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原告周林祺與被告呼和浩特市日信海清物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱海清物業(yè)）、呼和浩特市城發(fā)供熱有限責(zé)任公司（以下簡稱城發(fā)供熱）、內(nèi)蒙古庫布齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱庫布齊地產(chǎn)）、李文波、于建章、許雅媛財產(chǎn)損害賠償糾紛一案，本院于2019年1月24日立案后，本院依職權(quán)追加許雅媛為本案被告，依法適用普通程序，于2020年1月21日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人周晨曦、周亞青，被告海清物業(yè)委托訴訟代理人李文生、被告城發(fā)供熱委托訴訟代理人張夢瑤、王飛龍、被告庫布齊房地產(chǎn)委托訴訟代理人郝占峰、被告許雅媛到庭參加訴訟，被告李文波、于建章經(jīng)合法傳喚無故未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告周林祺向本院提出訴訟請求：1.六被告賠償原告財產(chǎn)損失費，經(jīng)依法評估財產(chǎn)損失156789元；2.六被告承擔(dān)支付因果鑒定費30000元、財產(chǎn)損失鑒定7000元，合計37000元；3.六被告承擔(dān)全部訴訟費。事實與理由：2019年1月14日晚，原告父親周晨曦發(fā)現(xiàn)原告所屬三樓被水淹，及時找到海清物業(yè)工作人員查看。經(jīng)查一至××排冰凍堵塞，致使六樓至二十四樓住戶所使用生活污水從五樓的衛(wèi)生間和廚房排污口溢出，造成四樓至一樓住戶全部被污水沖刷浸泡，其中一、二、四、五樓房屋沒有進行裝修，全是裸露毛坯房，原告的房屋精裝修完畢。原告房屋墻面、地面、管道處及房屋內(nèi)多處冰柱倒掛，滿屋污水惡臭、積水結(jié)冰，各種物件全部浸泡毀壞，墻壁被上層漏下的污水沖刷，墻壁附著裝飾被毀，失去原效果價值，騷臭味彌漫滿屋。該損失的產(chǎn)生由于各被告建設(shè)和管理及巡檢不到位，疏于監(jiān)督檢查，挽救措施不力，使原告深受其害，造成業(yè)主財產(chǎn)重大損失，應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。原告領(lǐng)取了房屋住戶鑰匙，并已交2018年1月至2020年2月的物業(yè)費及裝修保證金3000元，裝修后也驗收完全合格，裝修金已返還原告。但被告海清物業(yè)沒有與承建單位辦理接收手續(xù)，私自通知原告領(lǐng)取了住戶鑰匙并收取原告的物業(yè)費，沒有盡到管理和保護業(yè)主的財產(chǎn)責(zé)任，給原告造成巨大損失。被告城發(fā)供熱已收取一樓至五樓的基礎(chǔ)熱費，應(yīng)該保持屋內(nèi)溫度零度以上，但是該單位將全部暖氣管徹底斷開，導(dǎo)致本案損害事實發(fā)生。被告庫布齊房地產(chǎn)是建設(shè)單位，未經(jīng)房屋驗收合格就違規(guī)交給物業(yè)公司，且未辦理任何交接手續(xù)，并對一樓房屋辦理了停暖。另四樓被告于建章及五樓被告李文波領(lǐng)取房屋鑰匙后，雖沒有裝修但應(yīng)該經(jīng)常照看及時發(fā)現(xiàn)問題，二被告平時疏于照看，沒有及時發(fā)現(xiàn)污水的溢出，致使樓下的原告住房被污水沖刷浸泡，給原告造成巨大損失。綜上請求六被告按各自責(zé)任向原告承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 被告海清物業(yè)辯稱，一、原告將海清物業(yè)列為被告錯誤，案涉損害的發(fā)生是因為1-5樓的業(yè)主全部辦理了停暖手續(xù)，室內(nèi)溫度降低，導(dǎo)致排污水管道結(jié)冰爆裂，在此過程中并沒有與海清物業(yè)的責(zé)任范圍和工作內(nèi)容有關(guān)的因素，故將海清物業(yè)列為被告缺乏法律依據(jù)；二、原告訴訟請求缺乏依據(jù)，原告訴訟請求中的公益郵冊屬于郵票藏品，郵票的市場價格變化很大，所以依據(jù)購買價格確定損失并不準(zhǔn)確，鑒定費用屬于原告處理糾紛支出的正常費用，不屬于被告承擔(dān)費用；三、原告所述部分事實有誤，本案原告的訴求以及本案的事實均與原告的室內(nèi)裝修沒有任何關(guān)聯(lián)，故原告關(guān)于裝修部分的陳述與本案無關(guān)，本案也并非裝修工作引發(fā)。