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原告廣州堯鵬信息科技有限公司（以下簡稱“堯鵬公司”）訴被告廣州市宇環投資管理有限公司（以下簡稱“宇環公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告堯鵬公司的委托代理人李藝、被告宇環公司的委托代理人林聞娥到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告堯鵬公司訴稱：被告承租了案外人陳錦梅名下位于廣州市天河區興民路222號天盈廣場東塔（1108）單元。隨后原被告雙方于2018年6月30日簽訂《房屋租賃合同書》（編號ＴＹ1108Ａ），其中《房屋租賃合同書》中約定：1、甲方將位于廣州市天河區興民路222號天盈廣場東塔（1108）單元租給乙方使用；2、租賃期為3年，2018年6月30日起至2021年6月29日；3、乙方向甲方支付叁個月租金作為租賃保證金，人民幣87000元，水電保證金人民幣9750元，合計人民幣96750元；4、自起租日起，租金標準：29000元／月，于每季度月25號將下月租金、管理費等每月應繳納費用支付給甲方；5、甲方有權將本物業出租予乙方，甲方應獲取與本協議所涉租賃區域內與租賃有關的所有政府及其他許可，并保持該等許可在租賃期內持續有效；6、甲方不得以任何理由影響乙方正常使用，如有影響乙方使用超過十個工作日未能解決，乙方可單方面解除合同，甲方需無條件退還乙方押金。合同生效后，原告嚴格按照合同的約定履行自己的合同義務。原告卻于2018年10月31日收到陳錦梅的《關于就廣州市宇環投資管理有限公司無權繼續使用物業事宜通知實際使用人的律師函》，并且同時附上了陳錦梅發至被告的《關于通知解除的律師函》。其中律師函指出因為被告存在一系列的重大違約行為，陳錦梅決定與其解除《房屋租賃合同》，被告不再是案涉租賃物業的承租方且要求被告搬離案涉租賃物業，被告不得再使用案涉租賃物業。被告收到律師函后立即與被告的工作人員進行協商，但被告的工作人員卻互相推諉，一直不與原告交涉。多次協商無果，被告甚至不予理睬。為此，原告認為：《房屋租賃合同書》均是原被告真實意思的表示，系合法有效的。原告已嚴格按照合同的約定足額支付租賃保證金、租金、水電保證金給被告。而被告并沒有按照合同的約定履行其合同義務。在本案中，被告存在根本違約行為，致使合同的目的無法實現，并且被告的違約行為致使原告遭受重大的損失。被告理應承擔相應的違約責任。原告多次與被告溝通無果，為維護原告的合法權益，特提起訴訟，請求法院判令：一、原被告簽訂的《房屋租賃合同書》（編號：ＴＹ1108Ａ）于2018年11月30日解除。二、被告一次性退還原告租賃保證金人民幣87000元及水電保證金人民幣9750元。三、本案的訴訟費用由被告承擔。 被告宇環公司答辯稱：我方請求法院駁回原告全部訴訟請求。理由如下：一、本案是原告在2019年2月底自行搬離涉案房屋，提前解除合同，而原告只交納至2018年11月的租金，還欠付三個月的租金。因此，是原告構成違約在先，根據合同第4.3.1條、8.2條、8.3.4條的約定，被告有權沒收其交付的包括本案保證金在內的所有費用。二、本案直至被告收到法院的送達的相關材料才知道原告向被告提出解除合同。在此之前，原告沒有與被告提出任何解除合同的意思表示。根據合同法第96條的規定，涉案合同并沒有在2018年11月30日解除。三、根據原告陳述的事實和理由，其提出解除合同是因為業主陳錦梅的發函行為，但是本案中的出租、分租行為是經過業主的授權，而且并沒有影響原告的使用。并且，被告與業主的租賃合同關系被仲裁機關確認解除是因為原告自行搬離房屋才導致房屋被收回，進而導致被告與業主的租賃合同在原本可以繼續履行的情況下喪失繼續履行的基礎而被迫終止。