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原告中國郵政集團有限公司北京市大興區分公司（以下簡稱：郵政大興公司）與被告北京匯仁商貿有限公司（以下簡稱：匯仁商貿公司）、被告北京興豐匯文文化用品銷售中心（以下簡稱：匯文銷售中心）、被告曾凌排除妨害糾紛一案，本院于2019年9月29日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告郵政大興公司的委托訴訟代理人張蕊，被告匯文銷售中心的經營者曾華及其委托訴訟代理人郭岳、陳艷（兼匯仁商貿公司、曾凌的委托訴訟代理人）到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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郵政大興公司向本院提出訴訟請求：1.判令三被告立即騰退北京市大興區興豐大街（三段）88號國有土地使用權證【編號：京興國有（2010）第00013號】測繪圖中記載的編號為03的辦公樓的一層房屋中自西向東數第一間、第二間房屋并交還給郵政大興公司；2.判令曾凌給付郵政大興公司2010年1月1日起至2015年10月9日期間的房屋使用費410236.46元；3.判令三被告連帶給付郵政大興公司2015年10月10日至2018年12月31日期間的房屋使用費284437.09元；4.判令三被告連帶給付郵政大興公司2019年1月1日至實際騰退并將房屋交付給郵政大興公司之日止的房屋使用費，使用費按照每天3.54元／平米計算；5.案件受理費由三被告負擔。事實和理由：位于北京市大興區興豐大街（三段）88號的房屋所有權人為北京市郵政公司，郵政大興公司接受北京市郵政公司的委托對上述房屋進行管理，并有權就上述房屋產生的糾紛提起訴訟，曾凌（原北京黃村星城復印社經營者）自2010年1月1日起至2015年10月9日實際占有使用本案涉訴的編號為03的辦公樓一層自西向東數第一間、第二間房屋，但未向郵政大興公司支付使用費，曾凌作為北京黃村星城復印社的經營者應承擔相應的給付責任。經郵政大興公司核實，自2015年10月10日后三被告未與郵政大興公司及北京市郵政公司簽訂任何協議的情況下，在本案涉訴房屋內進行經營活動，實際占有使用本案涉訴房屋，但至今未向郵政大興公司或者北京市郵政公司支付使用費。三被告的行為已經嚴重侵犯了北京市郵政公司及郵政大興公司的合法權益，故提起訴訟。 匯仁商貿公司、匯文銷售中心、曾凌辯稱，一、不同意郵政大興公司的訴訟請求，郵政大興公司的訴訟請求沒有事實和法律依據；二、郵政大興公司所訴被告主體有誤，三被告并沒有在涉案房屋實際經營使用，沒有騰退房屋的義務。1.匯仁商貿公司于2005年10月份就已經沒有使用涉案房屋了，沒有實際占用、使用涉案房屋，郵政大興公司訴匯仁商貿公司騰退房屋以及支付房屋使用費沒有事實和法律依據，北京市第一中級人民法院也已作出生效判決確認；2.曾凌自2010年底之后就沒有實際占用、使用涉案房屋，郵政大興公司2010年初對涉案房屋采取斷水斷電，迫使曾凌于2010年年底搬離涉案房屋，之后曾凌沒有在涉案房屋進行實際經營，且曾凌當時經營的北京黃村星城復印社也已經被吊銷，沒有實際使用經營的可能。3.匯文銷售中心沒有實際占用、使用涉案房屋，郵政大興公司無法證明匯文銷售中心在涉案房屋使用經營。三、郵政大興公司主張2015年10月份之前的房屋使用費沒有事實和法律依據，且該請求已過訴訟時效。1.曾凌與匯仁商貿公司于2007年簽訂租賃合同，2010年年底就因郵政大興公司斷水斷電行為搬離涉案房屋，2010年年底之后曾凌就沒有對涉案房屋實際使用經營。