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上訴人史國棟因與被上訴人史亞軍、原審第三人溧陽市宏盛房地產開發有限公司（以下簡稱宏盛公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服溧陽市人民法院（2020）蘇0481民初14號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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史國棟上訴請求：撤銷原判，改判駁回史亞軍一審訴訟請求，一、二審訴訟費用由史亞軍承擔。事實與理由：一、史國棟與史亞軍之間并不存在真實的房屋買賣關系。所謂《房屋買賣協議書》，實乃史國棟賭博輸錢時，由史亞軍提供高利貸作為賭資，而誘騙史國棟將涉訴房屋抵給史亞軍的情況下所形成。即便如此，史國棟最終也沒拿到所謂的定金250000元，史亞軍后期因詐騙罪被判刑入獄。史國棟認為，以合法形式掩蓋非法目的的協議無效。二、史國棟并非該房屋的所有權人，無權出售該房屋。包括該房屋在內的全部拆遷所得均因史國棟的父親史福生的祖產被拆遷而來，歸史福生所有。當初簽訂安置協議時候，史福生因為身體受傷行動不便，故由史國棟代其辦理。史國棟雖受權代父親簽訂安置協議，但并無權出售父親的房屋。史亞軍在房產行業滾打多年，其作為原告或被告的訴訟案件有幾十起，毫無疑問應當知道房屋交易的規矩，其行為明顯屬于惡意。原審判決認定史國棟的售房行為構成表見代理，顯然違背了法律常識。三、該房屋系宅基地上房屋拆遷安置在集體土地上的小產權房，按照目前的國家政策不允許自由上市交易，且史亞軍也沒有購買此類小產權房的資格。 史亞軍辯稱，一、史國棟并沒有提供相關證據證明合同存在以合法形式掩蓋非法目的情況。史亞軍在一審中已經提供了充分的證據證明雙方存在合法有效的房屋買賣合同，并且已經支付了相關款項。二、史福生因為身體原因不具備完全的民事行為能力，只能由史國棟代理，因此，房屋買賣合同是完全合法有效的。三、案涉房屋屬于可以自由交易的商品房，不是所謂的小產權房。因此，史國棟的上訴理由沒有事實和法律依據。一審判決認定事實清楚，適用法律正確。請求法院維持原判，駁回史國棟的上訴請求。 宏盛公司述稱，案涉房屋現在遭到一審法院查封。法院解除查封后，宏盛公司可以配合辦理結算。在收取應繳費用后，宏盛公司會協助交付案涉房屋，但由于案涉房屋是拆遷安置房，現僅具備交付條件，不具備過戶登記條件，仍需數年后方才具備過戶登記條件，所以，宏盛公司無法在判決的時間內協助辦理過戶手續。一審中，宏盛公司已陳述上述意見，具體可見一審中提交的書面民事答辯狀以及一審判決后郵寄給法院的一份情況說明。綜上，宏盛公司并非本案房屋買賣合同的相對人，而宏盛公司對于案涉房屋的結算與交付手續愿意予以配合，但房屋現不具備過戶條件。本案中，宏盛公司不需要承擔任何法律責任。 史亞軍向一審法院起訴請求：1.史國棟繼續履行合同，將溧陽市金色嘉苑11幢1單元2402室房屋交付給史亞軍，并在具備過戶條件時協助史亞軍辦理涉案房屋的過戶手續，由第三人協助履行上述義務。2.史國棟承擔本案訴訟費用。 一審法院經審理查明：史國棟系溧陽市昆侖街道夏莊村委牛車垛村人，2013年期間，其所在的牛車垛村所有的房屋因政府規劃導致拆遷。同年，史福生（史國棟父親）的委托代理人史國棟與溧城鎮人民政府、溧陽市江騰房屋拆遷有限公司簽訂《房屋拆遷補償安置協議》，由溧城鎮人民政府安置史福生等人的房屋兩套，該兩套房屋均坐落于申特花園東側小區。