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原告上海佳信物業(yè)管某有限公司與被告上海徐房建筑實業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，于2019年1月24日公開開庭進某了審理。原、被告的委托訴訟代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結

暫無數(shù)據(jù)

上海佳信物業(yè)管某有限公司向本院提出訴訟請求：判令被告支付2013年7月1日至2018年11月30日的物業(yè)費311892.80元（2.5元／平方米／月＊1949.33平方米＊64個月）。 事實和理由：2013年1月1日,原告與案外人上海市徐匯區(qū)環(huán)線廣場業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同,約定由原告為環(huán)線廣場提供物業(yè)服務,被告系環(huán)線廣場地下車庫產(chǎn)權人,面積1949.33平方米。根據(jù)合同第七條約定,物業(yè)服務費標準為2.5元／月／平方米。合同訂立后,原告即開始為被告提供物業(yè)服務,并墊付地下車庫所產(chǎn)生的電費至今。2013年7月1日起,被告再未支付過任何費用。原告曾于2015年4月15日與被告協(xié)商未果;2016年1月18日,原告發(fā)函向被告及其自行聘請的上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司催討物業(yè)服務費及電費,被告收悉函件后與原告結清了部分費用。原告認為,業(yè)主大會與原告訂立的《物業(yè)服務合同》對該物業(yè)范圍內(nèi)全體業(yè)主有約束力。現(xiàn)被告作為地下車庫業(yè)主拒絕支付物業(yè)服務費用的行為已構成違約,應承擔相應的違約責任。原告于2018年11月30日撤出所在小區(qū)，所以物業(yè)費計算至該日。現(xiàn)原告向法院提起訴訟，要求判如所請。 上海徐房建筑實業(yè)公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。原告收費標準沒有依據(jù)，根據(jù)物業(yè)合同第七條，地下室也即地下車庫的收費標準應與產(chǎn)權人約定收取，但原、被告從未就此進某約定，原告主張的2.5元／月／平方米適用于辦公樓、商業(yè)用房，并不適用于地下車庫。地下車庫是開闊的場地，與辦公樓、商務樓不同。物業(yè)合同第七條約定了2.5元／月／平方米的具體四項服務組成，地下車庫僅涉及了其中的部分，故被告認為地下車庫的物業(yè)費標準應為0.8元／月／平方米，即包括“3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務費用（三級）：0.35元／月·平方米”和“4、公共區(qū)域秩序維護服務費用（三級）：0.45元／月·平方米”。地下車庫由被告另行委托他人提供物業(yè)服務，原告并未提供物業(yè)服務。地下車庫的消防系統(tǒng)、消防報警設施設備均由被告自行出資安裝，由相應的安裝單位進某維護保養(yǎng)，而且這些設備設施也需要有資質的單位進某維護保養(yǎng)，原告并無資質，原告也未提供過相應的服務。另外，原告的訴請超過訴訟時效，應以法院受理日期向前倒推三年，超過的部分不應獲得支持。原告2013年進駐環(huán)線廣場后，僅繳納了一年的水費，自2014年10月起，原告雖向業(yè)主收取水費，但并未向供水公司支付，至今拖欠供水公司水費53萬余元，業(yè)主支付的水費被原告截留。因為水表是登記在徐匯區(qū)建筑材料公司名下，該公司與被告同屬徐房集團，已劃歸為被告，被告與該公司是一塊牌子、兩個班子，所以供水公司一直向被告催繳水費。 根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下： 2004年9月，上海市宜山路ＸＸＸ號地下車庫（以下簡稱系爭車庫）權利人登記為被告，建筑面積1949.33平方米。 系爭車庫所在小區(qū)原由上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司（前期物業(yè)）提供物業(yè)管某服務，該物業(yè)公司于2012年12月31日退出小區(qū)。 2012年5月8日，上海市徐匯區(qū)環(huán)線廣場業(yè)主大會成立。 2013年1月，上海市徐匯區(qū)環(huán)線廣場業(yè)主大會（甲方）、原告（乙方）簽署《物業(yè)服務合同》，其中約定：甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上,就環(huán)線廣場的物業(yè)管某服務事宜,訂立本合同。座落位置：徐匯區(qū)宜山路弄515號四至范圍。總建筑面積：44449.47平方米;其中辦公樓建筑面積32367.63平方米,商業(yè)建筑面積10132.51平方米,地下室建筑面積1949.33平方米。第七條乙方根據(jù)下述約定,按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費。（一）辦公樓：2.50元／月·平方米，（二）商業(yè)用房：2.50元／月·平方米，（三）地下室：與產(chǎn)權人約定收取。上述物業(yè)服務收費分項標準（元／月·平方米）如下：一、非住宅物業(yè)1、綜合管某服務費（三級）：0.60元／月·平方米，2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修費用：1.10元／月·平方米，3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務費用（三級）：0.35元／月·平方米，4、公共區(qū)域秩序維護服務費用（三級）：0.45元／月·平方米。第九條乙方按包干制收費形式確定物業(yè)服務費用，由業(yè)主向乙方支付本合同第七條約定的物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。