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原告王開明、廖玉軍與被告廣州市萬卓置業有限公司（以下簡稱萬卓公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法適用普通程序于2019年8月1日公開開庭進行了審理。原告王開明、廖玉軍的共同委托訴訟代理人李躍、宋楊文，被告萬卓公司的委托訴訟代理人王煌到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告王開明、廖玉軍向本院提出訴訟請求：1.判令萬卓公司向王開明、廖玉軍出示《廣州市商品房買賣合同（預售）》第十五條約定的（一）至（五）項交樓文件原件和《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》原件，并向王開明、廖玉軍提供加蓋萬卓公司公章的復印件；2.判令萬卓公司按照《廣州市商品房買賣合同（預售）》約定的交樓程序及裝飾、設備標準向王開明、廖玉軍交付廣州市黃埔區翠宇四街3號（自編Ａ5棟）3202房；3.判令萬卓公司向王開明、廖玉軍支付房屋逾期交樓違約金（以總房價款2854039元為基數，按照每日0.02%的標準計算，自2018年11月30日起計至房屋符合約定標準實際交樓之日止，暫計至2019年5月20日為85621元，以總房價款的3%為上限）；4.判令本案的訴訟費由萬卓公司承擔。庭審中，王開明、廖玉軍明確第二項訴訟請求的交樓程序為涉案房屋符合交付條件、具備《廣州市商品房買賣合同（預售）》第十五條約定的文件后，萬卓公司履行通知收樓義務，并經王開明、廖玉軍驗收；裝飾、設備標準以《無憂安居家裝整合服務協議》為主，以《廣州市商品房買賣合同（預售）》附件六作為補充標準。 事實與理由：2017年11月27日，王開明、廖玉軍與萬卓公司簽訂《廣州市商品房買賣合同》（下稱合同）。該合同約定：“乙方購買甲方開發的位于廣州市黃埔區翠宇四街3號（自編Ａ5棟）3202房；甲方應當在2018年11月30日前將房屋交付乙方使用；甲方如未能按合同規定的期限交房，應自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按乙方已付房價款0.02%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續履行。”上述合同第十五條（房屋交付時的有關資料）還約定：“甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關該商品房的下列資料：（一）規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》；（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》；（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證；（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明資料；（五）人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；（六）《房地產（住宅）質量保證書》；（七）《房地產（住宅）使用說明書》；（八）《臨時管理規約》或《管理規約》。上述文件中，（一）至（五）項應出示原件并向乙方提供加蓋甲方公章的復印件；（六）（七）項應載明水電等設施配置說明、有關設備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節能等有關內容，甲方應提供已加蓋公章的原件給乙方；（八）項應交由乙方填寫或簽署。上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權拒絕收樓，由此產生逾期交付責任由甲方承擔。”合同簽訂后，王開明、廖玉軍已依約付清全額房價款，但萬卓公司拒不出示交樓文件原件，亦不提供加蓋其公章的復印件，導致王開明、廖玉軍至今無法收樓。同時，涉案房屋存在嚴重的滲水問題等導致房屋無法交付的情況，王開明、廖玉軍曾多次要求萬卓公司整改，但萬卓公司至今仍未整改完畢。王開明、廖玉軍認為，王開明、廖玉軍與萬卓公司簽訂的合同系雙方的真實意思表示，內容不違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效。王開明、廖玉軍已按照合同約定付清全額房價款，萬卓公司至今拒不按照法定的條件及合同約定，向王開明、廖玉軍交付房屋，并履行出示交樓文件原件及提供加蓋其公章的復印件義務，應承擔違約責任。王開明、廖玉軍為維護其合法權益，特訴至法院，望判如所請。 