原告稱海清物業(yè)未與承建單位辦理接收手續(xù)，海清物業(yè)是服務(wù)提供方，接受建設(shè)單位委托進行物業(yè)服務(wù)，與承建單位無任何法律關(guān)系，也沒有任何義務(wù)與承建單位進行交接。原告所稱已有三戶被淹，情況與原告的情況并不相同，海清物業(yè)沒有義務(wù)和必要將管理范圍內(nèi)的所有動態(tài)情況告知原告或業(yè)主。原告稱海清物業(yè)巡檢不到位，疏于監(jiān)督檢查、補救措施不力，這些說法均無依據(jù)。海清物業(yè)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照工作要求對原告所在樓房進行了有關(guān)疏通清掏工作，原告室內(nèi)的管道由于客觀條件限制，海清物業(yè)無法進入室內(nèi)，所以室內(nèi)部分的管道不屬于海清物業(yè)工作范圍，更無法知悉業(yè)主家中是否停暖及管道是否凍裂；四、原告以及1-5樓所有停暖業(yè)主對于損害的發(fā)生存在過錯，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜上所述，原告對海清物業(yè)起訴缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)依法駁回。 被告城發(fā)供熱答辯稱，第一，本案沒有可歸責(zé)于城發(fā)供熱的正當(dāng)理由，其并非適格被告。依據(jù)現(xiàn)有鑒定分析及相應(yīng)結(jié)論，并未顯示室外污水干管、凍堵與辦理停供暖存在因果關(guān)系，且排水管道并非城發(fā)供熱管理維護的設(shè)施設(shè)備，漏水點也并非發(fā)生在供暖管道處；第二，原告訴稱城發(fā)供熱已收取一樓至五樓的基礎(chǔ)熱費，因此應(yīng)該保持屋內(nèi)溫度零度以上，該觀點沒有任何法律依據(jù)。依據(jù)呼浩特市城市供熱管理條例實施細(xì)則第20條第二款，停熱的用戶應(yīng)當(dāng)向供熱單位交納30%的基礎(chǔ)熱費，該條第三款規(guī)定，基礎(chǔ)熱費是指保證熱網(wǎng)正常運行的成本費用，也就是通常所說的采暖費并不是指單一的熱能費，它包括了燃料費、水電費、固定資產(chǎn)折舊費以及供熱系統(tǒng)維護費等其他保證熱網(wǎng)正常運行的成本費用。此外，關(guān)于停供熱收取30%的基礎(chǔ)熱費，在呼和浩特市城市供熱管理條例，第24條第三款，以及國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的城市供熱價格管理暫行辦法第15條中，有相同的規(guī)定，也就是說供熱公司收取基礎(chǔ)熱費并不意味著需要承擔(dān)停供住戶室內(nèi)溫度零度以上的義務(wù)。強調(diào)一點，停止供熱就是完全切斷停供用戶的室內(nèi)供熱管道申請，因此辦理停供，用戶不可能要求供熱方提供部分熱量；第三，原告請求城發(fā)供熱賠償財產(chǎn)損失沒有法律依據(jù)，侵權(quán)損害賠償責(zé)任的重要構(gòu)成要件，就是存在違法侵權(quán)行為，且侵權(quán)行為與損害事實之間具有因果關(guān)系，本案中城發(fā)供熱不存在違法侵權(quán)行為，原告財產(chǎn)損失與城發(fā)供熱正常的停供熱行為之間不存在因果關(guān)系。綜上，城發(fā)供熱與原告所訴財產(chǎn)損失沒有任何關(guān)聯(lián)，不應(yīng)該承擔(dān)損失賠償責(zé)任，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。 被告庫布齊房地產(chǎn)辯稱，原告損失與被告庫布齊房地產(chǎn)無因果關(guān)系，庫布齊也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。一、案涉樓盤的設(shè)計、施工符合規(guī)范規(guī)定，且通過了驗收質(zhì)量合格，辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書，包括原告在內(nèi)的大多數(shù)的購房者已經(jīng)驗房、收房；二、原告的物業(yè)費是已交物業(yè)公司，原告和物業(yè)公司之間建立了服務(wù)關(guān)系，與被告庫布齊房地產(chǎn)沒有關(guān)系；三、原告自身沒有盡到看管義務(wù)，原告辦理了停暖，且沒有盡到平時看管室內(nèi)設(shè)施的責(zé)任。被告許雅媛停暖亦存在過錯，應(yīng)當(dāng)對自己的過錯承擔(dān)責(zé)任；四、被告海清物業(yè)未盡義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。