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上訴人彭南南因與被上訴人沈陽萬科企業有限公司商品房銷售合同糾紛一案，不服沈陽市沈河區人民法院（2018）遼0103民初字11660號民事判決，向本院提出上訴。本院于2020年3月24日受理后，依法組成合議庭審理了本案。現已審理終結

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彭南南上訴請求：請求法院依法撤銷沈河區人民法院作出的（2018）遼0103民初11660號民事判決書，依法改判支持上訴人的部分訴訟請求，要求被上訴人按照《商品房買賣合同補充協議》中第7頁第（5）條Ｃ款中的約定，為上訴人提供園區外開門營業的條件。 被上訴人沈陽萬科企業有限公司答辯稱：一、一審法院認定事實清楚，適用法律正確，依法應當予以維持。一審事實已經查明，被答辯人與答辯人之間就9-6號樓的外出口未進行約定，答辯人交付的房屋亦不存在施工錯誤，原審法院依法認定“原告主張的雙方在上述買賣合同及補充協議中約定9-6號樓有外出口的主張，無事實及法律依據，對原告的該主張，不予支持”事實正確。且被答辯人起訴時已逾訴訟時效，原審法院基于上述事實判決駁回其訴訟請求，適用法律正確，依法應當予以維持。二、答辯人按照規劃建造房屋，經過竣工驗收備案并交付，已經履行完畢合同約定義務，亦對園區入口等因素已進行充分告知，被答辯人對此明知并確認，答辯人沒有違約行為，不影響被答辯人合同目的實現。答辯人按照規劃建造房屋及設置園區人行出入口，且已于2014年完成竣工驗收備案并交付，且在雙方簽訂的商品買賣合同及補充協議中已經充分告知園區人行出入口位置，完全依照合同約定履行義務，并無任何違約行為，對被答辯人購買房屋、使用房屋的合同目的沒有任何影響。綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，依法應當予以維持。 彭南南向一審法院起訴請求：1、請求人民法院依法判令沈陽萬科企業有限公司履行合同約定，為萬科城9-6號樓設立園區外出入口；2、請求人民法院依法判令沈陽萬科企業有限公司賠償彭南南因沈陽萬科企業有限公司違約而產生的損失十五萬六千元（暫計算至2018年7月，要求判決支付至實際設立出入口之日）；3、請求人民法院依法判令沈陽萬科企業有限公司賠償彭南南在無園區外出入口期間多次繳納物業費損失7910.76元（暫計算至2018年7月，要求判決支付至實際設立出入口之日）合計163910.76元；4、請求人民法院依法判令沈陽萬科企業有限公司承擔所有訴訟費用。 一審法院認定事實：彭南南與沈陽萬科房永達地產開發有限公司于2013年9月28日簽訂了《商品房買賣合同》，約定彭南南購買沈陽萬科永達房地產開發有限公司開發的位于沈陽市和平區長白街14號26-10號的9-6號樓的商品房一套。合同簽訂后，彭南南依約向沈陽萬科房永達地產開發有限公司交付了購房款，沈陽萬科房永達地產開發有限公司現向彭南南交付了訴爭房屋.同日雙方簽訂了《商品房買賣合同補充協議》（以下簡稱補充協議）該補充協議第2條約定“買賣雙方的權利義務以合同及其附件為準”，補充協議中《萬科城不利因素提示》第9條1-13＃與1-14＃、9-6＃西側規劃有人行出入口，彭南南以沈陽萬科房永達地產開發有限公司錯誤將訴爭樓房與萬科4期的小區圍欄連接違約為由，訴至法院。沈陽萬科房永達地產開發有限公司于2016年12月30日注銷。《清算報告》載明：“截止2016年12月30日，公司債權債務已清算完畢，剩余財產已分配完畢，如出現債權人異議等，由公司全體股東承擔一切責任”，該公司注銷前沈陽萬科房地產開發有限公司系該公司股東。 另，彭南南起訴沈陽萬科房地產開發有限公司后，沈陽萬科房地產開發有限公司于2018年11月更名為沈陽萬科企業有限公司。 一審法院認為：當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。彭南南與沈陽萬科永達房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補充協議》系合同當事人真實意思表示，并符合合同約定的生效條件。因此上述合同依法成立，真實有效，對合同當事人具有法律約束力。沈陽萬科永達房地產開發有限公司注銷后，債權人異議由股東承擔，故彭南南起訴沈陽萬科企業有限公司，并無不當。