被告萬卓公司辯稱，一、涉案房屋已經依據合同約定符合交付條件，萬卓公司已經依約向涉案房屋業主送達商品房交付使用通知書，涉案房屋業主應依約辦理收樓手續。根據涉案房屋的《廣州市商品房買賣合同（預售）》（以下簡稱：合同）第十五條約定：“甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關該商品房的下列資料：（一）規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》。（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》。（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證。（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。（五）人防、環保部門出具認可文件或準許使用文件。（六）《房地產（住宅）質量保證書》。（七）《房地產（住宅）使用說明書》。（八）《臨時管理規約》或《管理規約》。”合同第十六條：“乙方應當接收到收樓通知書之日起ｘ日內對該商品房進行驗收，如有異議，應當在驗收期限屆滿之日起0日內以書面形式提出，逾期不提出，視為同意接收該商品房。”合同附件七第十一條：“對合同第十六條的補充：房屋交付驗收時間以賣方收樓通知書約定的時間為準。無論什么原因導致買方未能收到賣方發出的通知，買方最遲應在本合同第十三條約定的交付之日對該房屋進行驗收。否則，視為買方已接收該房屋，該房屋的風險責任及由此產生的一切費用（包括物業管理費等）由買家承擔。如交付時賣方具備合同第十五條約定的情形，買方無權拒絕收樓，否則視為房屋已交付。”涉案房屋已經于2018年11月30日前符合合同約定的全部交付條件。萬卓公司于2018年11月27日至2019年1月15日期間通知涉案房屋業主收房符合合同約定，涉案房屋業主應在指定時間內履行收樓的合同義務。涉案房屋業主未按時到場辦理房屋交付手續違反了合同約定，其怠于接收房屋行為構成違約。涉案房屋業主起訴要求萬卓公司交付合同第十五條約定的文件應當通過辦理收樓手續取得。由于涉案房屋業主怠于收樓而未取得合同約定的文件，該訴訟請求缺乏事實依據和法律依據。萬卓公司已經將上述文件作為本案證明房屋符合交付條件的證據提交至法庭。另外，涉案房屋業主要求萬卓公司交付符合“合同約定的交樓程序及裝飾、設備標準”房屋。涉案房屋符合合同約定的條件后，萬卓公司已經通知、催告涉案房屋業主收樓。涉案房屋業主怠于收樓的行為是不履行合同義務，構成違約。萬卓公司不存在違約行為，懇請法院駁回王開明、廖玉軍交付合同第十五條約定的文件以及涉案房屋的訴訟請求。 二、萬卓公司已經遵守合同約定通知、催告涉案房屋業主接收房屋，但是由于涉案房屋業主未在通知期限內收樓，萬卓公司不應承擔此后時間段的違約金。 三、在房屋交付后，涉案房屋所在樓棟的整體衛生間升級改造屬于萬卓公司應涉案房屋業主要求為改善、提升業主居住舒適度而進行的優化項目，既不屬于合同約定的房屋交付條件的瑕疵，也不屬于房屋的保修事項。涉案房屋一直處于符合合同約定的交付條件。在房屋交付后，有住戶反映：安裝整體衛浴潔具后對衛生間防水存在疑慮。萬卓公司經研究后，對其所在樓棟的房屋衛生間升級改造能夠解除業主擔憂，提升客戶居住的滿意度。萬卓公司現已經完成了涉案房屋的升級改造，亦會依據《商品房住宅質量保證書》履行保修義務。因此，該等升級改造項目屬于房屋交付完成后的優化升級行為，不構成延遲交付的違約事實。 四、假設萬卓公司確有逾期交付的行為，逾期交付房屋違約金標準也應當予以調低。合同第十四條：“甲方應自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交房之日止，每日按乙方已付房價款0.02%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續履行。”附件七本合同補充協議第九條：“賣方如未能按本合同規定的期限交房，按本合同第十四條的約定支付違約金，累計不超過該商品房總價款的3%。”一方面，按合同約定的違約金條款計算最高違約金限額為涉案房屋的總價款的3%。另一方面，涉案房屋價值已經大幅上漲，購房資金成本可以忽略不計，且同地段同面積房屋租金也僅為2000多元，涉案房屋業主無論依據資金成本還是依據房屋不能使用來要求萬卓公司支付違約金的數額遠遠超過其實際損失。據此，萬卓公司懇請法庭以合同約定的違約金限額為基礎，兼顧合同履行中涉案房屋業主怠于收樓、具有過錯、實際損失小等綜合因素，下調違約金的金額。 