍ，②西院為透明簡易雨棚，現報送你局，請審批。”從這份報告來看，無論是王崇煥、錢建華打印的內容，還是舊城改建指揮部手書的內容，都得不出王崇煥、錢建華改建的透光玻璃房即是舊城改建指揮部簽署意見中的簡易雨棚，且報告是王崇煥、錢建華打給規劃局的，舊城改建指揮部同意的是其手書部分的內容，不能將王崇煥、錢建華向規劃局單方要求審批的內容一概認為是舊城改建指揮部同意的內容。因此，無論從王崇煥、錢建華與舊城改建指揮部雙方簽訂的協議書來看，還是從一審法院據以認定舊城改建指揮部同意王崇煥、錢建華違章搭建的兩份證據來看，均無法得出舊城改建指揮部在王崇煥、錢建華對涉案房屋違章搭建之前就對違章搭建一事知道并同意的結論。2、王崇煥、錢建華在違章改建既成事實后，舊城改建指揮部協助其向規劃部門審批，不能認為舊城改建指揮部對此存在錯誤。一審法院認定舊城改建指揮部同意王崇煥、錢建華違章搭建另一份證據日期為2003年7月18日的一份《報告》。舊城改建指揮部在報告上手書“原則同意上述意見，西邊院子應滿足安置房建設要求，有關調整應報職能部門審批，辦理相關手續并簽訂正式銷售合同”。從舊城改建指揮部手書的意思來看，其原則上同意的前提是西邊院子在滿足安置房建設要求，且在職能部門審批同意的情況下。涉案房屋改建最后未通過審批，因此，該“原則上同意”也就失去了前提和基礎。但是遺憾的是這份報告在2004年王崇煥、錢建華與舊城改建指揮部的案件中被省高院認定為買賣雙方已達成合意，現本案與一審法院（2004）溫民一初字第329號案件和浙江省高級人民法院（2006）浙民一終字第48號案件有所牽連，該案所認定證據或事實存在錯誤依然應該在本案中予以糾正，而非機械地照搬原有裁判的內容。從該《報告》和形成時間來看，此時王崇煥、錢建華違章搭建的內容已既成事實，即便按前案的認定，舊城改建指揮部此時已同意王崇煥、錢建華違章搭建，但鑒于違章搭建已既成事實，也不能認為舊城改建指揮部對此存在過錯。舊城改建指揮部作為涉案房產的出售者，取得房屋出售價款是其最終目的，房屋出售后王崇煥、錢建華是涉案房屋的使用人、管領人，在違章搭建已既成事實的情況下，若要求王崇煥、錢建華拆除違章建筑則對其損失巨大。且規劃局于2007年11月7日作出的《關于××街××號樓有關問題的處理意見》表明至少在2007年11月7日前王崇煥、錢建華搭建的部分違章建筑是可以通過補辦手續的方式予以補正，而舊城改建指揮部在2003年7月16日的《報告》中，基于當時的具體情形，同意王崇煥、錢建華補辦審批手續亦是合情合理之舉措。不能認為舊城改建指揮部對此存在過錯。一審法院將王崇煥、錢建華提供的《關于解決××街××＃樓購房款意向請示》認定為事實沒有依據。一審法院該認定來源于王崇煥、錢建華提供的第21份證據，該證據王崇煥、錢建華并沒有提供原件，且從該請示的第六條來看，這也不是一份正式的請示文件，名城投資公司、名城開發公司對此不予認可。3、一審法院認為“涉案房屋當初并非作為開設大型商城進行設計構建，雙方在協議中對王崇煥、錢建華在買受后對涉案房屋進行部分改建和相關費用負擔進行了約定，王崇煥、錢建華為此對涉案房屋進行的改建，具有合同上的依據，亦符合情理”沒有依據。因王崇煥、錢建華開設“五馬商城”需要，舊城改建指揮部已同意對涉案房屋進行適當改建，但該改建系建立在合法的基礎上的。涉案房屋已經過消防驗收和竣工驗收，原來規劃設計也是大開間，符合開設商場的要求，而非一定要違法改建后才能作用商場使用。涉案房屋按規劃建筑設計審批要求的配套設施齊全，王崇煥、錢建華所述的配套設施是其出于經營需要而增設或搭建的一些配套設施，這其中就包括違章建筑，這與國家規范要求審批的法定的配套設施不是同一概念，也與《協議書》約定內容不符。正因為2004年沒有對涉案房屋的搭建系違章建筑作出認定，導致前案民事判決錯誤。且王崇煥、錢建華在西面院子建設的透明玻璃房已占用了他人的用地紅線，這也是規劃部門無法審批的主要原因。因此，一審法院忽略了合法改建和違法改建的區別，認定王崇煥、錢建華對涉案房屋進行的改建，具有合同上的依據是極其錯誤的。4、王崇煥、錢建華在明確違法改建無法補辦手續后仍拒不拆除違法建筑，導致涉案房屋無法進行規劃驗收，土地復核無法進行，王崇煥、錢建華對此存在明顯過錯。涉案房屋在王崇煥、錢建華違法改建后，王崇煥、錢建華試圖通過補辦手續進行合法化，但王崇煥、錢建華數次要求規劃部門為其補辦手續規劃部門均不同意，王崇煥、錢建華甚至公然對抗規劃局的拆違行為，規劃局于2007年11月7日作出的《關于××街××號樓有關問題的處理意見》記載的內容有：“五號樓的買受人多次、多處違反規劃，因而竭盡全力，多次進行拆除，并最終拆除了對五馬街改建規劃影響最嚴重的、違法加建的第四層，但由于受到數百不法人員的圍攻，并受其它因素制約，導致無法徹底拆除全部違法建筑。2002年12月5日市政府曾經就此進行協調，形成處理意見，終因該樓的買受人不配合無法落實”。王崇煥、錢建華拒絕拆除相關違法建筑，而是把希望寄托在市政府協調上。為達到這一目的，王崇煥、錢建華除了自己向相關部門打報告外，還一再要求舊城改建指揮部提供所謂的協助，因舊城改建指揮部不具有行政審批權限，對王崇煥、錢建華的無理要求予以拒絕。關于王崇煥、錢建華這一無理訴求，從2010年9月1日王崇煥、錢建華出具的《關于王崇煥、錢建華信訪事項的答復函》中有明確說明，王崇煥、錢建華在該函所附的《關于“五馬廣場商城有限公司對××街××號樓提出的十一個問題”的回復》第十一條明確指出“戶外觀光電梯和屋頂透光雨棚已經明確要求拆除”?？梢姡f城改建指揮部在得知涉案房屋無法通過補辦審批手續合法化后已明確要求王崇煥、錢建華拆除相關違建。因王崇煥、錢建華不拆除違法建筑，而只是一味尋求非正常手段，妄圖通過政府部門溝通協調實現其不合理的訴求，以致涉案房屋產權問題遷延數年而未解決。在本案審理過程中，名城投資公司、名城開發公司申請一審法院向溫州市自然資源和規劃局進行調查，根據該局的復函“由于溫州市鹿城區五馬街5號樓項目存在違法建筑，因此目前該項目未通過規劃核實”。因王崇煥、錢建華違法搭建又拒不拆除，涉案房屋已無法進行規劃核實。因此，王崇煥、錢建華存在明顯過錯，一審法院認為名城投資公司、名城開發公司存在過錯，沒有事實依據。5、一審法院認定“出賣方在出賣房屋后至今仍無法按照約定為涉案房屋辦理相關審批手續，存在過錯?！痹撜J定錯誤。若涉案房屋不存在違章搭建，應由舊城改建指揮部對合法改建內容進行審批，但本案的實際情況是王崇煥、錢建華已對涉案房屋進行了違章搭建，因此，為涉案房屋辦理審批的義務應由王崇煥、錢建華承擔。況且，前案的民事判決對五馬商城裝修改建方案的報批程序也進行了認定：王崇煥、錢建華先將裝修改建方案報舊城改建指揮部審查，經舊城改建指揮部審查同意后，再由王崇煥、錢建華報送有關行政主管部門審批。由此可見，涉案房屋改建方案的審批應由王崇煥、錢建華負責報送相關部門，無法審批的后果也應由王崇煥、錢建華承擔。一審法院援引了前案民事判決的說理部分而對法院認定的涉案房屋的審批程序視而不見。因此，一審法院認定出賣方在出賣房屋后至今仍無法按照約定為涉案房屋辦理相關審批手續，存在過錯是錯誤的。王崇煥、錢建華認為名城投資公司、名城開發公司反訴要求解除合同構成根本違約是極其荒謬的說法。綜上所述，涉案房屋至今未辦理產權登記是因為王崇煥、錢建華原因導致，一審法院將無法履行合同的原因歸咎于名城投資公司、名城開發公司沒有事實依據。四、一審判決王崇煥、錢建華向名城投資公司、名城開發公司支付占有使用費不存在錯誤。就本案合同解除的后果是尚未履行的部分終止履行，已經履行的部分王崇煥、錢建華可以要求名城投資公司、名城開發公司返還購房款；名城投資公司、名城開發公司可以要求王崇煥、錢建華返還房屋，并可以要求王崇煥、錢建華支付占用期間的占用費，該占用費不屬于損失范疇，屬于結算性質，即無論解除合同系因哪方原因造成，王崇煥、錢建華均應支付，而解除合同的損失對王崇煥、錢建華來說是購房款的利息損失，對名城投資公司、名城開發公司來說是占用費的利息損失。關于損失則要考慮系哪方原因導致合同無法履行，進而由過錯方進行賠償。退一步說，即便名城投資公司、名城開發公司構成違約，名城投資公司、名城開發公司已賠償了王崇煥、錢建華的利息損失，而王崇煥、錢建華因占用涉案房屋已獲得租金收益，根據前述法律規定，該收益應在名城投資公司、名城開發公司賠償給王崇煥、錢建華的利息損失中進行扣減?？梢姡瑹o論名城投資公司、名城開發公司是否構成違約，王崇煥、錢建華均應支付占有費。五、名城投資公司、名城開發公司要求被王崇煥、錢建華支付的占用費標準實際上遠遠低于同類商場同期的租金標準。為確定王崇煥、錢建華占用期間的使用費，一審法院委托評估機構對涉案房屋在王崇煥、錢建華占用期間的占用費進行了評估，涉案房屋系在電梯等配套設施安裝后開始營業，王崇煥、錢建華亦是在此條件下對外出租，因此，評估機構以配套設施安裝后的條件進行評估沒有錯誤。對于王崇煥、錢建華對商場的配套設備等墊付的費用，王崇煥、錢建華已在本案中主張，既然配套設備及裝修費用屬于墊付費用，那么自然由王崇煥、錢建華與名城投資公司、名城開發公司就此費用進行結算即可，王崇煥、錢建華一方面要求名城投資公司、名城開發公司支付墊付費用，另一方面又主張以毛坯房標準支付占用費，前后邏輯矛盾。王崇煥、錢建華認為評估機構是以涉案房屋有產權證的狀態下進行的評估沒有事實依據，且房屋是否領取產權證對房屋的租金不產生影響，名城投資公司、名城開發公司出售涉案房屋具有合法依據，承租戶只要取得合法的場地使用證明，即可進行工商登記，王崇煥、錢建華稱沒辦理產權登記，影響房屋租金沒有事實依據。