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原告（反訴被告）馬軍梅與被告（反訴原告）甘谷電廠多種經營總公司（以下簡稱甘谷電廠）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月12日作出（2019）甘0502民初358號民事判決后，原告（反訴被告）馬軍梅與被告（反訴原告）甘谷電廠均不服，向天水市中級人民法院提起上訴。天水市中級人民法院于2019年11月18日以（2019）甘05民終645號裁定書裁定撤銷原判，發回重審。本院依法另行組成合議庭公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）馬軍梅的委托訴訟代理人劉天明、宋軍勝，被告（反訴原告）甘谷電廠法定代表人蒲旭東及其委托訴訟代理人周暉、洪沛田到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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馬軍梅向本院提出訴訟請求：1.確認馬軍梅與甘谷電廠于2018年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》與《室外用地租賃合同》于2018年9月13日解除；2.判令甘谷電廠退還馬軍梅投標押金3萬元；3.判令甘谷電廠賠償馬軍梅損失538112.5元。訴訟過程中，馬軍梅變更第三項訴訟請求為判令甘谷電廠賠償馬軍梅損失551062.2元。增加訴訟請求為判令甘谷電廠承擔鑒定費8000元。事實和理由：2018年6月22日，馬軍梅通過招投標方式承租了甘谷電廠位于天水市秦州區西十里團家莊赤峪路大唐人家小區7號樓1、2層商鋪開辦幼兒園。該商鋪面積約1660平方米，雙方約定租期8年，租金前五年每年498000元，后三年每年上浮5%。同時，為配合馬軍梅開辦幼兒園，甘谷電廠將7號樓和8號樓之間馬路東側綠化用地、7號樓與建房項目部彩板樓之間馬路北側綠化用地以每年3萬元出租給馬軍梅，租期8年。雙方實際于2018年8月1日簽訂了《房屋租賃合同》與《室外場地租賃合同》。馬軍梅自2018年7月16日開始裝修，至同年8月20日基本裝修完畢。2018年8月29日，消防部門檢查時，因7號樓消防設備不符合要求，無法辦理消防合格手續，導致馬軍梅開辦幼兒園的消防手續無法辦理，并對招收的150名學生辦理了清退報名手續。因甘谷電廠未提供7號樓消防合格手續的行為給馬軍梅造成了損失，故訴至法院，要求處理。 甘谷電廠辯稱，馬軍梅未按照合同約定支付房租，構成單方違約，其有權解除合同，收回房屋；根據投標簽署的競拍告知書，馬軍梅交付的投標保證金已轉為履約保證金，在交還租賃的房屋及室外場地之前，無權要求退還；馬軍梅未經本公司同意單方面裝修,其裝修損失不應由甘谷電廠承擔；案涉幼兒園所在的7號樓已于2018年8月31日經天水市公安消防支隊消防驗收合格。馬軍梅所述與事實不符，請求駁回原告的訴訟請求。 甘谷電廠向本院提出反訴請求：1.判令解除馬軍梅、甘谷電廠簽訂的《房屋租賃合同》及《室外用地租賃合同》；2.判令馬軍梅恢復房屋及室外用地原狀，并在3日內向甘谷電廠騰交房屋及室外用地；3.判令馬軍梅向甘谷電廠支付2018年9月21日至11月26日期間的房屋租賃費91184元，并按每日1364元的標準支付逾期騰房占用費（自2018年12月1日起計算至騰房之日止）；4.判令馬軍梅向甘谷電廠支付2018年9月21日至11月26日期間的室外用地租賃費5492元，并按每日82元的標準支付逾期騰地占用費（自2018年12月1日起計算至騰地之日止）；5.