經審理查明，2017年11月27日，萬卓公司（甲方、賣方）與王開明、廖玉軍（乙方、買方）簽訂了編號為201711294237的《廣州市商品房買賣合同（預售）》（以下簡稱買賣合同），約定乙方購買萬科尚城御府自編Ａ5棟32層3202號房，房屋地址為廣州市黃埔區翠宇四街3號（自編Ａ5棟）3202房；該商品房的用途為住宅，層高為2.8米，建筑面積共98.0845平方米，套內建筑面積72.4696平方米，共有分攤面積約25.6149平方米；該商品房以套出售，按套內建筑面積計算房價，單價為每平方米25712.97元，總金額1863409元，在2017年11月27日前支付全部房價款。第十二條交房條件約定，該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設工程質量監督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規定的《建設工程質量監督報告》和規劃、公安消防、人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件。第十三條房屋交付約定，甲方應在2018年11月30日前將作為本合同標的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋時，應當向乙方發出收樓通知書，甲方委托物業服務企業或其他中介機構辦理交樓手續的，物業服務企業或其他中介機構應當向乙方出示甲方出具的授權委托書。第十四條延期交房的違約責任約定，甲方如未能按本合同規定的期限交房，按下列第2種方式處理：2.甲方應自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按乙方已付房價款0.02%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續履行。由于乙方原因，導致未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：視為甲方已按合同約定交房，甲方不承擔延期交房的違約責任。第十五條房屋交付時的有關資料約定，甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關該商品房的下列資料：（一）規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》；（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》；（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證；（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料；（五）人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；（六）《房地產（住宅）質量保證書》；（七）《房地產（住宅）使用說明書》；（八）《臨時管理規約》或《管理規約》。上述文件中，（一）至（五）項應出示原件并向乙方提供加蓋甲方公章的復印件；（六）（七）項應載明水電等設施配置說明、有關設備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節能等有關內容，甲方應提供已加蓋公章的原件給乙方；（八）項應交由乙方填寫或簽署。上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權拒絕收樓，由此產生的逾期交付責任由甲方承擔。第十六條交付時的驗收約定，乙方應在接到收樓通知書之日起ｘ日內對該商品房進行驗收，如有異議，應當在驗收期限屆滿之日起0日內以書面形式提出，逾期不提出的，視為同意接收該商品房。乙方認為該商品房不符合交付標準或條件的，應一次性提出異議。甲方接到乙方異議后，應在30日內對異議部分做出書面答復和處理意見。逾期不予答復及處理的，視為乙方異議事實成立，該商品房視為未交付。第二十三條甲方關于裝飾、設備標準承諾的違約責任約定，甲方交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，乙方有權要求甲方按照下述第3種方式處理：3.甲方提供同等品質的材料設備的，視為符合交付標準。第二十五條工程質量保修約定，房屋建筑工程保修期從交付之日起計算。在保修期限和范圍內的保修費用由甲方負擔，但因乙方使用不當或不可抗力等非甲方原因造成的問題除外。甲方應在收到乙方通知后5日內履行保修義務，甲方對保修責任有異議的，應在收到乙方通知后5日內通知乙方。第二十九條關于通知的約定，本合同要求或允許的通知和通訊，均自收到時起生效。買賣合同附件六裝飾、設備標準約定萬科尚城Ａ區為毛坯交樓標準。 附件七本合同補充協議，特別提示：本協議由雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上簽訂，對其中免除或限制賣方責任的條款，已提醒買方注意，且賣方已按要求做了合理說明（包括但不限于口頭提醒、對銷售現場中公示的本補充協議示范文本相關條款字體加粗、加下劃線提醒等方式），買方充分理解并接受。