評估機構評估的取價依據來源于多處，評估報告并沒有說明該取價依據的對象的權屬情況，說明權屬對評估價格沒有影響，王崇煥、錢建華所述的評估人員依據“價格指數調整得出評估結論”，而“價格指數”針對的房產都是有產權證的房屋及王崇煥、錢建華所述的評估機構取價依據的對象均是有產權證這種說法純屬主觀臆測，評估報告中對此沒有說明。名城投資公司、名城開發公司提供的測繪成果是委托專業機構作出，非名城投資公司、名城開發公司單方制作，該測繪成果僅是給評估機構進行參考，如前所述，評估機構也已進行了現場復核，王崇煥、錢建華因對涉案房屋的面積質疑，進而否定整個評估報告沒有依據。事實上，雖然王崇煥、錢建華與名城投資公司、名城開發公司簽訂的合同中的面積為4557平方米，但王崇煥、錢建華實際使用的建筑面積遠遠超過該面積，王崇煥、錢建華增購的東風廠的安置房就有346.27平方米，王崇煥、錢建華稱按4557平方米進行評估沒有事實依據。在本案一審審理過程中，一審法官及評估人員多次前往現場勘查，根據現場的實際情況，原告占用的建筑面積遠遠超過協議書中約定的建筑面積，況且《協議書》中也明確在協議書中約定的建筑面積僅為暫定，具體建筑面積以測繪為準。評估機構現場評估時也對現場建筑面積進行了復核，王崇煥、錢建華認為評估面積大于其實際使用的建筑面積的理由不成立。關于王崇煥、錢建華增購的347.27平方米，雙方已對該部分增購達成合意，如前所述，合同解除的法律后果是雙方各自向對方返還所取得的時物，對已經使用的部分則需要進行結算，王崇煥、錢建華認為無需向名城投資公司、名城開發公司支付該增購的347.27平方米的占用費的說法沒有法律依據。六、王崇煥、錢建華在占有涉案房屋的期間所獲取的收益遠遠高于評估結果，王崇煥、錢建華稱其收到的租金為每年100萬元不屬實。王崇煥、錢建華與名城投資公司、名城開發公司雙方簽訂的《協議書》第一條明確說明王崇煥、錢建華系為開設“五馬商城”才向名城投資公司、名城開發公司購買涉案房屋，而王崇煥、錢建華所提供的《××街××號樓租賃合同》系王崇煥、錢建華與“溫州市五馬廣場商城”簽訂，而五馬廣場商城是其委托他人開辦。在一審庭審過程中，一審經辦法官組織雙方現場勘察多次，僅有30幾個平方米的104室年租金就接近200萬元，而五馬商城有5000多平方米的面積，五馬商城加上104室的年租金怎么可能只有100萬元？從五馬商城的現場情況來看，王崇煥、錢建華將商城進行了分租，但其至今都未提供租賃合同，王崇煥、錢建華所稱的100萬元租金，明顯低于周邊商戶承租價格，且又是與其受托人進行簽訂，一審法院對此未予采信完全正確。至于王崇煥、錢建華提供的稅務發票上的金額也不能反映案涉房屋真實的租金情況，實際上王崇煥、錢建華已將涉案房屋進行了分租，該評估金額遠低于王崇煥、錢建華實際獲利。違法建筑是王崇煥、錢建華搭建，辦證的義務也在于王崇煥、錢建華，該點在2004年的判決中已明確說明。且王崇煥、錢建華所述的違法建筑或未領取產權證都沒有影響王崇煥、錢建華獲取租金收益?，F雙方均同意合同解除，解除后的后果即是雙方返還，無法返還的部分應折價補償。無論是何種理由，均不影響王崇煥、錢建華向名城投資公司、名城開發公司返還租金的權利。另外，104室現開設巴拉巴拉童裝店，并非王崇煥、錢建華所稱的樓梯間，該店鋪每年支付的租金近200萬元，王崇煥、錢建華與名城投資公司、名城開發公司及經辦法官已進行過現場勘查，并詢問過該童裝店店長，王崇煥、錢建華所述的104室為樓梯間完全與事實不符。關于104室房屋，王崇煥、錢建華與名城投資公司、名城開發公司之間并未達成協議，《協議書》第四條明確名城投資公司、名城開發公司出讓的范圍不包括104室房屋，在一審庭審過程中經辦法官對此也詢問過雙方，現王崇煥、錢建華所述整體協議包括104室不符合客觀事實。王崇煥、錢建華所述的雙方共同遞交給錢興中市長的《報告》也不是事實，一審庭審時王崇煥、錢建華沒有提供該報告的原件，名城投資公司、名城開發公司對其真實性不予認可，一審法院對該證據也沒有認定。該104室名城投資公司、名城開發公司也未同意由王崇煥、錢建華使用，且合同解除后，無論名城投資公司、名城開發公司是否同意王崇煥、錢建華使用104室，王崇煥、錢建華均應支付占用費。一審法院將無法辦證的原因認定為名城投資公司、名城開發公司完全錯誤。且即便是名城投資公司、名城開發公司的原因導致合同履行不能，關于利息賠償標準參照王崇煥、錢建華援引的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定按年利率10%的標準賠償利息損失沒有法律依據。七、一審法院判決名城投資公司、名城開發公司支付王崇煥、錢建華配套設施和改建墊付款、平澆部分拆除費用800萬元，沒有依據。王崇煥、錢建華為證明支付了配套設施費提供的證據僅有其自行制作的表格《五馬廣場商城裝修詳細》，王崇煥、錢建華未提供相關費用的支出憑證，無法證明配套設施費金額，而王崇煥、錢建華違法改建的平澆部分的拆除費用應由其自行承擔，名城投資公司、名城開發公司從未同意王崇煥、錢建華進行違法改建，即便是雙方協議中約定的屋頂透明雨棚適當改建的費用也是由王崇煥、錢建華自行承擔。因此，王崇煥、錢建華無權要求賠償違法建筑拆除費用，且800萬元費用也沒有證據證明。因此，一審法院酌定按800萬元判決名城投資公司、名城開發公司向王崇煥、錢建華支付配套設施和改建墊付款、平澆部分拆除費用，沒有依據。且王崇煥、錢建華對墊付費用在一審時并沒有提出評估申請，其提供的墊付憑證，哪怕是復印件也沒有提供。鑒于王崇煥、錢建華在一審審理過程中并沒有對墊付費用要求評估，現不應再對此組織評估。且即便同意王崇煥、錢建華評估申請，因王崇煥、錢建華所搭建的違章建筑并不是雙方合同中約定的合法改建，王崇煥、錢建華評估的內容不應包括其違章改建的部分。王崇煥、錢建華稱其墊付的費用達到1800萬元，與其提供的證據也自相矛盾。王崇煥、錢建華提供的證據12，2002年12月23日打給錢興中市長的報告中也明確其墊付的配套設備費約500萬元，且從王崇煥、錢建華提供的該報告中也明確墊付費用在正式簽訂購房合同后從50%的購房款中扣除。若該報告屬實，按該報告內容，即便名城投資公司、名城開發公司需要支付部分墊付費用，也應從后續購房款中抵扣，現因王崇煥、錢建華未支付后續購房款，因此，名城投資公司、名城開發公司自然也無需向王崇煥、錢建華支付墊付利息。從王崇煥、錢建華第三點上訴理由當中，可以得出其違章搭建的事實，王崇煥、錢建華稱名城投資公司、名城開發公司要求其復原，王崇煥、錢建華且已經進行復原并不是事實，影響涉案房屋辦理產權登記的主要違章共有三處，王崇煥、錢建華確實拆除了其中兩處，但最主要的違章建筑，即西面院子的玻璃房現仍未拆除。因此，無法辦理產權登記概因王崇煥、錢建華原因導致。八、王崇煥、錢建華通篇上訴狀沒有述及其違章搭建的事實，反將涉案房屋沒有辦理產權證歸結于名城投資公司、名城開發公司，這種說法完全是顛倒事實。五馬街除王崇煥、錢建華購買的5號樓外，其他樓幢均已辦理了產權登記，因王崇煥、錢建華違章搭建一度導致其他樓幢無法進行宗地驗收，5號樓的拆戶無法領取產權證，后因分宗登記，其他樓幢均已完成產權登記。一審法官進行現場勘查時，西邊院子的違法建筑還高高聳立，而違建拆除后即可辦理登記，一審法官還詢問在場的王崇煥、錢建華的工作人員是否同意拆除該違法建筑，以使合同繼續履行，王崇煥、錢建華工作人員明確表明不同意。正是因為王崇煥、錢建華對法律毫無敬畏，擅自、多次違法搭建，視規則為無物才導致涉案房屋至今無法辦理產權登記，甚至于行政執法局屢次拆違均因王崇煥、錢建華的阻撓而不了了之。王崇煥、錢建華擅自搭建違章建筑，而后又拒不拆除，導致涉案合同無法履行，名城投資公司、名城開發公司尚有數千萬元購房款沒有收取，已給名城投資公司、名城開發公司造成了難以彌補的經濟損失。一審法院未能查明案件事實，將全部責任歸結為名城投資公司、名城開發公司，屬于事實認定錯誤，對此名城投資公司、名城開發公司已提起上訴，請求二審法院查明本案事實，駁回王崇煥、錢建華全部上訴請求，并支持名城投資公司、名城開發公司的上訴請求。名城開發公司上訴請求：一、維持浙江省溫州市中級人民法院（2018）浙03民初758號民事判決的第一項、第五項、第六項、第七項；二、撤銷浙江省溫州市中級人民法院（2018）浙03民初758號民事判決的第二項關于利息的判項，改判駁回王崇煥、錢建華要求名城開發公司支付資金成本的訴請；三、撤銷浙江省溫州市中級人民法院（2018）浙03民初758號民事判決的第三項關于占用費支付時間及占用費起算日的判決，改判王崇煥、錢建華于判決生效之日起立即向名城開發公司支付××街××號樓1-3層及五號樓104室自2002年6月25日起至房屋實際騰空并返還之日止的占有使用費（2002年6月25日至2018年12月31日的占有使用費合計64948000元，2019年1月1日起至房屋實際騰空并返還之日止的占有使用費參照3852900元／年的標準計算）；四、撤銷浙江省溫州市中級人民法院（2018）浙03民初758號民事判決的第四項，改判駁回王崇煥、錢建華要求名城開發公司支付配套設施和改建墊付款及拆除費用的訴訟請求；五、撤銷浙江省溫州市中級人民法院（2018）浙03民初758號民事判決的第八項，改判：1、判決支持名城開發公司要求王崇煥、錢建華支付××街××號樓1-3層營業房（包括增購的5-23號二三層，建筑面積347.27平方米）和五號樓104室占有使用費利息損失的訴訟請求［以評估的年租金為基數，自2002年6月25日至2019年8月19日，按照中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率逐年計算（其中2019年1月1日起至2019年8月19日之間的占有使用費參照3852900元／年的標準計算）；以3852900元／年的標準為基數，自2019年8月20日起計算至實際騰空并返還房屋之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算］；2、判決支持王崇煥、錢建華賠償名城開發公司五馬街二期安置房Ａ幢部分取消建設的損失5398900元及利息損失（自2002年6月25日至2019年8月19日，按照中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率計算，自2019年8月20日起至實際履行之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；3、判決王崇煥、錢建華立即騰空××街××號樓1-3層營業房（包括增購的5-23號二三層，建筑面積347.27平方米）、五號樓104室；4、判決王崇煥、錢建華于判決生效之日起30日內拆除××街××號樓西邊院子的違法建筑。