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原告廣州市公路工程公司訴被告廣州長(zhǎng)建物業(yè)管理有限公司物權(quán)保護(hù)糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告廣州市公路工程公司的委托代理人方忠耀，被告廣州長(zhǎng)建物業(yè)管理有限公司的委托代理人何炳坤、唐杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無(wú)數(shù)據(jù)

原告廣州市公路工程公司訴稱：原告是廣州市先烈東橫路36號(hào)大院6號(hào)樓東梯101房、102房，中梯101房、102房，西梯101房、102房的所有權(quán)人。2017年1月6日，原、被告就前述6套房屋的使用與交還事項(xiàng)簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定被告應(yīng)當(dāng)在2018年8月31日之前將6套房屋交還原告，未按約定交還房屋的，被告應(yīng)向原告支付違約金100萬(wàn)元。《協(xié)議書(shū)》簽訂后，被告直到2018年10月1日才交還一半房屋給原告，另一半房屋則是到2019年6月11日才交還。被告遲延交還房屋，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原告訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告向原告支付違約金100萬(wàn)元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。 被告廣州長(zhǎng)建物業(yè)管理有限公司辯稱：《協(xié)議書(shū)》是原告起草的，被告簽署時(shí)沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，無(wú)法修改，違約金屬不公平的約定。且約定的違約金明顯過(guò)高，被告管理先烈東橫路36號(hào)大院一年的營(yíng)業(yè)總額不到30萬(wàn)元。且實(shí)際上被告只是遲延交付了西梯102房即10號(hào)房屋；原告知悉被告出租1-3號(hào)房屋的情況，故1-3號(hào)房屋應(yīng)由原告在租期屆滿后自行收回，被告不負(fù)交還義務(wù)；4-6號(hào)房屋在被告進(jìn)駐前是物業(yè)管理用房，被告進(jìn)駐后則交由業(yè)委會(huì)使用，后實(shí)際用來(lái)放置小區(qū)加裝電梯及監(jiān)控的器材，被告并未使用，亦不負(fù)交還義務(wù)；綜上，違約金應(yīng)該按照原告的實(shí)際損失酌情考慮。 經(jīng)審理查明：據(jù)原告提交的由廣州市國(guó)土局房管局于1998年6月5日出具的《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)》及附件《房地產(chǎn)平面附圖》顯示，原告系廣州市天河區(qū)先烈東橫路36號(hào)大院6號(hào)樓東梯101房、102房，中梯101房、102房，西梯101房、102房（以下統(tǒng)稱“涉案房屋”）的登記產(chǎn)權(quán)人。 2013年5月28日，廣州市天河區(qū)人民政府沙河街道辦事處為先烈東橫路36號(hào)大院業(yè)主委員會(huì)辦理了備案，確認(rèn)該屆業(yè)主委員會(huì)任期為2013年5月28日至2018年5月27日。 2013年9月，先烈東橫路36號(hào)大院業(yè)主委員會(huì)（甲方）與被告（乙方）簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定甲方將先烈東橫路36號(hào)大院物業(yè)樓宇委托給乙方實(shí)施物業(yè)管理；委托期限為五年，從2013年9月28日起至2018年8月31日止；六號(hào)樓首層1、2、3、4、5、6、7、8、9、10間商鋪，其中1、2、3商鋪的租金由乙方收取，用作承擔(dān)工程公司部分單身職工宿舍的管理費(fèi)，7、8、9、10商鋪供給乙方用作辦公室、會(huì)議室、宿舍、伙房、收費(fèi)；管理費(fèi)為0.55元／月／平方米；原物業(yè)公司所墊付的未能收回的水電費(fèi)由甲方與原物業(yè)公司另行協(xié)商解決，與乙方無(wú)關(guān)；為了能更好地處理交接過(guò)程中的遺留問(wèn)題，乙方同意原物業(yè)公司在撤場(chǎng)后可以保留1名收費(fèi)員向欠費(fèi)業(yè)主追繳其應(yīng)收未收的水電費(fèi)、管理費(fèi)、車管費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；如未能完全追回相關(guān)費(fèi)用，原物業(yè)公司可書(shū)面委托乙方代為追繳或者由原物業(yè)公司通過(guò)法律途徑與欠費(fèi)業(yè)主訴訟解決等。 