因此，原告以此為由提出解除合同沒有任何依據。 經審理查明：2017年4月8日，陳錦梅出具《房屋租賃授權委托書》，授權宇環公司出租廣州市天河區興民路222號之三（自編Ｃ3辦公樓）1108單位（1108房），本授權委托書為不可撤銷委托書，授權委托時間2017年4月10日至2027年6月9日。 2017年6月14日，出租人陳錦梅、承租人宇環公司就1108房辦理房屋租賃登記備案證明，租賃期限2017年4月10日至2027年6月9日。 2018年6月30日，原告堯鵬公司（承租方／乙方）與被告宇環公司（出租方／甲方）簽訂《房屋租賃合同》（編號ＴＹ1108Ａ，以下簡稱“涉案合同”），約定：一、租賃標的1.1甲方同意將位于廣州市天河區興民路222號天盈廣場東塔（1108Ａ）單元（以下簡稱涉案房屋）出租給乙方作為辦公使用。1.2甲方將租賃物業及其附屬設備在現有狀態下出租并交付乙方，場地僅用于辦公使用，使用過程中的行為必須符合有關法律法規及規章制度的規定，不得存放易燃易爆或危險化學物品，經營期間發生的一切債務及安全責任事故均與甲方無關；二、租賃期限2.1租賃期限為3年，自2018年6月30日起到2021年6月29日止，從2018年7月3日開始計算租金。2.2甲方按交樓標準交予乙方，簽訂合同已確認收樓，合同日開始產生的管理費及空調費、電費等由乙方承擔。若乙方拒絕進場入駐，乙方應當繼續按時繳納租金、管理費等費用，不得拒絕繳費或者單方面提出解除合同。2.3租賃期滿前，乙方如愿意續租，應當在租賃期限屆滿前3個月向甲方提出書面申請，并在同等條件下享有優先租賃權，屆時雙方協商一致后重新簽訂租賃合同。否則，甲方有權另行出租，乙方屆時應配合甲方帶領第三方查看租賃物業情況；三、租金、物業管理費及其他費用3.1租賃物業月租金總額（含稅含管理費）為人民幣29000元（大寫:貳萬玖仟元整），租金含稅24450元（大寫：貳萬肆仟肆佰伍拾元整）從合同日起每滿12個月按8%的比率遞增。3.2租金和管理費等費用按月支付，乙方應于每月25日前將下月租金、管理費等每月應繳納費用以人民幣存入甲方指定的下述銀行賬戶支付下月租金，該賬戶信息如有變更，應當及時以書面形式通知乙方，甲方收到租金后向乙方開具等額收據。開戶名：廣州市宇環投資管理有限公司開戶行：中國工商銀行天河支行賬號：36×××12。3.3乙方在簽訂合同日支付首期租金（含管理費）合計人民幣：29000元（大寫：貳萬玖仟元整）。3.4租賃期間乙方使用時所產生（包括水電、本體維修基金、租賃稅、租賃、維護費、空調費、網絡費、電信費等）費用均由乙方自行承擔。本物業乙方使用的電話、上網、有線電視等費用由乙方向物業管理公司申報后，自行與運營商簽署合同并自行承擔相應費用；四、租賃保證金4.1乙方須于本合同簽訂當天向甲方支付相當于叁個月租金數額的租賃保證金，小計人民幣87000元（大寫：捌萬柒仟元整），水電保證金小計人民幣：9750元（大寫:玖仟柒佰伍拾元整），合計人民幣：96750元（大寫：玖萬陸仟柒佰伍拾元整），甲方應在收到款項后向乙方開具收據。4.2如乙方逾期足額繳納前述費用超過5日，則甲方有權解除本《租賃合同》及其補充協議并可將本物業另行出租，乙方應就逾期之日起每日按首期租金和總保證金（總保證金是指租賃保證金、服務費押金和水電備用款，下同）總額的千分之五向甲方支付違約金，直至《租賃合同》解除且甲方實際收回本物業之日為止，甲方有權在乙方已繳納的租賃保證金中扣除違約金，如已繳納的租賃保證金不足抵扣違約金的，乙方應予以補足。租賃合同終止或解除后，乙方應按約定交還租賃物處，雙方辦理完畢租賃物業交接手續且經甲方確認乙方無任何違約行為及欠繳稅費的，甲方將收取的租賃保證金30個工作日內如數退還乙方（不計利息）。