事實與理由：一、一審判決認定事實確有錯誤。1、一審法院認定2003年7月，五馬街改建工程辦公室（下稱“五馬辦”）與王崇煥、錢建華協商對原協議的履行達成幾點補充意見，沒有依據。2003年7月16日，王崇煥、錢建華在給溫州市××樓的改建、觀光電梯的安裝進行審批，請求規劃及有關部門對商場內中空走廊已經平澆加固的部分及西面院子已經建成的透光玻璃房作為商場的入口予以補辦手續，還有關于西面院子出入口1-7軸安置房等問題。該報告為王崇煥、錢建華出具，報告的內容系王崇煥、錢建華的意見。五馬辦在報告上手書的內容明確要求調整應報職能部門審批?？梢?，五馬辦與王崇煥、錢建華并未對違法改建形成合意，更不是對原有協議的補充。因此，一審法院認定五馬辦與王崇煥、錢建華雙方于2003年7月對原協議的履行達成補充意見沒有依據。2、一審法院認定溫州市舊城改建指揮部于2006年11月24日向溫州市人民政府提交溫城指（2006）155號《關于解決××街××＃樓購房款意向的請示》，沒有依據。一審法院該認定來源于王崇煥、錢建華提供的第21份證據，該證據王崇煥、錢建華并沒有提供原件，且從該請示的第六條來看，這也不是一份正式的請示文件，名城開發公司對此不予認可。一審法院認定溫州市舊城改建指揮部向溫州市人民政府提交過該請示沒有事實依據。3、一審法院認定溫州五馬廣場商城有限公司于2008年9月8日向溫州市舊城改建指揮部發出了《關于要求舊城改建指揮部確定并解決××街××號樓的事項》，沒有依據。一審法院該認定來源于王崇煥、錢建華提供的第24份證據，一審法院在對該證據的認證過程中已明確對該證據不予確認，但又將該證據的內容認定為事實，沒有依據。二、一審法院認定裝修改建方案（即違法改建的方案）已經過五馬辦審查同意，沒有依據。涉案房屋五馬辦在交付王崇煥、錢建華當時不存在違法建筑，五馬辦亦未同意王崇煥、錢建華違法改建。五馬辦與王崇煥、錢建華于2002年6月12日簽訂的《協議書》中同意王崇煥、錢建華將屋頂透明雨棚適當進行改建，但并未約定王崇煥、錢建華可以違法改建。王崇煥、錢建華在涉案房屋交付后違反規劃審批進行違法建設，主要違法部位有：二、三樓原天井位置澆筑混凝土樓板；三樓中庭升高建成透光玻璃房；西面院子建成透光玻璃房。王崇煥、錢建華違法改建的透光玻璃房顯然與雨棚不同，王崇煥、錢建華還在二、三樓天井位置澆筑混凝土樓板，該些違法建筑在協議中均沒有約定。王崇煥、錢建華提供的2002年8月14日的《五馬商城裝修及擴建審查意見》中王崇煥、錢建華所稱的各項改建，五馬辦均未同意，四條意見中均要求王崇煥、錢建華報相關部門審批。可見，王崇煥、錢建華在違法改建前并未經過五馬辦同意。2002年8月，五馬辦在溫州市五馬廣場商城有限公司向溫州市××樓及西面院子建設的是透明雨棚，與王崇煥、錢建華搭建的玻璃房完全不同。五馬辦在王崇煥、錢建華于2003年7月16日向溫州市人民政府遞交的《報告》中記載“原則同意上述意見，西邊院子應滿足安置房建設要求，有關調整應報職能部門審批辦理相關手續并簽訂正式銷售合同”，該記載只是基于王崇煥、錢建華違法改建已既成事實，為避免損失擴大，而對已經改建的部分要求王崇煥、錢建華取得相關部門審批手續。規劃局于2007年11月7日作出的《關于××街××號樓有關問題的處理意見》表明至少在2007年11月7日前王崇煥、錢建華搭建的部分違法建筑是可以通過補辦手續的方式予以補正，而五馬辦在2003年7月16日的《報告》中，基于當時的具體情形，若要求王崇煥、錢建華拆除全部違法建筑則會對王崇煥、錢建華經營造成重大影響，五馬辦在這種背景下同意王崇煥、錢建華補辦審批手續亦是合情合理之舉措。一審法院認為從前述幾份文件能夠說明五馬辦已審查同意王崇煥、錢建華違法改建方案沒有依據。且如第一條所述，2006年11月24日，溫州市舊城改建指揮部也并沒有向溫州市人民政府提交溫城指（2006）155號《關于解決××街××＃樓購房款意向的請示》，該事實認定沒有依據。另外，一審法院認為“涉案房屋當初并非作為開設大型商城進行設計構建，雙方在協議中對王崇煥、錢建華在買受后對涉案房屋進行部分改建和相關費用負擔進行了約定，王崇煥、錢建華為此對涉案房屋進行的改建，具有合同上的依據，亦符合情況”沒有依據。因王崇煥、錢建華開設“五馬商城”需要，五馬辦已同意對涉案房屋進行適當改建，但該改建系建立在合法的基礎上的。涉案房屋已經過消防驗收和竣工驗收，原來規劃設計也是大開間，符合開設商場的要求，而非一定要違法改建后才能作為商場使用。涉案房屋按規劃建筑設計審批要求的配套設施齊全，王崇煥、錢建華所述的配套設施是其出于經營需要而增設或搭建的一些配套設施，這其中就包括違法建筑，這與國家規范要求審批的法定的配套設施不是同一概念，也與《協議書》約定內容不符。雖然該認定與浙江省高級人民法院（2006）浙民一終字第48號民事判決的說理部分如出一轍，但根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，生效判決認定的事實才是免證的事實，而生效判決的說理部分不能被理所當然的援引，且省高院該理由是因為當時的證據問題，在沒有對王崇煥、錢建華所搭建的建筑是否構成違法進行認定的情況下作出的。根據一審法院（2004）溫民一初字第329號和浙江省高級人民法院（2006）浙民一終字第48號民事判決認定的事實，五馬辦在2003年7月16日王崇煥、錢建華向溫州市人民政府遞交的《報告》上的簽字意見只是認定五馬辦與王崇煥、錢建華雙方對支付購房款的條件進行了變更，從該《報告》批注意見無法得出五馬辦同意王崇煥、錢建華進行違法改建的結論，并且五馬辦也并非行政部門，也無權決定能否補辦審批手續，故五馬辦是否在報告上簽字對審批能否通過均不會造成影響，王崇煥、錢建華不能以此作為免除其責任的理由。三、一審法院認為出賣方在出賣房屋后至今仍無法按照約定為涉案房屋辦理相關審批手續存在過錯，沒有事實依據。1、王崇煥、錢建華在明確違法改建無法補辦手續后仍拒不拆除違法建筑，導致涉案房屋無法進行規劃驗收，土地復核無法進行，王崇煥、錢建華對此存在明顯過錯。涉案房屋在王崇煥、錢建華違法改建后，王崇煥、錢建華試圖通過補辦手續進行合法化，但王崇煥、錢建華數次要求規劃部門為其補辦手續，規劃部門均不同意，王崇煥、錢建華甚至公然對抗規劃局的拆違行為，規劃局于2007年11月7日作出的《關于××街××號樓有關問題的處理意見》記載的內容有：“五號樓的買受人多次、多處違反規劃，因而竭盡全力，多次進行拆除，并最終拆除了對五馬街改建規劃影響最嚴重的、違法加建的第四層，但由于受到數百不法人員的圍攻，并受其它因素制約，導致無法徹底拆除全部違法建筑。2002年12月5日市政府曾經就此進行協調，形成處理意見，終因該樓的買受人不配合無法落實?！蓖醭鐭?、錢建華拒絕拆除相關違法建筑，而是把希望寄托在市政府協調上。為達到這一目的，王崇煥、錢建華除了自己向相關部門打報告外，還一再要求名城開發公司提供所謂的協助，因名城開發公司不具有行政審批權限，對王崇煥、錢建華的無理要求予以拒絕。關于王崇煥、錢建華這一無理訴求，從2010年9月1日名城開發公司出具的《關于王崇煥、錢建華信訪事項的答復函》中有明確說明，名城開發公司在該函所附的《關于“五馬廣場商城有限公司對××街××號樓提出的十一個問題”的回復》第十一條明確指出“戶外觀光電梯和屋頂透光雨棚已經明確要求拆除”?？梢姡情_發公司在得知涉案房屋無法通過補辦審批手續合法化后已明確要求王崇煥、錢建華拆除相關違建。因王崇煥、錢建華不拆除違法建筑，而只是一味尋求非正常手段，妄圖通過政府部門溝通協調實現其不合理的訴求，以致涉案房屋產權問題遷延數年而未解決。在本案審理過程中，名城開發公司申請一審法院向溫州市自然資源和規劃局進行調查，根據該局的復函“由于溫州市鹿城區五馬街5號樓項目存在違法建筑，因此目前該項目未通過規劃核實?！币蛲醭鐭?、錢建華違法搭建又拒不拆除，涉案房屋已無法進行規劃核實。因此，王崇煥、錢建華存在明顯過錯，一審法院認為名城開發公司存在過錯，沒有事實依據。2、涉案房屋的審批手續應由王崇煥、錢建華辦理。一審法院（2004）溫民一初字第329號和浙江省高級人民法院（2006）浙民一終字第48號民事判決認定五馬商城裝修改建方案的報批程序為：王崇煥、錢建華先將裝修改建方案報名城開發公司審查，經名城開發公司審查同意后，再由王崇煥、錢建華報送有關行政主管部門審批。由此可見，涉案房屋改建方案的審批應由王崇煥、錢建華負責報送相關部門。因此，王崇煥、錢建華稱名城開發公司拖延履行合同義務，拒不向規劃部門申請辦理審批手續不能成立。四、王崇煥、錢建華向名城開發公司支付占用費的起始時間應為2002年6月25日。