判令馬軍梅支付違約金26400元。訴訟過程中，甘谷電廠撤回第二項反訴請求，變更第三項反訴請求中的逾期騰房占用費為290500元（自2018年12月1日起計算至2019年6月30日止），變更第四項訴訟請求中的逾期騰地占用費為17500元（自2018年12月1日起計算至2019年6月30日止）。事實與理由：2018年8月1日，馬軍梅與甘谷電廠簽訂《房屋租賃合同》，約定甘谷電廠將位于天水市秦州區西十里團家莊赤峪路大唐人家小區7號樓1、2層商鋪出租給馬軍梅。該商鋪面積約1660平方米，租期8年（2018年9月21日-2026年9月20日）；租金前五年每年498000元，后三年每年上浮5%，2018年9月1日前給付2018年9月21-2019年9月20日的租賃費。2018年7月31日，馬軍梅與甘谷電廠簽訂《室外用地租賃合同》，約定甘谷電廠將7、8號樓之間馬路東側綠化用地，7號樓與建房項目部彩板樓之間馬路北側綠化用地租給馬軍梅，租期8年（2018年9月21日-2026年9月20日），年租費3萬元，每年9月1日支付下一年租賃費。合同簽訂后，甘谷電廠履行了約定的義務，但馬軍梅未按約定支付房屋及室外用地的租賃費。2018年11月26日，甘谷電廠通知馬軍梅解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》與《室外場地租賃合同》。2019年7月，案涉幼兒園已被天水恒悅物業管理有限公司接收。 馬軍梅辯稱，雙方簽訂的《房屋租賃合同》及《室外用地租賃合同》已于2018年9月13日解除，不存在請求法院解除合同的問題。因甘谷電廠未提供案涉房屋的消防驗收合格手續，其違約行為導致馬軍梅無法使用租賃的房屋，故馬軍梅沒有義務支付房屋及室外用地租賃費和逾期占用費，也沒有義務支付違約金，請求法院駁回甘谷電廠的反訴請求。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。 馬軍梅為證明其主張向本院提交了以下證據： 1.《房屋租賃合同》《室外用地租賃合同》各1份，擬證明甘谷電廠將其位于天水“大唐人家”住宅小區7號樓1、2層商鋪租賃給馬軍梅用于開辦幼兒園，并將7、8號樓之間馬路東側綠化用地、7號樓與建房項目部彩板樓之間馬路北側綠化用地租賃給馬軍梅用于幼兒園室外用地，上述合同約定的租賃期限均為2018年9月21日至2026年9月20日的事實； 2.告知函2份，擬證明馬軍梅于2018年9月1日以甘谷電廠出租給馬軍梅的房屋存在“消防不合格、幼兒園獨立東門未開通、水電未通”等問題向甘谷電廠發函告知并請求盡快解決，因甘谷電廠未采取措施予以解決導致幼兒園無法正常開學，馬軍梅又于9月12日向甘谷電廠發函解除合同并要求甘谷電廠賠償損失的事實； 3.關于馬軍梅告知函的回復函1份，擬證明甘谷電廠于2018年9月13日對馬軍梅的告知函作出回復，雙方簽訂的兩份租賃合同已于2018年9月13日予以解除； 4.微信截屏1份，擬證明甘谷電廠于2018年10月18日以微信方式向馬軍梅發出《建設工程消防驗收意見書》，但此時已給馬軍梅造成損失的事實； 5.匯款單1份，擬證明馬軍梅于2018年6月21日給甘谷電廠交納3萬元投標押金的事實； 6.《裝修合同》《購銷合同》《墻體彩繪合同》各一份，擬證明馬軍梅為裝修幼兒園支出188894元的事實； 7.票據12份，擬證明馬軍梅為裝修幼兒園支出除上述合同價款外的325518.5元的事實； 8.考勤表2份及衛生清潔票據1份，擬證明馬軍梅為開辦幼兒園支出人工工資36650元的事實； 9.照片18張，擬證明幼兒園已經裝修完成但無法使用的事實； 10.