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原告無錫市新吳區江溪街道資產經營公司（以下簡稱江溪街道資產公司）與被告無錫金城瑜錦商貿有限公司（以下簡稱金城公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月16日立案后，依法適用簡易程序，后依法裁定轉為普通程序，公開開庭進行了審理。原告江溪街道資產公司的委托訴訟代理人潘佩清、被告金城公司的委托訴訟代理人張舟到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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江溪街道資產公司向本院提出訴訟請求：判令金城公司支付租金8728900元及相應逾期付款違約金。事實和理由：2014年9月19日，江溪街道資產公司與金城公司簽訂《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》，約定金城公司向江溪街道資產公司租賃東風家園二期Ｅ1棟一至四層（除Ｅ1-109、110、111、112）配套用房，建筑面積11800平方米，租賃期限15年。上述合同簽訂后，金城公司收到所承租房屋，并支付了首期租金900000元與履約保證金2000000元。此后金城公司未再支付租金，截至2019年3月31日共應支付租金11628900元，扣除上述已付款后，金城公司還應支付租金8728900元。經多次催討，金城公司仍拒絕支付所欠租金，江溪街道資產公司無奈訴至法院。本案審理中，江溪街道資產公司認為金城公司長期拖欠租金，已構成嚴重違約，符合解除合同情形，遂增加兩項訴訟請求，要求判令解除雙方2014年9月19日簽訂的《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》，判令金城公司返還東風家園二期Ｅ1棟一至四層（除Ｅ1-109、110、111、112）配套用房。 金城公司辯稱：1、所承租房屋至今仍未滿足交付條件，承租房屋的核心地段受到限制，無法使用，導致金城公司不能實現承租目的即建立精致汽車生活一站式綜合體，由于所承租房屋尚不滿足交付條件，金城公司認為目前仍屬于免租期。2、江溪街道資產公司沒有盡到出租人的權利瑕疵擔保義務，隱瞞出租房屋上存在多項糾紛的事實，導致金城公司至今無法正常經營，如有拖欠部分租金行為，亦屬于行使先履行抗辯權。3、江溪街道資產公司按照合同約定的租賃面積與租金標準主張結欠租金，有失公平，即使認定金城公司已開始使用承租房屋，金城公司客觀上僅使用了部分面積，而且是按受益最小的碎片化轉租方式使用，無法使用承租房屋的最好核心地段，不是金城公司預想的使用方式，金城公司訂立合同的基礎已經動搖，因此合同內容應當做相應調整，合理調整租金支付方式，從金城公司實際盈利中提取合理部分支付給江溪街道資產公司，但金城公司目前仍處于虧損狀態。4、金城公司不存在違約情形，不滿足合同解除條件，且客觀上有許多次承租合同仍在履行中，案涉合同難以解除，請求法院依法判決。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。確認事實如下： 無錫市新吳區東風家園二期Ｅ1棟一至四層配套用房系無錫市新吳區江溪街道辦事處建設的房屋，江溪街道辦事處將該房屋委托江溪街道資產公司經營管理。2014年9月19日，江溪街道資產公司作為出租方（甲方）與金城公司作為承租方（乙方）簽訂《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》，歸納約定內容如下：1、甲方將位于東風家園二期Ｅ1棟一至四層（除Ｅ1-109、110、111、112）配套用房出租給乙方，建筑面積11800平方米（以下簡稱租用面積），該租賃物業面積以雙方上述約定面積為準，租金及相關費用均以上述租用面積為準計算；2、經雙方協商，乙方在該物業經營汽車服務及其關聯的優車悠生活等配套服務（含餐飲、休閑、教育培訓、娛樂等），未經甲方書面同意，乙方不得擅自變更經營業態、租賃區域的用途，對該條款的違反將構成根本違約，甲方有權要求乙方立即停止不符合約定的任何行為直至單方解除本合同，乙方應承擔相應的違約責任，并賠償因此給甲方造成的損失；3、物業租賃期限為15年，暫定2014年10月1日起至2029年9月30日止，甲方給予乙方免租期18個月（具體免租方式以下文列明為準），其中裝修期6個月，如乙方未按期足額交納租金、水電費、燃氣費等各項應支付費用或因乙方原因導致本合同提前解除、終止的，則乙方不再享有免租期租金優惠，乙方應按照本合同約定的對應年度的優惠前月租金標準（不滿30天的按照一個月計算），向甲方補交已享受免租期的租金；4、首期租金標準為0.9元／平方米／天，月租金323025元，乙方應于2014年10月1日向甲方支付首期租金969075元