2015年8月20日，被告向原告發(fā)出《回復(fù)工程公司的函》，主要內(nèi)容為就原告收回先烈東橫路36號(hào)大院六號(hào)樓101至106房一事，被告認(rèn)為根據(jù)“物權(quán)法”規(guī)定，物管公司進(jìn)入小區(qū)管理所在單位提供辦公用房、員工用房、員工生活用房配套；被告進(jìn)入前已與先烈東橫路36號(hào)大院業(yè)主委員會(huì)“簽定使用配套房屋合同”，現(xiàn)僅有三間房（現(xiàn)由被告出租）按合同原告可以收回；收回三間房屋之前，應(yīng)將原告所欠被告為原告員工所墊付的管理費(fèi)、車輛管理費(fèi)、水電費(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)共計(jì)203300元一次性付清；現(xiàn)三間出租房合同期為三年，且尚未到期，合同期未滿能否收回再作商議等。 2016年1月11日，原告向被告發(fā)出《告知書(shū)》，主要內(nèi)容為原告于2015年8月至11月期間多次與被告就收回涉案房屋進(jìn)行協(xié)商，要求被告于2015年11月30日前向原告支付房屋使用金并遷出交還房屋，但被告未付款，亦繼續(xù)使用原告的房屋，故再次告知被告于2016年1月15日前向原告支付房屋使用金并遷出交還房屋等。 2016年5月10日，原告向本院提起訴訟，要求被告遷出廣州市先烈東橫路36號(hào)大院6號(hào)樓103房、104房、105房、106房，案外人廣州市天河區(qū)沙河炎強(qiáng)商店遷出101房，案外人廣州市天河區(qū)沙河家家理發(fā)店遷出102房，將上述房屋交還原告使用；被告支付2013年9月起至遷出之日止的房屋使用金，案外人廣州市天河區(qū)沙河炎強(qiáng)商店對(duì)101房的房屋使用金承擔(dān)連帶責(zé)任，案外人廣州市天河區(qū)沙河家家理發(fā)店對(duì)102房的房屋使用金承擔(dān)連帶責(zé)任等；本院以（2016）粵0106民初8582號(hào)案（以下簡(jiǎn)稱“8582號(hào)案”）立案受理。經(jīng)本院釋明，原告明確其在8582號(hào)案中僅訴請(qǐng)被告遷出及交還廣州市先烈東橫路36號(hào)大院6號(hào)樓西梯102房，支付該房2013年9月28日起的房屋使用費(fèi)。后至2017年1月6日，原告申請(qǐng)撤回8582號(hào)案的起訴，本院遂作出8582號(hào)案民事裁定，準(zhǔn)許原告撤回起訴。 另查，原告申請(qǐng)撤回8582號(hào)案起訴當(dāng)天，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂了《協(xié)議書(shū)》，主要內(nèi)容為：一、甲方是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人；現(xiàn)六套房屋被分隔為10套房屋，分別編為1-10號(hào)，房屋的具體方位、面積由雙方另行確認(rèn)。二、乙方于2013年8月與36號(hào)大院業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同，是該大院的物業(yè)管理人；乙方對(duì)36號(hào)大院進(jìn)行物業(yè)管理后，占用上述甲方的6套房屋作為物業(yè)管理用房（辦公室、會(huì)議室、宿舍、伙房等）或?qū)⒎课莩鲎饨o他人使用。三、鑒于甲方有部分單身職工住在36號(hào)大院，并且有部分車輛停放在36號(hào)大院，對(duì)于房屋使用、房屋租金（使用金）收取、房屋交付事項(xiàng)，雙方同意按以下處理：（一）1-3號(hào)房屋繼續(xù)由乙方收取租金，用以支付甲方部分單身職工宿舍的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用；7-10號(hào)房屋繼續(xù)提供給乙方作為物業(yè)管理用房，但應(yīng)當(dāng)于2017年1月31日之前將4-6號(hào)房屋交還給甲方使用。（二）甲方不用向乙方支付2013年9月之前應(yīng)當(dāng)由甲方支付的36號(hào)大院相關(guān)物業(yè)的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，該費(fèi)用由乙方承擔(dān)。（三）乙方應(yīng)當(dāng)于2018年8月31日之前將36號(hào)大院6號(hào)樓首層房屋全部交付給甲方使用，在該日之前三個(gè)月雙方協(xié)商啟動(dòng)移交程序；除已移交的房屋外，其他房屋按產(chǎn)權(quán)證平面圖分隔移交，或按甲方的意見(jiàn)分隔移交；進(jìn)行分隔作業(yè)的事項(xiàng)由甲方辦理，相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。