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原告張佳訴被告陳靈零、第三人深圳亞聯(lián)發(fā)展科技股份有限公司（以下簡稱深圳亞聯(lián)公司）相鄰關系糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了第一次審理。原告張佳及其委托訴訟代理人黃應貴，被告陳靈零的委托訴訟代理人李全廣，第三人深圳亞聯(lián)公司的委托訴訟代理人汪林波到庭參加訴訟。后本院依法追加東莞市恒歲貿易有限公司（以下簡稱東莞恒歲公司）、陳海文為本案第三人，并適用普通程序進行了第二次開庭審理。原告張佳及其委托訴訟代理人黃應貴，被告陳靈零的委托訴訟代理人李全廣、謝青，第三人深圳亞聯(lián)公司的委托訴訟代理人汪林波、第三人陳海文到庭參加訴訟，第三人東莞恒歲公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結

暫無數(shù)據(jù)

原告向本院提出訴訟請求：1.被告按規(guī)劃藍圖恢復東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊屋與原告所有的東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊201房屋通向地下負一樓的通道；2.本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：原告在2019年4月3日通過購買取得了東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。此屋與地下負一樓的地下室由2樓的門口通過一樓101房屋的通道連接的，走向通道和出入口在藍圖均明確。現(xiàn)原告發(fā)現(xiàn)，一樓101房屋將門口、通道封死，不能通行。原告的201房與地下室是一體的，是房屋的組成部分，原告有權使用。一樓101房屋將門口、通道封死，不能通行，侵犯了原告對房屋的使用權和對公共通道的使用權。被告的行為已對原告構成侵權。被告應該按規(guī)劃藍圖恢復兩樓房之間的通道。庭審中，原告增加訴請請求：請求確認原告對地下室享有所有權以及對二樓經(jīng)一樓通向地下室的通道的通行權屬于原告，地下室的具體位置以松山湖自然資源局回復法院的復函附件1地下室平面圖為準，即涉案10號樓2單元地下室中的一部分，具體是平面圖Ｂ點和10、10和Ｅ、16和Ｅ、15和Ｃ、沿著10線以及12和13之間、Ｂ和Ｃ之間的交叉點。 被告陳靈零答辯稱：一、被告不存在原告所稱的相鄰權侵權行為，原告的訴請沒有法律和事實依據(jù)。被告于2016年3月22日經(jīng)中介公司介紹從第三人東莞恒歲公司處購買了東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊101號房，房屋購買時的狀態(tài)與現(xiàn)狀基本一樣，被告收房后并未實施原告所稱的將門口、通道封死的行為。二、被告并非本案適格的訴訟主體，原告的起訴于法無據(jù)。原告從第三人東莞恒歲公司處購入涉案101房的時候，賣方只是現(xiàn)狀交付，并未說明是否存在101房、201房通往地下負一樓的通道封閉事宜，被告并不清楚是否存在封閉通道的情況。若原告有證據(jù)證明有人惡意封閉通道的，原告應當直接起訴實際侵權人。三、原告在購買其房產(chǎn)的時候，自身就應當明白該房沒有本案所涉及的201房通往地下負一樓的通道。被告在2016年3月購買一樓的時候房屋就是現(xiàn)狀，而原告在2019年4月購買二樓房產(chǎn)時，不可能不了解房屋的情況就購買，且從其購買房屋的價格也可以看出，其購買房屋面積173.41平方米的價格為2800000元，單價遠低于小區(qū)的市場價格。因此被告認為原告購買房屋時就已經(jīng)充分了解房屋的情況，現(xiàn)在起訴是違反誠信原則。 第三人深圳亞聯(lián)公司答辯稱，原告的訴訟請求與第三人深圳亞聯(lián)公司無關，第三人深圳亞聯(lián)公司僅是將涉案小區(qū)10號樓2單元101房屋于2014年12月17日按當時交樓現(xiàn)狀出售給第三人東莞恒歲公司，2017年2月9日將涉案小區(qū)10號樓2單元201房賣給了第三人陳海文。第三人深圳亞聯(lián)公司在裝修時就將一、二樓之間的樓梯打掉，原告在購買涉案二樓201房屋時，本來就沒有樓梯，原告買房時應該清楚知道。 第三人陳海文答辯稱，第三人陳海文當時賣房屋給原告是連同地下室一起出售的，第三人陳海文買入和賣出時房屋的現(xiàn)狀都沒有改變。 第三人東莞恒歲公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，也未向法院提交證據(jù)及答辯狀。 經(jīng)審理查明，第三人深圳亞聯(lián)公司主張：1.