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原告廣州市公路工程公司訴被告廣州長建物業管理有限公司物權保護糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告廣州市公路工程公司的委托代理人方忠耀，被告廣州長建物業管理有限公司的委托代理人何炳坤、唐杰到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告廣州市公路工程公司訴稱：原告是廣州市先烈東橫路36號大院6號樓東梯101房的所有權人，該房屋建筑面積為80.94平方米。被告未經原告同意，從2013年9月1日起至2019年2月28日止一直占用前述房屋，但拒不支付房屋使用費。原告為維護自身合法權益，特訴至法院，請求判令：1、被告向原告支付2013年9月1日至2019年2月28日的房屋使用費235721.92元；2、本案訴訟費由被告承擔。 被告廣州長建物業管理有限公司辯稱：根據原、被告2017年1月6日簽訂的《協議書》，雙方已對36號大院6號樓首層1-3號房、7-10號房此前所有的用途和費用進行了明確約定，且被告無需繳交使用費。原告知悉被告出租涉案房屋的情況，故涉案房屋應由原告在租期屆滿后自行收回，被告不負交還義務。 經審理查明：據原告提交的由廣州市國土局房管局于1998年6月5日出具的《廣州市房地產權屬證明書》及附件《房地產平面附圖》顯示，原告系廣州市天河區先烈東橫路36號大院6號樓東梯101房（以下簡稱“涉案房屋”）的登記產權人，涉案房屋的房改總面積為70.2974平方米、單元總面積為80.9471平方米。 2013年5月28日，廣州市天河區人民政府沙河街道辦事處為先烈東橫路36號大院業主委員會辦理了備案，確認該屆業主委員會任期為2013年5月28日至2018年5月27日。 2013年9月，先烈東橫路36號大院業主委員會（甲方）與被告（乙方）簽訂了《物業管理服務合同》，約定甲方將先烈東橫路36號大院物業樓宇委托給乙方實施物業管理；委托期限為五年，從2013年9月28日起至2018年8月31日止；六號樓首層1、2、3、4、5、6、7、8、9、10間商鋪，其中1、2、3商鋪的租金由乙方收取，用作承擔工程公司部分單身職工宿舍的管理費，7、8、9、10商鋪供給乙方用作辦公室、會議室、宿舍、伙房、收費；管理費為0.55元／月／平方米；原物業公司所墊付的未能收回的水電費由甲方與原物業公司另行協商解決，與乙方無關；為了能更好地處理交接過程中的遺留問題，乙方同意原物業公司在撤場后可以保留1名收費員向欠費業主追繳其應收未收的水電費、管理費、車管費等相關費用；如未能完全追回相關費用，原物業公司可書面委托乙方代為追繳或者由原物業公司通過法律途徑與欠費業主訴訟解決等。 2015年8月20日，被告向原告發出《回復工程公司的函》，主要內容為就原告收回先烈東橫路36號大院六號樓101至106房一事，被告認為根據“物權法”規定，物管公司進入小區管理所在單位提供辦公用房、員工用房、員工生活用房配套；被告進入前已與先烈東橫路36號大院業主委員會“簽定使用配套房屋合同”，現僅有三間房（現由被告出租）按合同原告可以收回；收回三間房屋之前，應將原告所欠被告為原告員工所墊付的管理費、車輛管理費、水電費、垃圾運輸費共計203300元一次性付清；現三間出租房合同期為三年，且尚未到期，合同期未滿能否收回再作商議等。 2016年1月11日，原告向被告發出《告知書》，主要內容為原告于2015年8月至11月期間多次與被告就收回先烈東橫路36號大院6號樓東梯101房、102房，中梯101房、涉案房屋，西梯101房、102房進行協商，要求被告于2015年11月30日前向原告支付房屋使用金并遷出交還房屋，但被告未付款，亦繼續使用原告的房屋，故再次告知被告于2016年1月15日前向原告支付房屋使用金并遷出交還房屋等。 2016年5月10日，原告向本院提起訴訟，要求被告遷出廣州市先烈東橫路36號大院6號樓103房、104房、105房、106房，案外人廣州市天河區沙河炎強商店遷出101房，案外人廣州市天河區沙河家家理發店遷出102房，將上述房屋交還原告使用；被告支付2013年9月起至遷出之日止的房屋使用金，案外人廣州市天河區沙河炎強商店對101房的房屋使用金承擔連帶責任，案外人廣州市天河區沙河家家理發店對102房的房屋使用金承擔連帶責任等；本院以（2016）粵0106民初8582號案（以下簡稱“8582號案”）立案受理。經本院釋明，原告明確其在8582號案中僅訴請被告遷出及交還廣州市先烈東橫路36號大院6號樓西梯102房，支付該房2013年9月28日起的房屋使用費。后至2017年1月6日，原告申請撤回8582號案的起訴，本院遂作出8582號案民事裁定，準許原告撤回起訴。 