4.3出現以下情形，租賃保證金不予退還：4.3.1乙方違約，根據合同約定甲方可單方面解除合同的；4.3.2乙方違反合同約定或違反有關法律法規的規定，甲方有權要求乙方限期改正，乙方逾期未改正的；4.3.3本合同其他條款另有明確約定的。4.3.4本合同簽訂后，乙方應按約定的時間內補齊所有費用，如乙方未按約定支付應交款項，甲方有權沒收所交定金，并追究其全部責任及損失；…6.6乙方不得擅自改變物業的建筑結構和外立面，且保持門面櫥窗整潔。裝修期間乙方應遵守本廣場物業管理規定，因使用不當造成物業和物業內設備設施的損毀，應恢復原狀或向甲方賠償損失；…八、合同終止及解除8.1經甲乙雙方協商一致，可以解除、變更、終止合同。8.2除本合同另外有約定外，不具備本合同解除權的任何一方提前解除本合同的，應提前三十日書面通知對方。甲方提前解除合同的，應雙倍返還乙方租賃保證金及原額退回預付季度租金剩余部分。乙方提前解除合同的，甲方有權收回租賃物業、不予退還所交的所有費用，同時要求乙方按照3.3總費用標準支付不足年限的空置補償。8.3乙方有下列情形之一的，甲方有權隨時立即單方解除合同、收回租賃物業、不予退還所交的所有費用，同時要求乙方按照合同第三條的費用標準補繳免租期（如有）期間的所有費用。如乙方拒不遷出，甲方有權采取強制措施清場，因此造成的責任和損失由乙方自行承擔。8.3.1不具備合同經營資格的；8.3.2未經甲方允許擅自將租賃物業轉租、轉讓或轉借他人的；8.3.3利用租賃物業進行經營范圍和營業規定以外活動的；8.3.4未按期繳納租賃保證金、租金或其他費用達10天以上的或金額達10000元的；8.3.5違禁用電或不配備消防器材，形成潛在隱患或造成損失的；8.3.6未經甲方書面同意，擅自拆改變動房屋結構或擅自裝修的；8.3.7利用租賃物業進行非法活動的，因違法經營被有關行政部門吊銷營業執照、經營許可證或其他經營所需證照，或被勒令停業整頓的；其他嚴重違約行為；8.3.8拒絕履行維修義務，期限超過10天，維修費用超過一個月租金的；8.3.9拒絕辦理進場裝修后，乙方表示拒絕履行合同或提出解除合同的；8.1.10乙方以無法通過消防審批為由表示拒絕履行合同或提出解除合同的。8.4本合同期滿當日，甲、乙雙方還未簽訂續約合同，則該合同自動終出，乙方應在合同終止當日將租賃場地復原好還給甲方，并清理好場地內所有物品。如乙方未按約定移交租賃場地的，視為乙方違約占用甲方房屋，乙方應按本合同期滿時的租金標準雙倍支付給甲方。超過合同終止日達五日乙方仍未搬離的，則視為乙方自動放棄房屋內所有財產，甲方可自行處置，處理所得全部歸甲方所有。8.5非因甲方原因導致本合同不能繼續履行的，或因不可抗力造成房屋損毀達不到使用目的，或政府強制征收、改造、拆除租賃物業的，合同自動終止履行，雙方互不追究責任；九、違約責任9.1乙方未按合同約定支付租賃保證金、租金及其它費用的，每逾期一日，須按逾期未付金額的千分之十向甲方支付違約金。乙方拖欠租賃保證金、租金及其它費用達10天（含）的或金額達10000元的，甲方除有權計收違約金外，同時有權按本合同8.3條辦理。9.2合同終止或解除外，若乙方存在未結費用或有違約行為需支付違約金的，甲方有權在租賃保證金中直接扣除，如因乙方違約導致租賃保證金已被沒收的，甲方有權另行向乙方主張違約金或要求乙方結清費用。9.3乙方違反6.6條之規定，甲方可代為維修，相關維修費用由乙方承擔，甲方有權直接在租賃保證余中直接扣除，如因乙方拒絕維修期限超過十日或維修金額超過一個月租金，甲方有權按本合同第8.3條辦理，乙方仍需承擔維修費用。9.4合同終止或解除后，乙方逾期搬離的，甲方有權自乙方逾期交還租賃物業之日起向乙方收取雙倍租金作為違約金。如乙方拒不交還租賃物業的，即視為乙方放棄租賃物業內所有物品的所有權而任由甲方處理，甲方有權采取強制措施清理場地，在清理場地過程中造成的經濟損失和一切責任由乙方自行承擔。