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上訴人王曉文因與被上訴人南京浦口雨山醫院（以下簡稱雨山醫院）房屋租賃合同糾紛一案，不服南京市浦口區人民法院（2019）蘇0111民初168號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月7日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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王曉文上訴請求：1、撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人原審訴請或將本案發回重審。2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。主要事實及理由：一、一審法院對本案法律關系定性錯誤。本案應是房屋租賃合同糾紛，但一審判決卻將案由改為房屋拆遷安置補償合同糾紛。因為本案雙方當事人系出租人與承租人關系。二、本案《房屋租賃合同》已履行完畢，上訴人已履行完合同義務。涉案房屋租賃期限為2016年1月1日至2018年12月31日，而涉案征收簽約自2018年11月20日以后才啟動，上訴人之所以向征收部門承諾2019年1月15日才將房屋交由政府拆除，正是考慮到2018年12月31日租賃期滿后，給予被上訴人15天時間騰空搬出。因此在房屋租賃期間，征收工作并未影響到《房屋租賃合同》的履行，上訴人己履行完合同義務。雖然合同約定“遇政府規劃拆遷時，乙方（被上訴人）必須無條件服從”，但事實情況是，被上訴人不但在2018年10月24日征收公告后未搬出，及至2018年12月31日合同到期后亦不搬出，甚至從2019年元月持續至今仍未將涉案房屋交付上訴人。三、關于裝飾裝修及附屬物補償問題。房屋租賃合同中，承租人僅享有租賃房屋的使用權而非所有權，其只能在不損壞房屋的基礎上進行使用，當需要對租賃房屋進行裝飾裝修時，必須經過出租人同意，而由此導致房屋結構的變化將侵犯出租人的財產權利。租賃期限屆滿后，除非出租人同意補償，否則承租人不但不應獲得該部分權益的保障，反過來還要承擔恢復原狀、賠償損失的責任。四、關于搬遷費、提前搬家獎勵費、停業損失費等政策性補償問題。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十七條規定，及《南京市國有土地上房屋征收補償補助獎勵規定》（寧政規字（2017）12號）、《南京市浦口區國有土地上房屋征收補償補助獎勵規定》（浦政規［2017］5號）“關于搬遷獎勵費”規定，被征收人、直管公房承租人在簽約期限內簽約，并在約定時間內辦理交接手續的，可以給予不超過房地產評估價格5%的提前搬遷獎勵費。根據上述規定，上訴人作為涉案房屋所有權人，享有相關搬遷補助費、停產停業補償費、提前搬遷獎勵費等政策性補償，而被上訴人作為承租人無權取得。五、關于返還5萬元押金問題。《房屋租賃合同》第四條“押金”后面是斜杠，即雙方對押金沒有約定，現被上訴人拿出雙方之間來往的其他款項充當押金，有失誠信。后退一步，即使5萬元押金屬實，按照約定，押金只有在“無違約、無欠費情形下”才予歸還。其一，被上訴人破壞了涉案房屋結構（將小二樓的二樓一個衛生間拆了，一樓的廚房打掉一個承重墻，進大門右側倉庫里打掉面承重墻并在倉庫頂上開窗損壞了棚頂）；其二，被上訴人租賃期滿至今不搬，尚拖欠房屋使用費。因此從押金的擔保屬性而言，姑且不論被上訴人破壞房屋結構而造成的損失，即便是拖欠的房屋使用費（從2019年1月1日至原審判決之日2019年10月23日，參照租金8333元／月計算），己有8萬余元之多，故被上訴人即使己交過5萬元押金也無權要求返還。六、關于返還租金18583元問題。一審法院以“考慮此拆遷期間雨山醫院無法正常的經營”為由判決減半返還，理由不成立。