海清物業(yè)應(yīng)對其服務(wù)范圍內(nèi)公共部分承擔(dān)維修、管理義務(wù)，居民住宅排水系間斷性排放，如不發(fā)生堵塞，流水是不會冰凍的，雖海清物業(yè)提供證據(jù)證明已履行排水疏通義務(wù)，但不足以證明案涉房屋所在管道損害發(fā)生時是暢通的；五、被告李文波、于建章對自己的房屋疏于照看，未盡管理義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。上述兩戶在原告樓上，一直未裝修，平時也疏于照看，損害發(fā)生未及時發(fā)現(xiàn)。六、城發(fā)供熱收取基礎(chǔ)熱費，卻未提供相應(yīng)的服務(wù)，造成排污管道冰凍、堵塞，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。綜上，原告及其他被告應(yīng)根據(jù)各自過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 被告于建章提交書面答辯意見稱，一、被告于建章并非本案適格被告。被告于建章房屋在四樓，也是受害者，只是尚未進行裝修，損害較小，原告也并未指證于建章是造成其房屋被淹的責(zé)任人，故于建章并沒有實施侵權(quán)行為，不應(yīng)成為本案的被告；二、被告于建章于2017年9月15日領(lǐng)取了房屋鑰匙，并給物業(yè)公司留下一把房門鑰匙，后并未再去房屋，也未進行裝修，原告房屋發(fā)生損害時，也未通知四樓，而是同物業(yè)公司用于建章留下的鑰匙進入房內(nèi)進行處理。被告于建章是收到法院傳票后才去四樓房屋查看的，已經(jīng)沒有了被污水浸泡的跡象。 被告許雅媛辯稱，二樓房屋并未領(lǐng)取鑰匙，2019年12月被告許雅媛才收到領(lǐng)取鑰匙書面通知，房屋所有權(quán)是被告許雅媛的，但使用管理尚未參與。另外2018年開發(fā)商未交取暖費，就通知業(yè)主交取暖費，被告許雅媛就辦理2018-2019的停暖，并交了基礎(chǔ)供熱。 被告李文波未到庭參加訴訟，未發(fā)表答辯意見。 當(dāng)事人圍繞訴訟請求提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。原告提供了證據(jù)“情況說明（水淹情況）”、“物業(yè)費收據(jù)及裝修保證金票據(jù)”、“照片”、“損失明細(xì)”、“視頻光盤”、“工程移交物業(yè)交接單”、“取暖費發(fā)票”、“鑒定報告”，被告海清物業(yè)提供了證據(jù)“臨時停供申請表”、《外排水清理疏通施工協(xié)議》、“收據(jù)”、“施工確認(rèn)單”，被告城發(fā)供熱提供了證據(jù)“臨時停供申請表”，被告庫布齊房地產(chǎn)提供了證據(jù)“驗收資料”、“不動產(chǎn)權(quán)證書”、“臨時停供申請表”、“停供工作票”、“快遞單”，被告于建章提供了證據(jù)“取暖費發(fā)票”、“物業(yè)回執(zhí)”，被告許雅媛提供了證據(jù)“通知書”、“購房合同”等證據(jù)。對于原、被告提供的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：原告與被告于建章、李文波、許雅媛、庫布齊房地產(chǎn)均系呼和浩特市賽罕區(qū)富升帝豪小區(qū)8號樓2單元上下層業(yè)主，具體為原告為三樓業(yè)主、被告許雅媛為二樓業(yè)主、被告于建章為四樓業(yè)主、被告李文波為五樓業(yè)主、庫布齊房地產(chǎn)為一樓業(yè)主。2019年1月14日晚，原告所屬位于呼和浩特市××區(qū)房屋被水淹，房屋因此致?lián)p。審理過程中，原告申請本院委托專業(yè)鑒定結(jié)構(gòu)對原告案涉房屋漏水原因進行因果關(guān)系鑒定，經(jīng)內(nèi)蒙古建筑科學(xué)研究院有限公司司法鑒定中心出具編號為內(nèi)建科司鑒［2019］建滲鑒字第39號司法鑒定意見書，鑒定意見為：“呼和浩特市賽罕區(qū)富升帝豪小區(qū)8號樓2單元303號房屋漏水原因為503號房屋衛(wèi)生間馬桶排水彎頭溢水導(dǎo)致，而503號房屋溢水原因為該單元103-303號房屋內(nèi)排水立管以及與該排水立管連接的室外排水干管發(fā)生冰凍、堵塞。103號房屋-303號房屋未采取保暖措施，室外排水干管埋置深度不滿足要求，加劇了上述冰凍現(xiàn)象的發(fā)生?！痹嫔暾埍驹何需b定機構(gòu)對原告案涉房屋的財產(chǎn)損失價值進行評估鑒定，內(nèi)蒙古萬寶隆價格評估有限責(zé)任公司萬寶?。桑▋r）字2019第059號價格評估結(jié)論書，評估結(jié)論為：價格評估標(biāo)的在價格評估基準(zhǔn)日2019年5月16日的價格為115369元（包含裝修損失、除味保潔費及房屋延期居住損失）。