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原告張輝、黎清燕與被告廣州市萬卓置業有限公司（以下簡稱“萬卓公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法由審判員鄧穎適用簡易程序于2019年10月29日公開開庭進行了審理。原告張輝、被告萬卓公司的委托訴訟代理人王煌到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告張輝、黎清燕向本院提出訴訟請求：1.被告支付延期交房違約金共計81756元；2.由被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：原告和被告于2016年6月11日簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定原告購買被告位于廣州市黃埔區翠宇三街Ａ2棟3208房，房屋總價1508420元，合同約定交房時間為2018年9月30日，但被告直到2018年12月30日才交付房屋給原告。但由于該房屋所處Ａ2棟存在漏水和衛生間沒有做防水措施以及一樓廚房的排水管道經過了樓下另一戶型的主臥，而且該房的二樓主臥有排污管經過，根據國家標準《住宅建筑規范》（ＧＢ50368-2005）第8.2.7條規定“住宅廚房和衛生間的排水立管應分別設置，排水管不得穿越臥室”，故被告對Ａ2棟的所有房屋衛生間進行整改，也對原告二樓主臥及廚房的排水管道進行移除。被告告知原告整改期限到2019年7月1日止，在整改期間導致原告無法使用此房屋，直到2019年6月28日原告才辦理了收樓手續，且辦理收樓手續時該房仍在整改期間。根據《房屋買賣合同》的約定，被告應當承擔延期交房違約金。違約金的計算方法是以房屋總價的0.02%按日支付違約金，從合同約定的交房時間2018年9月30日計算至辦理收樓手續時即2019年6月28日止，共計271天，故違約金合計81756元（1508420元×0.02%／天×271天）。綜上，原告為維護自身合法權益，特提起訴訟，請求法院判如所請。 被告萬卓公司辯稱：一、涉案房屋已經符合合同約定的交付條件，被告已經依約向原告送達商品房交付使用通知書，原告應依約辦理收樓手續，其延期收樓行為所導致的后果應自行承擔。二、涉案房屋符合交付條件后，被告存在逾期通知的行為，應承擔一部分違約金，被告對該部分的違約金予以認可。三、在房屋交付后，涉案房屋所在樓棟的整體衛生間升級改造屬于被告應涉案房屋業主要求為改善、提升業主居住舒適度而進行的優化項目，既不屬于合同約定的房屋交付條件的瑕疵或變更，也不屬于對房屋質量的維修或保修事項，不構成延遲交付的違約事實。四、對于被告逾期交付的行為，逾期交付房屋違約金標準也應當予以調低。首先，商品房買賣合同中明確約定違約金條款計算最高違約金限額為涉案房屋總價款的3%。其次，涉案房屋價值已經大幅上漲，購房資金成本可以忽略不計，未造成原告損失。再次，涉案房屋同地段同面積房屋的租金僅為2000余元，若以該租金標準計算逾期交付房屋造成的損失，則原告起訴的違約金數額已遠遠超過其實際損失。據此，請求法院對逾期部分的違約金予以調低。 本院經審理查明事實如下：2017年6月11日，萬卓公司（甲方、賣方）與張輝、黎清燕（乙方、買方）簽訂了編號為201706145246的《廣州市商品房買賣合同（預售）》（以下簡稱“買賣合同”），約定乙方購買萬科尚城御府自編Ａ2、Ｓ3棟第自編Ａ2、Ｓ3棟32層3208號房，房屋地址為廣州市黃埔區翠宇三街4號（自編Ａ2、Ｓ3棟）3208房；該商品房的用途為住宅，層高為2.8米，建筑面積共74.1197平方米，套內建筑面積55.68平方米，共有分攤面積約18.4397平方米；該商品房以套出售，按套內建筑面積計算房價，單價為每平方米27090.88元，總金額1508420元，首期款758420元自預售合同網上簽訂之日起0日內（不超過5日）支付，剩余房款750000元應于2017年6月11日前申請辦理銀行按揭手續，并按照按揭方式付款。第十二條交房條件約定，該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設工程質量監督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規定的《建設工程質量監督報告》和規劃、公安消防、人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件。第十三條房屋交付約定，甲方應在2018年9月30日前將作為本合同標的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋時，應當向乙方發出收樓通知書，甲方委托物業服務企業或其他中介機構辦理交樓手續的，物業服務企業或其他中介機構應當向乙方出示甲方出具的授權委托書。