關于彭南南提出的沈陽萬科企業有限公司為萬科城9-6號樓設立園區外出入口之主張，沈陽萬科企業有限公司否認簽訂合同時有此約定，法律規定，主張合同成立并生效的，由負有主張合同成立并生效的一方承擔舉證責任，本案彭南南提供的訴爭園區規劃圖紙無相關出具單位印章且為復印件無法確認此圖即是園區最終規劃，而彭南南提供的訴爭房屋一樓平面圖紙系對該建筑樓體設計文件而非整體園區規劃文件，故彭南南主張的雙方在上述買賣合同及補充協議中約定9-6號樓有外出口的主張，無事實及法律依據，對彭南南的該主張，不予支持；彭南南主張沈陽萬科企業有限公司違約的事實不成立，故對彭南南主張沈陽萬科企業有限公司給付違約金的請求，不予支持；關于彭南南主張沈陽萬科企業有限公司給付多繳納的物業費，與本案非同一法律關系，故不予處理；關于沈陽萬科企業有限公司主張的彭南南自2013年9月28日簽訂商品房買賣合同至彭南南起訴已經超過訴訟時效之主張，雖彭南南主張一直在向沈陽萬科企業有限公司主張權利，沈陽萬科企業有限公司不予認可，且彭南南未提供訴訟時效中止中斷的證據，故對沈陽萬科企業有限公司的該抗辯，予以支持。 一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規定，判決如下：駁回原告彭南南的訴訟請求。案件受理費3578元，由原告彭南南負擔。 本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了質證。上訴人提供證據如下：1、與萬科園區物業經理錄音、萬科物業經理的聊天記錄：證明上訴人曾經找過被上訴人要求其履行合同給所購9-6公寓樓設立單獨出入口，并且當時和地產、物業、媒體四方一起開過會議，但會議紀要物業沒有保存。上訴人起訴時沒有超過訴訟時效。2、證人證言視頻、證人身份證復印件、房證復印件：證人王某系和上訴人同一樓的業主，其作為業主代表曾在2015年10月和上訴人一起找過萬科地產，但是地產的人表示樓盤交付給了萬科物業，讓上訴人去找物業溝通。這和萬科物業經理的描述一致，上訴人沒有超過訴訟時效。3、《商品房銷售買賣合同》與《補充協議》部分內容：上訴人的房屋是“商業”性質，商業為對外經營的，必須在園區外開門營業。被上訴人沒有給上訴人創造園區外開門的營業條件，屬于違約，應與糾正。被上訴人質證意見為：證據1：物業經理錄音、微信的真實性、合法性、關聯性均有異議，首先，根據自述，其是與物業公司經理溝通，并非我司員工，我司不予認可。且其未舉證證明該談話對象為萬科物業員工。其次，該對話發生時間無法確認，且根據其自述的錄音及微信內容，也已表述該溝通是在4年之前，且當時溝通過程上訴人并未參加，無法證明其在本案中未過訴訟時效。證據2:證人證言的真實性、合法性、關聯性均有異議，根據證人證言表述，其一直在向物業公司主張，物業公司與我司為兩個獨立法人主體，獨立承擔民事責任，其向物業公司主張的，不能證明其在本案中未過訴訟時效。且根據最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定，第六十八條規定，無正當理由未出庭的證人以書面等方式提供的證言，不得作為認定案件事實的根據。證據3:合同及補充協議的內容已經在一審事實查明部分確認，并非二審新證據。且涉案房產位于9-6公寓樓的10樓，案涉房屋為公寓。不允許其對外開放經營的條款是為了保障園區內全體業主的安全而針對對外經營的商業房產設置的限制性規定。并不適用涉案房屋。我司已經按照合同約定交付房屋，并在簽訂合同時充分履行了對園區入口告知義務，上訴人已簽字確認，并無違約行為。被上訴人向法院提交如下證據：案涉樓宇建設工程規劃許可證及附圖、案涉樓宇竣工驗收備案書。證明案涉房屋按照規劃建設并完成竣工驗收備案，根據建設工程規劃許可證附圖顯示確認了小區的出入口位置，我方是按照樓宇建設工程規劃許可圖建設，符合國家標準并通過各部分的驗收后取得的備案書，合同中已經按照規劃內容對上訴人的房屋的不利因素及園區出入口進行告知，被上訴人不存在錯誤施工及違約行為。要求被上訴人要求單獨設計園區出入口沒有依據。上訴人質證意見為：該證據看不出園區圍欄的設施，不能支持被上訴人的觀點，與本案無關。本院對上訴人提供的證據一、二不予采信。對上訴人提供的證據三及被上訴人提供的證據予以采信。本院二審查明的事實與一審一致

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費3578元，由上訴人彭南南負擔。 本判決為終審判決

審判長趙智 審判員謝宏 審判員姜會軍 二〇二〇年六月十八日 書記員趙博文

2020-07-16