一審法院認為涉案商場最初非為大型商場設計及構建，交付時為毛坯，涉案房屋的改建、擴建及裝修的確需要一定時間，而涉案商場已于2002年12月26日開業，故王崇煥、錢建華應支付從2002年12月26日起的占有使用費。名城開發公司認為該認定不具合理性，缺乏事實依據。涉案房屋原本設計即是營業用房，雖然五馬辦與王崇煥、錢建華在協議書中約定了王崇煥、錢建華可以適當改建，但絕不是讓王崇煥、錢建華在房屋交付后進行違法改建，王崇煥、錢建華若僅適當改建和進行必要的裝修，則所需的時間會遠遠少于六個月，王崇煥、錢建華違法改建占用的時間不應由名城開發公司承擔。且合同解除后，對已履行部分應進行結算，名城開發公司自2002年6月25日將涉案房屋交付給王崇煥、錢建華時已失去對房屋的控制，對王崇煥、錢建華占用房屋期間的占用費均應支持。五、一審法院判決名城開發公司向王崇煥、錢建華賠償購房款的利息損失，沒有依據。如前所述，涉案房屋無法進行權屬登記系王崇煥、錢建華進行違法改建且拒不拆除導致，合同解除后，應依雙方的過錯判決責任承擔。本案名城開發公司不存在過錯，一審法院要求名城開發公司向王崇煥、錢建華賠償利息損失沒有依據，且王崇煥、錢建華也沒有提供證據證明涉案房屋的購房款來源于向其他人借款或者銀行的貸款。王崇煥、錢建華主張按照銀行貸款利息復息計算融資成本，因計算復息沒有法律依據，故王崇煥、錢建華實際主張的也是銀行貸款利息。一審法院酌定按年利率10%計算利息不僅沒有事實依據，如此高的利率在司法判例中也難尋先例。酌定需要有事實基礎，而非隨意酌定，經名城開發公司計算，按一審法院酌定的利息比例計算，名城開發公司支付的利息金額接近一個億。因本案合同無法履行的原因在于王崇煥、錢建華，故一審法院該項判決沒有依據。六、一審法院判決名城開發公司支付王崇煥、錢建華配套設施和改建墊付款、平澆部分拆除費用800萬元，沒有依據。王崇煥、錢建華為證明支付了配套設施費提供的證據僅有其自行制作的表格《五馬廣場商城裝修詳細》，王崇煥、錢建華未提供相關費用的支出憑證，無法證明配套設施費金額，而王崇煥、錢建華違法改建的平澆部分的拆除費用應由其自行承擔，名城開發公司從未同意王崇煥、錢建華進行違法改建，即便是雙方協議中約定的屋頂透明雨棚適當改建的費用也是由王崇煥、錢建華自行承擔。因此，王崇煥、錢建華無權要求名城開發公司賠償違法建筑拆除費用，且800萬元費用也沒有證據證明。因此，一審法院酌定按800萬元判決名城開發公司向王崇煥、錢建華支付配套設施和改建墊付款、平澆部分拆除費用，沒有依據。七、王崇煥、錢建華應賠償名城開發公司五馬街二期安置房Ａ幢部分取消建設的損失及利息。一審法院認為根據現有證據無法證明涉案房屋西面院子透光玻璃房的建設系五馬街二期安置房Ａ幢取消建設的直接原因。2003年7月16日，王崇煥、錢建華向溫州市人民政府遞交報告時，西面院子的玻璃房確已建成，該報告第三點“經雙方共同協商，該部分安置房建成后安置給乙方，有關面積按實際結算，如果安置方案確實對乙方的商場入口有較大的影響，乙方要求1-7軸安置房取消，減少的面積由乙方承擔?！睋耍粚彿ㄔ赫J定在2003年7月，西面院子玻璃房已建成的情況下，安置房仍可建設，該認定沒有依據。該報告上第三點的意思是1-7軸建成的安置房可以安置給王崇煥、錢建華，若對商場入口有較大影響，取消后減少的面積由王崇煥、錢建華承擔，無法得出2003年7月可以建設Ａ幢安置房1-7軸的結論，且名城開發公司也沒有同意將1-7軸安置房安置給王崇煥、錢建華，一審法院也已認定王崇煥、錢建華主張的安置房貨幣安置款與王崇煥、錢建華無關。另外，如上訴狀第一條所述，2006年11月24日，溫州市舊城改建指揮部并沒有向溫州市人民政府提交溫城指（2006）155號《關于解決××街××＃樓購房款意向的請示》，該證據王崇煥、錢建華并沒有提供原件，且從該請示的第六條來看，這也不是一份正式的請示文件，名城開發公司對此不予認可。一審法院以該請示的內容，認為名城開發公司已同意為西面院子透光玻璃房辦理規劃、土地等相關手續沒有依據。名城開發公司提供的圖紙“五馬街二期安置房總平圖”及“五馬街二期安置房建筑施工圖”來源于溫州市規劃局，從圖紙上可以明確五馬街二期Ａ幢安置房位于涉案房屋的西首，王崇煥、錢建華違法改建的玻璃房占用了Ａ幢安置房用地，在××街××期安置房中已取消了Ａ幢1-7軸。因此，五馬街二期Ａ幢安置房的部分取消系因王崇煥、錢建華違法在西面院子搭建玻璃房導致，王崇煥、錢建華應賠償名城開發公司五馬街二期安置房Ａ幢部分取消建設的損失及利息。八、王崇煥、錢建華應拆除××街××號樓西邊院子的玻璃房。如第七條所述，因名城開發公司并未同意王崇煥、錢建華違法改建，也并未同意為西面院子搭建的玻璃房辦理規劃、土地等相關手續，且審批手續的辦理也應由王崇煥、錢建華進行，違法建筑也不具備辦理規劃審批的條件，因此，王崇煥、錢建華應拆除該違法建筑。九、王崇煥、錢建華應在判決生效后立即騰空××街××號樓1-3層營業房（包括增購的5-23號二三層，建筑面積347.27平方米）及五號樓104室。一審判決認為若本判決生效后仍有經營戶占用使用涉案房屋，王崇煥、錢建華應協助名城開發公司處理后序事宜，存在錯誤。合同解除后，尚未履行的，終止履行，合同雙方負有返還義務。因此，王崇煥、錢建華應將涉案的××街××號樓1-3層營業房及五號樓104室騰空后返還給名城開發公司，而非協助名城開發公司完成騰空。十、王崇煥、錢建華應賠償名城開發公司占用費利息損失?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”因王崇煥、錢建華違法改建的原因導致涉案合同無法履行，王崇煥、錢建華對其給名城開發公司造成的占用費利息損失應進行賠償。綜上所述，一審法院因事實認定錯誤，導致將合同解除的責任錯誤歸咎于名城開發公司，請求二審改判支持名城開發公司的全部訴請。王崇煥、錢建華共同辯稱，一、名城開發公司請求法院駁回支付王崇煥、錢建華的資金成本的請求不能成立。本案名城開發公司存在以下根本違約的事實：（一）名城開發公司沒有履行辦理涉案房屋產權證給王崇煥、錢建華，逾期違約情形長達17年以上。（二）名城開發公司存在擅自單方解除涉案合同構成根本違約的情形。根據《合同法》第九十四條，名城開發公司存在嚴重逾期履行其根本義務，以及擅自單方解約以表明其明確不再履行義務，構成根本違約。在此情形下，名城開發公司應當賠償因合同解除后造成王崇煥、錢建華的全部損失。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第（三）款的規定，名城開發公司應當向王崇煥、錢建華支付以支付的購房款本金及墊付款本金作為基數的人民銀行金融機構計收逾期貸款利息的標準計算的利息（即復息計算）。因此，王崇煥、錢建華的資金成本損失是有事實和法律依據做支撐的，應當駁回名城開發公司的該項上訴請求。二、名城開發公司請求法院判處王崇煥、錢建華支付自2002年6月25日起至房屋實際騰空并返還之日止的占有使用費64948000元，2019年1月1日起至房屋實際騰空并返還之日止的占有使用費參照3852900元／年的標準計算，該請求不能成立。（一）王崇煥、錢建華從始至終都不存在違約，而且嚴格按照合同的約定履行，故王崇煥、錢建華在本案中不存在過錯。而導致本案糾紛發生的根本原因是名城開發公司逾期17年仍未將涉案的房屋產權證辦理至王崇煥、錢建華名下，導致本案涉案合同被解除的過錯全部在名城開發公司。本案名城開發公司的上訴請求的基礎是基于王崇煥、錢建華存在違建構成違約的情形，而該違建情形在一審判決的認定部分已經明確不屬于王崇煥、錢建華的責任，名城開發公司的上訴請求已經失去了所有的事實依據和法律依據，其無權要求王崇煥、錢建華支付在合同解除之前的占有使用費。本案在合同未解除之前，王崇煥、錢建華占有使用涉案房屋是屬于合法使用、有權使用，自己使用自己的房屋還需要支付占有使用費是不符合邏輯的。對于一審法院之所以會錯誤地判決王崇煥、錢建華需要支付房屋占有使用費是基于錯誤的認定王崇煥、錢建華與名城開發公司在庭審中達成協商一致。王崇煥、錢建華在此再次特別聲明，王崇煥、錢建華從始至終均未在任何場合以任何書面或口頭的方式同意跟名城開發公司協商解除合同，也未同意向名城開發公司返還涉案房屋的租金。本案僅存在名城開發公司構成根本違約導致涉案合同被解除，而王崇煥、錢建華從始至終沒有任何責任，因此，名城開發公司的該項請求不能成立。（二）本案一審法院所確定的合同解除日期為2019年3月18日，交接房屋之日為判決生效之日起60日內。所以，退一步講，王崇煥、錢建華需要支付名城開發公司占有使用費的，也應當是從本案生效判決書所確定的交還房屋之日開始計算占有使用費，而非從2002年開始計算。（三）從事實角度上講，本案的涉案房屋，在名城開發公司出售給王崇煥、錢建華之時是屬于毛坯狀態，在買賣合同中亦約定了相關的改建、墊付和增設設備設施的約定，因此退一萬步講真要計算所謂的返還房屋占有使用費，也只能從王崇煥、錢建華正式開業之日開始計算。（四）本案涉案房屋至今都沒有產權證，一個沒有產權證的房屋在法律上是不具備經營價值的，因為無法辦理任何經營手續，如營業執照、衛生許可證等等證件，在此情況下，名城開發公司主張的所謂占有使用費標準和一審法院認定的占有使用費標準，完全是錯誤的，因為他們都是基于涉案房屋是有產權證的情形所作出的判斷。故請求二審法院對涉案房屋不存在房產證的事實，予以重點審查，因為這是本案發生糾紛的根本原因。（五）其他答辯意見詳見王崇煥、錢建華的上訴狀中對名城開發公司該項訴請的陳述。因此，名城開發公司的該項上訴請求不能成立。三、名城開發公司請求法院判處駁回其向王崇煥、錢建華支付配套設施和改建墊付款及拆除費用的訴請不能成立。