其一，2018年10月24日至12月31日仍屬租賃期間，因本案《房屋租賃合同》已履行完畢，因此不存在返還租金的問題（相反，被上訴人還應支付2019年元月以后的房屋使用費）。其二，對于房屋租賃關系，承租人經營好壞與其交納租金無關。七、被上訴人不具備訴訟主體資格。涉案房屋租賃合同上簽字的承租人為劉必良，不能因為劉必良為雨山醫院的個體經營者，就必然得出承租人為雨山醫院這一結論，況且2016年1月1日劉必良與王曉文簽訂房屋租賃合同時雨山醫院尚未核準成立。八、《浦口區城市房屋征收補償協議》并未成立，因僅有王曉文在該協議上簽字，征收部門尚未審核蓋章確認。 雨山醫院辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律準確，請予維持。一、被上訴人具有訴訟主體資格，是本案適格原告和被上訴人。根據民法通則的規定，雨山醫院的性質是個體工商戶，劉必良作為雨山醫院的個體經營者，與上訴人簽訂房屋租賃合同，符合法律規定。房屋租賃合同第1條約定用途就是醫院，雨山醫院成立于2014年9月12日，簽訂合同時已經成立。簽訂房屋租賃合同后，劉必良作為雨山醫院經營者對外經營，上訴人從未提出任何異議。二、一審法院對本案法律關系定性準確，不存在錯誤。三、根據浦口區政府發布房屋征收公告的時間為2018年10月24日，此時房屋租賃合同應當終止履行。一審法院對剩余租賃期間的租金僅判決返還50%，雨山醫院沒有上訴，不發表意見。四、關于裝修以及其他設施補償款歸雨山醫院所有，是雙方在租賃合同中真實意思表示。一審時，雨山醫院向法庭提交了照片，雨山醫院承租案涉房屋時，房屋破裂不堪，雨山醫院花費大量的人力、物力、財力進行裝修，根據合同約定，遇到拆遷，該部分歸被上訴人所有。五、雨山醫院在一審時已經提供證據證明向上訴人支付了押金5萬元。六、上訴人認為《浦口區城市房屋征收補償協議》沒有生效，不是事實。本案一審中，法院向拆遷管理中心進行了詢問，得到答復是拆遷協議已經生效。涉案房屋的成新率達到85%-80%，是因為雨山醫院的維修和裝修，使得房屋面貌煥然一新，對涉案房屋有貢獻，給上訴人帶來了利益。七、上訴人對被上訴人對涉案房屋進行裝修是認可的。 雨山醫院向一審法院起訴請求：1、判令王曉文支付雨山醫院裝飾裝修補償款及附屬物補償款237755元、設備拆除安裝和運輸補助費151819元、提前搬家獎勵費94887元、停運損失94887元、移機費16450元，合計595798元；2、判令王曉文返還雨山醫院押金50000元；3、判令王曉文返還租金18583元；4、判令王曉文承擔本案訴訟費和保全費。 一審法院查明事實：：2016年11月22日，南京市浦口區市場監督管理局向劉必良送達了《個體工商戶準予變更登記通知書》，內容主要為核準將“南京浦口雨山門診部”的名稱變更為“南京浦口雨山醫院”，劉必良是經營者。王曉文是南京市浦口區、13號房屋的產權人，房屋丘號為10801008-27、10801008-28。2016年1月1日，劉必良（乙方承租方）與王曉文（甲方出租方）簽訂了《房屋租賃合同》，該合同主要約定：一、甲方同意將坐落于南京市浦口區江浦街道文德路31＃-12、13的房屋出租給乙方，用途為醫院，建筑面積720.63平方米等。二、租賃期限自2016年1月1日至2018年12月31日止（三年）。三、該房屋月租金為8333.00元，按每年度支付一次，先付后住，以后每次需提前一個月支付（年租金為：拾萬元正）含院落。四、乙方承擔租賃期內該房屋的水、電、天然氣、有線電視、物業管理及其他相關費用。甲方收取乙方租賃押金／元。租賃期滿、無違約、無欠費情形下由甲方全額歸還乙方押金。等等。五、租賃期滿，若甲方繼續出租該房屋，同等條件下乙方享有優先續租權；等等。六、甲方須保證該房屋的結構及設施均能正常使用；甲方在租賃期內不得擅自提高房屋租金，否則按違約處理。（空房無任何設施，乙方需整體裝修及必要裝飾，滿足基本使用功能）。七、乙方須按合同規定的時間和方式支付租金、租賃押金及其他費用；等等。八、違約責任。······2.如乙方違反本合同第八條，甲方有權終止本合同，租金按實結算，甲方退回剩余租金及押金，因此造成甲方損失的，乙方應予以賠。