報名花名冊1份，擬證明馬軍梅在2018年9月1號之前招收了150名學員的事實； 11.退費憑據118張，擬證明因馬軍梅無法正常開學給118名學員每人退費3680元，共計434240元的事實； 12.《秦州區民辦幼兒園審批程序》，擬證明開辦幼兒園必須具備公安消防部門提供的消防安全審核意見； 13.現場照片3張，擬證明2018年8月20日馬軍梅招收學生的事實； 14.照片3張，擬證明甘谷電廠于2019年初在室外場地施工并使用幼兒園的事實； 15.照片3張，擬證明甘谷電廠在馬軍梅承租的室外場地上修建了活動板房和鐵棚子的事實； 16.《大唐甘肅發電有限公司甘谷發電廠職工家屬區“兩供一業”（供水、供暖、物業）分離移交實施總體協議》《大唐甘肅發電有限公司甘谷發電廠職工家屬區“兩供一業”（供水、供暖、物業）分離移交實施總體協議補充協議》各1份，擬證明甘谷電廠在履行案涉合同之前已將幼兒園作為國有財產移交給了天水市政府國有資產監督管理委員會，并由天水恒悅物業管理有限公司履行接收管理、維修改造職責的事實； 17.照片4張、光盤1份及李建龍說明1份，擬證明天水恒悅物業管理有限公司于2018年12月7日接收“大唐人家小區”7號樓1、2層商鋪的幼兒園并對外招租的事實； 18.手機短信截屏照片1張，擬證明甘谷電廠已將案涉幼兒園室外的鐵藝柵欄拆除的事實。 依馬軍梅申請李建龍所作的證人證言，擬證明天水恒悅物業管理有限公司于2018年12月接收案涉幼兒園的事實。庭審中，李建龍陳述說明中表述的2018年12月7日接收案涉租賃場地并對外招租，該時間為移交清單中的案涉幼兒園的移交時間，對實際移交的時間并不清楚。 經質證，甘谷電廠對證據1無異議；對證據2的真實性無異議，對證明目的有異議，認為甘谷電廠雖收到該告知函，但租賃房屋已于2018年8月31日驗收合格，開辦幼兒園需要馬軍梅自行辦理幼兒園的消防手續；對證據3的真實性無異議，對證明目的有異議，認為馬軍梅不享有合同的解除權，故合同并非于2018年9月13日解除；對證據4的真實性認可，對證明目的有異議；對證據5無異議；對證據6、7、8、9、10、11不認可，認為甘谷電廠對馬軍梅裝修幼兒園的具體情況及對票據記載的內容都不清楚；對證據12認為幼兒園消防手續應該由開辦者辦理；對證據13、14、15不認可，照片并未標記時間，且場地也不明確；對證據16的真實性無異議，但對證明目的不認可，認為租賃場地實際于2019年6月才由天水恒悅物業管理有限公司接收；對證據17不認可，認為無法證明天水恒悅物業管理有限公司接收的時間，說明也并非該公司出具；對證據18的真實性無異議；對李建龍的證人證言無異議。 經本院審核認為，甘谷電廠對證據1、5無異議，本院予以確認并在卷佐證。對證據2、3、4的真實性無異議，故對上述證據的真實性予以確認；對證據6、7、8、9是否能夠證明馬軍梅為開辦幼兒園支出裝修費用和人工工資的事實，本院將結合庭審查明情況綜合予以認定；證據10、11所記載的報名信息內容，經法庭電話核查多有不實，且無其他證據佐證，故對上述證據不予采信；對證據12的真實性無異議，對該證據予以采信；證據13、14、15未標注時間，無法確認其證明目的，故對上述證據結合庭審查明情況予以認定；證據16、17無法證明天水恒悅物業管理有限公司實際接收案涉幼兒園的時間，故對該證據的證明目的結合庭審查明情況予以認定；對證據18的真實性無異議，對該證據予以采信；對李建龍的證人證言，其在庭審中陳述移交清單記載案涉幼兒園移交的時間為2018年12月，故出具的證明是以該時間填寫的，對具體移交時間并不清楚，對該陳述本院予以確認。 甘谷電廠為證明其主張向本院提交了以下證據： 1.《競拍告知書》《競標人授權書》各1份，擬證明馬軍梅交納的3萬元投標保證金依競拍告知書要求已自動轉為履約保證金，不能隨意退還的事實； 2.