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上訴人惠水瑞星房地產開發有限責任公司（以下簡稱“瑞星公司”）因與被上訴人余某林及原審原告都勻鵬達房地產開發有限責任公司（以下簡稱“鵬達公司”）合同糾紛一案，不服貴州省惠水縣人民法院所作的（2018）黔2731民初2443號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月17日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理，本案現已審理終結

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上訴人瑞星公司上訴請求:一、撤銷（2018）黔2731民初2443號民事判決中的第二項,改判支付被上訴人向上訴人支付補差款為139959.3元；二、本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔；事實及理由：1、案涉的《房屋拆遷安置合同》第二條被拆遷房屋現狀（一）“乙方在拆遷范圍內持有房屋產權證登記的門面面積為：底層面積45平方米（該建筑面積不含公攤部分）。《房屋產權證》登記的面積為建筑面積或套內面積，此處因明確不含公攤部分即不是建筑面積，顯然此處的面積為門面套內建筑面積。根據該合同第四條被拆遷房屋補償第1款約定按照1:1按建筑面積補償給被上訴人。依據有測繪資質的惠水方圓測繪公司出具的測繪數據5號門面的套內建筑面積為47.39平米為依法認定，并符合合同的真實意思表示，因此應以此數據為基礎計算超賠面積，減掉實際面積減少1.54平米，減掉依合同約定應賠償的45平米,該項超賠部分面積為47.39-45-1.54＝0.85平米，金額為0.85＊75300元／平米＝64005元。本案中昊天評估公司作為價格鑒定機構在本案中僅是針對“交付不符合約定的損失”進行鑒定其無權對面積進行認定，因此其確定的45.504平米，不具有法律效力，一審法院以45.504平米為基礎計算超賠面積，存在錯誤導致二者相差1.886平米，相差金額為1.886平米＊75300元／平米＝142015.8元，即少計算142015.8元超賠補差價款;2、《鑒定報告>中已對實際面積減少1.54平米鑒定損失為115962元，一審法院在計算超賠面積時己扣除1.54平米，在計算損失時再次計算115962元，系重復扣減，計算價款錯誤。 被上訴人余某林未答辯。 原審被告鵬達公司未答辯。 原審原告瑞星公司向一審法院提出如下訴訟請求：1、判令被告限期接收拆遷安置住房及門面；2、判令被告向原告支付超賠面積價款297985.5元（其中住房部分118018.5元、門面部分179967元）；3、本案訴訟費用由被告承擔。 一審法院審理查明：2013年初，被告余某林將位于惠水縣漣江街道辦園塘坎的自有房屋交由被告鵬達公司拆遷開發商品房。2013年3月14日，被告余某林與鵬達公司、瑞星公司法定代表人黃某民簽訂《房屋拆遷安置合同》，合同約定：1、鵬達公司拆除被告房屋一套后將瑞星大廈商住樓新房一套，建筑面積按原房地產證為準，按1：1.8的比例賠付給被告（賠付面積含公攤面積）；門面按雙方實際丈量內空面積為準，按1：1比例原街道原順位按內空面積返還被告；被告原有門面面積為45㎡，應賠付原順位面積為45㎡門面一間，規格為凈空開間8米×進深5.62米；被告原有住宅66.49㎡，賠付總面積為119.68㎡的住房兩套；住房面積（以當地房管所核定的含公攤面積為準）超過應補償面積部分，被告以市場價格計算向原告補償面積差價款。合同還對臨時安置補助過渡費、樓層、搬遷時間等作了約定。當日，原告瑞星公司、都勻鵬達房地產開發有限責任公司惠水項目部與被告簽訂《補充協議》，協議約定：鵬達公司補償被告住房兩套，面積分別為:120㎡、90㎡（即由119.68㎡增加為210㎡）。房屋面積以當地房管所核定含公攤的面積為準，實際面積允許正負1㎡公差，雙方互不補差；超出或不足的面積按《房屋拆遷安置合同》的約定執行（即面積超出部分按市場價格計算面積差價）。協議還對車位、裝修費等進行了約定。項目開發過程中，被告鵬達公司退出該項目，由瑞星公司進行開發。2018年7月9日，原告瑞星公司通知被告接收住房及門面，被告對原告計算賠付門面的面積及補差金額提出異議，雙方未完成交接手續。為此,原告以被告拒接接收住房及門面、拒補住房及門面差價為由，訴至本院，請求判如所請。 一審另查明：1、原告瑞星公司2013年3月20日成立；2、原告瑞星公司擬賠付的門面、住房已竣工且可以交付；3、根據2016年11月17日惠水縣方園房產測繪有限公司出具的《惠水瑞星大廈房屋面積測繪報告》，原告瑞星公司擬賠付給被告余某林的5號門面套內面積47.39㎡，擬賠付給被告余某林的1-6-4 號、1-6-5號兩套住房建筑面積分別為127.09㎡、124.32㎡。 一審再查明：審理過程中，原、被告雙方對互補房屋、門面差價提出異議，均同意本院委托皓天評估集團有限責任公司對5號門面內2根柱子，右側墻體一凹入空間，正門位置左右靠墻側兩面擋墻造成的價值貶損進行評估。