······4.如因不可抗力因素致使本合同不能繼續履行的，甲、乙雙方互不承擔違約責任，租金按實結算，甲方退還剩余租金及押金（遇政府規劃拆遷時，乙方必須無條件服從。除政策性規定拆遷補償歸甲方之外，屬經營及裝飾費用等損失補償歸乙方。如甲方在乙方租期內賣方，在同等條件下乙方優先，其中乙方已投資費用損失雙方協商解決）。等等。劉必良和王曉文分別在底部乙方和甲方后簽名，同時王曉文還書寫了身份證號碼及聯系方式和日期。 2016年4月22日，南京東南路橋工程有限公司（以下簡稱南京東南路橋公司）受南京浦口區雨山門診部（以下簡稱雨山門診部）的委托，通過網上銀行向王曉文的銀行賬戶轉賬支付租房押金50000元。2016年4月25日，雨山門診部向南京東南路橋公司出具了金額為50000元的收據，記載收款事由為還款（墊付王曉文）。 2016年5月19日，雨山門診部通過網上銀行向王曉文轉賬支付50000元。2017年1月12日，雨山門診部通過網上銀行向王曉文轉賬支付100000元，且注明用途為租金。2017年1月16日，雨山門診部通過網上銀行向王曉文轉賬支付50000元，注明用途為租金。2017年12月19日，雨山門診部通過網上銀行向王曉文轉賬支付100000元。 綜上，雨山門診部就上述《房屋租賃合同》共計向王曉文支付350000元。 2016年開始，南京華群建筑裝飾工程有限公司（以下簡稱華群公司）承包了雨山醫院的案涉承租房屋的裝修施工工程，總價為58.5萬元。華群公司負責上述裝修工程的設計師杜萍出庭作證，主要陳述，雨山醫院對案涉租賃房屋進行全面、整體的裝修，所有的圖紙均由其制作，其拍攝了整個房屋裝修前的原貌照片22張，雨山醫院遞交的上述房屋裝修后整體照片39張，與其出具的圖紙相符。 2018年10月24日，南京市浦口區人民政府發布了《南京市浦口區人民政府房屋征收決定》（浦政征字［2018］6號）、《江浦街道解放橋居民點地塊環境綜合整治項目房屋征收公告》和《江浦街道解放橋居民點地塊環境綜合整治項目房屋征收補償實施方案》，涉案地塊在征收拆遷范圍內。關于涉案租賃房屋的征收補償等，2018年5月7日，王曉文和劉勇（雨山醫院的負責人）在南京市浦口區拆遷管理中心監制，且針對涉案房屋（坐落于浦口區，丘號為10801008-27、10801008-28，產權人為王曉文）填寫完畢的《浦口區房屋征遷調查登記表》1頁、《浦口區征遷房屋裝飾裝修登記表》共6頁、《浦口區征遷房屋附屬物及其他登記表》1頁底部“產權人（公房承租人）”后均分別簽名。同時，王曉文在《浦口區征遷房屋平面圖》1頁及《國有土地上房屋征收補償金額測算表》1頁的底部“產權人”后簽名。 另，江蘇首佳土地房地產評估事務所有限公司制作了關于案涉租賃房屋及土地的評估報告，包括房屋及土地匯總表、裝修及附屬物明細表等。2018年11月23日，王曉文簽訂了《浦口區城市房屋征收補償協議》，該協議載明，被征收房屋坐落于浦口區,31-13，為王曉文所有，關于補償的款項包括：被征收房屋的貨幣補償金額為1125215元，土地的補償金額為772525元，合計1897740元；裝飾裝修補償金額為239955元；拆移電話補助費1550元，有線電視拆移補助費800元，空調拆裝補助費12000元，寬帶網拆除補助費1500元，太陽能熱水器拆裝補助費600元，提前搬遷獎勵費94887元，合計111337元；征收生產用房的設備拆除安裝和搬運費用151819元，征收非營業用房的停業補償費用94887元，貨幣補償安置費189774元，合計436480元。一審庭審中，雙方均認可裝修及附屬物明細表中的1棵廣玉蘭屬于王曉文，評估價值為2200元，包含在裝飾裝修補償金額中。 一審法院認為：一、案涉《房屋租賃合同》的雙方當事人問題。王曉文抗辯上述合同的雙方當事人是劉必良和王曉文，本案中，雨山醫院以該合同一方當事人的身份向王曉文主張權利，屬于原告主體不適格，對此未遞交證據證明，依法應該承擔對其不利的法律后果。