第十四條延期交房的違約責任約定，甲方如未能按本合同規定的期限交房，按下列第2種方式處理：2.甲方應自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按乙方已付房價款0.02%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續履行。由于乙方原因，導致未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：視為甲方已按合同約定交房，甲方不承擔延期交房的違約責任。第十五條房屋交付時的有關資料約定，甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關該商品房的下列資料：（一）規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》；（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》；（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證；（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料；（五）人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；（六）《房地產（住宅）質量保證書》；（七）《房地產（住宅）使用說明書》；（八）《臨時管理規約》或《管理規約》。上述文件中，（一）至（五）項應出示原件并向乙方提供加蓋甲方公章的復印件；（六）（七）項應載明水電等設施配置說明、有關設備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節能等有關內容，甲方應提供已加蓋公章的原件給乙方；（八）項應交由乙方填寫或簽署。上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權拒絕收樓，由此產生的逾期交付責任由甲方承擔。第十六條交付時的驗收約定，乙方應在接到收樓通知書之日起ｘ日內對該商品房進行驗收，如有異議，應當在驗收期限屆滿之日起0日內以書面形式提出，逾期不提出的，視為同意接收該商品房。乙方認為該商品房不符合交付標準或條件的，應一次性提出異議。甲方在接到乙方異議后，應在30日內對異議部分做出書面答復和處理意見。逾期不予答復及處理的，視為乙方異議事實成立，該商品房視為未交付。第二十三條甲方關于裝飾、設備標準承諾的違約責任約定，甲方交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，乙方有權要求甲方按照下述第3種方式處理：3.甲方提供同等品質的材料設備的，視為符合交付標準。第二十五條工程質量保修約定，房屋建筑工程保修期從交付之日起計算。在保修期限和范圍內的保修費用由甲方負擔，但因乙方使用不當或不可抗力等非甲方原因造成的問題除外。甲方應在收到乙方通知后5日內履行保修義務，甲方對保修責任有異議的，應在收到乙方通知后5日內通知乙方。第二十九條關于通知的約定，本合同要求或允許的通知和通訊，均自收到時起生效。買賣合同附件六裝飾、設備標準約定萬科尚城Ａ區為毛坯交樓標準。 附件七本合同補充協議，特別提示：本協議由雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上簽訂，對其中免除或限制賣方責任的條款，已提醒買方注意，且賣方已按要求做了合理說明（包括但不限于口頭提醒、對銷售現場中公示的本補充協議示范文本相關條款字體加粗、加下劃線提醒等方式），買方充分理解并接受。雙方經平等協商，一致同意訂立如下條款，作為對《商品房買賣合同》的修改和補充。第七條對合同第十二條、第十五條的修改，在該商品房項目取得《建設工程竣工驗收報告》、供水供電達到使用要求、電梯可以正常使用時即可向買方交付該商品房。本合同第十二條、第十五條所指永久供水、供氣、供電、通郵等居住條件，若因當地公共服務水平未能達到永久使用標準，開發商有權以臨時設施或服務取代，以不影響買方正常居住為限。買方不得以此為理由提出退房、賠償或拒絕收樓。第八條對合同第十三條的補充約定，1.在商品房達到交付使用條件后，賣方應以短信或快遞的方式通知買方辦理交付手續。以快遞通知的，同城以快遞發出后的第二日為送達日，異地以快遞發出后的第四日為送達日。2.賣方交付通知送達后，除非有合法的理由，否則視為賣方已按期交付，交付日期以賣方通知的交付日期為準。3.