9.5如本合同約定的違約金保證不足以彌補甲方損失的，甲方還有權另行向乙方追償；備注：甲方不得以任何理由影響乙方正常使用，如影響乙方使用超過十個工作日未能解決，乙方可單方面解除合同，甲方需無條件退還乙方押金；等。 2018年6月29日，原告堯鵬公司向被告宇環公司支付租賃保證金87000元、水電保證金9750元。 2018年10月31日，陳錦梅委托律師向原告堯鵬公司發出《關于就廣州市宇環投資管理有限公司無權繼續使用物業事宜通知實際使用人的律師函》，函稱：陳錦梅系涉案房屋業主，與宇環公司于2017年4月8日簽訂《房屋租賃合同》，約定將1108房出租給宇環公司用于辦公用途，租期至2027年6月9日止。但宇環公司在承租過程中發生一系列重大違約行為（如對租賃房屋違反消防法規改建裝修導致出現重大消防安全隱患、長期違約拖延支付租金及稅費等），經物業管理公司及陳錦梅多次催促，宇環公司至今拒絕整改。陳錦梅已致函宇環公司，通知該公司于2018年10月15日解除上述《房屋租賃合同》，且必須于2018年10月25日前搬離1108室。堯鵬公司目前是天盈廣場東塔1108室的實際使用人之一，故通知：一、請立即停止向宇環公司支付任何租金，并盡快提供與宇環公司的租賃合同，經核對確認后，堯鵬公司應將2018年10月15日后的應付租金支付給陳錦梅。二、如堅持向宇環公司支付租金，則本所委托人將按照上述2017年4月8日簽訂的《房屋租賃合同》約定，以雙倍租金標準向堯鵬公司以及宇環公司追討物業使用費。三、上述2017年4月8日簽訂的《房屋租賃合同》早已解除，宇環公司不再是上述租賃物業的承租方且必須搬離，即該公司從2018年10月25日起無權繼續使用天盈廣場東塔1108室。請任何情況下均不得同意宇環公司以任何名義對天盈廣場東塔1108室進行任何改動或使用，亦不要為其改動、使用行為提供任何便利。 原告堯鵬公司另提交以下證據：1、《廣東增值稅專用發票》及招商銀行賬戶明細，載明原告堯鵬公司向被告宇環公司交付租金及水電費的情況，其中租金已經交至2018年11月。被告對上述證據無異議。2、陳錦梅委托律師于2018年10月15日向被告宇環公司發出的《關于通知解除的律師函》，擬證明被告因對涉案房屋的改建、裝修存在重大安全隱患及拖延支付租金等費用等嚴重的違約行為，業主陳錦梅決定于2018年10月15日與其解除房屋租賃合同，要求被告最遲于2018年10月25日前搬離涉案房屋，致使原被告之間的合同目的無法實現。被告宇環公司對該份證據的真實性無異議，但合法性及關聯性不予認可，稱其一直正常交付租金給業主陳錦梅，且不存在任何的改建及裝修情況。3、微信聊天記錄截圖（原告員工與被告員工），擬證明原告多次要求2018年11月底退租與被告交涉無果。被告對該證據真實性無異議，但稱該聊天記錄可反映出被告明確向原告表示如果提前退租就構成違約并沒收保證金，雙方最終沒有達成任何解除合同的協議。4、微信聊天記錄截圖，擬證明業主陳錦梅在2018年10月25日通過微信將上述《關于通知解除的律師函》發給原告，并要求原告不要再交租金及物管費給被告，31號就會正式收回。被告對該份證據真實性不予認可，稱其只是對另外一臺手機的截圖，并非原始載體。 被告宇環公司提交了以下證據：1、銀行電子回單，擬證明2018年10月后，被告繼續正常向涉案房屋業主支付租金，原告也繼續正常使用涉案房屋。原告稱該證據沒有原件，且這只是被告與業主之間的關系，無法證明被告不存在違約情況而使得業主行駛解除權。2、民事判決書，擬證明物業業主單方面提出解除合同的行為沒有經過法院確認，由于業主單方面提出解除合同卻沒有收回涉案房屋，所以才向法院訴請收回涉案房屋。 在庭審中，原告堯鵬公司稱其于2018年12月初撤場，但并未提交相關證據；被告宇環公司則稱原告的撤場時間是2019年2月底，其收回涉案房屋后自用。 