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上訴人黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司興仁分公司（以下盛豐興仁公司）、黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司（以下簡稱盛豐公司）因與被上訴人貴州省衡緯建筑有限公司（以下簡稱衡緯公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服貴州省興仁市人民法院（2020）黔2322民初99號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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盛豐興仁分公司、盛豐公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發回重審。事實和理由：被上訴人向法院提出訴訟主張的依據是2017年4月7日簽訂的《商鋪買賣合同》及《特別約定協議》,被上訴人以無效的合同主張權利,隱瞞重要事實,導致一審法院認定事實錯誤,其訴請依法不應得到法律支持。理由如下：1、上訴人與被上訴人于2017年4月7日簽訂《商鋪買賣合同》及《特別約定協議》的意向性合同,2017年4月20日雙方簽訂正式《商品房買賣合同》,故本案應以2017年4月20日雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定為裁判依據;2、根據2017年4月20日雙方簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條約定:“出賣人在房屋登記過程中,如因政府相關職能部門或主管部門審核結果滯后及其他出賣人所能控制的原因,影響到辦理房屋登記及交有關證照文書的,出賣人不承擔相關責任;由于買受人原因或其他非出賣人原因導致延遲商品房所有初始登記的,出賣人不承擔任何責任,時間按延誤時間順延”。由于商品房開發、銷售、產權登記的政策及政府調控性較大,也需買受人及出賣人的協助才能完成產權登記。故上訴人不存在故意逾期不辦理盛豐華府Ｂ區房屋的產權登記,按合同約定,出賣人不承擔任何責任:3、由于被上訴人自2015年5月10日起管理使用盛豐華府Ｂ區房屋以來,至今沒有向物業管理公司交納物業管理費,其管理使用的盛豐華府Ｂ區1單元Ｂ1-2-1號房屋出現的漏水、滲水情況沒有得到處理,是被上訴人的原因導致,故上訴人對漏水、滲水問題不承擔責任。 衡緯公司辯稱，一、一審認定事情清楚,適用法律正確。1、答辯人與被答辯人簽訂的《商品房買賣合同》、《特別約定》合法有效，合同主體各方均應按照合同約定履行自己的義務。2、根據《公司法》第十三條第一款的規定,盛豐公司應對盛豐興仁分公司之債務承擔連帶清償責任。二、二被答辯上訴的理由與本案無關,應當不予采納。1、被答辯人應當充分保障其所交付商品房質量以排除答辯人正常使用商品房的目的實現受限或阻礙之不利情勢。當然,被答辯人的約定及法定義務不僅限于此。2、關于房屋產權的初始登記,二被答辯人在一審中已經明確自認未履行該項義務。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規定，一審判決要求被答辯人因其違約行為承擔相應違約責任有充分的事實與法律依據。3、被答辯人上訴辯駁的物業管理費問題與本案無關。首先,被答辯人訴稱答辯人未上交物業管理費,其應舉證證明。其次,答辯人未履行繳納物業管理費義務與被答辯人的質量保障及房屋產權初始登記義務不相對應。簡而言之,被答辯人不因相對方未履行物業管理費繳納義務而享有合同履行抗辯權。 衡緯公司向一審法院起訴請求：1.判決被告盛豐興仁公司對原告衡緯公司所購買的盛豐華府Ｂ區1單元2層Ｂ1-2-1號房屋的多處漏水部位進行維修直至該房屋不再發生滲漏為止；2.判決被告盛豐興仁公司給付原告衡緯公司因逾期辦理盛豐華府Ｂ區房屋的所有權初始登記而應給付的違約金（違約金以5606000元為基數，按6％年利率從2018年10月8日起計算至被告辦理完畢案涉商鋪的所有權初始登記之日止。截止于2019年10月8日，被告應付違約金為336360元）；3.判決被告盛豐公司連帶承擔上述第一、二項訴求所涉民事責任；4.本案訴訟費用由二被告承擔。 一審法院認定事實：2017年4月7日，衡緯公司與盛豐興仁公司簽訂《特別約定協議》二份，就衡緯公司向盛豐興仁公司購買的盛豐華府一樓商鋪、二樓商鋪達成特別約定，其中第三條約定“出賣人承諾于訂立本合同之日起十八個月內履行完畢將標的房屋所有權登記為買受人的主要義務”。第四條約定了購房款支付方式為分期支付。第六條約定“本特別約定協議系書面《商鋪買賣合同》及雙方將要訂立的網簽版《商品房買賣合同》的重要組成部分。若書面《商鋪買賣合同》、《商品房買賣合同》及補充約定的約定與本特別約定協議內容不一致的，出賣人、買受人均自愿以本特別約定協議的內容為準”。2017年4月20日，衡緯公司與盛豐興仁公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定衡緯公司向盛豐興仁公司購買盛豐華府Ｂ區，建筑面積為1918.51平方米，套內建筑面積為1670.67平方米，價格按套內建筑面積計算，3766.58元／平方米，總價款6292712元。2017年4月21日，衡緯公司與盛豐興仁公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定衡緯公司向盛豐興仁公司購買盛豐華府Ｂ區，建筑面積為181.59平方米，套內建筑面積為173.35平方米，價格按套內建筑面積計算，5866.19元／平方米，總價款1016904元。衡緯公司按照《特別約定協議》的約定，向盛豐興仁公司支付了購房款4606000元。后因案涉房屋出現漏水、滲水及房屋所有權登記未辦理等問題，雙方協商未果，故衡緯公司訴至法院。 經一審法院組織雙方當事人到案涉房屋處現場查看，案涉房屋屋頂多處出現漏水、滲水情形。2020年3月19日，經一審法院到興仁市住房和城鄉建設局查詢，案涉房屋尚未辦理所有權登記手續。 