另查，原告申請撤回8582號案起訴當天，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂了《協議書》，主要內容為：一、甲方是36號大院6號樓首層共6套房屋的產權人，分別為東梯101、102房，中梯101、102房，西梯101、102房；現六套房屋被分隔為10套房屋，分別編為1-10號，房屋的具體方位、面積由雙方另行確認。二、乙方于2013年8月與36號大院業主委員會簽訂物業管理合同，是該大院的物業管理人；乙方對36號大院進行物業管理后，占用上述甲方的6套房屋作為物業管理用房（辦公室、會議室、宿舍、伙房等）或將房屋出租給他人使用。三、鑒于甲方有部分單身職工住在36號大院，并且有部分車輛停放在36號大院，對于房屋使用、房屋租金（使用金）收取、房屋交付事項，雙方同意按以下處理：（一）1-3號房屋繼續由乙方收取租金，用以支付甲方部分單身職工宿舍的物業管理費等費用；7-10號房屋繼續提供給乙方作為物業管理用房，但應當于2017年1月31日之前將4-6號房屋交還給甲方使用。（二）甲方不用向乙方支付2013年9月之前應當由甲方支付的36號大院相關物業的水電費、物業管理費等費用，該費用由乙方承擔。（三）乙方應當于2018年8月31日之前將36號大院6號樓首層房屋全部交付給甲方使用，在該日之前三個月雙方協商啟動移交程序；除已移交的房屋外，其他房屋按產權證平面圖分隔移交，或按甲方的意見分隔移交；進行分隔作業的事項由甲方辦理，相關費用由甲方承擔。（四）甲方因8582號案已經支出的費用39380元（法院訴訟費9380元、律師費30000元）全部由乙方承擔；乙方應當在本協議簽訂之日起20個工作日內支付全部款項。四、雙方應當嚴格按約定履行本協議，違約的，按如下支付違約金：（一）乙方未按本協議的約定將房屋移交給甲方使用，應當向甲方支付違約金100萬元；（二）乙方未按本協議的約定支付第三條第（四）項的款項，應當按每日0.5%的利息向甲方支付違約金。（三）由辦理案件支出的律師費，由違約方承擔。 2019年4月25日，被告向原告作出《關于先烈東橫路36號大院物業管理用房的情況說明》，主要內容為鑒于歷史緣由，該小區當初規劃設計時沒有規劃設計物業管理用房，而該小區自建成交付業主使用以來，一直是將6號樓首層106房作為物業管理用房，并經歷了幾任物業公司的交接更替，而且被告在2013年參與該小區業委會競聘物業公司時，競聘公告上明確指定6號樓首層106房是作為物業管理用房的；按照《廣東省物業管理條例》相關規定，原告作為小區的建設單位之一，且小區內仍有原告職工宿舍近200戶，理應配置一定面積的物業用房給被告使用；從2018年10月1日起被告將6號樓首層的101-105房共5間房屋退還給原告后，原告員工單身宿舍管理費、垃圾費、水電費以及原告單位地庫車輛停車費和維修分攤費等一直未繳納，請求原告將6號樓首層的106房屋仍繼續保留給被告作為辦公用房使用至小區新一屆業委會成立之日，以維持小區管理服務正常運作；該房屋的使用費用可否同原告應交的員工單身宿舍管理費、水電費以及原告單位車輛停車費和維修分攤費等進行抵扣等。 2019年6月10日，原告向被告發出《通知》，主要內容為被告至今未將36號大院6號樓首層10號房屋（西梯102房）交付給原告，已違反雙方2017年1月6日簽訂的《協議書》，故要求被告于2019年6月13日前將上述房屋交還原告并繳交所有超期房屋使用金等。 又，原告提交廣東財興資產評估土地房地產估價有限公司于2019年5月24日出具的《資產評估報告書》以證明其主張的使用費標準，該報告書顯示天河區先烈中橫路36號6號樓自編1-3號房屋，設定用途為商業，評定的2013年1月1日的市場租金單價為47元／㎡／月，至2016年1月1日每年的市場租金單價遞增1元；2017年1月1日的市場租金單價為52元／㎡／月，至2019年1月1日每年的市場租金單價遞增2元。原、被告確認涉案房屋對應天河區先烈中橫路36號6號樓自編1號房屋，原告主張被告交還涉案房屋的時間為2019年2月28日，被告則主張其不負有交還義務

一、被告廣州長建物業管理有限公司于本判決發生法律效力之日起10日內向原告廣州市公路工程公司支付2018年9月1日起至2019年2月28日的房屋使用費18454.32元； 二、駁回原告廣州市公路工程公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案受理費4840元，由原告廣州市公路工程公司負擔4579元，由被告廣州長建物業管理有限公司負擔261元。 如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于廣州市中級人民法院

審判長陳穗芳 人民陪審員黎婉玲 人民陪審員肖添章 二〇一九年十二月十八日 書記員邱莉晶

2020-10-13