房屋交付時，如買方認為房屋本身或者環境、設備、裝修存在不符合合同約定的情形，雙方應在完成交付后，按照法規和合同約定處理。第九條對合同第十四條的補充約定，如出現下列原因，賣方不承擔延期交房違約責任：買方未按合同約定支付房價款［包括面積補差款、裝修款（如有）］、違約金、按揭貸款未支付至指定的賬戶、因非賣方原因導致合同不能備案、未繳納專項維修資金等。賣方如未能按本合同規定的期限交房，按本合同第十四條的約定支付違約金，累計不超過該商品房總價款的3%。第十條對合同第十五條的補充約定，房屋交付時，除（六）（七）兩項資料賣方提供原件外，其余（一）至（五）項驗收文件賣方在交付現場提供給買方查閱，買方如有需要，可向賣方申請復印。如賣方無法取得上述相關報告或資料，導致（一）至（五）項文件資料不齊全，但在本合同約定交付期限前，賣方已辦妥竣工驗收備案手續的，買方不得拒絕收樓，賣方不承擔延期交房的違約責任。第十一條對合同第十六條的補充約定，房屋交付驗收時間以賣方收樓通知書約定的時間為準。無論什么原因導致買方未能收到賣方發出的通知，買方最遲應在本合同第十三條約定的交付之日對該房屋進行驗收。否則，視為買方已接收該房屋，該房屋的風險責任及由此產生的一切費用由買方承擔。第三十條關于商品房買賣合同及補充協議約定，本補充協議作為商品房買賣合同的附件，如與合同的內容有沖突，以本補充協議為準。 在簽訂涉案買賣合同及附件之前，2017年5月28日，張輝、黎清燕（甲方、業主）與萬卓公司（丙方、項目開發公司）及案外人廣東上城建設有限公司（乙方、裝修單位，以下簡稱“上城公司”）簽訂《房屋裝修協議書》，約定甲方委托乙方對涉案房屋進行裝修。第二條委托事項約定，1.甲方委托乙方對涉案房屋進行局部裝修施工，甲方承諾不同時委托其他方進行該部分裝修工程的施工，具體裝修方案及裝修標準參見附件《房屋工程示意圖》（若有）及《裝修交付標準》。4.甲方委托乙方在該商品房達到甲方與丙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的交付條件時，先代甲方驗收并接收該房屋，以便于直接接收和進行上述裝修，甲方不再單獨和丙方辦理驗收房屋手續。5.乙方應于2018年10月30日前完成本協議約定的房屋裝修工程。7.甲方同意按照本合同附件裝修標準對房屋進行裝修后的驗收。第三條房屋裝修工程款約定，裝修費用為963556元，甲方自愿選擇將上述裝修費用963556元計入《認購書》及《商品房買賣合同》總房價。第六條房屋交付約定，甲乙丙三方同意，甲方授權乙方在該房屋達到甲方與丙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的交樓條件后直接代甲方收樓，并且在收樓后按本協議約定進行房屋裝修，乙方承諾于2018年10月30日完成上述房屋的裝修，并交付甲方使用，交付標準以本協議約定為準。甲方在與乙方辦理該房屋交付手續后進行驗收，驗收期為交付之日起10天內，如對該房屋質量有異議，應以書面形式一次性提出，否則視為無異議，逾期則視為驗收合格。甲方同意，如甲方未按本合同約定向乙方支付該款項，丙方有權拒絕按該房屋《商品房買賣合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有權拒絕向甲方提供本合同約定的裝修服務，并且丙方及乙方不向甲方承擔任何違約責任。上述協議后附房屋改造工程示意圖及萬科尚城Ａ區裝修、設備標準。 上述買賣合同和《房屋裝修協議書》簽訂后，張輝、黎清燕依約支付了合同約定的全部購房款和裝修款。 萬卓公司擬證實涉案房屋于2018年11月30日符合涉案買賣合同約定的交付條件，提交了以下證據：1.2016年6月17日，涉案樓盤取得廣州市黃埔區民防辦公室出具的《防空地下室建設意見書》；2.2016年7月20日，涉案樓盤取得廣州市黃埔區環境保護局出具的《關于的批復》；3.2017年11月17日，萬卓公司取得廣州市黃埔區市場和質量監督管理局出具的《廣州市特種設備使用登記證》；4.2018年2月9日，涉案樓棟取得了《建設項目環境保護設施驗收報告》；5.2018年5月30日，涉案樓盤取得廣州供電局有限公司黃埔供電局出具的《客戶受電工程竣工檢驗意見書》，檢驗意見為合格；6.2018年6月22日，涉案樓棟取得廣州市國土資源和規劃委員會出具的《建設工程規劃驗收合格證》；7.2018年7月6日，涉案樓棟取得《建筑工程竣工驗收報告》，其中電梯的工程質量評定驗收合格；8.2018年1月5日、2018年7月10日，涉案樓盤自編Ａ2棟和Ｓ3＃、Ｓ5＃、Ａ5＃、Ａ6＃、Ｓ6＃、Ａ10＃、Ｓ7ｂ＃、Ａ7＃、Ｌ1＃、Ｌ2棟分別取得廣州市公安消防局出具的《建設工程消防驗收意見書》；9.2018年9月19日，涉案樓棟在廣州市黃埔區住房和建設局辦理竣工驗收備案，取得《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》；10.2018年11月8日，廣州市黃埔區翠宇三街1、2、3、4、6、8、10、12號、翠宇四街1、3號符合通郵條件；11.2018年11月12日，涉案樓盤Ａ2＃、Ａ5＃、Ａ6＃、Ａ7＃、Ａ10＃取得《廣州市燃氣輸配及應用工程（竣工報告）》；12.2018年11月28日，涉案樓盤取得廣州市自來水公司東區供水分公司出具的《安裝市政管道工程竣工證明書》《新（改）裝管道水質驗收合格證明書》；13.2018年11月30日，涉案樓盤取得廣州市自來水公司出具的《永久水表安裝完畢證明書》。