第十條物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）按季交納，業(yè)主應在每季初月15日前履行交納義務，乙方開具發(fā)票。第十一條停車場收費分別采取以下方式：1、露天停車場車位經(jīng)核定為36個,屬于全體業(yè)主共用的,業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權,車位使用人應按露天機動車車位300-600元／輛·月的標準向乙方交納停車費,乙方按實在每月15日前將上月車輛收費情況告知甲方,并按季與甲方結算停車費收支賬目。第二十五條本合同中下列詞語的定義是：（五）共用部位,是指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。（六）共用設施設備,是指：1、一幢大樓內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備;2、物業(yè)管某區(qū)域內(nèi),由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施。（七）公共區(qū)域,是指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域以及整幢住宅外、物業(yè)管某區(qū)域內(nèi),由全體業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域。第三十一條本合同為期貳年,自2013年1月1日起,至2014年12月31日止。（審理中，雙方確認，物業(yè)服務合同所載“地下室”即是指系爭車庫。） 后原告為系爭車庫所在小區(qū)提供物業(yè)管某服務，物業(yè)服務合同約定的期限屆滿后，原告繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務。之后，原告于2018年12月1日撤離小區(qū)。 2013年4月23日，被告（甲方）、上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司（乙方）簽署《宜山路ＸＸＸ號地下停車庫委托服務協(xié)議》，其中約定：鑒于宜山路ＸＸＸ號環(huán)線廣場聘用的物業(yè)公司即原告沒有對地下車庫提供物業(yè)服務，且原告沒有和被告就地下車庫的物業(yè)服務費達成一致，現(xiàn)甲方委托乙方對地下停車庫提供物業(yè)服務，在委托期限內(nèi)，甲方無需向乙方支付物業(yè)服務費，甲方也不向乙方收取任何費用（包括但不限于停車費等經(jīng)營性收益）。停車費和其他經(jīng)營收入歸乙方所有，不向甲方繳納。車庫所發(fā)生的各類費用、稅收由乙方自行負擔。甲方全面委托乙方管某地下停車庫以及相關所有設施設備（包括但不限于消防泵、噴淋設備、報警設備、照明設備等所有相關設備）的維修、養(yǎng)護和管某。做好地下車庫的清潔衛(wèi)生工作，并將地下停車庫及設施設備預防性消毒工作，作為日常保潔服務的組成部分。 2016年1月18日，原告向上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司發(fā)送函件（復印件），向其催繳88.54平方米辦公用房的物業(yè)費、電費。2016年2月3日上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司復函（復印件），對原告計算的物業(yè)費提出異議，對電費計算無異議。（原告稱，原告是同時向被告、上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司發(fā)函，被告以上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司名義向原告復函。被告稱其并未收到或看到上述函件，也從未委托上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司代表被告復函，且上述函件的內(nèi)容均是關于上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司辦公用房的費用，與被告的系爭車庫無關。） 審理中，經(jīng)原告申請、雙方均同意就系爭車庫的物業(yè)費標準進某評估，原告支付相應評估費，后本院委托評估機構對系爭車庫的物業(yè)服務費標準進某評估。評估結論為：2013年物業(yè)費1.95元／平方米·月，其中綜合管某服務0.307元／平方米·月、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務0.236元／平方米·月、公共區(qū)域秩序維護服務0.790元／平方米·月、共用部位共用設備設施日常運行保養(yǎng)維修服務0.613元／平方米·月，2014年物業(yè)費1.97元／平方米·月，其中綜合管某服務0.304元／平方米·月、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務0.239元／平方米·月、公共區(qū)域秩序維護服務0.816元／平方米·月、共用部位共用設備設施日常運行保養(yǎng)維修服務0.613元／平方米·月，2015年物業(yè)費1.99元／平方米·月，其中綜合管某服務0.298元／平方米·月、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務0.241元／平方米·月、公共區(qū)域秩序維護服務0.841元／平方米·月、共用部位共用設備設施日常運行保養(yǎng)維修服務0.612元／平方米·月，2016年物業(yè)費2.02元／平方米·月，其中綜合管某服務0.309元／平方米·月、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務0.245元／平方米·月、公共區(qū)域秩序維護服務0.847元／平方米·月、共用部位共用設備設施日常運行保養(yǎng)維修服務0.622元／平方米·月，2017年物業(yè)費2.03元／平方米·月，其中綜合管某服務0.317元／平方米·月、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務0.247元／平方米·月、公共區(qū)域秩序維護服務0.847元／平方米·月、共用部位共用設備設施日常運行保養(yǎng)維修服務0.622元／平方米·月，2018年物業(yè)費2.04元／平方米·月，其中綜合管某服務0.325元／平方米·月、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務0.250元／平方米·月、公共區(qū)域秩序維護服務0.847元／平方米·月、共用部位共用設備設施日常運行保養(yǎng)維修服務0.622元／平方米·月。