雙方經平等協商，一致同意訂立如下條款，作為對《商品房買賣合同》的修改和補充。第七條對合同第十二條、第十五條的修改，在該商品房項目取得《建設工程竣工驗收報告》、供水供電達到使用要求、電梯可以正常使用時即可向買方交付該商品房。本合同第十二條、第十五條所指永久供水、供氣、供電、通郵等居住條件，若因當地公共服務水平未能達到永久使用標準，開發商有權以臨時設施或服務取代，以不影響買方正常居住為限。買方不得以此為理由提出退房、賠償或拒絕收樓。第八條對合同第十三條的補充約定，1.在商品房達到交付使用條件后，賣方應以短信或快遞的方式通知買方辦理交付手續。以快遞通知的，同城以快遞發出后的第二日為送達日，異地以快遞發出后的第四日為送達日。2.賣方交付通知送達后，除非有合法的理由，否則視為賣方已按期交付，交付日期以賣方通知的交付日期為準。3.房屋交付時，如買方認為房屋本身或者環境、設備、裝修存在不符合合同約定的情形，雙方應在完成交付后，按照法規和合同約定處理。第九條對合同第十四條的補充約定，如出現下列原因，賣方不承擔延期交房違約責任：買方未按合同約定支付房價款［包括面積補差款、裝修款（如有）］、違約金、按揭貸款未支付至指定的賬戶、因非賣方原因導致合同不能備案、未繳納專項維修資金等。賣方如未能按合同規定的期限交房，按本合同第十四條的約定支付違約金，累計不超過該商品房總價款的3%。第十條對合同第十五條的補充約定，房屋交付時，除（六）（七）兩項資料賣方提供原件外，其余（一）至（五）項驗收文件賣方在交付現場提供給買方查閱，買方如有需要，可向賣方申請復印。如賣方無法取得上述相關報告或資料，導致（一）至（五）項文件資料不齊全，但在本合同約定交付期限前，賣方已辦妥竣工驗收備案手續的，買方不得拒絕收樓，賣方不承擔延期交房的違約責任。第十一條對合同第十六條的補充約定，房屋交付驗收時間以賣方收樓通知書約定的時間為準。無論什么原因導致買方未能收到賣方發出的通知，買方最遲應在本合同第十三條約定的交付之日對該房屋進行驗收。否則，視為買方已接收該房屋，該房屋的風險責任及由此產生的一切費用由買方承擔。第三十一條關于商品房買賣合同及補充協議的約定，本補充協議作為商品房買賣合同的附件，如與合同的內容有沖突，以本補充協議為準。 2017年11月27日，王開明、廖玉軍（甲方、業主）還與案外人廣東上城建設有限公司（乙方、裝修單位，以下簡稱上城公司）簽訂一份《無憂安居家裝整合服務協議》，約定甲方委托乙方對涉案房屋進行裝修。第一條約定：3.具體裝修方案及裝修標準參見附件《房屋工程示意圖》及《裝修交付標準》。7.當商品房滿足《商品房買賣合同》約定的交付條件時，甲方不可撤銷的委托乙方代甲方驗收接收該房屋，無需再通知甲方，直接進場裝修。第二條約定：雙方確定乙方提供的安居家裝服務解決方案的總服務費為990630元，該價格包括但不限于裝修款、材料費、施工費、人工費、設計費等，該價格為大包干。第三條約定：甲方須于2017年11月27日前付清該款項。第四條約定：甲方未按照約定的時間支付本協議第二條約定該款項的，如逾期30日以上，視為嚴重違約，甲方應以本協議第二條約定該款項的總額按每日萬分之二的標準向乙方支付違約金，同時乙方有權順延本協議第五條約定的交房時間。第五條約定：乙方承諾于2018年12月1日完成該房屋的裝修，并交付給甲方使用。甲方在與乙方辦理該房屋交付手續后進行驗收，驗收期為交付之日起10天內，如對該房屋裝修質量有異議，應以書面形式一次性提出，否則視為無異議。第六條約定：乙方對本工程出現的質量問題承擔保修責任。上述協議后附房屋工程示意圖及萬科尚城Ａ區裝修、設備標準。 上述買賣合同和《無憂安居家裝整合服務協議》簽訂后，王開明、廖玉軍依約向萬卓公司支付了全部購房款，并依約向上城公司支付了全部裝修款。 萬卓公司擬證實涉案房屋于2018年11月30日符合涉案買賣合同約定的交付條件，提交了以下證據：1.2016年6月17日，涉案樓盤取得廣州市黃埔區民防辦公室出具的《防空地下室建設意見書》；2.2016年7月20日，涉案樓盤取得廣州市黃埔區環境保護局出具的《關于的批復》；3.2017年11月20日、2018年8月28日萬卓公司取得廣州市黃埔區市場和質量監督管理局出具的《廣州市特種設備使用登記證》；4.2018年5月30日，涉案樓盤取得廣州供電局有限公司黃埔供電局出具的《客戶受電工程竣工檢驗意見書》，檢驗意見為合格；5.2018年6月27日，涉案樓盤自編Ａ5棟住宅取得廣州市國土資源和規劃委員會出具的《建設工程規劃驗收合格證》；6.2018年7月10日，涉案樓盤自編Ａ5棟取得廣州市公安消防局出具的《建設工程消防驗收意見書》；7.2018年9月21日，涉案樓盤自編Ａ5棟取得《建筑工程竣工驗收報告》，其中電梯的工程質量評定驗收合格；8.2018年11月15日，涉案樓棟在廣州市黃埔區住房和建設局辦理竣工驗收備案，取得《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》；9.2018年11月8日，廣州市黃埔區翠宇三街1、2、3、4、6、8、10、12號、翠宇四街1、3號符合通郵條件；10.2018年11月12日，涉案樓盤Ａ2＃、Ａ5＃、Ａ6＃、Ａ7＃、Ａ10＃取得《廣州市燃氣輸配及應用工程（竣工報告）》；11.2018年11月28日，涉案樓盤取得廣州市自來水公司東區供水分公司出具的《安裝市政管道工程竣工證明書》《新（改）裝管道水質驗收合格證明書》；12.2018年11月30日，涉案樓盤取得廣州市自來水公司出具的《永久水表安裝完畢證明書》。