2019年3月15日，皓天評估集團有限責任公司出具《評估報告》確定：門面的市場交易價格為75300元／㎡；門面的凈空開間為凈空開間7.9米×5.76米；共有兩根柱子右側墻體有一凹入空間，正門位置左右靠墻側兩面檔墻；左右兩根柱子尺寸：0.3Ｍ×1.53Ｍ、0.93Ｍ×0.53Ｍ,一凹入墻體空間尺寸：0.15Ｍ×0.59Ｍ,正門左右擋墻體尺寸：0.17Ｍ×0,41Ｍ、0.28Ｍ×0.55Ｍ；面積減少為：1.54㎡；門面價值貶損115962元；門面使用功能受限的租金損失為1605489元，即5號門面因存在使用瑕疵造成門面價值貶損共計276451元。 一審法院審理認為：《房屋拆遷安置合同》、《補充協議》均是原、被告雙方當事人的真實意思表示，未違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效。雙方當事人均應按照合同約定全面履行合同義務。訴訟過程中被告要求原告瑞星公司就門面貶損的價值進行賠償，且雙方均同意對門面價值貶損進行評估，應視為本案訴爭，故本案也應對房屋差價、門面貶損一并進行裁判。 一、關于雙方訴爭的門面、住房能否交付的問題，庭審中已查明原告瑞星公司修建的涉案房屋已竣工驗收合格，交房條件已經成就，被告應及時履行合同義務，故對原告要求被告立即接收房屋、門面的主張，本院予以支持。 二、關于住房補差的問題：《補充協議》約定：補償被告住房兩套，兩套面積分別為120㎡、90㎡。實際面積允許±1㎡公差，雙方互不補差；雙方確認住房市場價2850元／㎡，超出或不足的面積按2850元／㎡計算面積差價。原告選擇的兩套住房總面積為251.41㎡，超出合同約定面積41.41㎡，故應由原告支付給被告41.41㎡×2850元／㎡＝118018.5元。因《補充協議》已約定住房的實際面積在±1㎡內雙方互不補差,超出或不足的面積按市場價格計算面積差價，故對被告提出應以41.41㎡（41.41㎡-2㎡）計算補差面積的意見，本院不予采納。 三、關于門面補差的問題：原、被告雙方簽訂的《房屋拆遷安置合同》約定原告賠付給被告原順位面積為45㎡的門面一間，規格為凈空開間8米×5.625米。《評估報告》明確：為凈空開間7.9米×5.76米,即門面的面積為:45.504㎡，超出0.504㎡（45.504㎡-45㎡）,被告應補給原告37951.2元（0.504㎡×75300元／㎡）；同時《評估報告》明確：5號門面內不相鄰的兩根柱子及凹入墻體的空間影響而使用面積減少的面積為1.54㎡，造成門面價值貶損：276451元（115962＋160489），應由原告賠付被告。二者相互折抵，多退少補。 綜上，原告瑞星公司應支付給被告5號門面的補差款為276451元-37951.2元＝238499.8元。原告瑞星公司提出應以惠水縣方圓房產測繪有限公司出具的《房屋面積測繪報告》認定門面面積為47.39㎡，因該面積指的是套內建筑面積（套內建筑面積指的是套內房屋使用空間的面積，其中包含套內墻體面積），而《房屋拆遷安置合同》約定的是凈空面積，凈空面積不包含墻體面積，故對原告提出的該意見本院不予采信。 原告主張：套內面積為：47.39㎡，超賠2.39㎡（47.39㎡-45㎡）。要求被告補差179967元。一方面，47.39㎡是套內面積，并非凈空面積,凈空面積為：45.504㎡。另一方面，《評估報告》已載明：5號門面內兩根柱子及凹入墻體的空間影響而使用造成門面的實際面積減少1.54㎡；原告并未扣除兩根柱子及凹入墻體的空間影響而使用造成實際面積減少1.54㎡。故對原告的主張，本院不予支持。 一審庭審中已查明，在項目開發過程中，原告鵬達公司退出該項目，由原告瑞星公司對該項目進行開發，原告瑞星公司自認概括繼受原告鵬達公司在本案中的權利義務，并實際享有合同 權利，履行合同義務，原告鵬達公司也未提出異議，被告也以 事實行為認可與瑞星公司的合同關系，故本院對此予以確認。據此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百一十八條；《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條以及《最高人民法院》第二條之規定，判決：一、被告余某林在本判決生效之日起五日內接收原告惠水瑞星房地產開發有限責任公司交付的位于惠水瑞星大廈1-604號、1-605號住房及5號門面；二、原告惠水瑞星房地產開發有限責任公司自被告余某林接收門面之日起五日內一次性支付門面補差款人民幣238499.8元給被告余某林；被告余某林于接收住屋之日起五日內一次性支付原告惠水瑞星房地產開發有限責任公司住屋補差款人民幣118018.5元；相互折抵后，由原告惠水瑞星房地產開發有限責任公司應補給被告余某林人民幣120481.3元;三、駁回原告惠水瑞星房地產開發有限責任公司的其他訴訟請求；案件受理費5770元，鑒定費22000元，共計人民幣277708元，由原告惠水瑞星房地產開發有限責任公司承擔27000元，被告余某林承擔770元。 二審審理過程中，上訴人、被上訴人雙方均未提交新證據，本院對一審認定的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費5170元，由上訴人惠水瑞星房地產開發有限責任公司承擔。 本判決為終審判決

審判長劉國紅 審判員倪安 審判員熊元倫 二〇二〇年三月十三日 法官助理何青峰 書記員齊雯

2020-04-15