本案涉案合同第二條已經明確約定了賣方負責盡快完善其配套設施，包括：1、根據王崇煥、錢建華設定位置，負責安裝二部一至三層中外合資扶梯和一部中外合資貨運電梯，負責安裝消防設施要符合驗收規定；2、負責西面院子透明雨棚安裝，五號樓北側外立面的裝飾和窗門的安裝（可由原告先墊付）；3、根據規劃要求，五號樓北面通道寬度不小于7米，并安裝透明雨棚，同時鋪設與步行街一樣花崗巖地面（可由乙方先墊付）；4、協助王崇煥、錢建華申報商城戶外電梯。這些配套設施均系由王崇煥、錢建華墊付了資金后建設起來的，現在名城開發公司要求不支付王崇煥、錢建華墊付款明顯是違背了合同的約定，該請求不能成立，應當由名城開發公司向王崇煥、錢建華支付1800萬元的墊付款以及利息損失。同時，又因名城開發公司沒有及時取得相關配套設施建設的審批導致這些配套設施被拆除，也應向王崇煥、錢建華支付800萬元的拆除費和利息損失。四、名城開發公司請求法院判處王崇煥、錢建華支付其房屋占有使用費的利息損失，不能成立。本案名城開發公司的該項上訴請求的基礎是基于王崇煥、錢建華存在違約導致合同被解除的情形，一審判決的認定部分已經明確王崇煥、錢建華不構成任何違約，因此名城開發公司的上訴請求已經失去了所有的事實依據和法律依據，其無權要求王崇煥、錢建華支付在合同解除之前的占有使用費，亦無權要求王崇煥、錢建華支付任何利息損失。故該項請求不能成立。五、名城開發公司請求法院判處王崇煥、錢建華賠償其五馬街二期安置房Ａ幢部分取消建設的損失5398900元及利息損失的請求，不能成立。（一）五馬街二期安置房是屬于王崇煥、錢建華的權益。在2002年12月報告《報告》及2003年7月16日《報告》中，名城開發公司確認了王崇煥、錢建華對西面院子與屋頂的使用權，Ａ幢安置房的1-6軸一層二層不建房供五號樓出入，三層四層由名城開發公司買下安置房指標由名城開發公司建成安置給王崇煥、錢建華。這些安置房指標王崇煥、錢建華已經全部買下并支付了款項，但名城開發公司卻至今未安置。因此，在這種情況下，王崇煥、錢建華是不可能阻撓其建設Ａ幢安置房的，因為這些安置房建好之后就是屬于王崇煥、錢建華所有的。故名城開發公司的說法明顯是不符合邏輯。（二）導致本案涉案房屋無法辦理產權以及導致五馬街二期安置房Ａ幢取消的根本原因，在于名城開發公司。1、根據名城開發公司提供的溫州市規劃局文件溫市規交字【2007】67號文件《關于××街××號樓有關問題的處理意見》第二中的第（三）條內容“對西首院子內擴建的四層建筑物，暫時保留使用，若建設單位能通過用地調整取得土地使用權的，處罰后補辦規劃手續?！弊C明該房屋的所謂違建是允許保留使用的，但由于名城開發公司未通過用地調整取得該位置的土地使用權導致王崇煥、錢建華無法辦理產權證。2、本案涉案的二期安置房Ａ幢剛好處在消防通道上，因此，二期安置房如果按照名城開發公司自己的規劃圖紙，是根本不可能通過消防機關的驗收的。這也是導致二期安置房至今沒有建設的根本原因之一。然而，名城開發公司明知該事實，卻不將該二期安置房安置于其他地方，造成王崇煥、錢建華至今無法獲得安置房，王崇煥、錢建華將在另案起訴名城開發公司進行處理。（三）名城開發公司在2006年11月向市政府提交的《關于解決五馬街5號樓購房款意向的請示》中已同意為西面院子透光玻璃房辦理規劃、土地等相關手續，現在又請求王崇煥、錢建華予以賠償，缺乏依據，應予以駁回。六、名城請求法院判處王崇煥、錢建華立即騰空涉案房屋的請求以及在判決生效后30日內拆除××街××號樓西邊院子的違法建筑的請求，不能成立。本案雙方仍在訴訟糾紛期間，且名城開發公司構成根本違約的事實已經非常明確。因此，在名城開發公司未足額賠償王崇煥、錢建華全部損失的情況下，要求王崇煥、錢建華立即騰空房屋，不符合常理。至于名城開發公司要求王崇煥、錢建華拆除西邊院子的請求，不具備事實和法律依據，應不予支持。綜上所述，請求二審法院查明事實，駁回名城開發公司的全部上訴請求并依法改判支持王崇煥、錢建華的上訴請求。王崇煥、錢建華向一審法院起訴請求：1.判決由名城投資公司以市場評估價回購××街××號樓的三層營業房等（共計建筑面積為4904.2平方米）。并暫定由名城投資公司支付給王崇煥、錢建華回購價款16130萬元（已經扣除包括王崇煥、錢建華已付及已墊費用等各種收支款項的結算款）；2.判決由名城投資公司以市場評估價格落實安置房指標5套（共計建筑面積為584平方米）的貨幣安置款及補償款金額1950.74萬元；3.本案的訴訟費由名城投資公司承擔。審理過程中，王崇煥、錢建華變更其訴訟請求為：1.請求判令解除王崇煥、錢建華與溫州市舊城改建指揮部五馬街改建辦公室于2002年6月12日簽署的《協議書》及增購的五馬街5-23號二、三層建筑面積為347.27平方米的認購協議；2.請求判令名城投資公司返還王崇煥、錢建華已付××街××號樓一至三層營業房（共計4904.2平方米）轉讓款50541930元及配套設施和改建墊付款18000000元（以實際評估鑒定金額為準），共計68541930元；3.請求判令名城投資公司賠償王崇煥、錢建華的資金成本（以68541930元為基數，按照商業銀行同期貸款利率復息計算成本，自2002年12月21日開始計算至名城投資公司歸還完畢之日止）；4.請求判令名城投資公司償還王崇煥、錢建華合同約定的拆除費用8000000元；5.請求判令名城投資公司賠償王崇煥、錢建華營業房增值預期利益損失100758070元；6.本案訴訟費用由名城投資公司承擔。審理過程中，王崇煥、錢建華表示不放棄變更前的第2項訴訟請求，即仍要求名城投資公司以市場評估價格落實安置房指標5套（共計建筑面積為584平方米）的貨幣安置款及補償款金額19507400元。名城投資公司、名城開發公司在審理過程中向一審提出反訴請求：1.判令解除雙方于2002年6月12日簽訂的《協議書》及于2003年7月18日簽訂的《補充意見》；2.判令解除王崇煥、錢建華增購的五馬街5-23號二層、三層，建筑面積為347.27平方米的口頭認購協議；3.判令王崇煥、錢建華立即騰空其購買的五馬街5號樓一至三層營業用房、增購的5-23號二、三層的房屋、占用的5號樓104室，并將其恢復原狀后返還給名城投資公司、名城開發公司；4.判令王崇煥、錢建華向名城投資公司、名城開發公司支付××街××號樓三層營業用房（包括增購的347.27平方米）占用費112025200元（自2002年6月25日起計算至實際騰空并返還房屋之日止，暫按評估明細表金額計算，具體以評估機構評估金額為準，暫算至2018年6月30日）及利息（以年租金為基數，自2002年6月25日起逐年計算至實際騰空并返還房屋之日止，以中國人民銀行同期同檔貸款利率計算）；5.判令王崇煥、錢建華向名城投資公司、名城開發公司支付五馬街5號樓104室房屋占有使用費489.96萬元（自2002年6月25日起計算至實際騰空并返還房屋之日止，暫按評估明細表金額計算，具體以評估機構評估金額為準，暫算至2018年6月30日）及利息（以年租金為基數，自2002年6月25日起逐年計算至實際騰空并返還房屋之日止，以中國人民銀行同期同檔貸款利率計算）；6.判令王崇煥、錢建華賠償名城投資公司、名城開發公司五馬街二期安置房Ａ幢取消建設的損失657.35萬元（具體以評估金額為準）及利息（自2002年6月25日起計算至實際履行之日止，以中國人民銀行同期同檔貸款利率計算）。一審法院認定事實：溫州市舊城改建指揮部系溫州市人民政府設立的事業法人單位，其宗旨和業務范圍為：負責制定舊城改建的有關政策及規定；協調舊城改建中規劃、開發、拆遷安置等問題；組織實施改建區內有關地塊的綜合開發建設。溫州市舊城改建指揮部于2000年4月4日設立五馬街改建工程辦公室，由該辦公室作為開發單位，負責五馬街改建范圍內的拆迀安置、建設開發、增量房屋的出售等具體工作?！痢两帧痢撂枠堑某鍪鄯课輰儆谖羼R街改建工程范圍內安置用途外的增量營業房，由于該營業房經登報公開銷售無果，溫州市人民政府同意五馬街改建工程辦公室按原定拍賣價的90%協議出售。2002年6月Ｉ2日，五馬街改建工程辦公室（作為甲方）與錢建華、王崇煥（作為乙方）就購買××街××號樓的增量營業房達成如下協議：一、甲方將位于××街××號樓××層××房，總建筑面積約4557平方米，銷售總金額為10179.9萬元，售與乙方開設“五馬街廣場商城”。具體面積以房管局測繪為準，多退少補。詳細范圍包括：一層、二層、三層營業用房；電梯房頂的使用權及屋頂使用權（同意乙方將屋頂透明雨棚適當進行改建，費用由乙方自負）；西面院子（僅允許院子南邊樓上辦公室留通道通行）的使用權。二、甲方負責盡快完善其配套設施，包括：1、根據乙方設定位置（許可的前提下），負責安裝二部一至三層中外合資扶梯和一部中外合資貨運電梯（有關扶梯和貨梯經市建行、市財政審定造價后，可由乙方包干自行安裝），負責安裝的消防設施要符合驗收規定。2、負責西面院子透明雨棚安裝（具體時間另定），五號樓北側外立面的裝飾和窗門的安裝（可由乙方先墊付）。3、根據規劃要求，五號樓北面通道寬度不小于7米，并安裝透明雨棚，同時鋪設與步行街一樣花崗巖地面（可由乙方先墊付）。4、甲方協助乙方申報商城戶外電梯。三、在簽訂合同后一個月內乙方先支付總額50%的購房款，正式開業再支付40%，余下10%待辦理房產證時一并結清。四、甲方同意將東邊第二間22至23軸之間位置的店鋪按優惠價格出售給乙方（價格另議）。五、根據乙方的要求，甲方同意其按實際面積進行內部結構調整，并以調整分割后由房管部門進行重新測繪的面積為準，將分割后的產權分別辦理到乙方股東名下。六、協議經雙方簽字生效，具體細節再簽訂補充協議。補充協議與本協議具有同等效力。合同簽訂后，五馬街改建工程辦公室交付了房屋。后王崇煥、錢建華為了配合五號樓的使用，與五馬街改建工程辦公室達成口頭協議，由王崇煥、錢建華增購五馬街5-23號二、三層建筑（面積為347.27平方米）。