原、被告對于評估報告無異議。原告同意以評估結論所列價格作為本案物業(yè)服務費的計算基數(shù)。被告認為2013年、2014年的物業(yè)服務費已經(jīng)超過訴訟時效，另外評估結論金額中應剔除原告沒有提供服務以及被告自行或另行委托他人提供物業(yè)服務的部分，據(jù)此被告同意承擔最多1／3的綜合管某服務項、公共區(qū)域秩序維護服務項的費用，同意承擔公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務項費用，不同意承擔共用部位共用設備設施日常運行保養(yǎng)維修服務項下費用。 以上事實，除原、被告庭審陳述外，另有物業(yè)服務合同、不動產(chǎn)登記簿、（2018）滬0104民初27226號民事判決書、評估報告等證據(jù)證實，并經(jīng)庭審質證無異，本院予以確認。 審理中，關于物業(yè)服務的情況。雙方一致陳述：系爭車庫未通行電梯，系爭車庫出入口并無單獨的閘機，小區(qū)出入口有一閘機，由原告管某，小區(qū)地面停車位由原告管某，系爭車庫內(nèi)部由被告自行管某。另外，原告提交2017年上海市徐匯區(qū)環(huán)線廣場業(yè)主委員會證明一份，其中記載：茲證明原告自2013年1月起至今，為宜山路ＸＸＸ號環(huán)線廣場地下停車庫（面積1949.33平方米）提供物業(yè)管某服務，具體內(nèi)容如下：1、地下車庫進出車輛電子信息管某；2、地下車庫出口至本小區(qū)出口間200米道路的清潔、維護；3、地下車庫電梯、消防設施（改建中）的清潔、維護、保養(yǎng)、維修；4、代為繳納地下車庫電費。被告對該材料不予認可，稱原件、復印件不一致。另外，原告稱，原告從未收取系爭車庫內(nèi)的停車費，系爭車庫出入口有監(jiān)控，由原告管某。被告稱，系爭車庫由上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司管某。系爭車庫出入口有上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司的工作人員管某車輛進出。系爭車庫沒有水，也從未產(chǎn)生水費。消防的自來水泵是被告自行安裝。原告沒有維修保養(yǎng)消防設施的資質，被告是另行委托他人保養(yǎng)維護消防設施。系爭車庫出入口沒有監(jiān)控。電費由原告代收代繳。地下車庫出口至小區(qū)出口間200米道路由原告清潔。同時，被告提交《消防工程施工合同》、轉賬記錄、備忘錄等證據(jù)，證明被告委托案外人進某系爭車庫消防系統(tǒng)的安裝、改造。原告稱此與原告為系爭車庫提供物業(yè)服務并不沖突，被告作為產(chǎn)權人可以自行聘請他人進某消防設施的安裝、調試。 審理中，關于訴訟時效的情況。原告稱，雙方就系爭車庫的收費標準進某過多次協(xié)商，但一直未能達成一致意見。2013年1月至6月，原告按照2.50元／月·平方米標準向使用系爭車庫停車位的業(yè)主收取物業(yè)費，并未向被告收取物業(yè)費。原告曾于2016年1月18日向被告發(fā)送函件，向其催收2013年1月1日起的物業(yè)管某費、2013年7月起的電費。原告還提交2017年5月4日上海市徐匯區(qū)環(huán)線廣場業(yè)主委員會《證明》（復印件），載明：證明因環(huán)線廣場地下車庫業(yè)主，上海徐房建筑實業(yè)有限公司（即被告）自2013年7月起欠付地下車庫物業(yè)費及電費，上海佳信物業(yè)管某有限公司于2015年4月15日與被告雙方代表在街道服務中心進某會談，協(xié)商費用支付事宜，雙方未能達成支付協(xié)議。原告另提交增值稅發(fā)票，顯示名稱上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司、代收代付水電費224749.07元，備注2013年7月-2017年10月，原告稱此是上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司代被告支付系爭車庫的電費。被告稱，雙方僅在2013年協(xié)商過物業(yè)費事宜，此后再未商談過。被告從未向原告支付過物業(yè)費。2013年初，被告曾要求原告進某消防設施設備維護保養(yǎng)服務，但是原告表示其沒有資質、沒有能力。從2013年起，被告多次要求原告提供物業(yè)服務，包括將電梯開通至系爭車庫，為系爭車庫供水、提供消防用水等，但原告并未履行。被告從未收到原告催款函件。上述《證明》被告不予認可，雙方并未進某過相關協(xié)商。上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司是獨立的公司，其支付錢款情況與被告無關，上海業(yè)成物業(yè)管某有限公司亦無權代表被告付款

上海徐房建筑實業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海佳信物業(yè)管某有限公司支付自2015年12月7日至2018年11月30日的物業(yè)管某費84965.258元。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費減半收取計3026元，由上海徐房建筑實業(yè)公司負擔812元，上海佳信物業(yè)管某有限公司負擔2214元。評估費30000元，由上海佳信物業(yè)管某有限公司、上海徐房建筑實業(yè)公司各負擔15000元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院

審判員李理 二〇二〇年四月一日 法官助理劉興 書記員徐琛

2020-07-16