（四）甲方因8582號(hào)案已經(jīng)支出的費(fèi)用39380元（法院訴訟費(fèi)9380元、律師費(fèi)30000元）全部由乙方承擔(dān)；乙方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂之日起20個(gè)工作日內(nèi)支付全部款項(xiàng)。四、雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按約定履行本協(xié)議，違約的，按如下支付違約金：（一）乙方未按本協(xié)議的約定將房屋移交給甲方使用，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金100萬(wàn)元；（二）乙方未按本協(xié)議的約定支付第三條第（四）項(xiàng)的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按每日0.5%的利息向甲方支付違約金。（三）由辦理案件支出的律師費(fèi)，由違約方承擔(dān)。 2019年4月25日，被告向原告作出《關(guān)于先烈東橫路36號(hào)大院物業(yè)管理用房的情況說(shuō)明》，主要內(nèi)容為鑒于歷史緣由，該小區(qū)當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理用房，而該小區(qū)自建成交付業(yè)主使用以來(lái)，一直是將6號(hào)樓首層106房作為物業(yè)管理用房，并經(jīng)歷了幾任物業(yè)公司的交接更替，而且被告在2013年參與該小區(qū)業(yè)委會(huì)競(jìng)聘物業(yè)公司時(shí)，競(jìng)聘公告上明確指定6號(hào)樓首層106房是作為物業(yè)管理用房的；按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，原告作為小區(qū)的建設(shè)單位之一，且小區(qū)內(nèi)仍有原告職工宿舍近200戶，理應(yīng)配置一定面積的物業(yè)用房給被告使用；從2018年10月1日起被告將6號(hào)樓首層的101-105房共5間房屋退還給原告后，原告員工單身宿舍管理費(fèi)、垃圾費(fèi)、水電費(fèi)以及原告單位地庫(kù)車輛停車費(fèi)和維修分?jǐn)傎M(fèi)等一直未繳納，請(qǐng)求原告將6號(hào)樓首層的106房屋仍繼續(xù)保留給被告作為辦公用房使用至小區(qū)新一屆業(yè)委會(huì)成立之日，以維持小區(qū)管理服務(wù)正常運(yùn)作；該房屋的使用費(fèi)用可否同原告應(yīng)交的員工單身宿舍管理費(fèi)、水電費(fèi)以及原告單位車輛停車費(fèi)和維修分?jǐn)傎M(fèi)等進(jìn)行抵扣等。 2019年6月10日，原告向被告發(fā)出《通知》，主要內(nèi)容為被告至今未將36號(hào)大院6號(hào)樓首層10號(hào)房屋（西梯102房）交付給原告，已違反雙方2017年1月6日簽訂的《協(xié)議書(shū)》，故要求被告于2019年6月13日前將上述房屋交還原告并繳交所有超期房屋使用金等。 另原、被告確認(rèn)，涉案東梯101房、102房對(duì)應(yīng)天河區(qū)先烈東橫路36號(hào)6號(hào)樓1-3號(hào)房屋，中梯101房對(duì)應(yīng)4-5號(hào)房屋，中梯102房對(duì)應(yīng)6-7號(hào)房屋，西梯101房對(duì)應(yīng)8-9號(hào)房屋，西梯102房對(duì)應(yīng)10號(hào)房屋。原告主張被告交還1-3號(hào)房屋的時(shí)間為2019年2月28日，交還4-9號(hào)房屋的時(shí)間為2018年8月31日，交還10號(hào)房屋的時(shí)間為2019年6月11日；被告確認(rèn)原告主張的7-10號(hào)房屋的交還時(shí)間，但主張其不負(fù)有交還1-6號(hào)房屋的義務(wù)。又查，因被告遲延交還涉案房屋，原告已另行提起（2019）粵0106民初37988、37989及37991-37994號(hào)案訴訟，要求被告支付涉案房屋的使用費(fèi)至交還房屋之日止

一、被告廣州長(zhǎng)建物業(yè)管理有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告廣州市公路工程公司支付違約金40000元； 二、駁回原告廣州市公路工程公司的其他訴訟請(qǐng)求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 本案受理費(fèi)14340元，由原告廣州市公路工程公司負(fù)擔(dān)13540元，由被告廣州長(zhǎng)建物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)800元。 如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于廣州市中級(jí)人民法院

審判長(zhǎng)陳穗芳 人民陪審員黎婉玲 人民陪審員肖添章 二〇一九年十二月十八日 書(shū)記員邱莉晶

2020-10-13