另查明：陳錦梅于2018年向本院起訴被告宇環公司要求解除其與被告的租賃合同、沒收保證金、騰空房屋、恢復原狀及支付占用費等，本院于2019年1月28日做出（2018）粵0106民初27670號民事裁定書，以陳錦梅與被告已就該案糾紛達成仲裁協議且約定的仲裁機構唯一，仲裁協議有效為由裁定駁回陳錦梅的起訴，廣州市中級人民法院于2019年5月21日以（2019）粵01民終10806號民事裁定書駁回陳錦梅上訴，維持原裁定。 2019年6月，陳錦梅就其與宇環公司的租賃合同糾紛申請仲裁。2019年12月16日，中國廣州仲裁委員會作出（2019）穗仲案字第8260號裁決（以下簡稱8260號裁決），認定：合同簽訂后，宇環公司將1108房裝修分割成1108Ａ和1108Ｂ后出租給次承租人使用。并認為：第一，陳錦梅稱宇環公司長期拖延支付租金及完稅費用，構成嚴重違約。經查，宇環公司在2018年10月15日前確實有遲延交付租金的事實，但根據《租賃合同》的約定，截至陳錦梅發函解除合同之前，宇環公司遲延時間未超過合同約定的30天，并未構成根本違約。第二，陳錦梅稱宇環公司裝修涉案房屋未經過啟勝公司的審批同意，且裝修工程不符合消防規定存在嚴重危害安全的問題。經查，合同第十五條約定，合同有效期內，宇環公司可對涉案房屋進行改建、擴建或裝修；按規定須經有關部門批準的，應報請批準后方可進行。但是合同沒有約定“有關部門”指的是具體哪個部門，也沒有約定如果裝修未經審批應當承擔何種違約責任。即使“有關部門”包括物業管理公司，宇環公司對涉案房屋的裝修是否違規改變建筑使用功能、防火分區、安全疏散、消防設施、救援通道及救援設計以及是否存在消防安全隱患等問題，也應由有資質的第三方進行認定，或者由消防主管單位的認定或處罰。陳錦梅提交的公證書只能反映涉案房屋公證時的現狀，無法認定宇環公司的裝修改變了哪些內容，也并未確認其存在安全隱患，陳錦梅以此主張解除合同依據不足。陳錦梅于2018年10月15日向宇環公司發出關于解除合同的律師函，不能起到解除合同的法律效果。經查，宇環公司的租金僅付至2019年2月，宇環公司的次承租人最遲已于2019年6月5日搬離涉案房屋，后陳錦梅收回涉案房屋并將一部分重新出租，可見，雙方已沒有繼續履行合同的意愿與基礎，故仲裁庭裁決解除合同。關于合同解除的責任，仲裁庭認為，宇環公司在租賃期間內多次未在合同約定期間內按時支付租金，且在啟勝公司提出整改后未能有效溝通或整改，存在過錯，致使陳錦梅發函要求解除合同，因此宇環公司對合同的解除負有一定過錯。但陳錦梅發函解除合同之時尚不享有合同約定解除權或法定解除權，陳錦梅的該行為致使宇環公司在合同中處于不安狀態，并最終導致宇環公司未支付2019年3月之后的房屋租金，因此陳錦梅對合同的解除亦負有一定過錯。綜上，合同未能繼續履行，雙方均負有責任。最終裁決：一、解除陳錦梅與宇環公司于2017年4月8日簽訂的《廣州市房屋租賃合同書》；二、宇環公司向陳錦梅支付房屋租金85411.33元；三、宇環公司向陳錦梅支付房屋租賃稅3290.43元、單元管理費35599.56元、電費1737.7元；等

一、自本判決發生法律效力之日起十日內，被告廣州市宇環投資管理有限公司向原告廣州堯鵬信息科技有限公司退還水電保證金人民幣9750元。 二、駁回原告廣州堯鵬信息科技有限公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案受理費7390元，由原告廣州堯鵬信息科技有限公司負擔1585元，由被告廣州市宇環投資管理有限公司負擔5805元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院

審判長陳宇 人民陪審員尹麗艷 人民陪審員羅漢強 二〇二〇年四月十五日 書記員梁怡筠

2020-10-13