（第一年度先付3個月免9個月租金），租賃期限內剩余年度租金為每六個月為一個交租期，先付后用，乙方應在每個交租期開始的五日前向甲方一次性足額支付該交租期租金；5、租金采用遞增方式，前五年租金不變，第六年遞增5%，第六年起每使用滿五年遞增一次，增幅5%，第一個租約年自2014年10月1日起至2015年9月30日止，其后類推，優惠后年租金969075元（先付3個月免9個月租金），第二個租約年優惠后年租金1938150元（先付6個月免6個月租金），第三個租約年優惠后年租金2907225元（先付9個月免3個月租金），第四、五個租約年年租金均為3876300元，第六至第十個租約年年租金均為4070115元，第十一至第十五個租約年年租金均為4273621元；6、乙方對物業管理及修繕工作均由乙方自行承擔，乙方需承擔該物業垃圾清運費，乙方應按時繳納水、電、燃氣等相關費用以及相應公共事業費；7、乙方應向甲方支付履約保證金2000000元，保證金應在乙方簽署本合同后七天內付清，保證金不計利息；8、若發生下列任一情形，甲方有權終止本協議，⑴乙方在應付租金日后的三十個工作日內無正當理由未足額支付租金，⑵乙方未經甲方和相關政府機構的批準擅自改變租賃物業的根本用途，⑶乙方嚴重違反其在本合同項下的義務且給甲方造成重大損失，致使甲方依法有權終止本合同，⑷若乙方未能按照本合同約定的開業日按期開業，且延期開業達三十日以上的，⑸乙方利用承租物業進行非法活動，損害公共利益的，或被相關行政部門勒令停業的。其他約定內容因不涉及爭議，遂不再一一列明。《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》首頁乙方處由金城公司原法定代表人張偉簽字，并署明身份證號碼，在合同尾部乙方落款處由金城公司加蓋公章，張偉簽名并加蓋私章。 上述合同簽訂后，江溪街道資產公司向金城公司交付了所租賃房屋，金城公司向江溪街道資產公司分別支付了履約保證金2000000元、第一年度租金900000元。 2015年9月16日，金城公司向江溪街道資產公司發出《解除合同通知函》，載明：“合同簽訂后，我公司即按約定支付了履約保證金貳佰萬元及首期租金，并按約于2014年10月入駐該物業進行優車悠生活項目建設運營并展開了相關招商引租工作。在我公司招商引租過程中，一名叫吳良的男子及其家人自稱對上述物業享有出租和使用權，從2014年12月開始多次使用暴力等手段尋釁滋事，打砸我公司辦公設施，辱罵毆打我公司員工，并且在未經我公司同意的情況下破壞我公司承租物業的門鎖，將建筑裝潢材料搬入，并強行將該物業進行隔斷，企圖以此手段逼迫我公司要將相關物業面積給他使用。事發后我公司也多次向無錫新區南站派出所報警，警方告知該糾紛屬經濟糾紛，應由我公司請你公司出面協商解決，與此同時我公司也將上述情況多次向你公司反映，并書面請求你公司出面協調解決。但你公司置若罔聞、聽之任之，致使吳良及家人阻擾我公司招商引租的行為持續至今，使我公司招商引租根本無法展開。根據我們的了解，吳良及其家人阻擾我公司招商引租是因為你公司未能及時解除與吳良間的租賃意向書及退還誠意金所致。雖然我公司屢次向你公司反映相關事實并請求你公司出面協調解決，但你公司未應對致使事態進一步惡化。由于吳良及其家人的阻擾行為，使我公司的招商引租行為根本無法展開和進行（詳見我公司向你公司送達的情況反映），也使我公司與你公司簽訂《租賃合同》的合同目的無法實現，根據法律規定，我公司慎重提出：一、為避免雙方損失的擴大，除我公司自營的“優車悠生活智慧廣場”和我公司已招租引進的“無錫康爾欣健康管理股份有限公司”（以下簡稱康爾欣公司）、“無錫匯才人力資源有限公司”（以下簡稱匯才公司）使用物業（租賃面積約2800平方米，以租賃合同和實測面積為準）以外，其他的租賃物業（約9000平方米）我公司不再承擔，自通知之日起，租賃合同中涉及上述租賃物業的部分予以解除。二、關于“優車悠生活智慧廣場”和上述招租引進的物業（約2800平方米），上述租金我公司愿意按原合同約定的租金標準支付。三、由于租賃面積發生變化，請你公司按比例退還我公司已支付的履約保證金。我公司現承租使用物業的租金，可以按原合同約定的租金標準和支付方式支付（2015年9月25日前支付），也可以從你公司應退還我公司的履約保證金予以抵扣、結算。四、如果你公司認為上述方案無法接受，我公司愿意解除與你公司間就東風家園二期房屋于2014年9月19日簽訂的《租賃合同》。待你公司賠償我公司就“優車悠生活智慧廣場”項目投入的所有投資、損失及相關的預期利潤，并賠償我公司與康爾欣公司、匯才公司間解除租賃合同的違約損失、預期收益等后，我公司將承租使用的上述物業及時歸還你公司。五、你公司收到本《解除合同通知函》之日起五日內，未與我公司協商解除合同的相關事項，視為你公司同意我公司上述第一、第二項和第三項意見。” 在發出上述《解除合同通知函》后，金城公司并未向江溪街道資產公司退還租賃房屋（或退還部分租賃房屋）。