原告向法院申請委托內(nèi)蒙古萬寶隆價格評估有限責(zé)任公司對二項財產(chǎn)損失進行補充鑒定，分別為頂固衣柜兩套及配電箱設(shè)備和墻內(nèi)線路配備、拆裝、人工等費用，內(nèi)蒙古萬寶隆價格評估有限責(zé)任公司萬寶?。桑▋r）字2019第096號價格評估結(jié)論書，評估結(jié)論為：價格評估標(biāo)的在價格評估基準(zhǔn)日2019年8月27日的價格為38420元。原告上述鑒定支付鑒定費共計37000元。 另查明，被告庫布齊房地產(chǎn)為涉案小區(qū)的開發(fā)單位，2016年，案涉原告、各被告業(yè)主（買受人）分別與庫布齊房地產(chǎn)（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：“…第八條交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年10月31日前…將具備該商品房經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用…第十一條交接：商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)...第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛…第十八條：買受人的房屋僅作住宅使用…”庭審中，被告庫布齊房地產(chǎn)稱案涉8號樓交房時間為2017年底，被告所提供證據(jù)“驗收資料”中“住宅工程分戶驗收匯總記錄”載明：工程名稱：呼和浩特市富升帝豪住宅小區(qū)8＃樓，建設(shè)單位：庫布齊房地產(chǎn)…驗收結(jié)論：…驗收合格…建設(shè)單位、施工單位及監(jiān)理單位分別簽字蓋章，時間為2018年1月24日。被告庫布齊房地產(chǎn)提供案外人2019年10月29日出具的蒙（2019）呼和浩特市不動產(chǎn)權(quán)第0084620號不動產(chǎn)權(quán)證書載明：權(quán)利人為庫布齊房地產(chǎn)，共有情況為單獨所有，坐落為賽罕區(qū)蘇力德街富升帝豪住××區(qū)…。 又查明，2018年9月，原告周林祺、被告許雅媛、于建章、李文波均辦理了2018-2019年度停暖，并交了30%基礎(chǔ)供熱費，被告庫布齊房地產(chǎn)辦理了富升帝豪住宅小區(qū)2018-2019年度停暖，共計197戶，其中包含案涉小區(qū)8號樓2單元103室，并均簽署了“臨時停供申請表”。 再查明，2018年，被告海清物業(yè)與案外人簽訂外排水清理疏通施工協(xié)議，被告海清物業(yè)提交的“施工確認(rèn)單”顯示案外人分別于2018年3月、6月、9月、11月及2018年12月26日進行疏通施工。 還查明，被告許雅媛提供了被告庫布齊房地產(chǎn)于2019年12月19日出具的“房屋交付手續(xù)通知單”，載明：“您所購買的的賽罕區(qū)富××區(qū)…通知您自接到本通知之日起7個工作日內(nèi)，到富升帝豪住宅小區(qū)東門售樓部辦理房屋交付手續(xù)…”

一、被告內(nèi)蒙古庫布齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告周林祺財產(chǎn)損失及鑒定費共計人民幣114473.4元（76315.6元＋114473.4元×20%）； 二、被告內(nèi)蒙古庫布齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告許雅媛連帶賠償原告周林祺財產(chǎn)損失及鑒定費共計人民幣38157.8元； 三、駁回原告周林祺的其他訴訟請求。 如被告內(nèi)蒙古庫布齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、許雅媛未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費4176元（原告已預(yù)交7592元）,由被告內(nèi)蒙古庫布齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)2506元，由被告被告內(nèi)蒙古庫布齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、許雅媛連帶承擔(dān)835元，由原告周林祺承擔(dān)835元，另3416元退回給原告周林祺。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于呼和浩特市中級人民法院

審判長袁苑 人民陪審員烏日娜 人民陪審員王建軍 二〇二〇年三月二日 書記員王慧鋮

2020-09-02