郵政大興公司在以上期間從未主張過任何權益，也未找曾凌進行過任何溝通，其主張2015年10月9日之前的房屋使用費同時也已經過訴訟時效。四、郵政大興公司與三被告分別屬于不同的法律關系，郵政大興公司不能在同一個訴里面將三個被告列為共同被告，郵政大興公司主張三被告對2015年10月10日至2018年12月31日期間的房屋使用費承擔連帶責任沒有事實和法律依據。1.郵政大興公司與匯仁商貿公司是基于2005年簽訂的房屋租賃合同，雙方之間是租賃合同關系，且匯仁商貿公司2005年就已經不占用使用涉案房屋。2.曾凌雖然于2005年10月的時候轉租涉案房屋，但曾凌于2010年就已經搬離涉案房屋，2010年涉案房屋被郵政大興公司斷水斷電，亦無法經營使用，曾凌以前經營的北京黃村星城復印社已經被吊銷，沒有繼續經營的可能，也沒有實際使用涉案房屋；另，郵政大興公司主張2010年至2015年10月之前的房屋使用費也已經過了訴訟時效。3.郵政大興公司訴匯文銷售中心，目前郵政大興公司提交的證據無法證明匯文銷售中心使用涉案房屋，也無法證明使用的時間，其主張房屋使用費及計算方式沒有任何事實和法律依據。以上三被告與郵政大興公司基于不同的法律關系，郵政大興公司不能在同一個訴里面向三被告主張其權益。五、三被告均沒有使用涉案房屋，郵政大興公司主張三被告連帶給付2019年1月1日至實際騰退之日的房屋使用費沒有事實和法律依據。六、原告訴訟主體不適格。1.根據郵政大興公司提交的證據，涉案房屋權屬屬于北京市郵政公司，郵政大興公司只是接受北京市郵政局的委托對涉案房屋進行管理；根據法律相關規定，郵政大興公司只是北京市郵政局的受委托人。2.大興郵政局于2015年4月份才變更成中國郵政集團公司北京市大興區分公司的名稱，該份房屋管理委托書出具的時間是2010年9月1日，郵政大興公司提交的該份證據有瑕疵，不能被采信。 本院經審理認定的事實如下：位于北京市大興區黃村鎮興豐大街22號的土地登記的使用權人為北京市郵政公司，使用權面積為8738.91平方米。后上述地塊地址變更為北京市大興區黃村鎮興豐大街（三段）88號。 2005年1月1日，大興區郵政局（甲方）與匯仁商貿公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將坐落在郵局辦公樓北側一層四間的房屋租與乙方使用，租賃期為五年，自2005年1月1日至2009年12月31日止；租賃期滿，甲方有權收回全部房屋，乙方應如期交還，乙方如要求續租，須在本合同期滿一個月前向甲方書面申請；每年租金為6萬元整；租賃期不得將房屋轉租他人。 2007年10月9日，匯仁商貿公司（出租方）與北京黃村星城復印社（承租方，以下簡稱：星城復印社）簽訂《租賃合同》，約定出租方將場地租給承租方經營，租賃場地坐落的地點為北京大興興豐南大街88號-5；租賃場地的期限為8年（2007.10.9-2015.10.9），經營范圍為復印、打印、辦公用品等；租金標準為每月5000元。 2010年3月25日，北京市大興區郵政局以排除妨害糾紛起訴匯仁商貿公司至我院，要求匯仁商貿公司立即騰退所承租的位于北京市大興區黃村鎮興豐大街（三段）88號大興區郵政局辦公樓北側一層自西向東的四間房屋，并支付自2010年1月1日起到實際騰退之日止的占用費及水電費用。在該案中，曾華以匯仁商貿公司的職員身份作為委托訴訟代理人出庭應訴。我院于2010年12月17日作出（2010）大民初字第4347號民事判決書，判決：一、自判決生效后四個月內，匯仁商貿公司將位于北京市大興區黃村鎮興豐大街（三段）八十八號大興區郵政局辦公樓北側一層自西向東的四間房屋返還給北京市大興區郵政局；二、匯仁商貿公司按照每月五千元的標準給付北京市大興區郵政局房屋占有使用費（自二〇一〇年一月起至上述房屋實際返之日止）；三、駁回北京市大興區郵政局的其他訴訟請求。