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上訴人常州泰富灣里房地產開發有限公司（以下簡稱泰富灣里公司）因與被上訴人常州大華物業服務有限公司（以下簡稱大華公司）物業服務合同糾紛一案，不服常州市武進區人民法院（2020）蘇0412民初1188號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月19日立案后，依法組成合議庭進行了審理。現已審理終結

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泰富灣里公司上訴請求：撤銷一審判決并依法改判或發回重審；一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：一、《泰富灣里公寓物業服務合同》明確約定，因本協議履行發生的糾紛交仲裁部門裁決，因常州區域僅有常州市仲裁委員會一家仲裁機構，故本案應由常州市仲裁委員會仲裁。二、上訴人不應當支付物業補償款。由于被上訴人擅自在公共通道上架設圍擋，嚴重影響了其他業主的權利，導致公寓業主與商業業主之間產生矛盾，上訴人無法對被上訴人管理的公寓業主進行滿意度考評，協議約定將考評的權利由上訴人行使，是附加給上訴人的義務，該約定欠缺公平和可操作性。同時，上訴人作為整體大樓中擁有絕大部分建筑面積的業主，對被上訴人的工作是否滿意如無發言權，也不符合雙方協議的出發點，顯然，由于被上訴人的行為導致商業業主利益受損，商業業主顯然對被上訴人的服務是不可能滿意的，雙方多次發生矛盾，必然無法達到80%以上業主滿意的條件。一審認定上訴人拒絕組織業主考評、應當承擔不利后果，屬認定事實不當。 被上訴人大華公司辯稱，請求駁回上訴，維持原判。 大華公司向一審法院起訴請求：判令泰富灣里公司支付物業補償款204000元并承擔本案訴訟費用。 一審查明，2016年9月30日，泰富灣里公司（甲方）與大華公司（乙方）簽訂《泰富灣里公寓物業服務合同》，合同約定泰富灣里公司將其開發的商住樓中的公寓部分（共176戶住宅）委托大華公司進行物業管理，雙方對物業管理區域、服務內容與質量、服務費用、物業的承接驗收、物業的使用與維護、專項維修資金、違約責任及其他事項均約定明確，其中第三十六條約定，甲方同意每年補貼乙方68000元，由甲方組織進行業主滿意度考評。滿意度在80%以上在每年的9月30日前予以支付，乙方所收車位費70%歸業主委員會所有，30%補貼物業虧損，本合同自2016年10月1日起至2019年9月30日止，在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與新選騁的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。第四十三條約定，本合同在履行中發生爭議時，雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第1種方式處理：1.申請仲裁，2.向甲方或乙方支付違約金或補貼費，3.向合同履行所在地人民法院提起訴訟。合同簽訂后，大華公司按約履行泰富灣里公寓物業管理服務至今。期間，泰富灣里公司未組織對大華公司物業管理的公寓部分業主進行滿意度考評。2016至2017年間，大華公司未經泰富灣里公司同意，擅自將不屬其物業管理且與公寓部分相鄰的、由泰富灣里公司單獨使用的商業群樓后門的部分公用通道設置了隔離柵欄予以封閉，影響了泰富灣里公司對其商業部分群樓的使用，為此，雙方產生予盾。事后，大華公司在每年服務到期后均致電泰富灣里公司要求對公寓部分業主進行服務考評并支付約定的補貼款，但泰富灣里公司以大華公司應對其占用部分恢復原狀為由拒絕組織考評及付款。2019年12月5日，泰富灣里公司向常州仲裁委員會申請仲裁，同年12月5日，該仲裁委以仲裁協議對仲裁機構未明確約定為由、作出（2019）常仲不字第0018號不予受理通知書。嗣后，大華公司訴至該院。 一審認為，雙方簽訂的《泰富灣里公寓物業服務合同》中雖然約定，在履行合同中產生的糾紛選擇了“申請仲裁”，但該仲裁條款并未明確約定仲裁機構，且在泰富灣里公司向常州仲裁委員會申請仲裁時，雙方又未能達成補充協議，故該仲裁委作出不予受理通知書。因該合同的履行地即商住樓中的公寓部分在該院轄區范圍內，且在該院受理后，泰富灣里公司亦未在答辯期內提出管轄權異議，視為其接受了訴訟管轄，故該院對本案有管轄權。 雙方簽訂的合同合法有效，對雙方均具有法律約束力。合同中約定的泰富灣里公司對大華公司物業管理的公寓部分業主組織進行每年一次的業主滿意度考評，既是泰富灣里公司的積極義務，又是其付款的條件。大華公司履行物業管理服務后，多次請求泰富灣里公司進行業主滿意度考評并支付補貼款，但泰富灣里公司拒不組織進行考評。根據《中華人民共和國合同法》第四十五條的規定，應認定泰富灣里公司為自己的利益不正當地阻止條件的成就，視為條件已成就，故泰富灣里公司應支付大華公司204000元補貼款。另，泰富灣里公司所稱的大華公司擅自占用其商業部分群樓后門通道，因不屬案涉合同的履行范圍，泰富灣里公司可另行主張權利。綜上，對大華公司的訴訟請求，予以支持。泰富灣里公司的抗辯意見無事實和法律根據，故不予采納。據此，一審判決：泰富灣里公司于本判決生效之日起十日內支付大華公司物業管理補助款204000元。案件受理費減半收取計2180元，由泰富灣里公司負擔。 本院對于一審認定的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費4360元，由常州泰富灣里房地產開發有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長張福榮 審判員董維 審判員王昊東 二〇二〇年九月二十一日 法官助理劉寶和 書記員王沈宏

2020-09-30