《室外用地租賃合同》1份，擬證明合同約定室外用地年租金為3萬元，如馬軍梅拖欠租金累計一個月以上的，甘谷電廠有權解除合同，并要求馬軍梅按照年租金的5%支付違約金的事實； 3.《房屋租賃合同》1份，擬證明合同約定租賃房屋前5年年租金為498000元，如馬軍梅拖欠租金累計一個月以上的，甘谷電廠有權解除合同，并要求馬軍梅按照年租金的5%支付違約金；馬軍梅若要裝修房屋需向甘谷電廠提出書面申請，征得同意后方可裝修的事實； 4.《天水市公安消防支隊建設工程消防驗收意見書》1份，擬證明幼兒園所在的7號樓于2018年8月31日經天水市公安消防支隊消防驗收合格的事實； 5.《解除房屋及室外用地租賃合同通知》1份，擬證明因馬軍梅未按約定支付租賃費等費用，甘谷電廠于2018年11月26日通知馬軍梅解除租賃合同的事實； 6.天水恒悅物業管理有限公司說明1份，擬證明天水恒悅物業管理有限公司實際接管案涉幼兒園的時間為2019年7月的事實。 經質證，馬軍梅對證據1的真實性無異議，對證明目的不認可，認為3萬元系投標前交納的投標押金并非違約保證金；證據2、3的真實性無異議；對證據4的真實性認可，對證明目的不認可，認為甘谷電廠于2018年10月18日通過微信才將該通知書提供給馬軍梅；對證據5的真實性認可，對證明目的不認可，認為雙方的合同已于2018年9月13日解除；對證據6不認可，認為與三方移交協議確定的時間相矛盾。 經本院審核認為，證據1中的競拍告知書明確表明中標經營者于簽訂合同后其投標保證金自動轉為履約保證金，故對該證據予以采信；馬軍梅對證據2、3無異議，本院對其真實性予以確認；證據4能夠證明2018年8月31日7號樓經消防驗收合格的事實，對該事實本院予以確認；證據5能夠證明甘谷電廠于2018年11月26日向馬軍梅發出解除租賃合同的通知的事實，對該事實本院予以確認；對證據6結合其他證據及查明的事實綜合予以認定。 依馬軍梅申請北京典方建設工程咨詢有限公司作出《天水市秦州區西十里團莊村赤峪路大唐人家小區幼兒園裝修工程造價鑒定意見書》及鑒定費發票1張，擬證明案涉幼兒園裝修工程造價為544130.83元及鑒定費8000元的事實。 經質證，馬軍梅對上述證據無異議；甘谷電廠對上述證據及依據的材料不認可，認為馬軍梅裝修未經過甘谷電廠同意，故裝修鑒定費損失應由其自行承擔。 經本院審核認為，馬軍梅申請對案涉幼兒園裝修工程進行造價鑒定，本院通知雙方挑選鑒定機構時，甘谷電廠放棄挑選鑒定機構，本院依法選取鑒定機構。北京典方建設工程咨詢有限公司是有鑒定資質的工程造價咨詢企業，本院依法委托鑒定，程序合法，故對案涉幼兒園鑒定工程造價為544130.83元及鑒定費8000元的意見，予以采信。 根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下： 2018年6月22日，通過招投標，馬軍梅承租了甘谷電廠位于天水市秦州區西十里團家莊赤峪路大唐人家小區7號樓1、2層商鋪用于開辦幼兒園。按照競拍告知書要求，馬軍梅于2018年6月21日交納的投標保證金3萬元自動轉為履約保證金。2018年8月1日，馬軍梅與甘谷電廠簽訂《房屋租賃合同》，約定甘谷電廠將“大唐人家”小區7號樓1、2層商鋪出租給馬軍梅開辦幼兒園；該商鋪面積約1660平方米；租期8年，自2018年9月21日起至2026年9月20日止；前5年租金為每年498000元，后三年年租金每年上浮5%；馬軍梅應于2018年9月1日前全額支付2018年9月1日至2019年8月31日之間的年租金、管理費等內容。