北京市大興區郵政局不服提起上訴，2011年5月13日，北京市第一中級人民法院作出（2011）一中民終字第3479號民事裁定書，該裁定書認為：訴爭房屋系由案外人星城復印社實際占有，故北京市大興區郵政局以排除妨害為由起訴匯仁商貿公司而未起訴房屋的實際占有人，屬于被告主體錯誤。原審法院對此案進行實體審理，適用法律錯誤，應予糾正。該裁定書裁定：一、撤銷北京市大興區人民法院（2010）大民初字第4347號民事判決；二、駁回北京市大興區郵政局的起訴。 2019年4日10日，郵政大興公司以排除妨害糾紛起訴匯文銷售中心至我院，要求騰退涉案房屋。在該案2019年6月4日開庭過程中，本院詢問匯文銷售中心涉案房屋的實際經營者是誰，匯文銷售中心稱系星城復印社。后郵政大興公司于2019年6月22日申請撤回對該案的起訴。 查明，北京市大興區郵政局于2015年4月23日名稱變更為中國郵政集團公司北京市大興區分公司。星城復印社為個體工商戶，成立于2005年3月31日，經營者為曾凌，經營場所為北京市大興區黃村鎮興豐大街三段88號，發照日期為2010年3月3日，注銷日期為2010年3月3日。2010年11月，星城復印社出具證明，稱匯仁商貿公司已將大興區郵政局北側的房交于星城復印社使用。匯文銷售中心成立于2010年11月12日。經詢問，曾凌與曾華系姐妹關系。 就郵政大興公司是否有權提起本案訴訟，郵政大興公司提交北京市郵政公司（委托方）與郵政大興公司（受委托方）于2010年9月1日簽訂的《房屋管理委托書》，該委托書約定委托方將其所有的位于北京市大興區興豐大街（三段）88號的全部房屋交付給受委托方進行管理，具體委托事項包括房屋的使用、對外出租、收取租金以及處理因房屋的使用而產生的糾紛及提起訴訟；三被告認為該證據不能證明郵政大興公司有權提起訴訟，且郵政大興公司的名稱是2015年變更的，該證據為虛假證據。郵政大興公司另提交北京市郵政局于2019年6月27日出具的情況說明，對《房屋管理委托書》的簽訂過程進行了說明，稱該委托書系2015年之后補充簽訂，認可并同意郵政大興公司作為原告提起本案訴訟。三被告對該說明不予認可。 就本案被告主體及涉案房屋的實際占有使用人，郵政大興公司提交合同到期告知書及送達過程的錄像光盤，擬證明2018年6月12日其公司員工到涉案房屋向匯仁商貿公司送達合同到期告知書，限其在2018年7月10日前搬出房屋，曾華在現場接受了告知書；三被告認為該告知書對其沒有約束，不產生法律效力；對光盤因沒有原始載體不予質證。郵政大興公司提交北京市非緊急救助服務中心電話登記單、非緊急救助服務案件辦理系統截圖，擬證明曾華作為匯仁商貿公司的員工自述與郵政大興公司有合同關系且一直待在此處，即郵政大興公司與匯仁商貿公司合同到期后2010年1月1日至2018年6月19日（投訴日期）期間，匯仁商貿公司一直在涉案房屋中經營；三被告稱證據的真實性無法確認，且認為郵政大興公司與匯仁商貿公司的糾紛已經在2010年解決，郵政大興公司應通過申訴渠道解決本案問題。郵政大興公司提交匯文銷售中心于2019年3月19日開具的發票、購物袋、銷售小票照片、現場照片、到涉案房屋購買物品過程的錄像光盤，擬證明涉案房屋由匯文銷售中心、匯仁商貿公司實際占有使用；三被告稱該組證據的真實性無法確定，認可購物袋系匯仁商貿公司的，但認為看不出購物袋的制作時間，無法達到證明目的。郵政大興公司提交蓋有匯仁商貿公司印章、日期為2018年10月至2019年5月的銷售小票27張的照片，蓋有匯文銷售中心、日期均為2019年3月1日的銷售小票3張的照片，收件人為曾華、收件地址為涉案房屋、日期分別為2017年6月2日、2018年10月13日、2018年10月19日的快遞盒3個的照片，戶名為曾華、日期為2019年2月的郵政銀行儲蓄業務憑單3張的照片，曾凌的門診病歷手冊的照片，涉案房屋卷簾門上所留的聯系方式的照片，擬共同證明三被告在2010年1月1日至2020年5月13日期間實際使用涉案房屋經營辦公用品。