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原告廣州市公路工程公司訴被告廣州長建物業(yè)管理有限公司物權保護糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告廣州市公路工程公司的委托代理人方忠耀，被告廣州長建物業(yè)管理有限公司的委托代理人何炳坤、唐杰到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告廣州市公路工程公司訴稱：原告是廣州市先烈東橫路36號大院6號樓西梯102房的所有權人，該房屋建筑面積為76.97平方米。被告未經原告同意，從2013年9月1日起至2019年6月11日止一直占用前述房屋，但拒不支付房屋使用費。原告為維護自身合法權益，特訴至法院，請求判令：1、被告向原告支付2013年9月1日至2019年6月11日的房屋使用費164737.2元；2、本案訴訟費由被告承擔。 被告廣州長建物業(yè)管理有限公司辯稱：根據原、被告2017年1月6日簽訂的《協議書》，雙方已對36號大院6號樓首層1-3號房、7-10號房此前所有的用途和費用進行了明確約定，上述房屋由原告繼續(xù)提供給被告作物業(yè)管理用房，且被告無需繳交使用費。故被告僅認可從2018年9月1日起支付涉案房屋的房屋使用費，被告實際交還涉案房屋的時間為2019年6月11日。 經審理查明：據原告提交的由廣州市國土局房管局于1998年6月5日出具的《廣州市房地產權屬證明書》及附件《房地產平面附圖》顯示，原告系廣州市天河區(qū)先烈東橫路36號大院6號樓西梯102房（以下簡稱“涉案房屋”）的登記產權人，涉案房屋的房改總面積為67.9506平方米、單元總面積為76.9773平方米。 2013年5月28日，廣州市天河區(qū)人民政府沙河街道辦事處為先烈東橫路36號大院業(yè)主委員會辦理了備案，確認該屆業(yè)主委員會任期為2013年5月28日至2018年5月27日。 2013年9月，先烈東橫路36號大院業(yè)主委員會（甲方）與被告（乙方）簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，約定甲方將先烈東橫路36號大院物業(yè)樓宇委托給乙方實施物業(yè)管理；委托期限為五年，從2013年9月28日起至2018年8月31日止；六號樓首層1、2、3、4、5、6、7、8、9、10間商鋪，其中1、2、3商鋪的租金由乙方收取，用作承擔工程公司部分單身職工宿舍的管理費，7、8、9、10商鋪供給乙方用作辦公室、會議室、宿舍、伙房、收費；管理費為0.55元／月／平方米；原物業(yè)公司所墊付的未能收回的水電費由甲方與原物業(yè)公司另行協商解決，與乙方無關；為了能更好地處理交接過程中的遺留問題，乙方同意原物業(yè)公司在撤場后可以保留1名收費員向欠費業(yè)主追繳其應收未收的水電費、管理費、車管費等相關費用；如未能完全追回相關費用，原物業(yè)公司可書面委托乙方代為追繳或者由原物業(yè)公司通過法律途徑與欠費業(yè)主訴訟解決等。 2015年8月20日，被告向原告發(fā)出《回復工程公司的函》，主要內容為就原告收回先烈東橫路36號大院六號樓101至106房一事，被告認為根據“物權法”規(guī)定，物管公司進入小區(qū)管理所在單位提供辦公用房、員工用房、員工生活用房配套；被告進入前已與先烈東橫路36號大院業(yè)主委員會“簽定使用配套房屋合同”，現僅有三間房（現由被告出租）按合同原告可以收回；收回三間房屋之前，應將原告所欠被告為原告員工所墊付的管理費、車輛管理費、水電費、垃圾運輸費共計203300元一次性付清；現三間出租房合同期為三年，且尚未到期，合同期未滿能否收回再作商議等。 2016年1月11日，原告向被告發(fā)出《告知書》，主要內容為原告于2015年8月至11月期間多次與被告就收回先烈東橫路36號大院6號樓東梯101房、102房，中梯101房、涉案房屋，西梯101房、102房進行協商，要求被告于2015年11月30日前向原告支付房屋使用金并遷出交還房屋，但被告未付款，亦繼續(xù)使用原告的房屋，故再次告知被告于2016年1月15日前向原告支付房屋使用金并遷出交還房屋等。 2016年5月10日，原告向本院提起訴訟，要求被告遷出廣州市先烈東橫路36號大院6號樓103房、104房、105房、106房，案外人廣州市天河區(qū)沙河炎強商店遷出101房，案外人廣州市天河區(qū)沙河家家理發(fā)店遷出102房，將上述房屋交還原告使用；被告支付2013年9月起至遷出之日止的房屋使用金，案外人廣州市天河區(qū)沙河炎強商店對101房的房屋使用金承擔連帶責任，案外人廣州市天河區(qū)沙河家家理發(fā)店對102房的房屋使用金承擔連帶責任等；本院以（2016）粵0106民初8582號案（以下簡稱“8582號案”）立案受理。經本院釋明，原告明確其在8582號案中僅訴請被告遷出及交還廣州市先烈東橫路36號大院6號樓西梯102房，支付該房2013年9月28日起的房屋使用費。后至2017年1月6日，原告申請撤回8582號案的起訴，本院遂作出8582號案民事裁定，準許原告撤回起訴。 