其于2010年1月23日向開發(fā)商購買了位于東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊、2單元的一整棟共計15套房屋；開發(fā)商約定贈送地下室分別給1單元的102房和202房、2單元的101房和201房使用，前述二樓的住戶均分別可以通過一樓中空部分直通地下室，每戶間的地下室均有隔墻隔開，地下室均無產(chǎn)權證。后第三人深圳亞聯(lián)公司將2單元201房屋從室內通過樓下101房屋直達地下室的樓梯給打掉，將101、201房本為樓梯通道的中空位置分別封了樓板，并將開發(fā)商分別贈送給2單元101、201房的兩個地下室打通改造成飯?zhí)煤蛡}庫；2.2014年12月17日，第三人深圳亞聯(lián)公司將前述10號樓2單元101房出售給第三人東莞恒歲公司，口頭約定帶地下室出售，第三人深圳亞聯(lián)公司的代理人表示由于相關人員已經(jīng)離職，且合同也沒有對地下室作出約定，故不清楚當時出售的地下室面積及范圍；3.2016年8月3日，第三人深圳亞聯(lián)公司將前述10號樓2單元201房出售給第三人陳海文，第三人陳海文于2017年2月9日辦理了過戶手續(xù)。 2016年3月22日，被告陳靈零與第三人東莞恒歲公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，被告陳靈零向第三人東莞恒歲公司購買位于東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊產(chǎn)，被告陳靈零于2016年4月11日為前述房屋辦理了房地產(chǎn)權證。2019年4月1日，原告與第三人陳海文簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，原告向第三人陳海文購買位于東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊產(chǎn)，原告于2019年4月3日為該房屋辦理了不動產(chǎn)權證。 庭審中，被告主張：其購買涉案101房時，101、201房以及地下室之間均沒有樓梯通道，原告主張的樓梯通道位置每層樓之間均已有層板隔開；2單元的兩地下室之間已經(jīng)被打通，且購房時第三人東莞恒歲公司明確告知被告原本分別屬于101、201房屋的地下室現(xiàn)在全部歸101房；被告購買房屋后，自行砌墻將2單元的地下室隔開使用；原告購買涉案201房屋時間晚于被告，原告在購買房屋前有前往現(xiàn)場看過，應當清楚已經(jīng)沒有了樓梯通道，且原告支付的購房價格低于市場價，應當認為原告在購房時同意按照現(xiàn)狀不恢復樓梯購買。原告則主張，其去現(xiàn)場看房時，涉案201房原本規(guī)劃藍圖顯示為樓道的地方已經(jīng)隔成了一個房間，且房門被鎖住，中介告知原告房間里面還有樓道通往地下室，但由于房屋還有租約，拿不到鑰匙打開房門查看；原告當時并不知道原本規(guī)劃屬于201房的地下室已經(jīng)被占用，原告看房時是通過車庫繞到地下室，從一個爛門進入了地下室，地下室通向樓上的通道被樓板封住，但中介告知把樓板打開就可以恢復樓梯。第三人深圳亞聯(lián)公司提交《勞動合同》、社保繳費明細、簽報等證據(jù)，主張案外人胡靜是第三人深圳亞聯(lián)公司的前員工，負責出售涉案201房產(chǎn)，從應聘登記表顯示案外人胡靜與第三人陳海文是夫妻關系，第三人深圳亞聯(lián)公司與第三人陳海文約定以下調售價的方式，按現(xiàn)狀出售涉案201房產(chǎn)即201通往地下室的樓梯不再恢復，口頭約定201房原本規(guī)劃對應的地下室贈送給201房使用。《簽報》載明：“公司位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)新竹路2號和堂10棟2單元201的房產(chǎn)系最后一套住宅，2010年因深圳總部裝修時，公司搬遷至松山湖辦公而進行了改建（將從二樓通往地下室的樓梯拆除，并將通道封閉改成一樓101的一個房間）。后公司于2014年底將一樓的101出售，又被轉賣給現(xiàn)業(yè)主。現(xiàn)因出售二樓201過程中，意向客戶要求恢復通往地下室的樓梯即同意以14000元／平方米的單價簽訂合同。但經(jīng)與一樓101現(xiàn)業(yè)主協(xié)商恢復事宜時，101業(yè)主拒不同意。考慮走司法途徑收回修繕后再出售，一來修樓梯報價約35000元，二來走司法途徑耗時過長，影響公司資金回籠。故建議按現(xiàn)狀出售，同時價格調整為13600元／平方米”。第三人深圳亞聯(lián)公司的代理人在庭審中最后明確：其主張賣給第三人東莞恒歲公司的101房和賣給第三人陳海文的201房的贈送地下室面積分別以規(guī)劃藍圖為準。第三人陳海文確認案外人胡靜與其是夫妻關系，其向第三人深圳亞聯(lián)公司購買涉案201房屋時，現(xiàn)狀就是沒有樓梯通道的，但有贈地下室，當時兩戶的地下室沒有隔開，第三人深圳亞聯(lián)公司告知根據(jù)規(guī)劃藍圖其中一部分地下室是歸201房使用。 