2013年12月9日，史國棟與史亞軍簽訂《房屋買賣協議書》一份，該協議書約定，史國棟將坐落于申特花園東側小區，后更名為金色嘉苑11幢1單元2402室，面積為106㎡，以3200元／㎡的價格出售給史亞軍，房屋總價款為339200元。該協議書第七條第一款約定：“史國棟另行承諾該套房屋在史亞軍交付后的產權過戶時，給予無償和及時的簽字確認，保證不以任何理由索要額外費用，否則，視為違約處置”。協議還約定，史亞軍預付房屋定金250000元，剩余房款在房屋交付時付清。該合同還對過戶費用、違約責任等其他事項均作出了約定。合同簽訂后，史亞軍將定金250000元陸續支付給史國棟，史國棟于2014年2月11日向史亞軍出具收條一份，該收條載明“收到申特花園東側小區18幢1-2402室房屋106㎡，預付款250000元，收款人：史國棟”。另查明，涉案房屋的實際面積為112.25㎡，因史國棟未向第三人支付規定的費用，故該房屋仍登記在第三人名下。現該房屋已具備過戶條件，為此，史亞軍訴至法院，1.要求史國棟繼續履行合同，將溧陽市金色嘉苑11幢1單元2402室房屋交付給史亞軍，并在具備過戶條件時協助史亞軍辦理涉案房屋的過戶手續，由第三人協助履行上述義務。2.史國棟承擔本案訴訟費用。 經質證，史國棟認為：與史亞軍簽訂的合同是事實，但因史亞軍沒有足額預付該房屋的全部定金，故存在違約。雖然自己向史亞軍出具了250000元定金收條，但實際只收到20多萬元，不足250000元，且該房屋屬于我父親史福生所有，請求依法駁回史亞軍的訴訟請求。 一審法院認為，史亞軍、史國棟雙方所簽訂的房屋買賣協議系雙方當事人的真實意思表示，且不違背相關的法律規定，合法有效。現史亞軍已經按照合同約定向史國棟支付了定金250000元，史國棟理應按照約定及時將涉案房屋過戶至史亞軍名下。屆時，因史國棟未能配合引起本訴，故責任在于史國棟。現該房屋已構成過戶至史亞軍名下的條件，故史亞軍要求訴爭的房屋過戶至其名下，符合法律規定，法院依法支持。對史國棟認為實際沒有足額收到定金250000元的抗辯理由，由史亞軍向法院提供的收條予以證明，故法院對史國棟該抗辯理由，不予支持。對史國棟認為涉案房屋是其父親的抗辯理由，因史國棟與拆遷公司所簽訂的拆遷安置協議均是史國棟簽訂的，史亞軍有理由相信，史國棟構成表見代理，故史國棟該抗辯理由，亦不予支持。過戶涉及的向第三人繳納規定的費用由史國棟支付，史國棟過戶至史亞軍名下的過戶費用由史亞軍承擔。另外，該房屋的總價款應為359200元，扣除史亞軍已經支付的250000元，史亞軍還應支付史國棟房款109200元。一審法院根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百三十五條、第一百五十九條之規定，判決：一、史國棟、第三人溧陽市宏盛房地產開發有限公司應于判決生效之日起十日內協助史亞軍辦理坐落于溧陽市金色嘉苑11幢1單元2402室房屋過戶至史亞軍名下。二、史亞軍應于判決生效后十日內向史國棟支付剩余房款109200元。三、駁回史亞軍的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6388元，財產保全費2216元，合計人民幣8604元，由史國棟負擔。 二審中，宏盛公司陳述，由于涉案房屋是拆遷安置房，現不具備過戶登記的條件，需數年后方才具備過戶登記條件。 二審經審理查明的本案其他事實與一審相一致，本院依法予以確認

一、撤銷溧陽市人民法院（2020）蘇0481民初14號民事判決； 二、駁回史亞軍的全部訴訟請求。 一審案件受理費6388元，財產保全費2216元，合計人民幣8604元，由史亞軍負擔。二審案件受理費6388元，由史國棟負擔。 本判決為終審判決

審判長劉岳慶 審判員羅希夷 審判員王瑩 二〇二〇年九月二十五日 書記員陸岷孜

2020-10-16