另查，原告申請撤回8582號案起訴當天，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂了《協議書》，主要內容為：一、甲方是36號大院6號樓首層共6套房屋的產權人，分別為東梯101、102房，中梯101、102房，西梯101、102房；現六套房屋被分隔為10套房屋，分別編為1-10號，房屋的具體方位、面積由雙方另行確認。二、乙方于2013年8月與36號大院業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，是該大院的物業(yè)管理人；乙方對36號大院進行物業(yè)管理后，占用上述甲方的6套房屋作為物業(yè)管理用房（辦公室、會議室、宿舍、伙房等）或將房屋出租給他人使用。三、鑒于甲方有部分單身職工住在36號大院，并且有部分車輛停放在36號大院，對于房屋使用、房屋租金（使用金）收取、房屋交付事項，雙方同意按以下處理：（一）1-3號房屋繼續(xù)由乙方收取租金，用以支付甲方部分單身職工宿舍的物業(yè)管理費等費用；7-10號房屋繼續(xù)提供給乙方作為物業(yè)管理用房，但應當于2017年1月31日之前將4-6號房屋交還給甲方使用。（二）甲方不用向乙方支付2013年9月之前應當由甲方支付的36號大院相關物業(yè)的水電費、物業(yè)管理費等費用，該費用由乙方承擔。（三）乙方應當于2018年8月31日之前將36號大院6號樓首層房屋全部交付給甲方使用，在該日之前三個月雙方協商啟動移交程序；除已移交的房屋外，其他房屋按產權證平面圖分隔移交，或按甲方的意見分隔移交；進行分隔作業(yè)的事項由甲方辦理，相關費用由甲方承擔。（四）甲方因8582號案已經支出的費用39380元（法院訴訟費9380元、律師費30000元）全部由乙方承擔；乙方應當在本協議簽訂之日起20個工作日內支付全部款項。四、雙方應當嚴格按約定履行本協議，違約的，按如下支付違約金：（一）乙方未按本協議的約定將房屋移交給甲方使用，應當向甲方支付違約金100萬元；（二）乙方未按本協議的約定支付第三條第（四）項的款項，應當按每日0.5%的利息向甲方支付違約金。（三）由辦理案件支出的律師費，由違約方承擔。 2019年4月25日，被告向原告作出《關于先烈東橫路36號大院物業(yè)管理用房的情況說明》，主要內容為鑒于歷史緣由，該小區(qū)當初規(guī)劃設計時沒有規(guī)劃設計物業(yè)管理用房，而該小區(qū)自建成交付業(yè)主使用以來，一直是將6號樓首層106房作為物業(yè)管理用房，并經歷了幾任物業(yè)公司的交接更替，而且被告在2013年參與該小區(qū)業(yè)委會競聘物業(yè)公司時，競聘公告上明確指定6號樓首層106房是作為物業(yè)管理用房的；按照《廣東省物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，原告作為小區(qū)的建設單位之一，且小區(qū)內仍有原告職工宿舍近200戶，理應配置一定面積的物業(yè)用房給被告使用；從2018年10月1日起被告將6號樓首層的101-105房共5間房屋退還給原告后，原告員工單身宿舍管理費、垃圾費、水電費以及原告單位地庫車輛停車費和維修分攤費等一直未繳納，請求原告將6號樓首層的106房屋仍繼續(xù)保留給被告作為辦公用房使用至小區(qū)新一屆業(yè)委會成立之日，以維持小區(qū)管理服務正常運作；該房屋的使用費用可否同原告應交的員工單身宿舍管理費、水電費以及原告單位車輛停車費和維修分攤費等進行抵扣等。 2019年6月10日，原告向被告發(fā)出《通知》，主要內容為被告至今未將36號大院6號樓首層10號房屋（西梯102房）交付給原告，已違反雙方2017年1月6日簽訂的《協議書》，故要求被告于2019年6月13日前將上述房屋交還原告并繳交所有超期房屋使用金等。 又，原告提交廣東財興資產評估土地房地產估價有限公司于2019年5月24日出具的《資產評估報告書》以證明其主張的使用費標準，該報告書顯示天河區(qū)先烈中橫路36號6號樓自編10號房屋，設定用途為辦公，評定的2013年1月1日的市場租金單價為33元／㎡／月，至2019年1月1日每年的市場租金單價遞增1元。原、被告確認涉案房屋對應天河區(qū)先烈中橫路36號6號樓10號房屋，涉案房屋已于2019年6月11日交還原告

一、被告廣州長建物業(yè)管理有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內向原告廣州市公路工程公司支付2018年9月1日起至2019年6月11日的房屋使用費27396.24元； 二、駁回原告廣州市公路工程公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案受理費3590元，由原告廣州市公路工程公司負擔3105元，由被告廣州長建物業(yè)管理有限公司負擔485元。 如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于廣州市中級人民法院

審判長陳穗芳 人民陪審員黎婉玲 人民陪審員肖添章 二〇一九年十二月十八日 書記員邱莉晶

2020-10-13