對此，江溪街道資產公司陳述，其在2015年11月2日向金城公司發出律師函，要求解除案涉租賃合同，雙方隨后對解除合同后果進行協商，但沒有達成一致書面意見。金城公司陳述，其未收到江溪街道資產公司發送的解除合同律師函，雙方確實對解除租賃合同進行了協商，但雙方對合同解除條件未達成一致意見，雙方仍繼續履行合同，案涉租賃房屋仍由金城公司繼續占有使用。針對金城公司反映的部分租賃房屋被吳良搶占事宜，江溪街道資產公司與金城公司多次就此進行溝通，但未能解決租賃房屋被搶占問題。 2016年1月20日，江溪街道資產公司向金城公司原法定代表人張偉發送律師函，認為張偉截至發函之日結欠租金2007225元未付，已構成違約，要求張偉三個工作日內付清結欠租金以及相應違約金。此后，江溪街道資產公司多次以所有權管理人身份，督促金城公司或相應次承租人合理使用承租房屋。 2017年11月，江溪街道資產公司向本院起訴，被告主體列為張偉，認為張偉在履行案涉《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》期間，存在不支付租金的違約行為，要求判令解除《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》，判令張偉支付租金及相應違約金。后該案未經審理，江溪街道資產公司撤回起訴，法院予以準許。本案審理中，江溪街道資產公司認為，由于金城公司或張偉未能按期支付租金，其在2017年11月以訴訟形式行使了合同解除權。 本案審理中，江溪街道資產公司又變更訴訟請求，僅要求判令解除雙方簽訂的《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》，其他訴訟請求暫不再本案中一并主張。在本案審理中，金城公司曾提起反訴，要求判令江溪街道資產公司賠償損失2000000元，后撤回反訴，本院予以準許。 另查明，在上述《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》簽訂后，除已支付的2900000元，金城公司未再向江溪街道資產公司支付其他租金。金城公司陳述，在租賃期間，其多次對外招租招商，引進相關企業，打算全面投資整體使用案涉租賃房屋，但由于案外人吳良現場阻擾，并擅自占用了案涉租賃房屋的核心部位，導致金城公司招租招商失敗，金城公司被迫將案涉租賃房屋對外進行分散轉租使用，且大部分租賃面積長期處于空置狀態。 本案審理中，本院組織雙方當事人于2019年10月11日現場勘查，記錄勘查情況如下：案涉租賃房屋為四面臨街的獨立建筑物，金城公司承租了其中一至四層（除Ｅ1-109、110、111、112）。目前該承租房屋西部入門口部分面積被封鎖，被封鎖占有面積約1000余平方米，據雙方當事人陳述，該部位為吳良長期封鎖占有。該租賃房屋的一、二樓臨街部分，有商戶對外營業，據金城公司陳述，目前次承租人包括無錫匯力、大食堂、迪駿汽車、至尊紅顏ＫＴＶ、半球健身、棋牌室等主體，租賃房屋的其他部分均長期空置。 再查明，在2013年期間，江溪街道資產公司與吳良簽訂《錫城壹街租賃意向書》，約定吳良有意承租錫城壹街Ｅ1樓1Ｆ-4Ｆ號商鋪（范圍與案涉東風家園二期Ｅ1棟一至四層配套用房一致），吳良繳納誠意金200000元，若雙方正式簽訂商業租賃合同，則誠意金自動轉化為租金，若未能簽訂商業租賃合同，則誠意金無息退還給吳良，且租賃意向書同時作廢。上述租賃意向書簽訂后，吳良支付誠意金200000元。 2017年11月15日，江溪街道資產公司訴至本院，被告為吳良，要求判令解除其與吳良簽訂的《錫城壹街租賃意向書》，判令吳良自行領回誠意金200000元。江溪街道資產公司認為，其于2014月9月19日將相應房屋出租給他人（即本案被告金城公司），且已簽訂租賃合同并交付房屋，此后江溪街道資產公司多次告知吳良，無法根據意向書再簽訂商業租賃合同，通知吳良前來領回誠意金，但吳良始終未能前來領取，并多次與實際承租人發生沖突。江溪街道資產公司因此訴至法院，要求判如所訴。后江溪街道資產公司于2018年11月21日撤回起訴，本院予以準許

解除無錫市新吳區江溪街道資產經營公司與無錫金城瑜錦商貿有限公司2014年9月19日簽訂的《無錫新區東風家園二期配套用房物業租賃合同》。 案件受理費36451元（此款已由無錫市新吳區江溪街道資產經營公司預交），由無錫市新吳區江溪街道資產經營公司與無錫金城瑜錦商貿有限公司各半負擔18225.50元（無錫市新吳區江溪街道資產經營公司同意其預交的案件受理費18225.50元由無錫金城瑜錦商貿有限公司向其直接支付，本院不再退還，由無錫金城瑜錦商貿有限公司在本判決發生法律效力之日起十日內向無錫市新吳區江溪街道資產經營公司支付）。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省無錫市中級人民法院

審判長戴雷 人民陪審員楊玲 人民陪審員廉潔 二〇二〇年四月三十日 法官助理趙蔚 書記員錢冰清

2020-10-09