本院認為，劉必良是雨山醫院（雨山門診部）的經營者，且雙方上述合同中明確約定“用途為醫院”，可見該合同的實際承租人即為雨山醫院（雨山門診部），對此王曉文在簽訂該合同時應該知道，而作為經營者的劉必良以個人簽名代表雨山醫院（雨山門診部）簽章，簽訂該合同不違反法律的強制性規定。故對王曉文的上述抗辯意見不予采信，確認案涉《房屋租賃合同》的雙方當事人是雨山醫院（雨山門診部）和王曉文，且上述合同成立并生效，應受法律保護。 二、關于雨山醫院、王曉文間租賃關系何時終止的問題。王曉文抗辯雙方間的租賃關系于合同期限屆滿時終止。一審法院認為，案涉合同約定租賃期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，但同時約定，遇政府規劃拆遷時，雨山醫院必須無條件服從，雙方互不承擔違約責任。2018年10月24日，南京市浦口區人民政府發布了《南京市浦口區人民政府房屋征收決定》（浦政征字［2018］6號）、《江浦街道解放橋居民點地塊環境綜合整治項目房屋征收公告》和《江浦街道解放橋居民點地塊環境綜合整治項目房屋征收補償實施方案》，而案涉房屋在征遷范圍內。故案涉租賃房屋在租賃期內遇到拆遷，自拆遷公告發布之日，租賃關系終止，各方在拆遷期間的相關權益應通過拆遷補償安置協議予以明確。 三、雨山醫院主張返還的剩余租金問題。雨山醫院主張剩余租金18548元，理由是雙方間的租賃關系于拆遷公告發布之日即2018年10月24日時終止，其未能獲得任何補償，亦未能與王曉文達成補償協議，理應留人看管。王曉文抗辯雙方間約定的租賃期限已經屆滿，且雨山醫院在租賃期限屆滿后仍然未退還租賃房屋，其保留向雨山醫院主張占用期間租金的權利。一審法院認為，雙方間的租賃關系于2018年10月24日拆遷公告發布時終止，且根據租賃合同的約定，雨山醫院應該無條件服從，但雨山醫院以尚未獲得補償為由直至2018年12月31日租賃期限屆滿仍未清場，并向王曉文交還租賃房屋，則應該支付此期間（2018年10月24日至2018年12月31日）的房屋使用費，考慮此拆遷期間雨山醫院無法正常的經營，故一審法院酌定雨山醫院應支付此期間租金18548元（8333元／月×2月＋8333元／月÷31天／月×7天）的50%作為使用費，剩余租金9274元應該返還給雨山醫院。 四、關于雨山醫院主張返還的50000元押金問題。雨山醫院遞交案外人南京東南路橋公司于2016年4月22日向王曉文轉賬支付50000元的銀行憑證及出具的說明，證明支付了房屋押金50000元，同時遞交了向王曉文支付共計300000元租金的銀行轉賬憑證。王曉文認可收到上述款項，抗辯南京東南路橋公司支付給其的50000元不是房屋押金，而是此前其轉讓房屋的部分房款，該房款全部是由南京東南路橋公司代付的，且即使該房屋押金存在，合同約定在承租人不存在違約、房屋破壞等行為時，才能返還押金，而承租人更改了房屋結構等，對房屋造成了嚴重破壞，損失較大，王曉文也不應該返還押金。王曉文對上述抗辯意見負有舉證證明責任，其未能舉證證明，依法應該承擔舉證不能的法律后果，故對王曉文的該抗辯意見，一審法院不予采信。雨山醫院主張返還房屋押金50000元，一審法院予以支持。 五、關于雨山醫院主張的其他各項補償款問題。1、裝飾裝修補償款及附屬物補償款。雨山醫院主張237755元（已經扣除了1棵白玉蘭樹的補償款2200元），王曉文認為案涉房屋的部分裝飾裝修和附屬物均是其原有的，對此未遞交證據證明，依法應該承擔舉證不能的法律后果。一審法院認為，案涉《房屋租賃合同》特別以手寫約定“空房無任何設施，乙方需整體維修及必要裝飾，滿足基本使用功能”，可見雨山醫院所主張的房屋的裝飾裝修及附屬物（除一棵白玉蘭樹外）全部是雨山醫院承租后新添，且雨山醫院遞交了裝修設計圖紙、證人證言、裝修材料購買憑據等證據予以證明，并與前述意見相互印證。再，雙方約定了“屬經營及裝飾費用等損失補償歸乙方”。故法院對雨山醫院的該訴請予以支持。2、設備拆除安裝、運輸補助費。雨山醫院主張151819元，王曉文不予認可。