本院依職權分別向東莞松山湖高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會自然資源局、東莞松山湖高新區(qū)規(guī)劃與發(fā)展研究中心發(fā)《協(xié)助調查函》，分別調查涉案201房屋、101房屋及地下負一樓的相關規(guī)劃設計及通道被更改的處理意見、地下室的性質、兩戶業(yè)主對地下室的區(qū)分使用及產(chǎn)權歸屬、樓梯通道設計的作用等。東莞松山湖高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會自然資源局向本院回復兩份復函（松自然資函［2019］317號、松自然資函［2020］300號）稱：1.經(jīng)核查，來函所提及的樓棟已經(jīng)通過規(guī)劃條件核實并核發(fā)了不動產(chǎn)權證，對于后續(xù)存在違法改建行為，按照部門職能分工，建議貴院以城市管理和綜合執(zhí)法局意見為準，現(xiàn)提供東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊、一層、二層平面圖紙一份以供參考；2.經(jīng)核查已批規(guī)劃報建圖紙，松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)新竹路2號和堂10號樓2單元（201房屋、101房屋）地下層所標示功能為地下室，未具體標明使用性質功能；3.不動產(chǎn)登記檔案和商品房買賣合同中兩房屋的地下層數(shù)均為零層，該地下室未確權登記，具體使用問題參照房地產(chǎn)公司與業(yè)主雙方的合同約定條款執(zhí)行；4.前述201房通過一樓101房屋至地下室的通道設計的作用為樓梯，作為樓層間垂直交通用的構件，起到豎向交通聯(lián)系的作用；樓梯通道部分，在一層房屋測繪報告中為中空，不屬于101房套內面積。東莞松山湖高新區(qū)規(guī)劃與發(fā)展研究中心函復本院（松規(guī)研函［2019］13號）稱：據(jù)提供的陳靈零名下位于東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊101（房產(chǎn)證號：1700925596）和張佳名下位于東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊201（房產(chǎn)證號：20190084818）的信息，經(jīng)在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中查核，兩房產(chǎn)地下層數(shù)均為零層。另根據(jù)向東莞市自然資源局查詢的結果顯示，原告與被告在東莞市松山湖登記的不動產(chǎn)中均未顯示有地下室。本院向涉案房屋所在樓盤的物業(yè)管理處進行調查，該物業(yè)管理處的負責人稱：涉案兩套房產(chǎn)的第一手業(yè)主買了整棟樓并進行裝修改造；按照規(guī)劃藍圖，涉案201房屋是有一個樓梯直通地下室，地下室贈送給201業(yè)主，而一樓贈送部分地下室與二樓地下室相鄰，中間有墻隔開；按目前情況看二樓通往地下室的通道已被封住。 據(jù)本院實地勘查，涉案201房在規(guī)劃設計中通向地下室的樓梯通道，在一樓及二樓的中空位置已分別封了樓板，已無樓梯連接。另查，第三人深圳亞聯(lián)公司曾用名為深圳鍵橋通訊技術股份有限公司。 以上事實，有原告提交的不動產(chǎn)權證、規(guī)劃藍圖（復印件）、圖片、不動產(chǎn)登記信息查詢結果、房地產(chǎn)買賣合同、房屋買賣合約、建筑設計說明（復印件），被告提交的房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)權證、商品房居間合同、照片、政府信息公開回復（截圖），第三人深圳亞聯(lián)公司提交的勞動合同、社保繳費明細、簽報，本院依法調取的東莞松山湖高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會自然資源局、東莞松山湖高新區(qū)規(guī)劃與發(fā)展研究中心復函、2019年12月6日與物業(yè)管理處的筆錄及本院庭審筆錄等附卷為證

限被告陳靈零在本判決發(fā)生法律效力之日起六十日內根據(jù)東莞市城建檔案館備份的規(guī)劃設計圖按原狀恢復東莞市松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊從201房通過101房至地下室的通道，原告張佳對該通道享有使用權； 二、駁回原告張佳的其他訴訟請求。 本案受理費100元（原告已預交），由被告陳靈零負擔。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省東莞市中級人民法院

審判長李瓊 審判員陳慧娜 審判員黃淑嬌 二〇二〇年七月六日 書記員田野

2020-10-16