一審法院認為，原告衡緯公司與被告盛豐興仁公司簽訂的《商品房買賣合同》、《特別約定協議》系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律法規的強制性規定，合法有效，雙方當事人應按照合同約定履行自己的義務。本案中，原告衡緯公司與被告盛豐興仁公司于2017年4月7日已經在《特別約定協議》中約定被告盛豐興仁公司于訂立本合同之日起十八個月內完成房屋所有權登記義務，現約定的期限已經屆滿，被告盛豐興仁公司未按約定辦理案涉房屋的所有權登記手續，審理過程中，二被告自認尚未把辦理所有權登記所需材料提交給相關單位，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”的規定，雙方未對違約金標準進行約定，原告主張違約金按年利率6%計算與中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準相當，應予以支持。被告盛豐興仁公司未在約定期限辦理所有權登記手續，違約金酌情判決以已付購房款4606000元為基數，從逾期之日2018年10月8日起按年利率6%計算。另被告盛豐興仁公司何時能夠履行辦理所有權登記義務，時間尚不確定，以及后期能否辦理所有權登記的原因尚不能確定。據此，該違約金在本案中暫計算至判決之日（2020年4月3日）為截止時間，違約金計算為：4606000元×6%÷365天×543天（從2018年10月8日起暫算至2020年4月3日）＝411132.82元。 關于原告主張房屋漏水修復問題，經組織雙方當事人現場查看，雙方當事人均認可盛豐華府Ｂ區1單元2層Ｂ1-2-1號房屋的屋頂存在多處漏水、滲水問題。雙方在《商品房買賣合同》第十九條中約定了保修內容、期限、責任見附件七，但該附件七未明確約定。因雙方當事人均未舉證對保修責任的約定，根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第六條第一款“住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于本規定第五條規定的期限。房地產開發企業可以延長保修期。”、第五條“《住宅質量保證書》應當包括以下內容：……3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年……”、第十三條“其他住宅和非住宅的商品房屋，可參照本規定執行。”的規定，本案中，《特別約定協議》簽訂時間為2017年4月7日，《商品房買賣合同》簽訂的時間為2017年4月20日、2017年4月21日，原告陳述房屋交付時間為2017年4月7日，至今均未超過法律規定的屋面防水保修期3年，故對原告要求被告盛豐興仁公司依法對屋面防水進行修復的訴訟請求，應予以支持。 根據《中華人民共和國公司法》第十三條第一款“公司可以設立分公司，分公司不具有企業法人資格，其民事責任由公司承擔。”的規定，故被告盛豐公司對被告盛豐興仁公司的上述義務應共同承擔。因被告盛豐公司、盛豐興仁公司作為法人，根據《中華人民共和國民法總則》第六十條“法人以其全部財產獨立承擔民事責任。”、第六十一條第二款“法定代表人以法人名義從事的民事活動，其法律后果由法人承受。”的規定，公司應以其財產獨立承擔民事責任，故對二被告提出應由公司原來的法定代表人或負責人羅明剛承擔相關責任的辯稱，應不予支持。 綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第六十條、第六十一條，《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國公司法》第十三條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十三條、第十八條的規定，判決：一、由被告黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司興仁分公司、黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司于本判決生效后三十日內對原告貴州省衡緯建筑有限公司位于興仁市盛豐華府Ｂ區房屋的屋頂漏水、滲水處進行修復；二、由被告黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司興仁分公司、黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司于本判決生效后三十日內向原告貴州省衡緯建筑有限公司支付自2018年10月8日起至2020年4月3日止的逾期辦理房屋所有權初始登記違約金411132.82元（之后的違約金可另行主張）；三、駁回原告貴州省衡緯建筑有限公司的其余訴訟請求。案件受理費6340元，減半收取計3170元，由被告黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司興仁分公司、黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司負擔。 二審中，當事人沒有提交新證據。 本院對一審查明的事實予以確認。另查明，1、案涉房屋于2017年4月7日，盛豐興仁公司與衡緯公司簽訂《特別約定協議》次日交付給衡緯公司使用；2、對于興仁市盛豐華府Ｂ區房屋的屋頂漏水、滲水的原因，盛豐興仁公司、盛豐公司稱不清楚具體原因，但無證據證明系衡緯公司原因導致。衡緯公司稱漏水、滲水的原因是盛豐興仁公司、盛豐公司為了使該小區園林綠化面積達到驗收標準，在該房屋屋頂設置花園種植植物，長期對植物進行澆水，且未做好防水導致。 再查明，盛豐興仁公司與衡緯公司簽訂的《商品房買賣合同》第十九條中約定了保修內容、期限、保修責任見附件七。附件七約定屋面防水保修期限為【國家標準：5年】，保修期內，因設計、施工或所用防水材料的質量問題，造成天面滲水、滴漏的，無償進行保修。一審認為附件七未對保修內容、保修期限、保修責任未明確約定系認定事實錯誤，本院依法予以糾正

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費6340元，由上訴人黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司興仁分公司、黔西南州盛豐房地產開發有限責任公司負擔。 本判決為終審判決

審判長尹慧蘭 審判員曾婷婷 審判員陳映桃 二〇二〇年九月四日 書記員岑濤

2020-10-22