2002年12月4日，錢建華、王崇煥支付增購五馬街5-23號二、三層建筑的購房款5541930元，繳款通知書載明最后結算按測繪面積結算。2002年7月17日，錢建華、王崇煥以溫州市五馬廣場商城有限公司的名義支付購房款500萬元。2002年12月20日，錢建華、王崇煥以溫州市五馬廣場商城有限公司的名義支付購房款4000萬元。2002年6月18日，錢建華、王崇煥將房屋委托給他人設立溫州市五馬商城有限公司，對商城進行裝飾裝潢、店鋪出租、物業管理及日常管理。為了商城的營業，錢建華、王崇煥自行出資安裝了電梯、雨棚、北側外立面、北面路面、水電及消防等配套設施，相關費用雙方尚未結算。2002年8月14日，五馬街改建工程辦公室出具《五馬商城裝修及擴建審查意見》，內容為：“1、針對二、三樓原天井位置澆筑混凝土樓板，需經原設計單位計算審查，并報房管部門和規劃部門審批；2、針對三樓透明中庭升高改建現象，由于市規劃部門對五馬街景有明確的規劃要求（體量、高度），故改建不應在可視范圍內，同時應減少對五馬街二期工程住宅部分的日照遮擋及噪聲干擾，因此設計部門建議屋頂改建范圍應小于東起7軸，西至17軸；南起Ｃ軸，北至Ｈ軸。并且宜為四坡屋頂，中央屋脊小于或等于14.80Ｍ，四周屋檐頂標高小于或等于14.00Ｍ，同時不得外挑。望你單位整改后報規劃部門審批；3、針對西院改建要求，根據協議可搭建一層透明雨棚，且四周無遮攔，否則需另行審批。4、北立面設計需經規劃部門審批。望你單位根據意見抓緊修改圖紙，抓緊報批，審批通過后送我辦備案，再行施工。”2002年8月，溫州市五馬廣場商城有限公司向溫州市規劃局遞交報告，其中載明：“××街××號樓業已開始裝修改建，主要改建部分是：1、頂樓透明雨棚升高改建；2、樓層內部樓面走廊平澆加固；3、西面院子增添一對上下自動扶梯及透光簡易雨棚；以上所有改動部分已由原建筑設計單位、市規劃設計院針對五馬街二期改建的規劃進行統一的調整，并已出具了修改圖?！?002年8月20日，五馬街改建工程辦公室在該報告上書寫意見：“規劃局：五馬商城因功能需要局部改變，其中①頂樓透明雨棚經原設計單位會簽，其范圍應在7軸到17軸，Ｃ軸到Ｈ軸，宜為四坡壓頂，其中屋脊≤15.2Ｍ,四周屋脊≤14.4Ｍ，②西院為透光簡易雨棚。現報送你局。請審批。”2002年12月26日，“五馬廣場商城”正式開業。2003年7月，王崇煥、錢建華與五馬街改建工程辦公室經協商，對原協議的履行達成幾點補充意見：一、請求規劃部門審批的內容包括四樓的改建、觀光電梯的安裝；二、請求規劃及有關部門補辦手續的包括商場內中空走廊已經平澆加固的部分及西面院子已經建成的透光玻璃房作為商場的入口予以補辦手續；三、西面院子出入口1—7軸安置房的處理問題；四、上述有關手續如果全部辦理完畢，受讓方承諾將余款按照協議規定付清。至今，相關的規劃審批手續尚未辦理。2004年9月8日，溫州市舊城改建指揮部以王崇煥、錢建華為被告提起訴訟，要求王崇煥、錢建華支付購房款4107.72萬元，并支付自2002年12月26日起按每日萬分之二點一的逾期付款違約金。本院于2005年11月23日作出（2004）溫民一初字第329號民事判決，該判決認為雙方當事人簽訂的房地產轉讓合同并沒有違反國家法律或行政法規的強制性規定，應認定有效，并認為相關審批手續尚未辦理完畢，雙方約定的付款條件尚未成就，駁回了溫州市舊城改建指揮部的訴訟請求。該判決認定：“另，房屋交付后，因經營的需要，錢建華、王崇煥根據協議的約定，向五馬街改建工程辦公室提出了裝修、改建及擴建的方案，經五馬街改建工程辦公室審查同意后送規劃部門審批。由于規劃部門一直未予審批，錢建華、王崇煥拒絕支付剩余房款?！睖刂菔信f城改建指揮部、錢建華、王崇煥均不服上述判決，上訴于浙江省高級人民法院。浙江省高級人民法院于2006年5月22日作出（2006）浙民一終字第48號民事判決，結果為駁回上訴，維持原判。同時，該判決認為：“由于訴爭房屋當初并非作為開設大型商城進行設計購建，因此雙方在協議中作出了同意受讓方對房屋進行部分改建和相關費用負擔的約定，受讓方為此在履行中提出改建要求，應認為其具有合同上的依據，亦符合情理。上述協議約定的房屋交付后，受讓方提出了房屋改建的方案，經出讓方審查后予以認可，現今尚未獲得當地規劃部門的審核批準，指揮部在訴訟中雖提出前述房屋改建內容屬違章建筑，規劃部門不予批準的主張，但其并無證據加以證實該項主張，故不予采納。”2005年9月13日，溫州市人民政府辦公室出具溫政辦函（2005）76號“關于××街××號樓有關情況的函”，載明：五號樓出售部分房屋屬五馬街改建額范圍內的安置用途外增量房屋，該房屋的出售業經市人民政府批準；五號樓出售部分房屋的用地使用權屬出讓性質，待出售房屋款項結清后，由國土資源部門予以辦理有關土地使用權證，土地出讓金已經市政府批準暫緩繳納；在已批準的建筑設計范圍內，待出售房屋款項結清后，由房管部門予以辦理有關房屋權屬證書。2006年11月24日，溫州市舊城改建指揮部向溫州市人民政府提交溫城指［2006］155號《關于解決××街××＃樓購房款意向的請示》，內容為：“為盡快解決××街××＃樓購房款欠款事宜，我部與買主王崇煥、錢建華進行了協商，達成以下解決的初步意向：一、辦理已建及改建部分的規劃、土地等相關手續；二、代墊部分費用的結算（在總房價中相減）；三、我部提供房屋銷售發票，購買方繳納購房款40%；四、落實購買方購置拆遷戶的安置房；五、剩余10%購房款在辦理產權證、土地證時全部付清；六、根據協議約定購買方向規劃部門申請辦理“屋頂玻璃搭建與觀光電梯”的審批手續（建議這一條不寫）?！贝撕?，王崇煥、錢建華一直向相關部門遞交報告并進行信訪，要求解決涉案房屋規劃審批及權屬證書辦理等相關問題。2007年11月7日，溫州市規劃局向溫州市人民政府提交溫市規交字［2007］67號《關于××街××號樓有關問題的處理意見》，該文件載明：“根據《溫州市五馬街區改造規劃》，我局于2002年1月14日批準包括五號樓在內的五馬街改建一期工程。在建設過程中，五號樓的買受人多次、多出違反規劃審批要求進行違法建設。我局認為這些違法建設均違反五馬街區改造規劃，因而竭盡全力，多次進行拆除，并最終拆除了對五馬街改建規劃影響最嚴重的、違法加建的第四層。但由于受到數百不法人員的圍攻，并受其它因素制約，導致無法徹底拆除全部違法建筑。2002年12月5日市政府曾經就此進行協調，形成處理意見，終因該樓的買受人不配合，無法落實。后又因該建筑設計、施工不規范，測繪企業不愿意承擔竣工測繪業務，致使建設單位至今未報請我局進行竣工驗收。經與相關部門、單位溝通，我們隊處理××街××號樓的有關問題提出如下建議：一、盡快組織竣工測繪和驗收。由建設單位市舊城指揮部落實測繪企業，對該建筑物（包括違法建設部分）進行整體竣工測繪，并按正常程序報規劃主管部門進行竣工驗收。二、視民事糾紛化解情況，酌情處置違法建筑物。我們認為，對××街××號樓的違法建設部分，仍應根據城市規劃的要求進行處置。但在處置時宜適當考慮民事判決結果，盡量協助市舊城指揮部履行民事判決義務，以化解社會糾紛。若該樓買賣雙方實現和解，該建筑物買受人同意交付所欠二期購房款，并同意承擔相應土地出讓金和規費的，可對該樓現有違法建設部分作如下處理：（一）該建筑物第四層東北角設備房，以及西南角樓梯間邊的雜物間，既不符合城市規劃，也不符合民事協議，予以拆除。（二）對該建筑物中庭第2、第3層平澆封蓋部分，以及第三層頂上采光玻璃房處罰后補辦規劃手續。（三）對西首院子內擴建的四層建筑物，暫時保留使用。若建設單位能通過用地調整取得土地使用權的，處罰后補辦規劃手續。若該樓買賣雙方不能和解的，則按照2002年12月5日協調會意見處理。除允許該建筑物中庭第2、第3層平澆封蓋部分，以及第三層頂上采光玻璃房處罰后補辦規劃手續外，其余部分予以拆除。”2008年9月8日，溫州五馬廣場商城有限公司向溫州市舊城改建指揮部發出了《關于要求舊城改建指揮確定并解決××街××號樓的事項》，提出需要解決的問題如下：一、出售的房產，其土地必須是出讓性質。二、原天井澆平部分的面積計價按原約定，即只交納配套設施費及相關費用。三、已購得的安置房指標，要求在后期二期內安置或在其他地方進行安置，也可以安置在5號樓西面院子已經建成的透光玻璃房內。四、5號樓東首第二間（消防安全樓梯間即22至23軸之間）按原約定和5號樓統一計價。五、后樓二期建設時臨時借用的變壓器房及配電間，當時約定一年內退出歸還我方，但至今未退出，要求立即退出歸還我方（占攤費用應根據同幢同類實際計算）。六、產權證根據協議書要求分層分割分批領取，并直接登記到各股東名下。（附圖）七、我方購買（原東風機電安置房）2樓268.65平方米，單價為18000元／平方米，3樓78.77平方米，單價為9000元／平方米，合計金額為554.193萬元，我方于2002年12月4日已經全部繳清，但產權證一直拖到現在都沒有辦理，請立即給予辦理產權證。八、產權證土地證要求在三個月內辦理完畢。九、王公甫在5號樓內購置的一套房產，在購買時就有實體墻分割開，和他自己的珠寶店相連，不在商場內出入。因此以后產權證上要注明其不能在商場內開門。十、我方墊付的房產配套設備設施費用約1000萬元，應即予結算并在購房款中扣除。十一、今后屋頂透光雨棚的升高改建和戶外觀光電梯的安裝以及北面通道需要搭建雨棚?？筛鶕嶋H情況，雙方協商后再建。2010年9月1日，溫州市舊城改建指揮部出具溫城指［2010］183號《關于王崇煥、錢建華信訪事項的答復函》，答復內容如下：“2002年6月，經市政府批復，溫州市舊城改建指揮部五馬街改建工程辦公室將五馬街營業安置房認購定位后多余房源進行議標銷售。