萬卓公司還提交了涉案樓盤的《住宅質量保證書、住宅使用說明書》及《萬科尚城御府管理規約》。其中，《建設工程規劃驗收合格證》《安裝市政管道工程竣工證明書》《新（改）裝管道水質驗收合格證明書》萬卓公司僅提交復印件，其他均為原件。萬卓公司稱上述文件原件均在辦理大確權時被收走，為此還提交了廣州市城市建設檔案館出具的《廣州市建設工程檔案接收證明》予以證實。 2018年12月28日，萬卓公司向王開明、廖玉軍發出《商品房交付使用通知書》，通知王開明、廖玉軍于2018年12月30日至2018年12月31日辦理涉案房屋交接手續。萬卓公司提交的妥投記錄顯示該郵件于2018年12月30日妥投。王開明、廖玉軍對妥投記錄的真實性予以確認。 王開明、廖玉軍提交了《房屋查驗咨詢報告》擬證實其于2019年1月3日前去驗收時發現涉案房屋存在木地板松動、墻面空鼓、地磚空鼓等質量問題。王開明、廖玉軍還提交了照片、視頻、微信聊天記錄、微信公眾號推文截圖、Ａ2、Ａ6、Ａ7棟衛浴返修進度一覽表、《關于余鳳鳴反映黃埔萬科尚城樓盤收樓漏水嚴重等問題事項的答復》、電話錄音等證據擬證實涉案房屋存在漏水、管道堵塞、墻面裂縫等質量問題。萬卓公司認為照片、視頻無法反映形成的時間及來源，對其真實性和關聯性均不予認可，對其他證據的關聯性均不予確認，認為上述證據不能說明涉案房屋不符合交付條件。 另查，萬卓公司于2019年3月13日向涉案樓盤業主出具《關于尚城業主所提整體衛浴等八個關注點的回復》，于2019年4月15日向涉案樓盤業主出具《尚城業主群訴整改方案》。萬卓公司在上述兩份文件中確認其交付時涉案房屋為整體衛浴，未刷防水，整改方案為對衛生間增加建筑防水層施工，計劃施工時間為2019年3月1日至6月30日。此外，萬卓公司還對廚房排水立管穿越臥室、公區連廊高度、開放式連廊、部分戶型上旋窗應向開門和通行、78方戶型房間主臥設置排水管和空調機位、廚房與陽臺防水等問題擬出了整改方案。王開明、廖玉軍主張上述證據證實涉案房屋存在嚴重的漏水等問題，不符合交樓條件，萬卓公司辯稱上述整改屬于業主選擇的升級改造內容，屬于房屋交付完成后的優化升級行為，不構成遲延交付。 再查，王開明、廖玉軍已于2019年6月2日收樓。 以上事實，有《廣州市商品房買賣合同（預售）》及其附件、《無憂安居家裝整合服務協議》及其附件、《防空地下室建設意見書》《關于的批復》《廣州市特種設備使用登記證》《客戶受電工程竣工檢驗意見書》《建設工程規劃驗收合格證》《建筑工程竣工驗收報告》《建設工程消防驗收意見書》《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》《通郵申請書》《廣州市燃氣輸配及應用工程（竣工報告）》《安裝市政管道工程竣工證明書》《新（改）裝管道水質驗收合格證明書》《永久水表安裝完畢證明書》《住宅質量保證書住宅使用說明書》《萬科尚城御府管理規約》《商品房交付使用通知書》、郵單、妥投記錄、《房屋查驗咨詢報告》、照片、視頻、《關于尚城業主所提整體衛浴等八個關注點的回復》《尚城業主群訴整改方案》、微信公眾號推文截圖、Ａ2、Ａ6、Ａ7棟衛浴返修進度一覽表、《關于余鳳鳴反映黃埔萬科尚城樓盤收樓漏水嚴重等問題事項的答復》《廣州市建設工程檔案接收證明》、電話錄音及當事人陳述等證據予以證實

一、被告廣州市萬卓置業有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內向原告王開明、廖玉軍支付2018年12月1日至2018年12月31日的逾期交房違約金共計17695.04元； 二、駁回原告王開明、廖玉軍的其他訴訟請求。 如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費1941元，由原告王開明、廖玉軍共同負擔1540元，被告廣州市萬卓置業有限公司負擔401元。負擔繳費義務的當事人于本判決生效之日起七日內向本院繳付。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院

審判長李小偉 審判員李春輝 人民陪審員丁樹祥 二〇一九年十一月十四日 書記員姚春華

2020-03-26