萬卓公司還提交了涉案樓盤的《住宅質量保證書、住宅使用說明書》及《萬科尚城御府管理規約》。 2018年12月28日，萬卓公司向張輝、黎清燕發出《商品房交付使用通知書》，通知張輝、黎清燕于2018年12月30日至2018年12月31日辦理涉案房屋交接手續。張輝、黎清燕確認于2018年12月30日簽收該郵件。 張輝、黎清燕于2018年12月31日前往涉案房屋進行驗收。張輝、黎清燕稱驗收時發現涉案房屋的整體衛浴漏水，存在安全隱患，為此提交了《裝修房客戶驗房指引表（Ａ1版）》予以證明。該表上有張輝的簽名，“需要說明的事項”中手寫“由于衛浴漏水，需要整改施工，一直沒法入住”。萬卓公司對該表的真實性不予確認，并否認衛生間存在漏水問題。 另查，萬卓公司于2019年1月22日向涉案樓盤業主出具《關于萬科尚城Ａ2／Ａ5／Ａ6／Ａ7／Ａ10棟業主所提問題的回復》，其中稱對涉案房屋的整體衛浴進行了專家論證，論證意見為“鴻力整體衛浴產品基本符合ＧＢ／Ｔ13095-2008《整體浴室》國家標準，自然具備防水功能。采用鴻力的整體衛浴體系，土建樓地面可不做防水層”，為了打消業主對衛生間可能漏水的顧慮，擬對Ａ2／Ａ5／Ａ6／Ａ7／Ａ10棟有需求的業主的衛生間增加防水層施工，防水施工完成后將進行閉水檢查，該施工統一于2019年3月1日自上而下開始，全部完成預計需約3-4個月，期間物業管理費免除。萬卓公司又于2019年3月13日向涉案樓盤業主出具《關于尚城業主所提整體衛浴等八個關注點的回復》，稱對衛生間增加建筑防水層施工，計劃施工時間為2019年3月1日至6月30日。此外，萬卓公司在上述兩份文件中還對廚房排水立管穿越臥室、公區連廊高度、開放式連廊、部分戶型上旋窗影響開門和通行、78方戶型房間主臥設置排水管和空調機位、廚房與陽臺防水等問題擬出了整改方案。張輝、黎清燕主張上述證據證實涉案房屋存在嚴重衛生間漏水等問題，不符合交樓條件，萬卓公司辯稱上述整改屬于業主選擇的升級改造內容，屬于房屋交付完成后的優化升級行為，不構成遲延交付。 再查，萬卓公司于2019年6月2日出具《專項維修完成確認函》，告知張輝、黎清燕涉案房屋整體衛浴保修事項已完成，通知張輝、黎清燕于2019年6月9日前到現場驗收。張輝、黎清燕已于2019年6月28日收樓。 以上事實，有《廣州市商品房買賣合同（預售）》及其附件、《房屋裝修協議書》及其附件、《防空地下室建設意見書》《關于的批復》《建設項目環境保護設施驗收報告》《廣州市特種設備使用登記證》《客戶受電工程竣工檢驗意見書》《建設工程規劃驗收合格證》《建筑工程竣工驗收報告》《建設工程消防驗收意見書》《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》《通郵申請書》《廣州市燃氣輸配及應用工程（竣工報告）》《安裝市政管道工程竣工證明書》《新（改）裝管道水質驗收合格證明書》《永久水表安裝完畢證明書》《住宅質量保證書住宅使用說明書》《萬科尚城御府管理規約》《商品房交付使用通知書》、郵單、妥投記錄、《關于萬科尚城Ａ2／Ａ5／Ａ6／Ａ7／Ａ10棟業主所提問題的回復》《關于尚城業主所提整體衛浴等八個關注點的回復》、《專項維修完成確認函》及當事人陳述等證據予以證實。以上證據經過庭審質證，符合證據規則要求，本院予以采信

一、被告廣州市萬卓置業有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內向原告張輝、黎清燕支付2018年10月1日至2018年12月31日的逾期交房違約金共計27754.93元； 二、駁回原告張輝、黎清燕的其他訴訟請求。 如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費922元，由原告張輝、黎清燕共同負擔609元，被告廣州市萬卓置業有限公司負擔313元。負擔繳費義務的當事人于本判決生效之日起七日內向本院繳付。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院

審判員鄧穎 二〇一九年十一月二十日 書記員陸鎮培

2020-04-22