你們購買了位于××街××＃樓的三層營業用房（建筑面積約4557㎡），總金額為10179.9萬元（協議書附后）。此后，由于你們在未經規劃等部門審批的情況下對該營業用房進行了一系列改建和擴建，造成無法到房管部門領取房屋產權證書，你們以此為由拒絕向我部支付剩余購房款。2006年11月，我部與你們進行協商，達成解決××街××＃樓購房款的初步意向（溫城指［2006］155號），并向市政府請示。2008年9月8日，你們組建的五馬廣場商城有限公司與我部進行了座談協商，對我部將能夠辦理的事宜辦理完畢表示感謝，另提出要求解決11個問題，我部已經給予明確答復（材料附后）。因此，建議買賣雙方進一步加強溝通協商，形成共識，早日圓滿解決?！彼交貜腿缦拢阂?、××街××號樓商品房土地性質是出讓性質。二、原天井違章建筑部分面積的計價問題，應該按違章予以處置后補交房價款。三、購買五戶住宅面積要求安置問題：從目前提供的資料來看吳成秋、楊勝華、林曉瑜、王蘭香、張阿英這五戶的拆遷協議書并沒有通過相關程序轉為錢建華、王崇煥名下，一般情況下沒辦法安置給錢、王兩人。四、五號樓東首第二間店鋪（即22軸至23軸之間）可以按協議書約定優惠價出售給錢建華、王崇煥（價格另議）。五、臨時借用變壓器房及配電間的問題。經了解五號樓的安置房專變柜現仍放置五號樓配電間，可以移至二期安置房配電間。六、要求產權分層分割分批領取問題。應請示市政府明確后確定。七、錢、王購買原東風機電公司2樓安置房問題。經向東風機電公司有關人員了解，東風機電公司沒有將安置房賣給錢、王。錢、王也沒有提供相關買賣資料和手續。沒有依據是無法確認安置房的買賣問題，我部無法回答這個問題。八、產權證的辦理。必須在××街××號樓的有關問題得到解決后，按程序進行處理，要求在三個月內將產權辦理完畢，不是時候。九、王公甫購買的五號樓一層內商場鋪面必須有通道出入，南面是拆遷戶安置房，出入不能通過拆遷戶店鋪。通道具有共用，面積由共用人分攤。十、錢、王墊付的配套設施費應按購房協議書約定執行。明確由我部承擔的，我部應按規定辦理。十一、戶外觀光電梯和屋頂透光雨棚已經明確要求拆除。另外，西面透光玻璃房的違建，致使二期安置房少建約500㎡，二期安置房用地被透明玻璃房占用250㎡左右，二期安置房即將進入辦理土地使用權證的頒發，需請市政府協調。另查明，瑞安市安陽房地產評估事務所有限公司于2019年1月10日出具瑞安陽資評（2018）345-1號評估報告書，評估結論為：經評定估算，溫州市××街××號樓1-3層及104室的房地產自2002年6月25日至評估基準日2018年12月31日的年租金合計為人民幣陸仟肆佰玖拾肆萬捌仟元整（￥64948000.00）。其中2003年溫州市××街××號樓1-3層及104室的房地產年租金為293.57萬元。2018年溫州市××街××號樓1-3層及104室的房地產年租金為385.29萬元。名城開發公司為此支出評估費100000元。瑞安市安陽房地產評估事務所有限公司于2019年1月10日出具瑞安陽資評（2018）345-2號評估報告書，評估結論為：經評定估算，擬建未建的五馬街二期安置房Ａ幢1層商業用房及1-4層辦公用房在2002年6月30日的市場價值（扣除建設成本）為人民幣伍佰叁拾玖萬捌仟玖佰元整（￥5398900.00元）；2018年12月31日的市場價值（扣除建設成本）為人民幣肆佰捌拾捌萬伍仟叁佰元整（￥4885300.00元）。名城開發公司為此支出評估費30000元。因城建體制改革，溫州市舊城改建指揮部已被撤銷。2012年6月4日，溫州市人民政府辦公室出具抄告單，同意由名城開發公司負責承接五馬街一期改建工程。本案審理過程中，雙方均明確涉案的××街××號樓所有的改建、擴建工程于“五馬廣場商城”正式開業前均已建造完畢。王崇煥、錢建華一直占有使用××街××號樓104室。目前仍有零星承租戶在涉案房屋內經營。一審法院認為，因城建體制改革，涉案房屋所在的五馬街一期改建工程已由名城開發公司負責承接，故本案適格被告應為名城開發公司。王崇煥、錢建煥要求名城投資公司承擔相應責任，不予支持。關于合同解除問題。王崇煥、錢建華與五馬街改建工程辦公室于2002年6月12日簽訂的《協議書》以及雙方達成的關于王崇煥、錢建煥增購五馬街5-23號二、三層（建筑面積為347.27平方米）的口頭認購協議系雙方當事人真實意思表示，合法有效?，F王崇煥、錢建華已變更訴訟請求為要求解除涉案合同，名城開發公司在反訴中要求解除上述協議，雙方于本案第一次開庭時對解除上述合同達成一致意見，本院確認雙方上述協議于2019年3月18日解除。至于名城開發公司要求解除2003年7月18日簽訂的《補充意見》，2003年7月18日的《報告》系王崇煥、錢建華于2003年7月以報告形式向溫州市人民政府提交的一份情況說明，不存在解除的問題。關于名城開發公司主張的涉案房屋因王崇煥、錢建華的違法建設導致涉案房屋無法通過規劃部門審批，從而導致無法辦理權屬證書的問題。名城開發公司提出西面院子僅同意安裝透明雨棚而非現在建成的透光玻璃房、三樓透明中庭升高改建以及商場內中空走廊平澆加固在合同中并無約定。王崇煥、錢建華則主張上述改建、搭建均系替五馬改建工程辦公室履行合同義務，上述改建、搭建均經五馬改建工程辦公室同意，且相關費用應由五馬改建工程辦公室承擔。根據2002年8月14日五馬改建工程辦公室出具的《五馬商城裝修及擴建審查意見》、2002年8月五馬街改建辦公室在溫州市五馬廣場商城有限公司向溫州市規劃局遞交的報告上所書寫的意見以及2003年7月雙方協商達成一致的《報告》，上述內容可以反映涉案房屋的裝修改建方案經五馬改建工程辦公室審查同意。2006年11月24日，溫州市舊城改建指揮部在向市政府提交的《關于解決××街××＃樓購房款意向的請示》中明確雙方達成一下解決的初步意向，其中就包括“辦理已建及改建部分的規劃、土地等相關手續”。涉案房屋當初并非作為開設大型商城進行設計構建，雙方在協議中對王崇煥、錢建華在買受后對涉案房屋進行部分改建和相關費用負擔進行了約定，王崇煥、錢建華為此對涉案房屋進行的改建，具有合同上的依據，亦符合情理。出賣方在出賣房屋后至今仍無法按照約定為涉案房屋辦理相關審批手續，存在過錯。現名城開發公司主張涉案房屋因王崇煥、錢建華自行違章搭建導致無法辦理權屬證書，并據此要求王崇煥、錢建華賠償相應損失，缺乏事實和法律依據，不予支持。關于合同解除后款項的返還問題。《中華人民共和國合同法》第九十七條規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失?，F雙方協商一致解除《協議書》及雙方關于王崇煥、錢建華增購五馬街5-23號二、三層建筑（面積為347.27平方米）的口頭認購協議，根據上述法律規定，名城開發公司應返還王崇煥、錢建華已支付的購房款50541930元，而王崇煥、錢建華則應參照評估的租金標準返還名城開發公司涉案房屋的占有使用費。考慮到涉案房屋最初非為大型商場設計及構建，交付時亦為毛坯，涉案房屋的改建、擴建及裝修的確需要一定時間，而涉案商場已于2002年12月26日開業，故王崇煥、錢建華應支付從2002年12月26日起的房屋占有使用費。名城開發公司主張從2002年6月25日起支付占有使用費，不予支持。2002年12月26日至2018年12月31日，王崇煥、錢建華應參照評估的租金標準支付占有使用費共計6352.68（6494.8萬元-146.78萬元＋146.78萬元÷189天＊6天）萬元。由于涉案房屋至今仍有承租戶在內經營，雙方亦尚未對房屋進行交接。為避免損失進一步擴大以及產生新的糾紛，雙方應盡快對房屋進行交接?？紤]到商場面積較大、交接所需的準備工作等因素，一審酌定雙方于本判決生效之日起60日內對涉案房屋進行交接。2019年1月1日起至房屋實際交接之日止的占有使用費，參照2018年的租金標準385.29萬元／年予以計算。同時，結合合同解除的原因、當事人過錯、租金歸屬、融資成本等因素，酌情判決名城開發公司按照年利率10%的標準向王崇煥、錢建華支付購房款利息。但由于王崇煥、錢建華主張的利息起算時間為2002年12月21日，該行為系其對自身權利的處分，故一審支持購房款利息從2002年12月21日起算。關于王崇煥、錢建華主張的配套設施和改建墊付款1800萬元。雙方至今未對上述款項進行結算。對于該筆款項的具體支付情況，王崇煥、錢建華僅提供了一張《五馬廣場商城裝修詳細》，未提供相關費用支出的具體憑證。王崇煥、錢建華在庭審中表示相關證據均在浙江省溫州市中級人民法院（2004）溫民一初字第329號案件中已經提交，但經核實，浙江省溫州市中級人民法院（2004）溫民一初字第329號案件卷宗中并無王崇煥、錢建華所稱的上述憑證。且該裝修詳細中部分項目（例如中國結裝飾、復印機、毛毯、零星其他辦公用具等）的費用明顯不屬于房屋配套設施和商城改建的必要支出。但涉案房屋交付時為毛坯，王崇煥、錢建華為涉案房屋的裝修及改建、擴建支付費用的事實客觀存在，平澆部分拆除亦屬事實，故一審結合租金歸屬、房屋現狀以及平澆部分拆除等情況，酌情確定名城開發公司支付王崇煥、錢建華配套設施和改建墊付款、平澆部分拆除費用共800萬元。關于王崇煥、錢建華要求按照市場評估價落實安置房指標5套（共計建筑面積為584平方米）的貨幣安置款及補償款1950.74萬元的問題。根據現有證據顯示，5個五馬街安置房指標的購買人為案外人范小君而非王崇煥、錢建華。范小君均以其自己的名義要求落實拆遷安置權益，且尚無充分證據證明5個安置房指標與本案的××街××號樓買賣存在必然聯系。王崇煥、錢建華要求在本案中落實相應安置款及補償款缺乏依據，不予支持，可由案外人范小君另行主張。關于王崇煥、錢建華主張的營業房預期利益損失問題。