同日，雙方又簽訂《室外用地租賃合同》，約定將7、8號樓之間馬路東側綠化用地、7號樓與建房項目部彩板樓之間馬路北側綠化用地出租給馬軍梅用于幼兒園室外用地；租期8年，自2018年9月21日起至2026年9月20日止；租金每年3萬元；馬軍梅應于每年9月1日前支付下一年的租賃費用等內容。馬軍梅在中標之后不久開始裝修幼兒園，至同年8月20日基本裝修完畢。2018年8月31日，天水市公安消防支隊向甘谷電廠出具了《建設工程消防驗收意見書》，綜合評定幼兒園所在的7號樓工程消防驗收合格。2018年9月1日，馬軍梅以7號樓整棟樓消防未驗收致使無法申報幼兒園消防手續等理由向甘谷電廠發出告知函，要求予以解決。同年9月12日，馬軍梅以7號樓消防未通過驗收等理由再次向甘谷電廠發出告知函，要求解除雙方簽訂的租賃合同，并由甘谷電廠賠償損失。甘谷電廠于9月13日向馬軍梅發出回復函，告知其解除合同系單方行為，且馬軍梅未按合同約定于2018年9月1日前支付2018年9月1日至2019年8月31日期間的租金498000元等內容，要求馬軍梅于2018年9月30日前支付拖欠的租金。2018年10月18日，甘谷電廠通過微信將《建設工程消防驗收意見書》送達馬軍梅，該意見書內容為綜合評定7號樓工程消防驗收合格。 另查明，因原、被告對案涉幼兒園的裝修工程造價各執一詞，原告于2019年1月24日向本院提交鑒定申請書，要求對原告裝修幼兒園的工程造價進行鑒定，但被告拒絕鑒定及抽取鑒定機構。因案件審理需要，經原告現場抽取鑒定機構后，由北京典方建設工程咨詢有限公司對案涉幼兒園工程造價進行鑒定，并出具《工程造價鑒定意見書》，鑒定意見為案涉幼兒園的裝修工程造價為544130.83元。原告為此支出鑒定費8000元。 再查明，2019年6月27日，大唐甘肅發電有限公司甘谷發電廠、甘谷電廠與天水恒悅物業管理有限公司基于《大唐甘肅發電有限公司甘谷發電廠職工家屬區“兩供一業”（供水、供暖、物業）分離移交實施總體協議》簽訂《大唐甘肅發電有限公司甘谷發電廠職工家屬區“兩供一業”（供水、供暖、物業）分離移交實施總體協議補充協議》，由甘谷電廠將7號樓一、二層幼兒園按工程造價平移給天水恒悅物業管理有限公司所有，產權及其所有者權益也歸其所有，由天水恒悅物業管理有限公司以幼兒園租金收入逐年清償相應工程款。2019年7月，天水恒悅物業管理有限公司實際接管案涉幼兒園，并將該幼兒園出租給他人繼續作為幼兒園使用

一、解除原告（反訴被告）馬軍梅與被告（反訴原告）甘谷電廠多種經營總公司簽訂的《房屋租賃合同》《室外用地租賃合同》； 二、被告（反訴原告）甘谷電廠多種經營總公司返還原告（反訴被告）馬軍梅投標保證金21000元； 三、被告（反訴原告）甘谷電廠多種經營總公司補償原告（反訴被告）馬軍梅幼兒園裝修物損失380891.58元； 四、原告（反訴被告）馬軍梅支付被告（反訴原告）甘谷電廠多種經營總公司房屋租金115803.6元、室外用地租金6961.8元； 五、駁回原告（反訴被告）馬軍梅、被告（反訴原告）甘谷電廠多種經營總公司的其他訴訟請求; 六、被告（反訴原告）甘谷電廠多種經營總公司支付原告（反訴被告）馬軍梅鑒定費5600元； 以上給付內容均于本判決生效之日起10日內履行完畢。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費9690元，由馬軍梅負擔2907元、甘谷電廠多種經營總公司負擔6783元。反訴案件受理費3880元，由馬軍梅負擔1086元、甘谷電廠多種經營總公司負擔2794元。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于甘肅省天水市中級人民法院

審判長趙青霞 審判員石婭麗 人民陪審員白鵬云 二〇二〇年四月十五日 書記員何文斌

2020-09-23