一審法院認為，該項費用是拆遷部門對經營者因搬遷經營設施造成損失的補償，現拆遷部門將該費用補償給王曉文，而雨山醫院作為承租人因承租的房屋拆遷而需對經營設施進行搬遷，故其主張符合法律規定，予以支持。3、提前搬家獎勵費。雨山醫院主張94887元，王曉文認為雨山醫院一直占用案涉房屋，不應享有該補償款。一審法院認為，因雨山醫院是搬家行為的實施主體，而案涉《房屋租賃合同》對此未有明確預定，且王曉文并未舉證證明其存在協助雨山醫院實施搬家的行為。因此該補償款應該由雨山醫院獲得，對雨山醫院的該訴請予以支持。4、停業損失。雨山醫院主張94887元，王曉文不予認可。一審法院認為，雖然案涉《房屋租賃合同》約定了“屬經營及裝飾費用等損失補償歸乙方”，但并未有明確停業補償費全部歸雨山醫院，屬于約定不明確。因拆遷對于出租人和承租人都會造成停業損失，因此，一審法院酌定該補償款由雨山醫院、王曉文各享有50%，現拆遷部門將該費用補償給王曉文，故王曉文應該給付雨山醫院停業損失47443.5元。5、移機費。雨山醫院主張16450元，王曉文未提出異議，法院經審查，拆遷部門給予王曉文的移機費包括拆移電話補助費1550元，有線電視拆移補助費800元，空調拆裝補助費12000元，寬帶網拆除補助費1500元，太陽能熱水器拆裝補助費600元，以上設施均由雨山醫院安裝，故對雨山醫院的該訴請予以支持。 綜上，王曉文應該支付給雨山醫院的補償費用合計548354.5元。依照《中華人民共和國民法總則》第三條，《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規定，一審法院作出判決：一、王曉文于判決發生法律效力次日起十日內支付南京浦口雨山醫院裝飾裝修補償費及附屬物補償費237755元、設備拆除安裝及運輸補助費151819元、提前搬家獎勵費94887元、停業損失費47443.5元、移機費16450元（包含拆移電話補助費1550元，有線電視拆移補助費800元，空調拆裝補助費12000元，寬帶網拆除補助費1500元，太陽能熱水器拆裝補助費600元），合計548354.5元；二、王曉文于判決發生法律效力次日起十日內支付南京浦口雨山醫院房屋押金50000元；三、王曉文于判決發生法律效力次日起十日內支付南京浦口雨山醫院房屋租金9274元；四、駁回南京浦口雨山醫院的其他訴訟請求。 二審中，當事人沒有提供新的的證據。 經審理查明，一審法院查明的事實屬實。 二審中，王曉文陳述目前房屋沒有拆除，由雨山醫院非法占用。 對于法院詢問合同終止后，雨山醫院有無將房屋返還給王曉文，雨山醫院陳述：不存在返還，上訴人與拆遷辦簽訂協議后，就視為上訴人已經將房屋移交給拆遷辦，雨山醫院不需要移交，拆遷公告下來后雨山醫院就搬走了，當時留一個門衛，是為了保留證據。 上述事實，有房屋租賃合同、交通銀行電子回單打印件、南京東南路橋公司出具的說明、收據、中國工商銀行業務回單四份、南京市浦口區人民政府發布的浦政字［2018］6號文、案涉房屋征遷補償材料一組、照片22張、設計圖6張、證人證言、工程報價單5頁及與裝修明細表1頁、購買憑證等、照片39張、產權證及當事人的陳述等證據證實

一、撤銷南京市浦口區人民法院（2019）蘇0111民初168號民事判決第二項、第三項、第四項； 二、變更南京市浦口區人民法院（2019）蘇0111民初168號民事判決第一項為：王曉文于本判決生效之日起十日內給付南京浦口雨山醫院裝飾裝修補償費及附屬物補償費237755元、設備拆除安裝及運輸補助費75909.5元、停業損失費47443.5元、移機費16450元，合計377558元； 三、駁回南京浦口雨山醫院其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 一審本案受理費10444元，保全費3020元，合計13464元，由王曉文負擔8955元，由南京浦口雨山醫院負擔4509元。二審案件受理費9712元，由王曉文負擔5932元，由南京浦口雨山醫院負擔3780元。 本判決為終審判決

審判長汪德全 審判員許云蘇 審判員李任飛 二〇二〇年六月十日 書記員郭旭冬

2020-06-28