首先，王崇煥、錢建華提供的《股權轉讓框架協議書》的真實性難以確認；其次，王崇煥、錢建華僅支付了不到50%的購房款，并未支付全部購房款；再次，王崇煥、錢建華在上述協議中僅作為擔保人，而非合同相對人；最后，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。涉案房屋的買賣發生于2002年6月，且雙方均明確王崇煥、錢建華購買涉案房屋系用于開設商場。即使《股權轉讓框架協議書》真實，十余年后將涉案房屋轉售他人的差價也不屬于五馬街改建工程辦公室在簽訂合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。故對王崇煥、錢建華該訴訟請求，不予支持。關于名城開發公司要求王崇煥、錢建華賠償五馬街二期安置房Ａ幢取消建設的損失657.35萬元及利息的問題。根據現有證據，無法證明涉案房屋西面院子透光玻璃房的建設系五馬街二期安置房Ａ幢取消建設的直接原因。西面院子的透光玻璃房于商場開業前已經建成，而雙方2003年7月的《報告》中達成的一致意見是該部分安置房建成后安置給王崇煥、錢建華，如果安置方案確實對商場入口有較大影響，則王崇煥、錢建華要求取消1-7軸安置房建設，承擔減少的面積。根據該《報告》內容，當時安置房仍舊可以建設。五馬街改建工程辦公室在2002年12月12日溫州市舊城改建指揮部于2006年11月向市政府提交的《關于解決××街××＃樓購房款意向的請示》中已同意為西面院子透光玻璃房辦理規劃、土地等相關手續。現名城開發公司要求王崇煥、錢建華賠償安置房取消建設的損失，缺乏相應依據，不予支持。關于名城開發公司主張的騰空房屋及恢復原狀的問題。在本案審理過程中，名城開發公司已經明確不要求涉案房屋整體恢復原狀，僅要求王崇煥、錢建華拆除屋頂違章搭建的辦公室以及西面院子的透光玻璃棚。由于溫州市舊城改建指揮部已同意為西面院子透光玻璃房辦理規劃、土地等相關手續，現名城開發公司要求王崇煥、錢建華拆除西面院子的透光玻璃棚，不予支持。至于屋頂的辦公室，王崇煥、錢建華未提供充分證據證明該辦公室的建設已經雙方合意，名城開發公司要求王崇煥、錢建華拆除該屋頂辦公室，于法有據，予以支持。若王崇煥、錢建華不予拆除，名城開發公司可在自行拆除后向王崇煥、錢建華主張相關費用。關于騰空問題，若本判決生效之后仍有經營戶占有使用涉案房屋，王崇煥、錢建華應協助名城開發公司處理后序事宜。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款規定，判決：一、確認王崇煥、錢建華與溫州市舊城改建指揮部五馬街改建工程辦公室于2002年6月12日簽訂的《協議書》及雙方關于王崇煥、錢建華增購五馬街5-23號二、三層建筑（面積為347.27平方米）的口頭認購協議于2019年3月18日解除；二、溫州市名城建設開發有限公司于本判決生效之日起90日內返還王崇煥、錢建華購房款50541930元及利息（以50541930元為基數，自2002年12月21日起，按年利率10%的標準計算至實際履行之日止）；三、王崇煥、錢建華于本判決生效之日起90日內向溫州市名城建設開發有限公司支付××街××號樓1-3層及五號樓104室自2002年12月26日起至房屋實際交接之日止的占有使用費（2002年12月26日至2018年12月31日的占有使用費合計63526800元，2019年1月1日起至房屋實際交接之日止的占有使用費參照3852900元／年的標準計算）；四、溫州市名城建設開發有限公司于本判決生效之日起90日內支付王崇煥、錢建華配套設施和改建墊付款、平澆部分拆除費用8000000元；五、王崇煥、錢建華與溫州市名城建設開發有限公司于本判決生效之日起60日內對××街××號樓及五號樓104室進行交接；六、王崇煥、錢建華于本判決生效之日起30日內拆除××街××號樓樓頂的辦公室；七、駁回王崇煥、錢建華的其他訴訟請求；八、駁回溫州市名城建設開發有限公司、溫州市名城建設投資集團有限公司的其他訴訟請求。本訴案件受理費945837元，由王崇煥、錢建華負擔174827元，由溫州市名城建設開發有限公司負擔771010元；反訴案件受理費1279316元，減半收取639658元，由王崇煥、錢建華負擔239150元，由溫州市名城建設開發有限公司負擔400508元；評估費130000元，由王崇煥、錢建華負擔100000元，由溫州市名城建設開發有限公司負擔30000元。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。王崇煥、錢建華提交了以下證據材料：證據一、溫州市五馬廣場商城有限公司與溫州利群裝飾工程有限公司于2011年3月15日、2012年2月22日、2012年8月15日簽訂的《工程承包合同》各一份及溫州利群裝飾工程有限公司開具的建筑業統一發票共計15份、溫州市五馬廣場商城有限公司與溫州悅翔經貿涂裝有限公司于2012年9月30日簽訂的協議書一份及溫州悅翔經貿涂裝有限公司開具的建筑業統一發票共計2份、自2011年8月3日至2014年12月止進賬單、記賬憑證、收款收據、領款憑證、銀行個人結算業務申請憑證、稅務發票、發貨清單等120份單據、溫州市鹿城區城市管理與行政執法局于2011年8月19日出具的責令限期改正通知書、溫州市五馬廣場商城有限公司出具的五馬商城代墊拆建款明細及溫州市五馬廣場商城有限公司于2020年1月8日出具的情況說明，擬證實溫州市五馬廣場商城復原建筑拆除工程及裝修費用6238417.8元，因名城開發公司要求王崇煥、錢建華拆除違章建筑才能辦理產權證，導致房屋損失180萬元，合計拆除損失800萬元；證據二、溫州市五馬廣場商城有限公司于2002年11月29日向溫州市舊城改建指揮部五馬辦提出《要求互換房屋的申請報告》、溫州市房管局城南所于2002年12月2日向溫州市舊城改建指揮部五馬辦的報告、溫州市東風五金機電公司于2002年12月2日向溫州市舊城改建指揮部五馬辦的報告、溫州市五馬廣場商城有限公司于2002年12月17日向溫州市規劃局的報告、溫州市五馬廣場商城有限公司于2002年12月23日給錢市長的報告、溫州市東風五金機電公司出具的五馬街地塊營業房安置認購寫定位單、溫州市舊城改建指揮部五馬辦于2002年12月4日出具的溫州市五馬街區改建工程拆遷安置繳款通知單，擬證實王崇煥、錢建華已將增購協議中約定的款項支付給了名城開發公司，名城開發公司無權要求王崇煥、錢建華支付東風安置房的占有使用費。名城開發公司、名城投資公司經質證，除對溫州市鹿城區城市管理與行政執法局于2011年8月19日出具的責令限期改正通知書的真實性、合法性、關聯性無異議外，對證據一其他材料和證據二的真實性、合法性、關聯性均存異議。名城開發公司、名城投資公司認為五馬街5號樓西首和4樓樓頂的玻璃房和簡易房未取得建設工程規劃許可證，屬違章建筑，至今仍未拆除，其相應的拆除和復原費用應由王崇煥、錢建華自行承擔，不應由名城開發公司承擔，王崇煥、錢建華主張拆除違章建筑后可以辦理產權證不符合客觀實際。至于東風廠已由名城開發公司另行安置而非置換到7號樓，王崇煥、錢建華主張的安置房不在出讓合同范圍內，現雙方解除合同，王崇煥、錢建華應支付占用費。本院經審核后認為，王崇煥、錢建華提交的證據一、證據二的相關材料除溫州市鹿城區城市管理與行政執法局于2011年8月19日出具的責令限期改正通知書外，均已在一審階段提交，故不屬于二審新證據，不予采信。因名城開發公司、名城投資公司對溫州市鹿城區城市管理與行政執法局于2011年8月19日出具的責令限期改正通知書真實性無異議，故本院予以確認。名城開發公司、名城投資公司提交了以下證據材料：證據一、浙江省溫州市中信公證處于2018年10月29日出具的（2018）浙溫證內字第8667號公證書一份（其中包括28張照片及三段錄像片段），擬證實五馬廣場商城現狀、5號樓違章建筑現仍未完全拆除及五馬廣場商城的實際使用范圍；證據二、溫州市現代服務業投資集團有限公司于2017年5月5日出具的溫州市鹿城區五馬街5號房產出租公示、溫州市現代服務業投資集團有限公司于2018年6月12日發布的溫州市鹿城區五馬街2號1-3樓五年租賃權拍賣公告、溫州市房地產聯合開發有限公司與溫州市一家體育商城有限公司于2007年3月26日簽訂的營業房租賃合同一份、溫州市房地產聯合開發有限公司與溫州市星王娛樂有限公司于2011年12月1日簽訂的營業房租賃合同一份、溫州市房地產聯合開發有限公司與溫州市無極電子商務有限公司于2011年12月1日簽訂的營業房租賃合同一份、王公甫、林秀玲與浙江永樂家電有限公司、溫州寶灃商貿有限公司、馮志強、謝國光簽訂的租賃合同各一份，擬證實涉案房產評估報告中的評估租金明顯低于市場價，王崇煥、錢建華提出評估機構的評估價格過高，明顯不能成立。王崇煥、錢建華經質證后認為，對證據一真實性無異議，但不屬于新的證據且不能證明本案的待證事實；對證據二因合同簽訂主體并非本案當事人，不能作為本案當事人之間計算占有使用費的參考。本院經審核后認為，名城開發公司、名城投資公司提交的證據一在一審判決前已形成，故不屬于二審新證據，且因雙方對五馬廣場商城現狀無異議，故對證據一不予采信。證據二的相關主體并非本案當事人，與本案缺乏關聯性，故亦不予采信。二審除查明一審認定的事實外，另查明：2011年8月19日，溫州市鹿城區城市管理與行政執法局針對溫州市××廣場商城××街××號樓××房××樓樓××房的行為作出溫鹿城法責改字［2011］第191007號責令限期改正通知書，責令溫州市五馬廣場商城有限公司于2011年9月10日前自行拆除

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