三被告對證據的真實性及證明目的均不予認可。三被告提交匯仁商貿公司與星城復印社的工商資料信息，擬證明匯仁商貿公司營業地址位于北京市豐臺區，星城復印社已被吊銷，無法使用涉案房屋進行經營；郵政大興公司對三被告提交的工商資料信息真實性不認可，認為該信息非國家官網查詢的信息，且所顯示星城復印社吊銷的信息與其所查詢的信息不符。 就房屋占有使用費，郵政大興公司稱其主張的2010年至2018年的房屋占有使用費是按照其與匯仁商貿公司簽訂的租賃合同中約定的租金標準，另按照市場規律，每年累計遞增5%計算；郵政大興公司另提交北京仁達房地產評估有限公司出具的《評估報告書》，擬證明其主張的2019年房屋使用費的計算依據。該評估報告書由郵政大興公司委托評估，估價結果為位于北京市大興區興豐大街三段88-5號局部房地產于2019年8月9日，租賃建筑面積為100平方米，評估總價為12.94萬元／年，單價為3.54元／平方米·天。三被告認為該證據與本案無關，系郵政大興公司自行委托，不具有客觀性，對評估報告作出的依據有異議。關于占用面積，郵政大興公司稱在涉案房屋現場大概測算了一下，面積是100平方米；三被告稱不清楚現場面積。 審理過程中，我院于2020年5月13日組織雙方到現場勘驗。經郵政大興公司確認，涉案房屋為位于大興區興豐大街（三段）88-4與88-5的房屋（以下簡稱：88-4號房屋、88-5號房屋）兩間。郵政大興公司在我院及三被告的見證下，開鎖進入了涉案房屋。房屋處于無人使用狀態，電亦不通。對此，郵政大興公司稱近一兩年現場水電不通，不產生水電費；三被告則稱涉案房屋自2010年2月份開始停水停電。此外，房屋內存放有貨架及雜物。其中，88-5號房屋內存放有蓋有匯仁商貿公司、匯文銷售中心印章的銷售小票，收件人為曾華、收件地址為涉案房屋的快遞盒，戶名為曾華的郵政銀行儲蓄業務憑單，姓名為曾凌的門診病歷手冊等材料。經測量，88-4號房屋一層的面積為29.072平方米，88-5號房屋一層的面積為40.306平方米。勘驗現場郵政大興公司認可自當天起收回房屋，并在之后的庭審中請求將訴訟請求第一項中要求三被告騰退房屋變更為要求三被告騰空涉案房屋，同時確認訴訟請求第四項中的交付房屋之日即2020年5月13日

一、北京匯仁商貿有限公司、北京興豐匯文文化用品銷售中心、曾凌于本判決生效后十日內騰空位于北京市大興區興豐大街（三段）88號國有土地使用權證【編號：京興國有（2010）第00013號】測繪圖中記載的編號為03的辦公樓的一層房屋中自西向東數第一間、第二間房屋； 二、曾凌于本判決生效后十日內給付中國郵政集團有限公司北京市大興區分公司自2010年1月1日起至2015年10月9日止的占房屋有使用費410236.46元； 三、北京匯仁商貿有限公司、北京興豐匯文文化用品銷售中心、曾凌于本判決生效后十日內給付中國郵政集團有限公司北京市大興區分公司自2015年10月10日起至2020年5月13日止的房屋占有使用費403554.17元； 四、駁回中國郵政集團有限公司北京市大興區分公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費10747元，由北京匯仁商貿有限公司、北京興豐匯文文化用品銷售中心、曾凌負擔（于本判決生效后七日內交納）。 公告費260元，由北京匯仁商貿有限公司、曾凌負擔（于判決生效后七日內交納）。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于北京市第二中級人民法院

審判長趙志 人民陪審員尹長坤 人民陪審員王麗 二〇二〇年五月二十九日 書記員莫嘉敏 書記員華琳

2020-09-08